közös tulajdonnak turós a háta


Linda78 # 2006.07.17. 18:15

Isten ments attól, hogy a sógorom halálát kívánnám; csak az a bosszantó, hogy van a férjemnek egy (fél) saját lakása és nem lakhat benne, ráadásul még nekünk kell albérletet fizetnünk, hogy lakhassunk valahol...

Sz.L.

Kovács_Béla_Sándor # 2006.07.17. 16:55

Már mondtam: nincs miért kárpótolni, mert nem éri kár. A haszonélvezettel terhelt ingatlan használata, hasznai nem a tulajdonost, hanem a haszonélvezőt illetik. Hogy ő ennek egy részét (vagy akár egészét) akár valamely tulajdonostársnak, akár bárki másnak átengedi ebből a szempontból lényegtelen.

Ha a tulajdonostársak vagyoni helyzete nem teszi lehetővé, hogy egyikük magához váltsa a másik részét, akkor a bíróság megszüntetheti a közös tulajdont úgyis, hogy elrendeli az ingatlan árverésen való értékesítését és a vételár elosztását. De te az eladás nélküli lehetőségekről érdeklődtél; és való igaz, hogy egy haszonélvezettel terhelt ház sikeres árverezésére kicsi az esély. (Ha csak nem töltötte még be a százat a kedves mama.)

Egyébként félreértettél. A helyzet megváltozása nem a báty halálához köthető. A haszonélvező - Isten éltesse - elhunytával ugyanis a férjed is jogosulttá válik a közös ingatlan használatára; és ekkor már a fizikai megosztásnak is értelme lehet.

Linda78 # 2006.07.17. 12:27

Kedves Kovács Béla Sándor!
Akkor, ha jól értem, ez azt jelenti, hogy mivel a báty vagyoni-jövedelmi viszonyai miatt nem képes a megváltásra (mivel jó ideje munkanélküli és nem is keres állást), a férjem soha nem fogja megkapni a lakás árának rá eső részét, amíg a bátyja él és semmilyen módon nem lesz kárpótolva azért, hogy nem lakhat a saját lakásában és ráadásul albérletet kényszerül fizetni?

Köszönettel
Szatmári Linda
(Linda78)

Kovács_Béla_Sándor # 2006.07.17. 10:47

Röviden:

  1. Nem.
  2. Nem.
  3. Esetleg.

Hosszabban:
1-2.: A haszonélvezeti jog lényege, hogy a jogosult a dolgot, melyen haszonélvezete van, használhatja, hasznait szedheti, a használatot, hasznot másnak átengedheti. Mindezt a tulajdonos tűrni köteles.
3. A közös tulajdon megszüntetésének módjáról alább ObudaFan teljes részletességgel írt. A konkért esethez annyit talán még hozzátennék, hogy elsősorban a testvértől kell kérni a tulajdonrész megváltását, és akkor kell bírósághoz fordulni, ha erre nem hajlandó. A haszonélvezetet azonban az egész eljárás nem érinti; ezért - az értékesítési nehézségek miatt - a bíróság várható ítélete az lehet, hogy az ingatlanban bentlakó bátyj váltsa magához a férjed tulajdonrészét. A megállapított értéket csökkenteni fogja a haszonélvezeti jog, és komoly nehézséget okozhat, ha a bátyj a megváltásra vagyoni-jövedelmi viszonyai miatt nem képes.

Linda78 # 2006.07.17. 10:32

Kedves Fórumozók!

A problémám a következő: A férjemnek, a bátyjának és az anyjuknak van egy lakása oly módon, hogy a két fiú tulajdonos, az anyjuk pedig haszonélvező. A báty a feleségével, valamint anyósom a mai napig ott laknak abban a lakásban, viszont a férjem és én albérletetet kényszerülünk bérelni, mivel a lakásban (1,5 szobás) már így nem férünk el.
A kérdésem az lenne, hogy a férjemnek nem járna-e valamilyen albérlet-hozzájárulás, mivel tulajdonosként nem lakhat a saját lakásában. Illetve, ha az ott lakók önszántukból nem hajlandóak bérleti díjat fizetni a férjemnek, jogi úton lehet-e kötelezni őket erre.
Vagy: arra vonatkozóan van-e törvény, hogy esetleg a lakás értékének rá eső részét megkapja anélkül, hogy eladnák a lakást, mivel az "összeférhetetlenség" esete is felmerült az ott lakók hibájából, éppen ezért esély sincs arra, hogy valaha visszaköltözzön a saját lakásába.
Segítségüket előre is köszönöm.

