Ház eladás vállás után.

Kedves fórumozók.

A párom 5 éve elvált a férjétől. Váláskor hibás ügyvédi tanácsra lemondott a lakás használati jogról, így a volt férje a kizárólagos lakáshasználó.
A tulajdoni jog 50-50%.
5 éve nem hajlandó eladni a házat, ha hirdeti akkor olyan magas áron, hogy még érdeklődő sincs.

Kérdésem a következő lenne

A volt férj élete végéig minden következmény nélkül használhatja a házat?

Ki állapítja meg az eladási árat?

Mi történik, ha a férj mindig irreálisan magas árat kér érte.

A párom 4,5 éve nem járt a házban, az ex magáénak érzi, nincs kulcsa. Hogy tudja megtekinteni az állapotát?

Önkényesen falbontással átalakította az étkezőt. Ezt megtehette-e?

5 éve nem költött a házra, állaga folyamatosan romlik. Ez végtelenségig mehet?

• Tudtommal lakáshasználati díjat nem lehet kérni tőle. Jól tudom?

Előre is köszönöm a segítséget!
SomTom

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.

A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani.

A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.

Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Az értékről vita esetén a bíróság igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján dönt.

Emellett többlethasználati díj is érvényesíthető. Itt minden havi díj elévülése 5 év, így jó lesz igyekezni az igényérvényesítéssel, hogy ne legyenek elévült havi díjak.

A tulajdonostárs a lakáshasználatot természetesen ellenőrizheti.

A lakásra a használattól függetlenül mindkét tulajdonostársnak a szükséges állagfenntartással járó költségeket meg kell fizetni.

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Köszönöm a válaszát!

A többlethasználatot hogyan lehet bizonyítani?
Lakáshasználatot hogyan lehet ellenőrizni?
Normális, hogy csak a volt férjnek van kulcsa a lakáshoz?
Mi van abban az esetben, ha elzárkózik a párom beengedésétől?

Előre is köszönöm a segítségét!
Tisztelettel: S. Tamás

Ha kizárólagos lakáshasználati joga van a másik félnek, akkor a többlethasználat vonatkozásában túl sok bizonyítási kérdés nem lesz. Normális, hogy nincs kulcsa, hiszen nem ott lakik.

Amennyiben kizárólagos használati joga van de nem tartózkodik az ingatlanban akkor megilleti-e a másik felet többlethasználati díj? Én esetem : bejelentkeztem egy másik lakcímre már egy ideje és "nem használom" az ingatlant.Hogyan bizonyítja ennek ellenkezőjét visszamenőleges 2-3 évre?Azért,hogy a bíróságon kizárólagos használatot kap az egyik fél egy egyezség során szerintem nem biztos,hogy jogosult is a többlethasználati díjra.Vagy tévedek?Keresgélem rá bh. hátha segít.

Szerintem megilleti.

Akkor ez szívás.Hogyan illeti meg ha nem is használom még a rám eső részt sem nemhogy még a rá esőt?Teljesen logikátlan ,hogy az után fizetek használati díjat amit nem is használok? miért fizetem mert jogom van használni?A jogot fizetem meg?.Ha ez tényleg így van nagy baj van ebben a "jogban".

A te dolgod, hogy mit kezdesz a lakással. Te magad kötöttél ilyen tartalmú egyezséget.

Nem egészen érzem,hogy igazad van.Egyezség ez tényleg erről szólt.Ezek után önként visszaköltözött majd megint el, tehát szerintem ezen egyezség szóban felbontatott azzal,hogy annak ellenére,hogy kizárólagos használatban állapodtunk meg Ő is használta.Annyi a különbség,hogy erről nincs irás, csak a másikról. De könyörgöm 2,5 évig használta mi ez ha nem az előző felbontása?Bíróságon kivül, szóbeli egyezség alapján és,hogy ez igy volt tanusitja 2,5 év .Nem:?.Márpedig szerintem ha nem is igy van de amit nem használok azután nemigen fogok" többlethasználatot" fizetni."A jogban amit nem tudsz bizonyítani az nem is létezik " alapon..
Ilyen alapon akár a szomszéd háza után is fizethetnék, mivel azt sem használom.
Amúgy a lakáshasználati jog ellenértékét sem kapta meg II fokon mert tudtam bizonyítani,hogy nem mint családtag hanem mint tulajdonos társ használta így a CSJT nemigen volt alkalmazható ezen esetre.Most a "többlethasználatba" illetőleg nem használatba keresgélek, kutatok, érdeklődök .

