Teremgarázs - elővásárlási jog

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

  • 1
  • 2
Petrocelli # 2007.01.11. 16:30

bocs helyesirasért de már sokadjára próbálkoztam beírni és ilyen lett

Petrocelli # 2007.01.11. 16:29

numerus clausus annyittesz, hogycsak olyan jogokat lehet bejegyezni aiketa tv felsorol.
Márpedig a tuajdonostársak közötii használatmegosztás kötelmi jogú, és ilyen dologo jogot a tv nem ismer.

Az szmsz pedig nem erre való. Kiindulási pont a teremgarázs ami önálló albetét,másszóval önálló ingatlan. Akár egy telken is lehetne nem feltétlenül teremgarázsban.
SZMSZ nem erre való (szerintem).

Szecsenyi # 2007.01.11. 14:30

Ja igen! Még csak annyit, hogy az ugrókötelezés tilalmáról a házirendben kell rendelkezni, amit az szmsz-től külön szabályoz a Társasházi tv.

Szecsenyi # 2007.01.11. 13:57

Kedves Petrocelli! Az utolsó mondatodra reagálva. Én is rendkívül aggályosnak tartom az beállóhely megjelölésének ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, bár annak idején minden alkalommal nagyon örültem neki. Az inytv. 17. §-a taxtíve felsorolja melyek azok a tények, amelyek a tulilap II. részére bejegyezhető. A beállóhely megjelölése nincs közöttük.

A Társasházi tv. nem tartalmaz korlátoztást az szmsz-re nézve a külön tulajdonú részek használatának szabályozás körében. Erre tekintettel szerintem nem zárható ki a közös tulajdonú albetét belső használatának szabályozása sem.

Itt mit jelen a numerus clausus? Ilyen szövegkörnyezetben még nem tlálkoztam vele.

Petrocelli # 2007.01.11. 12:38

Igen Igen vab valami abban is amit Szecsenyi mond. De szerintem az SZMSZ olyan dolgokat lehet szabályozni, az elbetét (pl. lakás) vonatkozásában ami a többieket érinti. Pl .nem ugrókötelezel a saját lakásodban este 10 után.

Mindazonáltal, egy SZMSZ-ben rögzítése mindennek olyan szempontból több mint egy használati megállapodás, hogy a jogutódokra is kiterjed. Mégsem jó megoldás !!!

Mégpedig azért mert az SMSZ mindenkire kiterjed, az egész társasházközösségre. Márpedig az albetét - jelen esetben a teremgarázs - tulajdonosai mások (részben/egészben). Ami az albetéten belüli használatimegosztást illeti az belügy. Az szmsz-be pedigmindenkinek van beleszólása. Tehát az szmsz nem erre való.
Marad a kérdés: jó dolog-e hogy a tullap II részén a Kovács Béla alatt oda van írva, hogy B2 -es beálló ?

Szecsenyi # 2007.01.11. 12:32

Kedves KBS!
Nem a közös, hanem a KÜLÖN tulajdonú részek használatának szabályozása a kötelező tartalmi eleme az szmsz-nek. Te pedig a közös tulajdonú részekről beszélsz!

Kovács_Béla_Sándor # 2007.01.11. 12:28

Bocsánat, hogy a csapos közbeszól, de szvsz az a "közös tulajdonú részek használatának szabályai", amit az eszemeszben kell rögzíteni nem foglalja magában használat esetleges kizárólagosságáról való megállapodást. Az csak olyanokat jelent, hogy szabad-e a lépcsőházban dohányozni, meg hogy tartható-e bicikli is a gyerekkocsi-tárolóban.