Gréti16 # 2006.07.14. 06:14

Köszönöm a válaszokat! Gréti

ObudaFan # 2006.07.13. 19:39

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.

A közös tulajdon tárgyait elsôsorban természetben kell megosztani.
A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelô ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerzô tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethetô meg, illetôleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerû használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelôen felosztani. A tulajdonostársakat az elôvásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.
A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.

Csak igen kivételesen tagadhatja meg a közös tulajdon megszüntetését a bíróság. A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerûen gyakorolja, továbbá, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sérti. A Ptk. 147. §-a szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. E jog érvényesítésének idôbeli korlátozásáról a jogszabály nem rendelkezik, a Ptk. miniszteri indokolása arra utal, hogy a megszüntetés jogának visszaélésszerû, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit sértô gyakorlása ellen a Ptk. 5. §-a védelmet nyújt. A társadalmi és gazdasági viszonyok változásával azonban olyan érdekhelyzetekkel is számolni kell, amelyek indokolttá teszik a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset ennél szélesebb körben jelentkezô okok miatti elutasítását.
Ezért a közös tulajdon megszüntetésének (a szerzôdéses korlátozáson kívül) akadálya lehet az is, ha a megszüntetést olyan idôben kérik, amikor a közös tulajdon megszüntetése az egyes tulajdonostársak érdekeit súlyosan sérti. Alapot adhat a kereset elutasítására, ha az objektív körülmények (pl. a forgalmi értékviszonyok, az infláció) a közös tulajdon egészének átmeneti és jelentôs értékcsökkenését eredményezik. Ilyen akadály lehet például az, ha valaki megszerzi a közös tulajdonban álló ingatlan egy hányadát és rövidesen közösségmegszüntetési perrel lép fel az anyagilag jóval erôtlenebb, a magához váltásra fel nem készült bennlakó tulajdonostárssal szemben. Megtörténhet, hogy a bennlakó tulajdonostársnak hibáján kívül elnehezült helyzetét akarja a másik tulajdonostárs kihasználni. Különélô vagy volt házastársak között is megtörténhet, hogy az egyik fél a másikkal szemben úgy lép fel, hogy annak inkább zaklatási jellege van. A közös ingatlant özvegyi vagy más haszonélvezeti, esetleg használati jog terheli, ami az értékre befolyással van, s az egyik tulajdonostárs erre való tekintet nélkül szorgalmazza az értékesítést, amit a másik ellenez. Kivételesen a kereset elutasítását eredményezheti a tulajdonosok körén kívül esô - az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett - más jogosult olyan védekezése, amellyel kimutatja, hogy a közösség megszüntetése az ô jogait kirívóan sérti. Az érdeksérelmet ugyanis az ilyen jogosult sem köteles tûrni.

_Lala_ # 2006.07.13. 18:57

De nem ez a lényeg hanem az, hogy mi a garancia arra, hogyha elindítok egy ilyen pert azzal megszünik a közös tulajdon?

Ha természetben nem lehet megosztani, akkor - ha semelyik fél nem tudja vagy akarja a másik részét megváltani - a bíróság az egész ingatlant egyben elárverezteti, a bevétel pedig a tulajdoni hányadoknak megfelelően szétosztásra kerül. Ha az ingatlan egyben forgalomképes, akkor ilyen módon biztosan megszüntethető a közös tulajdon.

Egyébként van mód a társasházzá alakításra? Tehát a lakások önállóak? Mert ez egyrészt célszerűbb lehet (utána sokkal könnyebb önálló lakásként eladni a tulajdonrészt), másrészt lehet, hogy a maradék tulajdonosok ezt szeretnék majd inkább.