Ha sikerül igazolni, hogy az egyezséget legalább szóban, vagy ráutaló magatartással módosítottátok, akkor lehet esélyed.

Ha jól értem, akkor a következő a helyzet?
Ha az egyik félnek kizárólagos lakáshasználati joga van, akkor a másikat "automatikusan" megilleti a többlethasználati díj?
Ha így van, akkor ez nagyon jó hír lenne. Nagyobb esélye lenne, hogy végre hajlana a ház eladásra, a perelhető összegről nem is beszélve.

Gyakorlatilag igen.

Nem csak gyakorlatban sajna. ma I fokon megitélték neki a többlethasználatot úgy,hogy nem is laktam ott:nem baj megint megyünk másodfokra.Megint több hiba is történt mivel a előző II fok uj bizonyítást rendelt el de a jóképű birónő ezt figyelmen kivül hagyva megítélte neki, nekem meg elutasított mindent . lehet,hogy nem jövök be neki? De szerintem a II fok megint visszaadja mert tele van hibával ami lényeges.Hát ez van .

Khm-khm, tapasztalatom szerint az "automatikusan megillető többlethasználati díj" enyhe túlzás. Az én volt férjemnek is kizárólagos használatot ítélt a bíróság (lényegében arra fel, hogy évekkel korábban kizárt a lakásból és az ítélet időpontjában esélyem sem volt már ottlakni, mindenféle megnyert birtokvédelem mellett sem), de nem úgy tűnik, hogy be tudnám hajta(t)ni a többlethasználati díjat, nem nagyon akarják ezt nekem megítélni - mondjuk az igaz, hogy nincs még lefutva minden kör, folyik a per...

Akkor most hogy is van?
Ez kaptuk válaszként egy ügyvédtől.

"A többlethasználati díj megfizettetésénél kizáró ok, ha önként költöztél el a lakásból. Emlékeim szerint így történt, erre enged következtetni az is, hogy a volt férjedet jogosítottad fel a lakás kizárólagos hasznbálatára.

Ha kéred, akkor természetesen megpróbálhatunk egy pert, de azzal a kockázattal számolva, hogy valószínűleg pervesztesek leszünk.

Lehetőség van viszont a lakáshasználat szabályozásának újratárgyalására, osztott lakáshasználatra, ha ez megoldás számodra, illetve ha a volt férjed ez ellen tiltakozik, az már alapot teremthet a többlethasználati díjra, de csak a jövőre nézve.

Üdv.:

dr. O.... T.....

Mellékelem a kommentárt:

A többlethasználati díjjal kapcsolatos ítélkezési gyakorlat meglehetősen terjedelmes. Néhány tipikus példából ízelítő:

• Többlethasználati díj nemcsak akkor jár, ha a házastársat a bíróság kötelezte a lakás elhagyására, hanem akkor is, ha a bentmaradó összeférhetetlen magatartása miatt kényszerült a másik házastárs eltávozni, avagy a közös használatot a bentmaradó más módon akadályozta meg (pl. kizárta, ez a tipikus eset). A kezdő időpont a használat megakadályozásának az ideje.
• Nem jár többlethasználati díj annak a házastársnak, aki önként, a másik magatartására visszavezethető kényszerítő körülmények nélkül költözött el, és ráadásul az ingatlan terheit sem viseli. Ilyen esetben az utólagos zárcserének sincs a többlethasználati díjat megalapozó jelentősége.
• Nem jár többlethasználati díj a ténylegesen nem használt, ám lezárt, ezáltal birtokban tartott helyiségek tekintetében.
• A többlethasználati díj összegének a meghatározásakor a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek lakhatásának biztosítását - ami a Csjt. 77. § (1) bekezdése szerint mind a két szülőnek kötelezettsége - így kell értékelni. Megjegyzendő, hogy ez kis alapterületű és szobaszámú, pl. egyszoba-komfortos lakásnál a használati díj iránti igény elutasításához is vezethet.
• Ugyanez vonatkozik a nagykorú, de tartósan beteg gyermek lakhatásának a biztosítására is.
• A többlethasználati díj fizetésének a kötelezettsége független attól, hogy a tulajdonostárs az ingatlant maga használja, vagy más módon történő hasznosítással akadályozza meg a másik tulajdonostárs használatát.

