Társasház

Lehetséges, de jogsértő.

Obudafan!

Megkaptam a közgyűlésről a papirt (május 30-án volt) és ezt irták: "A közgyűlés egyhangúlag elfogadta, hogy a közös költség 2007. 04. 01-től emelkedik. Lehetséges ez?

Visszamenőleg nem. És csak akkor határozhattak erről, ha az eredeti közgyűlés is határozatképes volt, ha nemvolt eredetileg napirenden.

A közgyűlés május 30-án volt és határoztak a közös költség emeléséről (a napirendi pontok között nem is szerepelt). A lakóházba kitett papír szerint április 01-től szól a megemelt közös költség. Aki rendesen fizeti annak is három hónapra visszamenőleg (mi már 05-én befizettük a júniusi közös költséget) 1.200.-Ft hiánya keletkezett. Helyesen jártak el? Lehet visszamenőleg megemelni a közös költséget?

Köszönjük a választ.

Ismerek olyan eseti döntést, ami szerint ilyenkor lehet érvényes határozat. Mail ment.

ObudaFan!

"A jegyzőkönyv tanúsítja, hogy a határozat megszületett, de nem maga a jegyzőkönyv a határozat" - írod. Kérdezem: ha a jegyzőkönyv hitelesítője nem hitelesíti a jegyzőkönyvet, akkor mi a helyzet? Van érvényes határozat?

A jegyzőkönyv csak tanúsítja, hogy a határozat megszületett, de nem maga a jegyzőkönyv a határozat. Így ha a jegyzőkönyv formai hibája ellenére bizonyíthatóan az ott írt határozat létrejött, akkor nem lehet annak megsemmísítését kérni eredményesen.

Erre nem lehet sikeres támadást építeni.

Érvényteleníthet-e a bíróság egy társasházi közgyűlési határozatait, ha a határozatoknál csak annyi szerepel, hogy a közgyűlés egyhangúlag elfogadta és nincs ott az igen/nem/tartózkodott szavazatok száma és az ahhoz tartozó tulajdoni hányad . A közgyűlés határozatképessége az első pontban megállapításra került(hogy a tulajdonból mennyit képviselnek), továbbá a jegyzőkönyvet a 75% tulajdoni hányadot képviselő résztvevők is aláírták és hajlandók ezt a bíróságon is tanusítani.

Nincs igaza, és hozhat.

54 lakásos társasházunk közös költségét néhány tulajdonos nem, vagy csak több hónap elteltével fizeti, általában nem azért, mert nem tudják fizetni, hanem mert "kamatmentes kölcsönnek" tekintik. SZMSZ-ünk szerint 15 nap után felszólítást küld a közös képviselő, és a jegybanki kamat kétszeresét számítja fel, 6 hónap után jogi úton hajthatja be az összeget.
A közös képviselőnk a gyakorlatban nem számolja a kamatot az első hat hónapban, mondván, a bíróságon megtámadhatják. Igaza van?

2. Tudom, szokatlan ötlet, de hozhat esetleg olyan határozatot a Társasház, hogy ezentúl azok a lakók, akik határidőre megfizetik a közös költséget, azoknak a befizetett költség egy része visszajár? Vagy bármi más mód, ami a rendesen fizetést jutalmazza, ezáltal motiválja a befizetést?

köszi!

a luk csak az enyém, azt nem vitatja senki, de nem is adom oda senkinek, még egy kicsit se ( beee) :-)!

rendeződni látszik a dolog: közös képviselő nagy nehezen és nagy vonalakban megértette a helyzetet.a kéményről heves vita után elismertetett, hogy társasházi közös tulajdon ( mivel az alapitó okirat így rendelkezik róla).emiatt a tház átvállalja a bélelés költségének felét.több pénz nincs, de a maradék kb 80.000 ft nem ér annyit, hogy mindenkivel haragban legyek.
elvileg alapító okiratot sem fogunk módositani az én költségemen.

még egyszer köszönöm a válaszokat!

az egész helyzet katherine anne porter Bolondok hajója című művére emlékeztetett...

:)

„szerintetek a kémény kifejezés magába foglalja a kéménybélést is?szerintem igen, mivel egymástól nem választhatóak el.a közös képviselő szerint nem, mivel a kémény a felépítményt jelenti a bélés pedig csak az enyém.
érdekes jogértelmezés, de nem a társasházi tv-t használja hanem egy közös képviselők feladatairól szóló könyvet.”

Szerintem inkábba Ptk-t kellene nézegetni.
A bélés (ami lehet olyan technológia, hogy a kémény belső falára "rásütik") a kémény elválaszthatatlan része, önmagában nem tölti be a kémény szerepét.