Gréti16 # 2006.07.13. 18:44

Kedves Béla, köszönöm a választ, de a tulajdonos társak nem családtagjaim és nem a rokonaim, nekem idegenek, valamit félre olvashattál az előzményeben.
De nem ez a lényeg hanem az, hogy mi a garancia arra, hogyha elindítok egy ilyen pert azzal megszünik a közös tulajdon? (A házrészek egybe épített tető alatt vannak, így például a tető megosztása műszakilag nem kivitelezhető, tehát ha felújítani akar, akkor csak velem együtt tudja. Ennek a költségeit pedig nem tudom beválallni.)
Üdv.

Kovács_Béla_Sándor # 2006.07.13. 13:52

Kedves Gréti, nem buzdítottam én senkit semmire. Mindössze arra próbállak ráébreszteni, hogy már megkaptad azt a javaslatot, amit követned kellene. Ha pénzre van szükséged, akkor annak - a vázolt helyzetben - éppen a közös tulajdon megszüntetése a módja. Ha a jövedelmi vagyoni helyzeted indokolja, akkor kaphatsz költségmentességet, de legalábbis illetékfeljegyzési jogot.

U.i.: Olyan vevőt nemigen találsz, aki egyharmadnyi tulajdonra vágyna, olyan tulajdonostársakkal, akikkel a saját rokonaik sem tudnak megegyezni a közös tulajdon ügyeiben.

Lhotse # 2006.07.13. 13:04

Kedves Gréti!

Bizonyára Béla nem úgy gondolta...

Tehát a jog eszközei végesek, és ezt jobb, ha mindenki tudomásul veszi. Ebben az esetben, ha nem kívánsz tovább "közösködni", és nincs pénzed, hogy magadhoz váltsad a tulajdonostársak hányadát, illetőleg műszakilag sem megosztható az ingatlan (pl. társasházzá is lehet alakulni, de persze a közös tulajdonban álló részek (pl. tető) továbbra is közös beruházást igényelnének...), akkor marad az, hogy vagy eladod a magadét, vagy közösen értékesítitek, és ha erre nem hajlandóak, akkor marad a per, a közös tulajdon megszüntetése iránt. Ebben kötelezhetik, hogy egy bizonyos áron váltsa magához a részedet, vagy kötelezhet a közös értékesítésre is.

Tehát nincs más lehetőség!

Hacsak a hosszú, méla megbeszélés... +imádság:)

Üdv., remélem, azért sikerrel jársz...

Bence

Gréti16 # 2006.07.13. 11:59

Kedves Kovács Béla Sándor!

Én nem hobbyból fordulok segítségért a fórumhoz, hanem azért mert valóban segítséget várok a nálam jogban jártasabb, tapasztaltabb emberektől.
Mint olvashattad, pénzre van szükségem, mivel kismama vagyok és a gyed összege elég kevés ezért ragaszkodom az eladáshoz. A gyedből pedig pert nem tudok indítani a közös tulajdon megszüntetése iránt, de ha lenne is pénzem akkor is elsősorban peren kívül szeretném megoldani a helyzetet. Éppen ezért nem bírálatot hanem konstruktív javaslatot vagy együttgondolkodást szeretnék kapni a felvetett kérdésemre. Arra meg külön megkérlek, hogy ne buzdits másokat arra, hogy ne adjon felvilágosítást. Köszönöm!

Kovács_Béla_Sándor # 2006.07.13. 08:01

Ahogy visszaolvastam, többen, nagyon helyesen tanácsolták, indíts pert a közös tulajdon megszüntetése iránt. Nem hallgatsz rájuk, az eladást erőlteted - ez a te dolgod. de miért adjon bárki újabb felvilágosítást, tanácsot, ha az előzőre sem hallgattál?

Gréti16 # 2006.07.13. 03:57

Azt elfelejtettem megírni, hogy 1/3-rész az én tulajdonom, míg a ház 2/3 része úgy oszlik meg hogy 1/3-1/3 rész a férj és feleség között, gyakorlatilag a tulajdonostársak együtt rendelkeznek a 2/3- résszel.