A használati díj, többlethasználati díj mértékének meghatározásakor a bíróság általában szakértői véleményből (az adott ingatlan kérdéses részének a szabad piacon elérhető használati díja) indul ki, és ennek keretein belül érvényesíti az ügy egyedi és a használati díjra kiható jellegzetességeit.

BH1992. 313

Volt házastársak között a többlethasználati díj megállapításánál irányadó szempontok [Ptk. 140. § (1) bek., 141. §, PK 8. sz.].

A felperes a módosított keresetében a házasság felbontását, az ingatlan használatának megosztását, valamint azt kérte, hogy a bíróság az alperest többlethasználati díj fizetésére kötelezze.

Az alperes a többlethasználati díj iránti kereset elutasítását azért kérte, mert a felperes az ingatlanból önként költözött el, és a lakrésze birtokba vételére bármikor lehetősége volt.

A jogerős ítélet egyebek mellett az alperest többlethasználati díj fizetésére kötelezte.

A jogerős ítéletnek az alperest többlethasználati díj fizetésére kötelező rendelkezése ellen emelt törvényességi óvás alapos.

A Ptk. 140. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek a sérelmére. A Ptk. 141. §-a értelmében a dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg. Az ítélkezési gyakorlat ezeknek a rendelkezéseknek az alapján arra az álláspontra helyezkedett, hogy ha a birtoklás és használat mértéke a tulajdoni hányadoktól eltér, ennek időszakos pénzbeli kiegyenlítéséről gondoskodni kell (PK 8. számú állásfoglalás).

Az idézett rendelkezések és a bírói gyakorlat egybevetéséhez képest a tulajdonostársnak elsődlegesen az ingatlan birtoklására és használatára van joga, pénzbeli térítést csak akkor igényelhet, ha a tulajdoni hányadnak megfelelő használatra - a felek megállapodása vagy a bíróság döntése következtében - nincs módja, vagy a tulajdonostársa attól jogellenesen elzárja.

A perbeli adatok alapján megállapítható, hogy a felperes a közös tulajdonú ingatlanból kényszerítő ok nélkül, önként távozott el, s annak döntő oka - a felperesnek a per során tett személyes előadásaiból (10. sorsz. jkv. 5. old., Pf. 4. sorsz. jkv. 1-2. old.) is megállapíthatóan - az volt, hogy B. P.-vel élettársi kapcsolatot kívánt létesíteni. Azt, hogy a felperes 1989 márciusában a visszatérés szándéka nélkül költözött el az ingatlanból, bizonyítja, hogy a felperes az ingatlan kulcsát az alperesnek átadta, s a per kezdeti szakaszában nem is az ingatlan használata iránt lépett fel, hanem 166 600 forint lakáshasználatijog-ellenértéket igényelt (10. sorsz. jkv. 1. old.). A tanúk vallomása azt is bizonyítja, hogy a felperes az ingatlant életvitelszerűen a későbbiek során sem kívánta használni, hanem ott összesen két alkalommal más célból jelent meg.

