igényper vagy végrahajtási kifogás?

Üdvözletem a tisztelt fórumozóknak,

a topikcímben feltett kérdésemmel kapcsolatban kérnék tanácsot, amelynek háttere nagy vonalakban a következő:
Ingatlannyilvántartáson kívüli tulajdonosai vagyunk férjemmel közösen egy lakóingatlannak, amelyben benne is lakunk. Az adásvételi szerződést a lakás tulajdonosa és haszonélvezője is rendben aláírta (ügyvéd előtt, stb.) két évvel ezelőtt, ennek ellenére a tul. jogunk bejegyzésére akkor nem kerülhetett sor, mert közöttük (eladók) jogvita támadt, melyet itt most nem részleteznék, de már a végénél járnak a perek, amelyeket indítottak egymás ellen, valamint az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapításáért - a tul. jogunk bejegyzésére csak ezek befejezését követően kerülhet sor, a tul. lapra perfeljegyzés elrendelését ők is és mi is kértük -, itt tartunk most, várunk a jogerős befejezésre...

A problémát az okozza, hogy időközben az eladó valamilyen gyorshitelt vett fel, amit nem fizetett vissza, és a hitelező pénzügyi vállalkozás már vh-jogot jegyeztetetett be emiatt az ingatlanra, és kérte az ingatlan árverésre bocsájtását.
Minderről mi semmit nem tudtunk, senki nem értesített, nem keresett fel végrehajtó, se senki, csak tegnap este szereztem tudomást az egészről, amikor is becsengetett egy érdeklődő, hogy "megvásárolná az ingatlant"...
A világon semmilyen hivatalos megkeresést nem kaptunk az ingatlan címére a végrehajtási üggyel kapcsolatban, holott szerepel a vh-lapon (az érdeklődő mutatott egy másolatot), hogy az ingatlan lakott, mi lakunk benne, és a perfeljegyzés is ott kell szerepeljen a tulajdoni lapon feljegyzett jogok között - noha az érdeklődő által megmutatott tulajdoni lap szemle-másolaton (amit a v.hajtótól kapott állítása szerint) ilyet nem láttam, de a földhivatalba még csak ezután fogok tudni bemenni, hogy utána nézzek mindennek...

A végrehajtót nem tudom elérni, szerdán van fogadónapja, a munkatársa pedig nem ad felvilágosítást, én meg már a teljes kétségbeesés határán vagyok (a férjem ráadásul a hét végéig külföldön van), lehetséges az, hogy mi a vételárat teljes egészében megfizettük, jóhiszeműen kötöttünk szerződést, mégis az eladó tartozása miatt elárverezhetik a lakásunkat?

A helyzetet bonyolítja még az a körülmény, hogy a haszonélvező tavaly októberben elhalálozott, de a haszonélvezeti jogát még nem törölték a tul. lapon, és a vh-lapon úgy került feltüntetésre az ingatlan, mint "haszonélvezeti joggal terhelt", valamint "lakott", ahonnan mi (név szerint a férjem és én) nem kell kiköltöznünk eredményes árverés esetén sem - és az ingatlan értéke is ennek megfelelően, lényegesen alacsonyabb értékben lett megállapítva, mint ha tehermentes lenne, holott a haszonélvezeti jog már nem áll fenn rajta...

Remélem, nem lett túlságosan zagyva a leírásom - jogi ismeretek híján, és kellően zaklatottan -, kérem nézzék el nekem, és a tanácsukat kérném, ebben az esetben igénypert kell-e kezdeményeznünk a bíróságon, vagy kifogással kell-e élnünk a végrehajtó intézkedése ellen?

Válaszukat előre is megköszönöm,
üdvözlettel: Dné R. Jázmin

Igényper. Annál a bíróságnál, amelyiknek az illetékességi területén az illetékes földhivatal található. A végrehajtót meg békén kell hagyni, ő csak a dolgát tette.

A vételárral mi történt? Ki van már fizetve?
Ez itt egy kérdés volt, folytatás a válasz függvényében lesz!

Igényper, ha már ez az opció. De én nem fogadnék rá, hogy sikeres lesz.

Hogy lehet úgy adásvételi szerződést kötni, hogy nincs a hozzájáruló nyilatkozat legalább letétbe helyezve?

Igen, a vételár maradéktalanul megfizetésre került két évvel ezelőtt, a haszonélvező is aláírta az adásvételi szerződést, a probléma kettejük között támadt, amely miatt az adásvétel nem kerülhetett bejegyzésre - nem akartam részletezni a jogvitájukat, mert vsz most a vh ügy szempontjából nem bír relevanciával, de ha kéritek, megpróbálhatom összefoglalni (eléggé szövevényes)...

