Osztatlan közös tulajdon


Majordomus # 2022.05.22. 19:34

Miért nem veszed meg az ő részüket az árverésen?

adamovics # 2022.05.22. 11:06

Mégegyszer köszönöm és örülök, hogy nem 3-4 mondatos választ kaptam. Az olvasnivaló pedig érdekes volt.
Amiért az árverezés érdekel, hogy értsétek: a tulajdonrészem jelenleg, ha van használati kb.30 milliót ér (a rajta levő ház rossz állapotú). Az egész ingatlan kb 800m2. Egyben eladva ez, a város szívében igencsak értékes lehet (pl. egy befektetőnek, építkezési vállalkozónak)és a három tulajdonos közül nekem van a legnagyobb részem. Tehát, ha levonom a perköltséget, egyéb kiadásokat, vagy akár a végrehajtó 20-25%-át, akkor is pénzemnél leszek nagyjából. Arra, hogy valamelyik tulajdonostárs kivásárolja a többit, nem látok reális esélyt. A társasházzá alakulásban még látok realitást. Végülis, van két különbejáratú lakórész, és ha a harmadik szomszéd csatoltatja az üres részt a saját ingatlanához, ezzel kiválva az osztatlan közösből, akkor talán működhet is, ha az alapításnak nincs egyéb jogi akadálya, kritériuma.

Majordomus # 2022.05.22. 10:23

Na,akkor egy mondattal kevesebbet irtam.
.
Két dolog számit. Van e vevő vagy nincs?
Elfogadja e a helyzetet?
Ha mindkettő igen,nincs gond.
Ha nem,akkor nem lesz eladás,következésképpen pénz sem.
.
Akkor csak úgy lesz pénz,ha a kérdező:
1.kivásárolja a többiek tulajdonrészét,és egyben értékesiti az ingatlant,ha van rá pénze!
2. Kéri a biróságtól a közös tulajdon megszüntetését,aminek az lesz a vége hogy elárverezik az egész ingatlant,és abból pénzéhez jut.
Igaz kevesebbhez, mint amennyit szeretne.
De lehet hogy tömeges érdeklődés lesz és felverik az árat.

Zöldövezeti11 # 2022.05.22. 07:13

Osztap
osztap#2022.05.21. 14:29
Ilyent ajánlni ? Itt általában a 3 mondatos 4 soros válaszra vágynak !

Majordomus # 2022.05.21. 16:49

Mondtam többször. Azt add el,amivel rendelkezel.

SolnesM # 2022.05.21. 15:45

Ja földmérőt kár volt hozni, csak bekavart. Valahogy úgy néz ki, hogy előtte nem volt vita, a résztulajok nem is tudtak arról, hogy a terület nem takarja tökéletesen a résztulaj arányokat.
Véleményen szerint földmérő csak akkor kell, ha külső határokkal van probléma, azaz a szomszédok egyikével. Itt valahogy ilyen nincs. egyébként sok sok lakásos házak is elég jól elvannak. Van közös tulajdon és van egyéni.
Meg kell próbálni újra, az elhibázott földmérő kalandról nem kell szólni. A reális tényleges állapotot kell rögzíteni az adásvételi szerződésben.
Persze ehheztudni kell mérni és rajzolni. Ha valakinek nem megy, akkor hívhat segítségül szakembert, amiért fizetni kell.

SolnesM # 2022.05.21. 15:33

Ezzel indított a panaszos :
Segítséget, tanácsot kérnék a következő ügyben: osztatlan közös ingatlan 3 tulajdonossal. A területek elkerítve, közösen használt rész nincs.
Majd később :

Ez tulajdonképpn egy ház, benne két lakással és a telek végében lévő részt, amelyen nincs lakóingatlan a harmadik szomszéd használja, ő az akinek "rossz" helyen van a kerítése.
Most akkor a z épületben lévő egyik lakást vagy az üres telket kívánja eladni. Nem világos.

Egyébként mindent el lehet adni, csak megfelelő árat kell kérni érte.

osztap # 2022.05.21. 14:29

A természetbeni megosztás, külön helyrajzi számra vételt jelent (hrsz/1, hrsz/2, stb.), vagy magát a használati megállapodást is, amellyel osztatlan-közös marad?
Természetbeni megosztásnál (Ptk. 5:84. §) megszűnik a közös tulajdon (több helyrajzi szám lesz). Nem véletlenül az a címe ennek a paragrafusnak, hogy "A közös tulajdon megszüntetése". A használati megállapodással nem szűnik meg a közös tulajdon (egy helyrajzi szám marad), ezért az nem az 5:84 § szerinti természetbeni megosztás.
Ha a megosztással létrehozandó ingatlanok nem érnék el a HÉSZ szerinti minimális telekméretet, akkor a bíróság nem fogja a természetbeni megosztást alkalmazni.