Ilyen körülmények között a felperes többlethasználati díj iránti igénye szempontjából nincs jelentősége annak, hogy az alperes a felperes elköltözése után lakatot szerelt fel a bejárati kapura, és a felperesnek az ingatlanba való bejutását két alkalommal nem tette lehetővé, a felperes magatartásából és szavaiból ugyanis joggal következtetett arra, hogy a felperes a korábbi szándékán nem kíván változtatni, vagyis nem kíván visszaköltözni az ingatlanba, az ingatlan őt megillető részét tehát nem akarja rendszeresen használni. A másodfokú bíróság - utóbb hatályon kívül helyezett - ítéletének meghozataláig egyébként nem is volt jogerős döntés arról, hogy a tényleges használattal korábban önként felhagyó felperes a visszaköltözését követően az ingatlan mely részeit veheti birtokba.

A fentiekből következik, hogy a felperes az elköltözésétől kezdve mindaddig, amíg az ingatlan őt megillető helyiségeit és területeit a jogerős ítélet alapján birtokba nem vette, az ingatlan birtoklására és használatára vonatkozó jogát saját elhatározásából nem gyakorolta. Magatartásának anyagi következményeit ennélfogva jogszerűen nem háríthatja az alperesre, tőle tehát az ingatlan 1989. március 23-a és 1990. szeptember 21-e közötti használata fejében többlethasználati díjat nem követelhet.

A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítélet óvással támadott rendelkezését a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával a felperesnek a lakáshasználati díj iránti keresetét elutasította. (P. törv. II. 20 013/1992. sz.)."

Mi a kérdés? Egy mondatban. (Na jó, legyen kettő.)

Legyen egy mondat, de összetett :)

A BH 1995. 577. alapján van e értelme többlethasználati díjat kérni, ha 5 éve használja a volt férj az 50-50% tulajdonú házat, abban az esetben ha az övé a kizárólagos lakáshasználati jog.

Ott a válasz az általad idézett szövegben: attól függ. Mindenekelőtt attól, hogy hogyan jutott a kizárólagos használat jogához. Ha ítélettel, akkor használati díjat kell fizetnie. Ha egyezséggel, akkor erről az egyezségben kellett rendelkezni. Ha egyezséggel, és nem rendelkeztek a díjról, az kezdi megkavarni a dolgot. Ugyanis a vélelem a visszterhesség mellett áll; mégis, ha a használó 5 évig nem fizetett, a tulajdonostárs meg 5 éve nem kért díjat, az már olyan ráutaló magatartás, amelyből az ingyenességre lehet következtetni.
Nagyjából egyetértek a kollégával.

Ügyvéd tanácsára mondott le a lakáshasználati jogról.
A párom ügyvédje akkor úgy gondolta, hogy ez a legjobb megoldás, mivel a volt férj nem dolgozott, így nem kell a volt férj rezsijét fizetni, így két kiskorú gyermekével a párom költözött el az 50%-os tulajdonú házból.
A válás oka megcsalás volt. Gondolom ez még nem összeférhetetlenség?
Azzal tisztában voltunk, hogy lakászhasználati díjat nem kérhetünk, itt hallottunk először a többlethasználati díjról, ezért nem is kérte eddig.

Az még nem összeférhetetlenség.

T. Jogászok.Az én esetemben úgy ítélte meg a Bíróság a többlethasználati díjat I fokon-előtte már kétszer nem- ,hogy iratokkal és tanúkkal bizonyítottam,hogy nem is használom a lakást nemhogy többet az 1/2 résznél.Ő 2006 ban lemondott egyezségeben a használatról én lettem a kizárólagos használó.Erre hivatkozott a bíróságon.Remélem ez már másodfokon nem állja meg a helyét mert ha igen elég furcsa lenne ez a végzés.A Bíróság azt ítél meg amit akar, nem mindig a szabályoknak megfelelő és főleg nem igazságos ítélet születik.

Tisztelt Ügyvéd Urak!

Köszönöm, az eddigi segítségüket.
Találtam pár Bírói Határozatot, ezek alapján a következők lennének a kérdéseim.