Gréti16 # 2006.07.13. 03:24

Sziasztok!

Még mindig az eladás alatt álló házrészemmel szenvedek, az idióta tulajdonostárs miatt. Most azt találta ki, hogy a közös ház tetőrészét fel kell újítani, ezzel is megnehezítve az életemet. Azért szeretném eladni a házrészemet, mert szükségen van a pénzre, tehát a gyes mellett nincs arra pénzem, hogy felújítgassam, másrészt pedig ha két éve folyamatosan árulom a házrészt, akkor minek fektessek a felújításába pénz és energiát, mikor az a vételárba úgy sem fog arányába jelentkezni. Tehát gyakorlatilag nem éri meg belefektetni pénz. (Harmadrészt a gyes-re hitelt sem kapok.) A kérdésem az lenne, hogy valamilyen módon ki lehet-e kerülni ezt a tetőfelújítási témát, vagy lehet-e az időt húzni valamivel, hátha sikerül addig értékesítenem a házrészemet?
Köszönöm, Gréti

ObudaFan # 2006.03.13. 16:50

A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelô ellenértékeket, az árverés útján való értékesítésnél pedig a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a végrehajtást elrendelô bíróság nem szállíthatja le.
Ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benn lakik, s kiköltözni a közös tulajdon megszüntetése esetére sem hajlandó; ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelôen figyelembe kell venni.
Ha méltányolandó körülmények mást nem indokolnak, a saját bennlakása folytán elôállt értékcsökkenés következményeit a bennlakónak kell viselnie, mind a magához váltás folytán fizetendô ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál.
Ha az ingatlanra fennálló közös tulajdont árverés útján kell megszüntetni, és a bennlakó tulajdonostárs nem vállalja azt, hogy az árverés után az ingatlanból kiköltözik, a bíróságnak meg kell állapítania, hogy a bennlakó tulajdonostárs - igényeinek méltányos figyelembevételével - mekkora lakásra, illetôleg a lakásnak melyik részére tarthatna igényt, és amennyiben az általa használt lakás ezt a mértéket meghaladja, a bíróság ítéletében azt is megállapítja, hogy árverési értékesítés után a bennlakó (volt) tulajdonostárs mely lakrészeket lesz köteles kiüríteni és a vevô rendelkezésére bocsátani. Ilyen esetben a legkisebb árverési vételárnak és a vételár felosztási arányának meghatározása a bennlakás értékcsökkentô hatásának figyelembevételével történik.
Ha a közös tulajdonban álló ingatlanban lakó tulajdonostárs nem vállal kötelezettséget arra, hogy a közösségnek árverés útján való megszüntetése esetére az ingatlanból kiköltözik, kérelemre a bíróságnak azt is ki kell mondania a közös tulajdont megszüntetô ítéletében, hogy az árverési értékesítést elsôsorban olyan feltétellel kell megkísérelni, hogy ha az árverési vevô a bennlakó tulajdonostárs részére megfelelô cserelakást ajánl fel, a bennlakó (volt) tulajdonostárs köteles az eladott ingatlanból kiköltözni. Vita esetén a felajánlott cserelakás megfelelô voltát a bíróság a vétel után a kiköltözésre köteles és a beköltözésre jogosult fél közötti perben dönti el. Ilyen értékesítés esetén a bíróság csak azt az értékcsökkentô hatást veszi figyelembe a bennlakó tulajdonostárs terhére, amely a cserelakás felajánlásának szükséges volta miatt jelentkezik a beköltözhetôség mellett mutatkozó értékkel (vételárral) szemben. Viszont a kiköltözô javára megfelelôen értékeli a költözéssel felmerülô költségeket.

monalisa1 # 2006.03.13. 09:10

Az árverezés: a bíróság a felek költségére (!) ingatlanszakértővel megbecsülteti az ingatlant, és ha egyikőjük sem tudja megváltani a másikuk tulajdonrészét, akkor kerül sorra a kényszerértékesítés.

Mert olyan nincs, hogy valakinek van egy fél lakásnyi vagyoni értéke, aztán a másik fél miatt (...) a pénzéhez soha sem jutna hozzá.