Az általad idézett BH a PK. 8. sz. állásfoglaláson alapul, ami újonnan induló ügyekre nem alkalmazható. De könnyű hétvégi olvasmányként nézz rá a joggyakorlatra, különösen IV., VI. és VII. fejezetek:
https://kuria-birosag.hu/…o_orosza.pdf

Majordomus # 2022.05.21. 11:11

A természetbeni megosztás nem jelenti a közös tulajdon megszüntetését.
.
Abban igazad van,én sem vennék ilyen ingatlant. Kinek hiányzik a veszekedés a hülye szomszédokkal.
.
Ha nem tudod eladni,akkor 3 lehetőséged van.
1.maradsz ott
2.felajánlod a szomszédoknak az ingatlant megvételre.
3.kéred a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését.
Ha senki nem tudja kivásárolni a másik kettőt,akkor az egész ingatlant elárverezik,és legalább részben a pénzedhez jutsz.

adamovics # 2022.05.21. 10:59

Köszönöm az eddigi hozzászólásokat.
A természetbeni megosztás, külön helyrajzi számra vételt jelent (hrsz/1, hrsz/2, stb.), vagy magát a használati megállapodást is, amellyel osztatlan-közös marad?
Sajnos, nem elég nagy a telekméret az igazi megosztáshoz.
"Mondom. Add el a részedet úgy ahogy van." Próbáltam, nem kell így senkinek sem. Valljuk be, Te sem vennél ilyet. Volt egy kevésbé tájékozott érdeklődő, de mire szerződtünk volna, az ügyvédje lebeszélte az ilyen (ügyvédi haszn. megáll. nélküli) ingatlan vételéről.

Találtam egy ilyet is:
BH1994. 535
„A közös tulajdon megszüntetési módjainak alkalmazásánál vizsgálni kell, hogy az nem sérti-e valamelyik fél méltányos érdekeit, nem ütközik-e az okszerű gazdálkodás követelményébe [Ptk. 148. § (1)-(3) bek., PK 8. sz.].”;
Ezt az árverezéssel kapcsolatban kérdezem. A többieknek, egészen biztosan nem érdeke az árverezés.

Majordomus # 2022.05.20. 19:11

Mondom. Add el a részedet úgy ahogy van.

Most status quo van,a kerítések mutatják a rögzült állapotot.
Ezt adod el.pont. amit pereskedésre forditanál,abból menj el nyaralni 3 hétre a tengerpartra.

osztap # 2022.05.20. 18:18

Az árverezést akkor is megítélik, ha a többieknek ez érdeksérelemmel jár?
Durván, a közös tulajdon megszüntetésekor a bíróság elsősorban természetben akar megosztani, utána kivásároltatni akar egy másik társtulajdonossal, de ha más nem megy, akkor árvereztet (Ptk. 5:84. §) KBS-nek igaza van, óvatosan az árveréssel. Annál anyagilag jobb a kialakult használati rend írásba foglaltatása a bírósággal. Csak utána neked kell vevőt keresni.

Esetleg két további ötlet:

  1. A lakás nélküli rész közvetlenül szomszédos az azt használó társtulajdonos szomszéd telkével? A maradék telek, a két lakással, nagyobb, mint a helyi építési szabályzat szerinti minimális telekméret? Ha mindegyik igaz, akkor lehetne azt kérni a bíróságtól, hogy a lakás nélküli részt csatolja a szomszéd telekhez. A két lakóingatlanos rész meg marad közös tulajdonban, és írásba foglaljátok a használati megosztást (vagy kéred a bíróságtól, ha nem tudtok megegyezni)
  2. A lakásos társtulajdonossal közösen vásároljátok ki a harmadik társtulajdonost. Őt telekárban lehet kifizetni. Aztán írásba foglaljátok a használati megosztást a lakásos társtulajdonossal (vagy bíróság, itt is)
Kovács_Béla_Sándor # 2022.05.20. 17:21

nekem viszont tetszik a dolog. :)
Annyira nem buli. Ha végrehajtónak kell értékesítenie az ingatlant, az elviszi a forgalmi érték ötödét-negyedét.

adamovics # 2022.05.20. 17:05

A tényleges használatról is készült rajz. Nem írja alá az egyik, mert szerinte nagyobb rész jár neki. Már mindenféle variációt kimerítettünk, évek óta próbálok megoldást találni, nincsen.

adamovics # 2022.05.20. 17:00

Ez tulajdonképpn egy ház, benne két lakással és a telek végében lévő részt, amelyen nincs lakóingatlan a harmadik szomszéd használja, ő az akinek "rossz" helyen van a kerítése. Az árverezést akkor is megítélik, ha a többieknek ez érdeksérelemmel jár? Ők nagyon rosszul járnának ezzel a megoldással, nekem viszont tetszik a dolog. :)

Kovács_Béla_Sándor # 2022.05.20. 16:24

Miféle telki szolgalom?