Ettől függetlenül két éve rendben birtokba adták az ingatlan, benne is lakunk, és az adásvétel bejegyzésének érdekében még akkor azonnal pert indítottunk a tulajdonjogunk bejegyzése iránt, amelyt az ő ügyük elbírálásig felfüggesztett a bíróság. Jelenleg ott tartunk, hogy az ő pereiket (több is lett időközben) mind lezárták jogerősen, most már csak a saját, tulajdonjog bejegyzése iránt kezdeményezett perünk van folyamatban, amelynek tárgyalását épp decemberben napolták, mert az alperes (eladó) nem jelent meg...

Elnézésetek kérem, hogy az előzetes moderáció miatt sokáig tart, míg válaszolni tudok, kicsit nehézkes a kommunikáció így, de nagyon köszönöm, hogy egyáltalán válaszoltok...

Még annyit hadd kérdezzek majd, hogy az szabályszerű-e az esetünkben, hogy a vh-lapon név szerint fel vagyunk tüntetve a férjemmel együtt, mint az ingatlanban bent lakók és hogy sikeres licit esetén sem kell kiköltöznünk

• mégsem értesítettek bennünket semmilyen módon, továbbá a perfeljegyzésnek is ott kell lennie a tul. lapon... ilyenkor az árverési hirdetményt nem kellett volna nekünk is kézbesítenie a végrehajtónak, szabályszerű-e az árverés így?

Továbbá az a körülmény, hogy haszonélvezeti joggal terhelten állapította meg a kikiáltási árat, holott a lakás tehermentes már, az sem róható fel neki? Egyébként örömmel békén hagyom a végrehajtót, ha van rá mód, mert épp elegendő lesz nekem az újabb bírósági procedúra, még sok is (tekintve, hogy egyedül vagyok most itthon egy pici babával).
Az árverés jan. 31-én zárul, nagyon rövidke időnk maradt... gondolom, nem tanácsos megvárnom, míg a férjem hazaérkezik vasárnap, és intézkedni tud..? Mit tanácsoltok?

És kedves KBS, megkérdezhetem, hogy miért gondolod, hogy kevés esélyünk van az igényper eredményességére..?

Hálásan köszönök minden egyes választ...

„a vételár maradéktalanul megfizetésre került két évvel ezelőtt”

Végtelenül egyszerűbb lenne a helyzet, ha a vételár még valahol letétben lenne.

„miért gondolod, hogy kevés esélyünk van az igényper eredményességére..?”
Mert az ingatlan tulajdonjogát a vevő a bejegyzéssel szerzi meg. Tehát, amíg nem jegyzik be a vevő tulajdonjogát, addig az eladó a tulajdonos. S amíg az eladó a tulajdonos, addig le lehet foglalni az ingatlant a tartozása miatt.

Azon fog múlni az eredmény, hogy milyen dátummal jegyzik be a tulajdonjogotokat.

Ezt most nem értem, de hát miért lenne úgy egyszerűbb?

Ha csak letétben lenne, nem is kérdeznék semmit, mennék innen azonnal, mert a két évi jogi hercehurca a hátam közepére nem hiányzott, higgyétek el...
Egyébként, ahogyan írtam, a tulajdonjog bejegyzése iránti perünk gyakorlatilag finisben van, persze ehhez kellett az, hogy az eladók által kezdeményezett pereket is lezáruljanak, és most tényleg csak arra várunk már, hogy a bíróság utasítsa az földhivatalt, a tul. jogunk bejegyezésére... (pontosan nem tudnám most a tényállást jogász nyelven ide idézni, mert a férjem intézi a jogi ügyeinket, sajnos én abszolút laikus vagyok, de a lényeg köznapiasan fogalmazva ez)

A perfeljegyzés egyébként nem azt a célt szolgálná, hogy amíg a tulajdonjogi per elbírálása folyamatban van, addig ne lehessen az ingatlan felől intézkednie senkinek?

Kedves Sándor, az adásvételi szerződés megkötésének időpontjára visszamenőleg kértük a tul. jogunk bejegyzését, és első fokon már helyt is adott a bíróság a keresetünknek, csak a másodfokra várunk, mert az ellenérdekű fél - mint mindent eddig - megfellebbezte...

Ugye azt jól tudom, hogy az igényper jogerős elbírálásáig felfüggesztik a vh-eljárást?

Köszönöm még egyszer a válaszokat mindkettőtöknek...

Még egy kérdésem lenne, ha itt vagy, és nem vagyok tolakodó... az időközben elhunyt haszonélvező nem került törlésre a tulajdoni lapról, gondolom, az eladónak nem állt érdekében a törlés, és így most az árverés is haszonélvezettel terhelten lett kiírva, rendkívül alacsony kikiáltási áron...