Egyébként meg mondd azt, hogy az egészből csak a luk a tiéd és az hibátlan.

sziasztok!

köszönöm az eddigi válaszokat, sokat segítettek vele!

a kéményem társasházi közös tulajdon de csak én használom, más füstje nem megy bele.
érdekesség: ez a helyzet 2002 januárja óta áll fenn ( akkor bukott meg először a kéményvizsgálaton) s eddig nem tettek semmit.az előző tulajdonos a lakást nem gondozta, minden részét és szerelvényét hagyta lepusztulni (beázástól elkezdve jelentős rezsitartozások, stb).az adásvételig nem volt probléma a közös képviselőnek a kémény állapota, most meg égetően fontos dolog lett.
tehát több mint 5 évük lett volna e helyzet megoldására, de semmit sem tettek.
ha én csináltatom meg - ami valószínű, mivel pénz nélkül nem lehet -, magam ellen teremtek precedenst.mivel ha ezt meg tudtam/akartam csináltatni, akkor csináltathatom a megroggyanás szélén álló tetőt is, az elavult szennyvízcsatornát, gázvezetéket, stb.

arra gondoltam, hogy megcsináltatom és utána a számlák alapján kérem a lakóközösségtől az eszmei tulajdoni hányadok alapján a rájuk eső rész megfizetését.nem akarok ugyanis példát adni arra, hogy csupán azért hajlandó vagyok minden közös tulajdonba tartozó dolgot felújítani mert a tháznak nincs pénze.
a tuljdonostársak hasonló problémáit 1998-ban a társasház csináltatta meg, ők nem fizettek semmit.de hát azóta " sajnos nincs pénzünk, éhezünk, stb".

újabb kérdés:
szerintetek a kémény kifejezés magába foglalja a kéménybélést is?szerintem igen, mivel egymástól nem választhatóak el.a közös képviselő szerint nem, mivel a kémény a felépítményt jelenti a bélés pedig csak az enyém.
érdekes jogértelmezés, de nem a társasházi tv-t használja hanem egy közös képviselők feladatairól szóló könyvet.

alapító okirat problémakörének megoldását magam is így gondoltam. köszi a választ, megerősítette a feltevésem.nehéz ügy lesz viszont átvinni a lakógyűlésen, mivel nem értenek hozzá.sajna a közös képviselő sem.

tabulla! nem árt azt is tisztázni, hogy a kémény egyedi (tehát csak a te füstöd mehet bele elvileg) vagy gyűjtőkémény, mert ha egyedi, akkor az a külön tulajdon része (lehet - bár nem feltétlenül). Ha gyűjtőkémény, akkor gáz van (:-)) az biztos közös tulajdon.

1./ A társasházi alapító okiratot tulajdonosváltozás esetén nem kell módosítani. Az kizárólag az alapítók nevét tartalmazza. Az időközbeni tulajdonosvátozást nem kell átvezetni, feltéve a a közös tulajdoni illetőség nem változik.
A közös képviselőnek azért kellett módosítani az alapító okiraton mert ő az ingatlan rendeltetését változtatta meg amelyhez kell közgyűlési határozat, és kell társasházi alapító okirat módosítás.

2./ A közös tulajdon karbantartása felújítása a társasház kötelezettsége. Azonban ha a társasháznak nincs forrása, - amely forrás nagyrészt a közös költségből adódik össze - akkor sajnos sokra nem mész evvel. Talán kérdezz meg régi tulajdonosokat, hog az ő kéményüknél hogyan oldódott meg a probléma, ha megoldódott.

Ha pedig nem oldódott meg, akkor sajnos kénytelen vagy megoldani saját költségen a kéménybélelést, mivel a tulajdonod nem csak a külön tulajdoni betétedből áll, hanem a közös tulajdoni illetőségedből is.

sziasztok!

2 problémám van társasházi ügyben:
1.most vettem egy társasházi lakást, melynek eredeti alapító okirata az adásvétel lefolyása ( 2 hónap ) alatt változott meg.az eredeti egész rendes, de az új érdekes, mivel elvileg (még nem láttam) minden tulajdonostárs nevét, címét, stb tartalmazza.a közös képviselő szerint ha én lépek az eredeti tulajdonos helyébe, akkor nekem kell módosítanom saját költségemen az alapító okiratot.
ezjogszerű így szerintetek?arra hivatkozik a közös képviselő, hogy amikor ő a lakását üzlethelyiséggé nyilváníttatta ( 3 éve), akkor ő fizetett mindent.ehhez kevés közöm van, mivel most lettem tulajdonos.ha ő fizetett, én is fizessek.
a társasházi tv-t részletesen megnéztem, az ilyen rendelkezést nem tartalmaz.

2. hasonló kérdés: a lakásomhoz tartozó, de közös tulajdonnak számító kéményt béleltetni kellene.a közös képviselő szerint a tháznak nincs erre (sem)pénze, ezért csináltassam meg én.ha ezt elfogadom, mindent én csináltathatok, mivel a társasházbnak pénze nem lesz.a közös tulajdonba tartozó kéményt nekem kell felújítanom/tatnom, csupán azért, mert én használom?
érzésem szerint meg akarnak vezetni...

előre is köszi a választ!

Én egyetértek. de a teljesség érdekében tegyük hozzá, szép számmal vannak, akik úgy vélik, az aznapi ismétlést a törvény kizárja. Bírósági ítéletek is születtek ilyen alapon.