• > Mi a kizáró ok a többlethasználati díj kérésének? (lakás megfelelően nem volt a páromnak biztosítva)

• > A párom két kiskorú gyermekével költözött az anyukájához, ott lakott a két gyermekkel egy szobában. Érzésem szerint hátrányos helyzetbe került a volt férjjel szembe, családvédelmi szempontok is sérültek. Ezt a bírónak nem kellett volna figyelembe venni?

• > A volt férj magatartását nem veszik ilyenkor figyelembe? Ingatlan felépítésével kapcsolatos tények vizsgálásra kerülnek?

Előre is köszönettel és tisztelettel:
S. Tamás

Bírói Határozatok.

""1) A lakáshasználat bontóperi rendezését követően a közös tulajdonban álló lakás elhagyására kötelezett volt házastárs mint tulajdonostárs a lakáshasználati jog ellenértékére a Csjt. 31/C §-a alapján nem tarthat igényt, ilyen esetben részére többlethasználati díj ítélhető meg (BH 1995. 577.).

2. A lakásnak a visszatérés szándéka nélkül történő elhagyása csak a lakásbérleti jogviszony megszüntetése alapjául szolgálhat, míg a tulajdonosnak a birtoklásra és használatra vonatkozó igénye kizárólag ezen az alapon nem szüntethető meg. A volt házastársak közös tulajdonában álló közös lakás használatának rendezése körében nem jogosítható fel a lakás részbeni használatára a közös lakást elhagyó az a házastárs, akinek lakása másutt megfelelően biztosított, hanem ilyenkor a másik volt házastársat kell feljogosítani a házastársi volt közös lakás kizárólagos használatára (BH 1985. 144.).
3. A volt házastársak lakáshasználatának rendezése során a családvédelmi szempontok nem csupán azt indokolják, hogy a kiskorú gyermekek lakhatási lehetősége biztosítva legyen, a gyermekek nevelését ellátó szülőt sem lehet az elhelyezés kapcsán méltánytalanul hátrányosabb helyzetbe hozni azzal a másik szülővel szemben, aki a gyermekek tényleges ellátásának gondja alól mentesül (BH 1982. 291.).
4. A lakáshasználat bontóperi rendezését követően a közös tulajdonban álló lakás elhagyására kötelezett volt házastárs mint tulajdonostárs a lakáshasználati jog ellenértékére a Csjt. 31/ C §-a alapján nem tarthat igényt, ilyen esetben részére többlethasználati díj ítélhető meg (BH 1995. 577.)
5. A volt házastársak közös tulajdonának megszüntetésénél a családvédelmi szempontok mellett jelentőséget kell tulajdonítani a felek személyes körülményeinek, az ingatlan megszerzésével kapcsolatos tényeknek és a tulajdonostársak magatartásának is (BH 1987. 37.)""

Szerintem inkább írd le a saját esetedet, és ahhoz képest kérdezz. Mert ez így egy nagy, áttekinthetetlen katyvasz.

Jó, akkor katyvasz nélkül.

A volt férj más nővel kezdett viszonyt, ezért a párom a gyermekekre való tekintettel a válás előtt elhagyta a házat. Ez a (BH. 1985. 144.) alapján számomra nem jelenti a lakáshasználatról való automatikus lemondást.

Mivel a párom a válás után egy szobában lakott a 2 kiskorú gyermekkel, a volt férj meg egyedül a házban, ezért én úgy érzem, hogy ez ellentmond a (BH 1982. 291.)-nak. A bírósági döntés nem volt hibás?
Ha igen, akkor ennyi év után lehet támadni

A (BH 1995. 577.) alapján érdemes többlethasználati díjat perelni?

Hogy pontosabban érthető legyen a helyzet, igazából azt szeretnénk elérni, hogy a közös tulajdon ennyi év után legyen eladva. Ha peren kívül egyezség születne az eladási árról és nyilatkozna az eladási szándékáról nekünk már az is megfelelne.

Talán így érthető voltam.
Köszönöm a segítséget.
S. Tamás

Ismét csak nem a tényállást írtad le. Mi volt a bontóperi ítéletben a lakáshasználatról, ki hol lakott, stb. Egyáltalán milyen bírói döntést tartasz hibásnak?