A haszonélvezeti jogot mi is töröltethetjük, vagy csak az ingatlannyilvántartás szerinti tulajdonos? Egyáltalán, kiválthatunk mi halotti bizonyítvány-másolatot?

Az törlés nélkül sincs, mert a jogosult halálával megszűnt. Nemigen lesz abból bejegyzés a szerződés megkötésének időpontjára visszamenőlegesen szerintem (nem is nagyon tudom, hogy az első fok milyen indokok alapján tudott erről rendelkezni).

Bocsánat, azt hiszem, rosszul fogalmaztam, mi a tulajdonjogunk megállapításáért terjesztettünk elő keresetet még 2013-ban, és ennek adott helyt az elsőfokú bíróság; az egyik eladó (a tulajdonos) pedig a szerződés érvénytelenségének megállapításárt, ami elutasításra került, és ez már jogerős.

Jah és a haszonélvezeti jog... értem, hogy az megszűnt a jogosult halálával, de ennek nyoma nincs az ingatlannyilvántartásban, és ezért a végrehajtó haszonélvezettel terheltként állapította meg az ingatlan kikiáltási árát, ami így lényegesen alacsonyabb a ténylegesnél.

/Aki így leüti, nagyon jól jár, mert haszonélvezettel terheltként - annak ellenértékével csökkentett áron - veszi meg, de a haszonélvezet ténylegesen már nem áll fenn, szóval érted.../

Sajnos nálunk is hasonló helyzet állt elő a tágabb családon belül, csak jóval régebben. Az előzmények röviden így néznek ki:

2002-ben vétel jogcímen alaki hiányosság miatt nem volt bejegyezhető a vevők tulajdonjoga, ezért az eladó az Inyt-ban bejegyzett tulajdonos ma is. Vevők azonnal beterjesztették igényüket a tulajdonjoguk bejegyzése iránt, amely per számtalan alkalommal került felfüggesztésre itt is az eladó különféle jogcímekre alapozott, szerződés érvénytelenségének megállapítására irányuló keresetei miatt, most éppen folyamatban van újra, még első fokon.
Eladó terhére ez idő alatt, 2009. júliusban végrehajtási jogot jegyeztek be az ingatlanra, amelyről a vevők (akik birtokosok is) csak most, a foganatosítás során szereztek tudomást (az ingatlan árverésére került sor), igénypert terjesztettek elő.

• Kérdésem az, hogy a bíróság előtt hogyan támaszthatják alá kellő megalapozottsággal azt, hogy csak most, több mint 5 évvel a vh-i jog bejegyzését követően szereztek róla tudomást? /a végrehajtó megkeresésükre nem adott ki még most sem információt arra való hivatkozással, hogy az Inyt. szerint ők "nem érdekelt felek" a vh-i eljárásban/
• Valamint, hogy az igényper vonatkozásában nem áll-e fent esetleg jogvesztő elévülés amiatt, hogy a vh-i jog bejegyzése már több, mint 5 évvel ezelőtt történt?

Köszönettel vennék minden érdemi választ, üdv.

Kedves Szakértők, még mindig várnám tisztelettel a segítő hozzászólásokat az alább feltett kérdésemre, mert az érintettek a körmüket rágják, amióta a keresetet beterjesztették... szerintetek van esélyük?

Szóval, akkor még egyszer a lényeg:

1./ A bíróság előtt hogyan támaszthatják alá kellő megalapozottsággal, hogy csak most, több mint 5 évvel a vh-i jog bejegyzését követően szereztek róla tudomást? Tehát hogyan bizonyíthatják a bíróság előtt hitelt érdemlően, hogy valamiről nem volt tudomásuk..?
/A végrehajtó megkeresésükre nem adott ki még most sem információt mondván, hogy az ingatlan nyilvántartást alapul véve ők "nem érdekelt felek" a vh-i eljárásban./

2./ Az igényper vonatkozásában nem áll-e fent esetleg jogvesztő hatályó abszolút elévülés amiatt, hogy a vh-i jog bejegyzése már több, mint 5 évvel ezelőtt történt?

Mindenféle észrevételt, tanácsot köszönettel várok.

Az igénypert nem nyerhetik meg, hiszen nem az övék az ingatlan.

Kérlek, ne a szóhasználatomba köss bele, hiszen nem vagyok jogász - ha az lennék, nem kérdezősködnék -, értsd, amit kérdeni szeretnék, plz: van-e reális esélyük arra, hogy az igényperben érvényesíteni kívánt kereseti kérelmüknek helyt adjon a bíróság, ill. egyáltalán befogadja-e azt, tekintve, hogy az időből igen kifutottak...

