Telekhatárra épített ház problematikája

@nanemaaa

A kerítés - ahol van kerítés közöttünk, a néni házától előre és hátra, a ház 1-1 sarkához csatlakozva - a telekhatárra épült, majd pedig behajlik a házhoz. De hát maga a "csurgó" ugyebár nincs elkerítve. Ott a szomszéd ház fala a tényleges fizikai akadály. Mint kiderült, pont azért nem épült oda kerítés, hogy be lehessen ásni a vízvezetékhez. Amúgy minden logikus, csak ott van a gond, amikor a csurgó tulajdonosa úgy gondolja, hogy a csurgó melletti terültre is formálhat bármiféle automatikus (szolgalmi-szerű) jogot, a tájékoztatásunk és beleegyezésünk nélkül.

De amúgy megoldódott. Remélhetőleg. Sikerült a családján keresztül, aztán - ennek hatására - személyesen is érdemben kommunikálnunk. Aztán persze majd meglátjuk. Köszönöm a tanácsokat.

Valóban oldalhatáros beépítés esetén sok területen él még a régi szabály, vagy hagyomány, hogy ún. "csurgóra" épülnek a házak. Ezek általában 0,50-1,00 m távolságot jelentenek a telekhatártól. Oka kettős, a szélesebb csurgó távolság alkalmas arra, hogy a szomszéd felé néző határfalat karbantartsák, a valahai vályogházak falát évente meszelni kellett, hogy ne málljon szét az esőtől a fal. A 0,50 m-es távolság alapvetően arra szolgált, hogy a ház eresze se nyúljon át a szomszéd telke fölé, magyarán semmiben ne zavarja a szomszéd telek használatát.
Ezeket a "népi hagyományokat" a ti településeteken kb sajátosan felülírták azzal, hogy a kerítést nem a tényleges telekhatárra építették, így pont az a lényeg tűnt el, amiért az épületeket csurgóra helyezték el.
Egyebekben általános szabály a tényleges telekhatáron álló beépítés, vagy a csurgóra elhelyezett épület esetére is, hogy ha valamit akarok csinálni a házamon, akkor egyeztetek a szomszéddal, mert a valóságban az 1,00 m-es távolság sem igazán elegendő. Ha valóban lenne valós telekhatárt jelölő kerítésetek, akkor egyszerűbben lehetne fellépni a birtoksérelmek esetében, könnyebben tudnál érvényt szerezni a tulajdonosi jogaidnak is. A jelenlegi egy öszvér megoldás és ilyen állapotában a valóságban semmire se jó. Gondolj csak bele, ha nem a 100 éves Mari néni lesz a szomszédod, hanem beköltözik Pestről valamely örökös unoka, akkor hogyan fogod meggyőzni őt, hogy a telket nem úgy kell ám használni, mint ahogy a valóságban látja? Megjegyzem, ha a csurgós szabályt nem rögzíti helyi építési szabályzat, az épület simán bővíthető lesz a saját valós telekhatárig is, és onnantól végképp elveszíti azokat az előnyöket, amiért létre jöttek.

@eulimen

„Csak az nem érthető még mindig, hogy a kerítésen hogyan megy át a betonelem, meg a földkupac.” - Igen ez valószínűleg nem volt érthető. Arról van szó, hogy a mostani munkálatokat éppen a ház tövében, a mi telkünk felé eső oldalon végzik. Tehát pont ott, ahol ez a sáv van a ház oldala és a telekhatár között. Ott ássák ki a földet, ott szedtek fel betonelemeket.

„azt szokta jelenteni, hogy azért ott 1 méter hézag maradt a telekhatár és az épület ala közt. Mondjuk pont azért, hogy mindenki zavartalanul el tudja végezni a saját háza falán, amit akar.” - Hát, ez nincs egy méter, de a cél nyilván ez akart lenni. De akkor most már lemértem: a kerítés vonala alapján 80 cm volt eredetileg a sáv, ez most 70cm, amióta szigetelték kívülről. Kíváncsi lennék, hogyan ásnának ott be a ház mellett, ha kerítést raktam volna és tényleg csak 70 cm-ük lenne a munkásoknak.

Szerintem is az emberi minimum az lett volna, ahogy írtad, hogy "szomszéd, holnap át kellene menniük a szakiknak ásni, mikor lenne jó? a földet odatennék magukhoz, de a végén feltakarítják". "Persze, 2 után bármikor jó, csak ne a hibiszkuszra hányják a földet, hanem akkor oda, ni". Nem az, hogy hazajövünk földkupacokra meg összebarmolt előkertre. De ez az emberi minimum. A jogi minimumot ugyebár nem ismer(t)em.