Szecsenyi # 2007.01.11. 12:01

A társasház különleges állatfaj. Az új társasházi tv. már - bocsi, nem is az alapító okirat, hanem - az szmsz kötelező tartalmi elemévé teszi a külön tulajdonú részek használatának szabályozását. A használat szabályozásának körében a tv., mint lex specialis, korlátokat nem tartalmaz. Az szmsz-t kötelező benyújtani a földhivatalba. Az szmsz tartalma - külön elfogadás hiányában is - mindenkire kihat, aki a társasházban jogot szerez.
A külön albetét tulajdonostársai között érvényesen létrejön a jogutódokra is kiható használati megállapodás.

Petrocelli # 2007.01.11. 10:17

Hát nagyon elmentünk..

Először is korrigálnám önmagam. A tulajdoni lap II része és nem I része az ahol a tulajdonos fel van tüntetve,és itt került feltüntetésre a konkrét esetben a beállóhely jele is. Ez az amire nincs jogszabály mégis van példa amint az felhoztam.

Szecseny !
Szerintem kicsit túlgondolkodsz a témán. A teremgarázs 1 albetét és jogi szempontból ugyanolyan mint a lakás aminek férj feleség a tulajdonosa. Egy albetét és osztatlan közös tulajdon. Az alapító okirat nem rendelkezhet arról, hogy az albetét tulajdonosai miként osztják meg a használatot, és a tulajdoni lapon sem lehet ilyet feltüntetni mert az DOLOGI HATÁLYUVÁ válna. Analóg példa : hogy nézne az ki, hogy a tulajdoni lap és a z ALAPITO OKIRAT rendezné hogy feleség a nagyszobában férja kiszobában ücsöröghet?
A szituáció jelen esetbenis ugyanaz: Teremgarázs az ingatlan (ireleváns hogy milyen a besorolás). Van több tulajdonos (ireleváns hogy 2 vagy 20). Osztatlan közös tulajdon van, és valójában még egy használati megállapodás sincs közöttük. De mivel a kivitelező beirja a szerződésben hogy az adott tulajdoni hányad melyik beállóhely használatát jelenti tételezzük fel, hogy mindenkinek megvan a maga helye és hallgatólagosan létre jött a társtulajdonosok között egy használati megállapodás. De hogy azt nem lehet sem alapito okiratban sem tulajdoni lapon dologi hatályuvá emelni az ziher. Ez csak és kizárólag kötelmi jogi hatályú. Az hogy sikerült jelen esteben feltüntetni a tulajdoni lapra (ismétt hangsúlyozom II. részére) hát nem tudom mit szóljak hozzá...nekem tetszik...de ettől még dogmatikailag helytelen.

NEm keverendő össze azzal az esettel, amikor a teremgarázs a társasház tulajdona, és az Alapito Okirat határozza meg, hogy mely lakás tulajdonosa használhatja mely teremgarázs helyet.
ehát visszatérné guna hozzászólására, aki cimszavakban tökéletesen kimondta a lényeget, amit én csak jól körbe írta. Dologi hatályú használat és kötelmi jogú.

Szecsenyi # 2007.01.11. 07:10

Kedves Lala!
A teremgarázs része a társasháznak. Véleményem szerint a közös tulajdonú albetét társtulajdonosai nem dönthetnek korlátlanul annak használatáról. Ugyanis a garázs példájánál maradva, ahhoz is kapcsolódhatnak olyan épületrészek (a garázson keresztül húzódó közlekedő út, tűzgátló ajtó, szellőző stb.), melyek használatához az egész társasháznak fűződik érdeke és amelyek használata az egész társasházat megilleti.
Ezen túlmenően pl. nem dönthetnek önállóan arról sem, hogy a garázst vagy egyes részeit más funkcióban (pl. raktár) hasznosítják.
(Társasházi tv.)
Üdv:

_Lala_ # 2007.01.10. 17:40

„A használati jog az alaptó okiratból fakad, így annak szabályozása mindenkire kihat aki az alapítást (vagy az alapítás tényének feljegyzését) követően az ingatlanra jogot szerez.”