Egyébként látod, hogy létezhet.

Tilina # 2022.05.20. 08:02

Telki szolgalmi jog van a telken.

Tilina # 2022.05.20. 07:42

Kedves Szakértők!
Adott egy nem túl nagy telek, osztatlan közös tulajdonban 1/2-1/2 arányban.
Az ingatlanon található egy felépítmény.
Elvileg ez a lakóépület csak az egyik tulajdonos birtokában van. Ilyen létezhet? Ha megveszem az épületet és a telek felét, akkor a telek másik tulajdonosa szabadon bejárhat, mivel az ő tulajdonában is álló földön van?
Hogy kell ezt elképzelni? Megosztani nem igazán opció, mert az épület az utcafronti részen van, tehát a másik tulaj nem tudna eljutni a saját részéhez, ha csak nem biztosítok egy kis utat az én részemből.

osztap # 2022.05.20. 06:23

adamovics,

Jelenleg van használati megosztási szerződés a tulajdonosok között, csak nincs írásba foglalva. (Gondolom, a használat rendje sok éve fennáll.)

Amint Majordomus és KBS írta, kérheted a bíróságtól a használati megosztási szerződés írásba foglalását a kialakult használati rend alapján. Akkor ez még közös tulajdon marad, annak minden nyűgével együtt, pl. elővásárlási jog, egy tulajdoni lap,... De jobban eladható és hitelezhető lesz.

Persze, kérheted azt is, hogy a bíróság szüntese meg a közös tulajdont, ha másképp nem megy, árverezéssel. Így pénzhez jutsz, még ha kevesebbhez is, mint a fenti úton, bár várhatóan valamivel gyorsabban.

Egyébként mi ez az ingatlan? Egy telek, amin a három tulaj kapálgat? Vagy lakóház három lakóegységre bontva, mindegyik elkülönített kerttel? Ez érdekes, mert lehet, hogy érdemesebb lenne társasházzá alakítani. Akkor mindegyik egységnek lenne önálló helyrajzi száma, stb. Eladhatóság és hitelezhetőség szempontjából talán ez a legtisztább. Ha a társasházzá alapítás feltételei fennállnak, bármelyik tulaj kérheti a bíróságtól a közös tulajdon társasházzá alakítását.

Kovács_Béla_Sándor # 2022.05.20. 06:03

(Nem mellesleg te is ezt mondtad nagyjából.)

Kovács_Béla_Sándor # 2022.05.20. 06:02

Elég ha jogilag segitesz.
Megvolt. Csak nem értitek.
Akkor bővebben: olyan földmérőt kell keresni, aki egyszerűen felrajzolja a tényleges használati határokat (gyk.: a kerítések helyét), és nem azzal foglalkozik, hogy hol "kellene lenniük. (Ilyen egyébként nincs is. Már ti. hogy valahol "kellene" lenniük.) A tényleges használati megosztást rögzítő vázrajzot mindenki alá fogja írni. (Ha nem, akkor eredményesen lehet perelni, hogy a bíróság állapítsa meg.)

adamovics # 2022.05.20. 05:22

Így senki nem veszi meg, pedig 3 éve árulom, nem drágán, ráadásul Buda környékén. Az a bajom, hogy az általam ismert ügyvédeknek, már elnézést, de halvány fingjuk nincs az osztatlan-közösről. Vakaróznak, félre beszélnek. Ilyet is, olyat is hallottak, de jártassága ezekben egyiknek sincs. Mégcsak azt sem tudták megmondani, mire adjuk be a pert. Jognyilatkozat pótlásra? Megszüntetésre? Területrendezésre, birtovédelemre? Azért gondoltam, hogy ide írok, hátha valakinek ez a szakterülete és csinált már ilyet.

Majordomus # 2022.05.19. 20:50

Földmérésben nem is kell. Elég ha jogilag segitesz.

Kovács_Béla_Sándor # 2022.05.19. 17:26

Én valahogy nem érzek késztetést, hogy földmérési ügyekben nyilatkozzak. A földmérők miért hiszik azt, hogy ők értenek jogi kérdésekhez?

Majordomus # 2022.05.19. 16:58

Perben.
Vagy a jelenlegi helyzetet mutatod be a vevőnek. Ezt használtad évekig,ez van,ez eladó igy ahogy van. Igy a leggyorsabb.
Vagy pereskedsz velük évekig.