Ha lakásszövetkezet, akkor rád a 2004. évi CXL tv. rendelkezései vonatkoznak. Ezek szerint a közgyűlés összehívására vonatkozó szabályok:

17. § (1) A közgyűlés határozatképes, ha azon a tagok több mint a fele megjelent.
(2) Ha a közgyűlés határozatképtelen, az ezt követő 15 napon belüli időpontban azonos napirenddel újabb közgyűlést (a továbbiakban: megismételt közgyűlés) kell tartani. A megismételt közgyűlés a megjelent tagok számára tekintet nélkül határozatképes.
(3) Nem lehet megismételt közgyűlést tartani:

2. ha az alapszabály így rendelkezik.

Tehát a közgyűlés 30 percel későbbi megtartása nem jogszabályellenes. Csak akkor nem lehetséges, ha az alapszabályotok nem engedélyezi.

A második kérdésre vonatkozó válasz: nem lehet visszamenőleges hatályú határozatot hozni.

• a mi lakásszövetkezetünkben az a gyakorlat (még mindíg), hogy ha a közgyülést nem lehet megtartani, mert nincsenek elegendően akkor a második fordulót ugyan arra a napra 30 perccel késöbbre hirdetik meg amikoris elegendő a jelenlévők többsége a döntéshez. Halovány emlékeim szerint (talán egy TV interjúban hallottam) ez mintha nem lenne teljesen jogszerű. Vagy tévedek?

• A közgyülés rendszerint május közepén dönt a közösköltségekről és ami számomra meglepő, hogy május 1re visszamenőleg. Így annak is keletkezik némi hátraléka aki pontosan fizet.Ez nem szabályellenes? Határozatot lehet hozni visszamenőleges hatállyal???

T. _lala_!

A pert, melynek kapcsán a korábbi hozzászólásomban leírtam, illetve a kérdéseimet megfogalmaztam, megnyertem. A per még nem jogerős.

A kérdés amire még nem kaptam választ Tőletek, megbízási szerződés nélkül jogosult-e közgyűlést meghirdetni az új közös képviselő, aki nem is volt jelen az őt jelölő közgyűlésen, tehát a ráutaló magatartás szóba sem kerülhetett.
A megbízási szerződés aláíróit a korábbi közgyűlés jelölte, választotta és hozott a kérdésben napirenden kívüli határozatot.
A bíróság a határozat végrehajtását felfüggesztette, és most érvénytelenítette, de közben a fenti ráutaló magatartás hiányában (hiszen nem volt jelen a közgyűlésen) a jelölt képviselő képviseleti jogosultsága mi alapján keletkezett. Ha nincs alapja a képviseleti jognak, jogalap nélküli az általa összehívott közgyűlés mitől érvényes. Az őket jelölő közgyűlés jegyzőkönyvében az szerepel, hogy képviselőnek javasoljuk a ... Kft-t (aki nem volt jelen, sőt más pályázó sem volt jelen) és ajelenlévők megszavazták a jelölést.
Pikánsá attól vállik a dolog, hogy a meghirdetett időpontban nem volt közgyűlés, nem állapították meg a határozatképtelenséget, és... Aztán megnyitották a megismételt közgyűlést, amely már a résztvevők létszámától függetlenül határozatképes.
Ez szerintem jogsértés, vagy csak alaki hiba?
Megismételt közgyűlést az előzmény és annak szükséges dokumentálása nélkül nem lehet létrehozni!
Tévednék?

T. _Lala_!
Spóroltam a betűkkel!

T. _lal_!
A meglepő, hogy a megválasztott nem is volt jelen a közgyűlésen, tehát a ráutaló magatartás nem jöhetett létre. A két hónap múlva már az új képviselő által összehívott közgyűlésen a korábbi ajánlatát megváltoztatta, mondván, hogy az Megbízási Szerződés szövegében szereplő 1000 Ft/albetét téves, 1090 Ft/albetét a helyes vállalási összeg.
Egyébként az új társaság 2 pert örökölt a korábbi képviselőtől. Az új képviselet ügyvédjének a tárgyaláson fogalma sem volt a per tárgyáról.
A régi képviselőnek 2006. 07. 12.-én jogerős ítélet miatt vissza kellett volna fizetni a társasház számlájára több, mint egy millió Ft-ot, de nem tette.
Az új képviselőt felhívtam, hogy a követelést érvényesítse a régi képviselővel szemben. Erre azt válaszolta, majd a közgyűlés eldönti.
Érted ezt? Jogerős ítélet következményeként beállt követelést, majd megbeszéli a közgyűléssel!

Szerintem a közgyűlési döntés (megválasztás) önmagában feljogosítja a társasház képviseletének ellátására a közös képviselőt.
Másrészről megbízási szerződés - szerintem - akár szóban/ráutaló magatartással is köthető (a közgyűlés megválasztja, a megbízott cég képviselője pedig szóban elvállalja).

Ezzel szemben közgyűlési döntés nélkül semmilyen szerződés aláírása nem eredményezi a közös képviselet ellátására való jogosultságot.