Természetesen a néni háza és a telekhatára közötti sávocska az ő tulajdona. Pont annyira, mint a telkének bármelyik része. De hogy az általa oda beengedett munkások a mi kertünkbe méteresen átnyúló földkupcokat alkossanak, és még csak nem is szólnak - józan paraszti ésszel itt valami jogi vonzatnak is lennie kell. Birtokvédelem, igen, akár ez is szóba jöhet, köszi.

@Solkim
„Az utcafronti kerítéstől a házak sarkáig van kerítés, ott hozzákanyarodik a házhoz, majd a ház végétől ismét indul kerítés a kert végéig. Gondolom, érthető a magyarázat.”
Igen, így már érthető. Csak az nem érthető még mindig, hogy a kerítésen hogyan megy át a betonelem, meg a földkupac.

„Mármint, hogy a néni (szolgalmi) jogot formál valami olyasmire, amihez ténylegesen nincs is joga?”
Nem, hanem arra gondoltam, amikor soroltad, hogy "A mi sávunk a bal oldali szomszédhoz, a jobb oldali szomszédunk sávja hozzánk..." Hiszen valójában nem "oda", hanem "ide" tartozik az a sáv...
A Ptk. 5:160-164.§ rendelkezik a telki szolgalomról.
Az 5:160.§ (1) bekezdése alapján a szolgalom eben az esetben "az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben" való használata jelenti (pl. a ház felújításához). Nyilvánvalóan eseti,területi igénybevételt.
Ahhoz senkinek nincs joga, hogy azt a sávot, amit jelöltél a vázlaton, a szomszédos ingatlan tulajdonosa a sajátjaként tekintse. Pl. hogy az oda átlógó virágokat levagdossa, vagy árkot ásson (földkupacot tehet, ha ez indokolt és szükséges. Ezt jelenti a szolgalom)

Nem ismerem az építéshatósági szabályokat, de az "oldalhatáros" beépítés falusias/kertvárosi övezetben azt szokta jelenteni, hogy azért ott 1 méter hézag maradt a telekhatár és az épület ala közt. Mondjuk pont azért, hogy mindenki zavartalanul el tudja végezni a saját háza falán, amit akar. Jó, lehet hogy van olyan beépítési mód is, ahol az épület fala tényleg a telekhatárra épül, mert mondjuk az utcafrontok egybeépülnek, de akkor meg nem marad "hézag" az épület meg a telekhatár között, és kerítés sincs, csak a fal. Akkor persze átjön a szomszéd, és megkérdezi tőled, mikor nem zavar, ha rendbe szeretné tenni a saját házát, mert ezzel indokoltan kíván élni a szolgalmi jogával (persze csak ha nem hagyja évekig a telkeden az állványzatot...).

Lásd a 2013. évi CLXXIV. törvényt a szomszédjogokról.
https://njt.hu/…13-174-00-00
Valamint, a Ptk. 5:162.§ (1) szerint "A szolgalom gyakorlása nem vezethet mások, különösen a szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelméhez."
A hatóság az a jegyző lesz, ha birtokvédelmet kérsz a szomszéd néni ellen. Ahhoz mondjuk nem kell kerítés, de onnantól talán még köszönnötök sem kell egymásnak. ;)

@eulimen

„Ti talán nem tudtok szólni a néninek, hogy ezt nem kéne?” - Eddig elengedte a füle mellett.

„lehet, hogy te (a saját uralkodó telked javára) szolgalmi jogot vizionálsz oda, ahol csak megszokás van.” - Mármint, hogy a néni (szolgalmi) jogot formál valami olyasmire, amihez ténylegesen nincs is joga?

„A probléma szerintem ott gyökerezik, hogy sehol sincs kerítés” - Az utcafronti kerítéstől a házak sarkáig van kerítés, ott hozzákanyarodik a házhoz, majd a ház végétől ismét indul kerítés a kert végéig. Gondolom, érthető a magyarázat. Sok tízezer ház van így szerte az országban.

szomszéd hátsó kertje SZOMSZÉD HÁZA szomszéd előkertje
kerítés________________| - - - - - - sáv - - - - - |______________kerítés

Ha felhúzok egy kerítést a telekhatáron, lényegében összekötve a meglévő kerítésszakaszokat egy kerítéssel, és ezzel elhatárolom a szomszéd 40-50 cm-es sávját a telkemtől, akkor mi lesz a helyzet, amennyiben a kerítésem miatt nem tudnak a házán munkát végezni? Van bármilyen kötelezettségem? Vagy oldják meg, ahogy tudják?