Azt nem érezzük visszásnak, hogy a társasház Alapító Okirata szabályozza a külön (de osztatlan közös) tulajdonban levő gépkocsibeállók albetétjéhez tartozó tulajdonosok egymás közti használati megosztását? Amikor erre a Ptk-nak van passzusa, melyből következik, hogy az albetét tulajdonosain kívül másoknak ebbe nincs beleszólásuk, márpedig az Alapító Okirat módosíthatósága a többi albetét tulajdonosain is múlik.

Szecsenyi # 2007.01.10. 17:27

Sziasztok! Én több alkalommal alapítottam így társasházat. Az alapító okiratban és a terven jól elkülöníthetően fel kell (arab számok, római számok stb.) tüntetni a közös és külön tulajdonban álló részeket. (Egyszer arra kaptam hiánypótlást, hogy a földszinti alaprajzon nem tüntettem fel a közös tulajdonú kaputelefon elhelyezkedését. Szóval, ezt néha egészen komolyan veszik.) A földhivatal az alaptó okiratból és az annak kötelező mellékletét képező tervből veszi át a beállóhelyek betű- és számjelét. Ezt szerintem semmi nem tilalmazza.
Ez egyébként az értékesítés során a beruházó, az albetétesítés során pedig a földhivatali előadó dolgát könnyíti meg, különösen egy nagy létszámú közös tulajdonú helyiség esetében. Az alaptó okiratban és az adásvételi szerződésben rendezni kell, hogy a megvásárolt eszmei tulajdoni illetőséget természetben mely gépkocsiebállóhely tesetíti meg, A használati jog az alaptó okiratból fakad, így annak szabályozása mindenkire kihat aki az alapítást (vagy az alapítás tényének feljegyzését) követően az ingatlanra jogot szerez.

A Vhr. 54. § (2) bekezdése szerint a különlapokat a tulajdoni lapra vonatkozó általános rendelkezések szerint kell vezetni. A 3. § pedig kimondja, hogy a tulajdoni lap II. része ... az ingatlanra, valamit a jogosultakra vonatkozó tényeket tartalmazza. Nekem dogmatikai problémám azzal van, hogy a beállóhely betű és szám szerinti megjelölése vajon belefér-e az Inytv. 17. §-ában meghatározott tények közé?!?!
Üdv:

Szecsenyi # 2007.01.10. 17:07

MIért nem tudom csatolni a hozzászólásomat már harmadszor?!?!?!?!?!

Petrocelli # 2007.01.10. 13:08

Az a szitu hogy akármennyire törömmagam nem tudom érthetőbben magyarázni, és talán azért nem jön ée nektek, mert még nem láttatok erre példát.

Guba te egézsen pontosan meghatároztad a lényeget. Dologi hatályú (numerus clausus van!!!) és kötelmi hatályú.

Jelen esetben egy kötelmi hatályú használati jogról van szó, mégis az én esetemben a tullap I részében azaz a tulajdonos adatai alatt feltüntetésre került, hogy melyik beállóhelyethasználja. Azaz a gyakorlat egy kötelmi hatályú jogot majdhogy dologi hatályúvá emelt. PEDIG NINCS IS RÁ JOGSZABÁLY és ez így ütközika numerus clausus elvével.

Talán így érthetőbb miért tépema szám :-)))

guba # 2007.01.09. 16:53

Nem egészen világos, hogy a kérdésed mire is irányult, de feltételezem, hogy valójában a dologi ill. a kötelmi hatályú használati jogok közötti dogmatikai különbségtételre kívántál utalni. Az alapvető különbség abban áll, hogy a bejegyzett jogok mindenkivel szemben hatályosak, míg a kötelmi eredetű jogok csak a felekre kiterjedően.

