Kontroll alatt az ingatlan árverések - Április 15-től hatályban az új szabályok

2010.04.22. Jogi Fórum / dr. Fábián Erika

Április 15-től bírósági végrehajtáson kívüli árverést csak PSZÁF által ellenőrzött pénzügyi szervezetek folytathatnak és kizárólag az Apeh internetes rendszerén keresztül.

Szigorodott a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól szóló kormányrendelet, mellyel a jogalkotó elsődleges célja, hogy az ingatlanok belátható időn belül és tisztességes áron keljenek el az árveréseken. A leköszönő kormány a válságintézkedések részeként, a 114/2010. (IV. 13.) kormányrendelet életbe léptetésével a mellett foglalt állást, hogy a kényszerértékesítésre került ingatlanok árverési folyamatát hatósági ellenőrzés alá vonja. Az új szabályok értelmében lakóingatlant ezentúl csak PSZÁF által erre feljogosított szervek, az önálló bírósági végrehajtók és felszámolók árverezhetnek, és kizárólag az adóhatóság által üzemeltetett Elektronikus Árverési Felületen keresztül. Az árverést megindító jogosult az ingatan azonosítására alkalmas adatok (fénykép- ill. videofelvétel) megadásával, továbbá hat hónapnál nem régebbi szakértői vélemény benyújtásával kérheti az eljárás lefolytatását az illetékes adóhatóságnál. A szabályozás értelmében az eljáró hivatal a szakvéleményben foglalt adatokat összeveti saját adatbázisával és bűncselekményre utaló adatok esetén értesíti a nyomozó hatóságokat. Abban az esetben, ha a szakvéleményben meghatározott becsérték több, mint 30%-kal eltér az apeh adatbázisának adataitól, úgy a hivatal a jogosult költségén újabb szakértő eljárását kérheti.

Az árverés kezdő időpontját az adóhatóság úgy állapítja meg, hogy azt az árverésről szóló hirdetmény közzétételét követő legalább 45 és legfeljebb 60 napon belül tűzi ki. A módosítások áprilisi hatályba lépésére tekintettel az első elektronikus árverésre már júniusban sor kerülhet.

Az ajánlattevő az ügyfélkapun keresztül tud regisztrálni, és az árverés megkezdése előtt előlegként az ingatlan becsértékének 2%-át köteles megfizetni az adóhatóság felé. Az elektronikus árverés a hirdetményben megjelölt kezdő időponttól kezdődően három napon keresztül tart és az utolsó nap este 21 órakor ér véget. Az értékesítés folyamatába - a bírósági végrehajtás szabályaihoz hasonlóan – a zálogtárgyon zálogjoggal rendelkező más hitelezők is bekapcsolódhatnak.

A hivatalok az árverési hirdetményt a megkereséstől számított 5 munkanapon belül teszik közzé a nyilvános elektronikus felületen, majd a hirdetmény megküldésével a jogosultat is tájékoztatják az eljárás megkezdéséről. A kormány állásfoglalása alapján az új szabályok bevezetésével vált csak lehetségessé, hogy az árverésről minden érdeklődő megfelelő határidőn belül értesüljön és a lehető legmagasabb áron keljenek el a kényszerértékesítésre kerülő ingatlanok.

Érvényes árverési ajánlatnak a hirdetményben megjelölt záró időpontig beérkező és a becsérték 70%-át elérő legmagasabb vételi ajánlat minősül. Figyelemmel arra, hogy tavaly augusztus óta az önkormányzatok bérbeadási céllal az árverésre kerülő ingatlanokat megvásárolhatják, az új jogszabályban konkrét szabályozást nyert az elővásárlási jog gyakorlásának módja, mellyel az önkormányzatok az árverés lezárását követő 30. napig (este 17 óráig) élhetnek, a legmagasabb érvényes ajánlat fenntartásával.

Az adóhatóság a nyertes árverezőt az elektronikus értesítés lezárását követően értesíti az eredményről, aki köteles 8 napon belül az árverési jegyzőkönyvet személyesen aláírni, majd ajánlatának az előleggel csökkentett értékét a jogosult számlájára átutalni.

Mivel a kormányrendelet a módosítások bevezetésével kizárólag a bírósági végrehajtáson kívüli árveréseket szorította új keretek közzé, önálló bírósági végrehajtó útján továbbra is a megszokott módon kerülhet sor árverésre az adós ingatlanának tekintetében. Bár a végrehajtáson kívüli értékesítéseknél egy ideje már megmutatkozott az igény az állami kontrollra, mégis az új szabályok előre nem látható terheket róhatnak az adóhatóságokra. A PSZÁF honlapján közleményben hívja fel a figyelmet a megváltozott szabályok bevezetéséről, és tájékoztat azon - az árverező cégekre vonatkozó - szigorú követelményekről, mely szerint 50 millió forint jegyzett tőke befizetése szükséges e tevékenységi engedély megszerzéséhez.

  • kapcsolódó anyagok
APEH
JOGALKOTÁS
PSZÁF