@Solkim
„Ellenben a jobb oldalon a néni kényszeresen ragaszkodik a maga sávjának a használatához. ”
Ha a saját telkén mászkál, ehhez minden joa meg is van. Attól, hogy az utcában a telkét mindenki valójában a térképi helyzethez képest 40-50 cm-rel eltolva használja, ez a gyakorlat még nem veszi el a néni jogát attól, hogy ő a térképi telekhatáron belül használja asaját ingatlanát.

„Ez így szabályos? Nem lenne köteles szólni nekünk?”
Nem szabályos. Ti talán nem tudtok szólni a néninek, hogy ezt nem kéne?

„Létezik olyan, hogy visszaélés a szolgalmi joggal?”
Nincs olyan. Viszont olyan lehet, hogy te (a saját uralkodó telked javára) szolgalmi jogot vizionálsz oda, ahol csak megszokás van.
De az nem szolgalmi jog.

„de mennyit vagyunk kötelesek eltűrni, és mikortól fordulhatunk a hatóságokhoz? ”
A probléma szerintem ott gyökerezik, hogy sehol sincs kerítés, a jómunkásemberek fejében meg nincs kalibrált geodéta műszer, amivel érzékelnék a térképi telekhatárt. Húzz fel kerítést a térképi telekhatárra!
Szerintem azon nem fog átmenni a jómunkásember, de népi megfigyelés szerint még a betonelemek is tisztelni szokták.

Szolgalmi jog gyakorlása telekhatárhoz épült háznál?

Mifelénk telekhatárra épült házak vannak az utcában, mindegyik ház a telekhatártól 40 cm-re (vagy 50 cm-re? de ez most mindegy is) épült. Ezek a sávok nyilván a gyakorlatban már a szomszéd ingatlanok területéhez kapcsolódnak. A mi sávunk a bal oldali szomszédhoz, a jobb oldali szomszédunk sávja hozzánk stb. Semmi különös, rengeteg helyen van így.
Amikor nekünk kell valamiért a házunknak azon az oldalán kívülről dolgozni (pl. pinceablak cseréje), akkor megbeszéljük a bal oldali szomszéddal, hogy mikor vannak otthon, mikor mehet át a mester. Szerintem ez a normális.

Ellenben a jobb oldalon a néni kényszeresen ragaszkodik a maga sávjának a használatához. A saját kerítésén keresztül bármikor beenged arra a sávra munkásokat, akkor is, ha nem vagyunk itthon. Egyszer a mi kapunkat nyitotta ki nekik, miközben mi a házban voltunk. Ez így szabályos? Nem lenne köteles szólni nekünk?

Azt is megértem, hogy nyilván nem lehet csak az adott sávot használva elvégezni a munkákat, hanem ehhez a mi telkünkre is be kell lépni. Vagy pl. külső szigeteléshez az állványnak a mi telkünkön kell állnia. De most éppen valami bazi nagy gödröt ástak a háza mellett (azt hiszem, csőtörés volt a házában), és a földkupac a mi kertünkben és térkövezett részünkön van. (Sőt, a gödröt lefedő elem is eddig a mi házunk falát támasztotta. Érdekes, hogy a jómunkásemberek csak úgy elveszik a dolgainkat a munkájukhoz. De legalább lefedték a gödröt.) A háza tövéből kiemelt betonelemeket is a mi előkertünkbe pakolták. A hibiszkuszra.

Amúgy meg a néni átjár levagdosni azokat a rózsáinkat, meg bármit, amik "átnyúlnak" az ő sávjába. Aztán ott is hagyja.

Szóval, értem én, hogy szolgalmi jog meg minden, de mennyit vagyunk kötelesek eltűrni, és mikortól fordulhatunk a hatóságokhoz? És ha a hatóságokhoz fordulunk, akkor mire lehet számítani? Három tő virág nyilván nem képez óriási anyagi kárt, de mi a helyzet az elszenvedett nem vagyoni kárral? Létezik olyan, hogy visszaélés a szolgalmi joggal?