Másként fogalmazva: van abszolút évülési idő ebben az esetben, és ha igen, mikortól számítva? És az eljárásról tudomást szerzés idejét miként támaszthatják alá? Egyáltalán, bizonyíthatja azt valaki valahogyan, hogy valamiről nem tudott? (Számomra ez eleve képtelenségnek tűnik.)

És ha arra célzol, hogy az ingatlan tulajdonjogát nem szerezték meg, akkor úgy kérdem: a tény, hogy arra birtokkal megerősített kötelmi jogot szereztek, nem elegendő alap az igényper megnyerésére?

A tulajdoni igények nem évülnek el.
Ami pedig az esélyeket illeti, nem tudom, hogyan adhattam volna egyértelműbb választ.

Eh, kicsit nehéz lefordítanom a köznyelvre a szavaidat, de azt hiszem, talán sikerült, tehát évüléstől nem kell tartani, ez a lényeg... köszönöm az infót.

A másik kérdés is rendkívül fontos lenne, mert azzal riogatták őket, hogy az új Vht-ban megszigorították a „tudomásra jutás” bizonyításának szabályait, szal, mivel lehet bizonyítani, ha valamiről az embernek nem volt tudomása? Van ebben valakinek tapasztalata, mit fogad el a bíróság?

(Az érintettek egy nyilatkozatot csatoltak be attól, aki megkereste és tájékoztatta őket, meg mellé még a végrehajtó írásos közlését, hogy nem értesítette őket. Ez elegendő lehet? //Tudom, nem vagy jós, de véleményed?)

Nincs jelentősége a tudomásszerzés időpontjának. Aki nem tulajdonos, annak a keresetét igényperben elutasítják. És ők nem tulajdonosok. (Egy halvány esély, ha korábban indították a tulajdonjogi pert, mint a végrehajtás bejegyzése, és a bíróság a tulajdonjogukat a keresetlevél benyújtásának időpontjára visszamenőleg állapítja meg. De akkor a per idejére fel kell függeszteni az igénypert, és ami még fontosabb, a végrehajtást fel kellene függesztetni.)

Azt mondod "árverésre került sor". Meg is vette valaki? Mikor?

Most, 26-án zárult az árverés, sajnos eredményesen. A tulajdonjogi pert pedig azonnal elindították, még 2002-ben. Azért húzódik ilyen sokáig, mert az eladó különféle keresetek előterjesztésével próbálja azóta is megakadályozni a tulajdonjogi jogi per befejezését, és minden egyes ilyen per jogerős befejezéséig felfüggesztésre került a tulajdonjogi perük. Hogy milyen határnappal kerül majd bejegyzésre a tulajdonjoguk, ha végre megállapítják nekik, azt sajnos nem tudom, ilyenkor mi a gyakorlat?

Olvasom itt lejjebb, hogy ez nem egyáltalán egyértelmű... laikus fejjel azt gondolnám, hogy az adásvételi szerződés aláírásának napjától, de ezek szerint nem, akkor a jogerős ítélet napjától..?

Köszönöm, hogy időt szakítasz a kérdésre.

„Az igénypert nem nyerhetik meg, hiszen nem az övék az ingatlan.”

Ezzel nem értek egyet. Igénypert nem csak dologi, hanem kötelmi jogcímen is lehet indítani.

„Hogy milyen határnappal kerül majd bejegyzésre a tulajdonjoguk, ha végre megállapítják nekik, azt sajnos nem tudom, ilyenkor mi a gyakorlat?

Olvasom itt lejjebb, hogy ez nem egyáltalán egyértelmű... laikus fejjel azt gondolnám, hogy az adásvételi szerződés aláírásának napjától, de ezek szerint nem, akkor a jogerős ítélet napjától..?”

Majd a földhivatali bejegyzés napjával tulajdontszereznek. De ennek nincs jelentősége az igényper vonatkozásában, mert, ahogy írtam, nem csak a tulajdonos indíthatja el az igénypert.

Kedves Obudafan, én is így tudom, és az érintettel éppen a kötelmi jogukra alapítva terjesztettek elő igénypert, tekintve, hogy a végrehajtási jog 2009-ben került feljegyzésre, míg ők a tulajdonjogi pert 2002-ben terjesztették elő, ami azóta is folyik.

Egyébként ez az egész a közvetlen szomszédságomban zajlik, ahol a tulajdonjog várományosa a sógorom, és szegény nővérem, mint érintett fél, nagyjából az idegösszeomlás szélén áll, mert éppen most kereste meg őket telefonon az árverési vevő, hogy mikor költöznének ki... pedig az árverési vétel még jogerőse sem emelkedett. Mondta a sógorom, hogy igénypert terjesztettek elő, de a vevőt ez nem érdekli, szerinte joga van beköltözni a jogszabály szerinti 30. nap elteltével...