Az elővásárlási jog, avagy az adásvételi szerződés egy különös neme - Hatályos szabályok és amit tudni érdemes!

2020.02.17. Jogi Fórum / Papp-Nagy Zsolt

Az elővásárlási jog – mely jogintézményt már a római jog is ismert – az adásvételi szerződés egyik különös neme. Jogosultja a tulajdonos vételi ajánlatnak megfelelően egyoldalú nyilatkozatával megvásárolhatja az eladni kívánt dolgot. De mit is jelent ez pontosan? Milyen lehetőséget, jogokat és kötelezettségeket rejt ez a sajátos jogintézmény a jogosult és a tulajdonos számára?

Az elővásárlási jog – mely jogintézményt már a római jog is ismert – az adásvételi szerződés egyik különös neme, általános szabályai a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben (Ptk.) találhatóak. Amennyiben egy dolgon elővásárlási jog áll fenn, és azt a tulajdonosa ‒ harmadik személynek ‒ el kívánja adni, úgy az elővásárlási jog jogosultjával a vételi ajánlatot köteles megismertetni, aki a vételi ajánlatnak megfelelően egyoldalú nyilatkozatával megvásárolhatja tőle a dolgot. Elővásárlási jog kizárólag adásvétel esetén gyakorolható, más jogcímen történő átruházás esetén nem. Ugyanakkor vegyes szerződéseknél ‒ cserével vegyes adásvétel esetén ‒ érvényesíthető az elővásárlási jog, ha megállapítható, hogy a csere elem csak az elővásárlási jog kijátszása miatt került a szerződésbe. Az elővásárlási jog, mely főszabály szerint átruházható, terhelhet ingót, ingatlant és üzletrészt egyaránt.

Elővásárlási jog alapítása létrejöhet szerződéssel – amely írásbeli alakhoz kötött – vagy jogszabály rendelkezése alapján. Amennyiben a dolgon mind szerződésen, mind jogszabályon alapuló elővásárlási jog is fennáll, úgy a jogszabályon alapuló megelőzi a szerződés alapján létrejöttet. Több jogszabályon alapuló elővásárlási jog esetében a sorrendet általában maga a jogszabály határozza meg, így például a külön jogszabályban meghatározott elővásárlási jog meg fogja előzni a tulajdonostársaknak a Ptk. szerinti elővásárlási jogát. A szerződésen alapuló elővásárlási jogok esetében az alapítás időpontja a meghatározó, vagyis a korábban alapított elővásárlási jog megelőzi a később alapítottat. Az azonos rangsorban álló elővásárlási jogok ütközése esetén, a jogosultak érdekeltségük egymás közti arányában gyakorolhatják e jogukat. Ilyen érdekeltség lehet közös tulajdon esetén a tulajdoni hányadok egymáshoz viszonyított aránya. Amennyiben nincs a jogosultak között összemérhető érdekeltség, vagy az nem állapítható meg, akkor a jogosultságokat azonosnak kell tekinteni.

A dolgot értékesíteni kívánó eladó az elővásárlási jogosulttal köteles a vételi ajánlatot teljes terjedelmében megismertetni, valamint az ajánlat elfogadására ‒ a körülmények által indokolt ‒ határidőt szabni. Közös tulajdon esetén a közlési kötelezettségtől ‒ a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalásában foglaltakra tekintettel ‒ el lehet tekinteni, amennyiben a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. További ‒ a közlési kötelezettség alóli ‒ mentesítő kivételnek számíthat a tulajdonostársak nagy száma is.

A Ptk. szerint ‒ ha közös tulajdon esetén az egyik tulajdonostárs el kívánja adni tulajdoni hányadát ‒ az elővásárlási jog csak akkor illeti meg a tulajdonostársakat, ha a vételi ajánlat a tulajdonostársak körén kívül álló személytől érkezik. Ebből következően nem illeti meg az elővásárlási jog a tulajdonostársat akkor, ha az eladó tulajdonostárs a tulajdoni hányadát valamelyik tulajdonostársnak adja el.

Elővásárlási jog fennállása esetén a jogosult értesítése nélkül ‒ a fenti kivételektől eltekintve ‒ megkötött adásvételi szerződés a jogosult irányába hatálytalan. A jogosult a hatálytalanságból származó igényeit a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon, de lekésőbb a szerződéskötéstől számított 3 éven belül érvényesítheti, azzal, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot meg kell tennie.

Ingatlan esetében az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, azonban a jogosultság a szerződés megkötésével, és nem az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre. Ugyanakkor ahhoz, hogy a jogosultság mindenkivel szemben hatályos legyen, azt be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, közhiteles nyilvántartásban nyilvántartott ingóság esetén pedig annak nyilvántartásába. Amennyiben a jogosult elővásárlási jogának megsértésével kötötték meg a szerződést, és az elővásárlási jog közhiteles nyilvántartásban nem szereplő dolgot terhelt, vagy ha a jogot a nyilvántartásba nem jegyezték be, a jóhiszemű ellenérték fejében szerző vevővel szemben nem léphet fel a jogosult, csak az eladóval szemben támaszthat kárigényt. Azonban a rosszhiszemű vevőtől követelheti a vételár megfizetése ellenében a dolog kiadását.

Az ajánlat közlése a jogosult tudomásszerzésével hatályosul, a közölt ajánlat nem vonható vissza. A jogosult az elővásárlási jogáról csak konkrét vételi ajánlat esetén mondhat le.

Az elővásárlásra jogosult az arra nyitva álló határidőn belül gyakorolhatja elővásárlási jogát, a határidő elmulasztása jogvesztéssel jár. Ha az elővásárlási jog jogosultja az ajánlati kötöttség időtartamán belül nem tesz elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos megkötheti az adásvételi szerződést az ajánlatot tevő harmadik személlyel. A jogosultnak csak arra van joga, hogy az ajánlatot elfogadja, vagy ne fogadja el, feltételhez nem kötheti az elfogadó nyilatkozatát. Az elfogadó nyilatkozattal az eladó és az elővásárlásra jogosult között ‒ további jognyilatkozatra nincs szükség ‒ létrejön az adásvételi szerződés.

Több dolognak ‒ dologösszességnek ‒ egy szerződésben történő eladása esetén, amennyiben ezek a dolgok egymással szoros összefüggésben állnak, vagyis egy közös gyakorlati vagy gazdasági célra szolgálnak, úgy az elővásárlásra jogosult csak a szerződésben szereplő valamennyi dologra együttesen gyakorolhatja az elővásárlási jogát. Ha a dolgok nincsenek szoros összefüggésben külön-külön, az egyes dolgokra nézve is gyakorolható az elővásárlási jog.

  • kapcsolódó anyagok
POLGÁRI JOG