Őszintén, baromi idegesítő, amikor arra jössz haza, hogy ott van két hatalmas földkupac a házad mellett, idegenek lófrálnak a kertedben, és erről senki nem szólt neked előtte. Meg egyáltalán, én sem ugrálok át ötletszerűen a bal oldali szomszéd kertjébe csupán azért, mert az a sáv a ház mögött az ENYÉM és használni akarom.

A szaktetület épitésügyi csak a magyar "szereti megoldani okosba"...

Úgy gondolod, hogy innentől a kérdés nem építésügyi? Sokkal inkább hagyományőrzés? ;) :D

Ősi magyar szokás...

Mire? Hogy ki szeretné "játszani" a szabályokat? Arra semmi.

És mi lenne a megoldás?

„Már bocsi de ha két külön helyrajzi számon van akkor az nem lehet egy épület....”

Elméletileg nem, és ezért is írtam, amit írtam. Ezért próbáltam magyarázni, hogy nem lehet két épületet összekötő átjáró egy határfalban. Sőt kettőben. ;)

Már bocsi de ha két külön helyrajzi számon van akkor az nem lehet egy épület....

efi99
Az építmények telepítése, elhelyezése során mindkét távolságot be kell tartani. Ergo amelyik nagyobb, az lesz az irányadó.
Ha két egymás mellé telepített épület nyílással rendelkezik, és átjárás van egyikből a másikba, akkor az jogilag egy épület onnantól. Ha mégis külön szerkezettel épül meg, akkor a két épület közötti hézag neve és rendeltetése "dilatációs hézag" mindössze. Ezzel pedig ugyebár az lenne a probléma, hogy telekhatár egy épületet nem szelhet ketté. Ergo jogilag ilyen megoldás nem létezhet.

efi99
Hát ez az!

Egyszerűbb állásfoglalást kérni a helyi ép.hatóságtól.
Abból nem lehet gond.

nanemaaa
De nem nyílásmentes. Ahogy akkor sem - nyilván - ha egybeépülnek és át lehet járni egy ajtón.
És a tűz is tudja, hogy a telepítési távolság esetén nem szabad átterjednie, mert az más fogalom?

efi99
Ha az 5 m helyett 4,5 m-re akarod építeni az épületet, és az átfedő homlokzata mindkettőnek nyílásmentes és tűzfalas kialakítású, akkor épp úgy építheted őket 4,5 m-re, mint akár közvetlen egymás mellé. Szóval tűzvédelmi szempontból a helyzet egyértelmű. A másik téma a telepítési távolság, ami nem azonos a tűztávolsággal, hanem építésügyi fogalom, a telkek településképi szempontjai alapján kerül többek között meghatározásra.

Szabál az szabál...

Jók is ezek a tűzvédelmi távolságok. Ha 5 helyett 4,5 méterre van építve valami - mondjuk egy garázs - az baj, ha viszont 0-ra, akkor már nem...

Ha telekhatáron áll vele szemben a szomszéd ház, akkor az oldalkert lehet az.
Nem, nem lehet kikerülni, vagy "kijátszani". A besorolási rend fix előírás, ahogy az építési hely oldalai is.

Persze, meg lehet csinálni, aztán megpróbálni kihúzni 10 évig, hogy ne bontassák le, de akkor se tüntetik fel a térképen, nem lesz legális soha, és nem lesz hitelképes.

3,5 m-es tűztávolsági követelmény nem létezik. Az építmények közötti távolság egyébként az építmény tűzállósági kockázati osztályba sorolása alapján az OTSZ 3. számú melléklete szerint 3, 5, 6, 7, 8, 9,10 m lehet. Az épületek egyébként alkalmasint akár egy tűzszakaszba is sorolhatók.
Szóval valami másról beszélsz, amit mi innentől nem tudunk. Kérdéseddel fordulj a kormányhivatalokban található építésügyi hatósághoz.

Tisztelt szakértők,

Vettem egy házat, ami szeretnék kibővìteni jelenleg L alakú és téglalapra szeretném bővìteni, de a szomszéd ház ami a telekhatáron van, amiatt nem lehet(a két ház közötti távolság elől 3,5m, hátul a bővitéssel már csak 3m lenne, a probléma abból adódik, hogy elvileg kötelezően meg kell lenni a 3,5m távolságnak(tűztávolság vagy valami hasonló lehet) ez lenne a kérdésem, hogy ez tényleg ìgy van és ha igen akkor nem lehet valahogy kijátszani/kiváltani, mert kellene az a fél méter?!

Válaszukat előre is köszönöm

P

drbjozsef
Jogos!