A saját eladás még mindig jobb megoldás mint a kényszer árverezés, mert ezen utóbbi gyakorta áron alúli értékesítést jelent.

gaben # 2006.03.13. 05:11

Nem valószínű, hogy gyerekkel beköltözne, mivel mint írtam, elég lepukkant állapotban van a lakás. Viszont azt forgatja a fejében, hogy legalább a rezsiért kiadja valami ismerősnek. Férjem közölte, hogy ebbe Õ nem megy bele, de ennek ellenére meg fogja tenni ha úgy adódik, mert neki az a jó. Az hogy nekünk mi a jó, illetve kompromiszumot keresne, eszébe se jut, mert azt mondja nem adadhatjuk el a feje fölül a lakást.

Árverezés: ez mit jelent pontosan? Milyen árról indul ez esetben a bíróság? Hogyan állapítják meg a lakás árát??

_Lala_ # 2006.03.12. 20:58

Ha nem költözik be, és nem hajlandó vagy nem képes megváltani, akkor a bíróság az árverezést fogja választani.
Ha beköltözik, akkor a bíróság a tiltakozása ellenére is dönthet úgy, hogy kötelezi, hogy váltsa meg, de akár választhatja az árverezést is (SZVSZ ebben az esetben ez történne).

Az, hogy be van jelentve, vagy sem, nem lényeges a bentlakás elbírálásánál.

Amúgy el kéne mesélni neki, hogy jobban járna, megspórolná az ügyvéd meg a bíróság költségét, ha belemenne a közös eladásba (és még az árverezés miatt sem bukna akkorát). Ráadásul ha beköltözik, akkor a másik tulajdonos fél még használati díjat is kérhet, ha a felénél többet használ...

gaben # 2006.03.12. 18:12

Ez azt jelenti, hogy ha Õ bejelentkezik a lakásba, mégha névlegesen is, akkor meg van kötve a kezünk? A bíróság abban az esetbe dönthet úgyis, hogy nem rakja őket "utcára", tehát marad a közös tulajdon???? Azért került az utcára idézőjelbe, mert a sógosnőnek van egy fél lakás a nevén, annak a másik fele az édesapjáé, valamint a férjének is van lakása, ami bérbe van adva. (legjobb tudomásom szerint)

Bubó # 2006.03.12. 18:02

Ha nincs egyezség a közös eladásban, akkor csak per útján lehetséges a közös tulajdon megszüntetése, aminek a vége eladás, vagy árverezés lesz. Feltéve, ha a sógornő valami fondorlattal (bejelentkezés, névleges beköltözés, stb.) meg nem próbálja akadályozni.

gaben # 2006.03.12. 17:19

Családi probléma miatt kellene egy kis segítség: Férjemnek növérével van egy közös lakás a nevükön. A hasonélvező tavaly halt meg. A közös ingatlan elég lerobbant állapotban van, kiadni nem lehetséges, eladni viszont a másik tulajdonos nem akarja. Megvenni sem tudja a férjem részét, tehát patt helyzetbe kerültünk. Arról van tudomásunk, hogy ilyen esetben nem lehet egyik felet sem közös tulajdonlásra kényszeríteni és végső esetben bírósághoz lehet fordulni, aki más megoldás nem lévén az eladás mellett döntene. Az ingatlan nem osztható ketté, tehát ez sem megoldás. A sógornőmnek van egy kislánya, aki sajnos fejlődési rendellenességgel született. Kölcsön lakásban élnek, mivel a férje nevén lévő lakás nem alkalmas beteg gyermek nevelésére. Azzal érvel, hogy a bíróság nem döntene a közös tulajdon eladása mellett , hiszen őt egy gyerekkel nem tehetnek az utcára. Hangsúlyozom nem a közös tulajdonban lévő lakásban laknak, mint azt fent is írtam jelenlegi állapotában az sem alkalmas lakás céljára.
Kérdésem a következő: Milyen jogi lehetőségek vannak a tarthatatlan és lehetetlen helyzet feloldására?