Petrocelli # 2007.01.09. 14:12

Kedves Deril,

Szerintem eltérő dolgokról beszélünk. Pontosabban te beszélsz eltérő dologról. A Vhr 11 § az ún. használat jogáról beszél szerintem és nem valamilyen használati jogról. Arról a használat jogáról ami olyan mint a haszonélvezet csak vmivel kevesebb jogosultságot tartalmaz és a PTK 165.§ (1) bekezdése tárgyalja.
Ez pedig egy természetbeli használat, amit a tulajdonosok közötti megállapodás hozz létre (csak sokszor nem foglalják írásba).
AMint azt a Vhr is kimondja a (2) bekezdésben a haszonélvezet szabályai alkalmazandóak a használat jogára is, azaz a teherlapra másszóval a tullap III. részére kell bejegyezni.
Ez pedig az I részben volt a tulajdonos adatai mellett.
Szóval még egyzser "a használat joga" és az egyéb használati jogok nem egy és ugyanaz. Amúgy azóta körbejártam a dolgot az FH nal és mint kiderült a dolog pusztán gyakorlat, nincs jogszabályi háttere.

derill # 2007.01.07. 23:46

Nem azt emelte ki amit akartam. Még egyszer:
Vhr. 11. § (1) A használat jogát egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott (pl. lakáshasználat) vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.
Talán most:) Szóval természetben meghatározott az, hogy A1 beálló.

dr. Regász Mária Ügyvédi Iroda
dr. Regász Mária
ügyvéd
1137 Budapest, Szent István krt. 12. I. 5.
06-30-381-8350
derill@t-online.hu

derill # 2007.01.07. 23:45

Vhr. 11. § (1) A használat jogát egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott ""(pl. lakáshasználat) vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.

dr. Regász Mária Ügyvédi Iroda
dr. Regász Mária
ügyvéd
1137 Budapest, Szent István krt. 12. I. 5.
06-30-381-8350
derill@t-online.hu

Petrocelli # 2007.01.05. 15:55

na senkinek semmi ötlete ?

Petrocelli # 2007.01.02. 14:49

hat az igaz, de itt masrol van szó. Pontosabban más a kérdés, mégpedig eljárásjogi. Hogy a tullap 2ik reszere siekrült feltüntetni eg ilyet.
Van ennek jogszabályi alapja ? Eza nagy kérdés.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.01.02. 10:47

A közös tulajdon jogosultjai megállapodhatnak abban, hogy a tulajdonukban álló ingatlan meghatározott részeit kizárólagosan használják.

Petrocelli # 2007.01.02. 10:38

Nos újra teremgarázsos kérdés.
Érdekes dolgot tapasztaltam amikor előkaptam egy tulajdoni lapot a földhivatalból. Nem vidéki hanem BP.
Tehát:
teremgarázs 1 albetét. Benne 17 beállóhely.
1 beállóhely tulajdonos valójában 4/68 ad eszmei hányadot vesz meg,
Idáig teljesen normális. Ami lenyűgözött, hogy a t-lap II. részébena tulajdonos adatai mellett, pontosabban alatt feltüntetésre került, hogy melyik gépkocsi beállóhelyet használja/tulajdonolja/birtokolja pl. "A1 gépkocsi beálló"
Lehet tévedek de ennek szerintem nincs jogszabályi alapja. Valaki tapasztalt már ilyet ? Ettől függetlenül tetszett.

_Lala_ # 2006.03.10. 14:40

Műszakilag megosztott helyiség. Ez van a törvényben, részletesebb definíció nincs. Hogy ehhez minimálisan mi szükséges (pl. fal helyett elég-e egy lánc), azt nem tudom. A drótkerítés pl. biztosan elég.

Petrocelli # 2006.03.10. 13:04

okok azt sejtettem,
de az albetétesítés felételei ? nem baj hogy nincsenek fallal elválasztva stb ?

Petrocelli # 2006.03.10. 13:04

okok azt sejtettem,
de az albetétesítés felételei ? nem baj hogy nincsenek fallal elválasztva stb ?

  • 1
  • 2