Fórum ingatlanügyek újabb elöl     új hozzászólás


Lakás forgalmi értékének meghatározása

qwerty #   2007.08.20. 15:26

Másik rovatban érdeklődtem lakásom gyermekem részére törénő ajándékozásának illetékéről, melyet a forgalmi érték alapján kell valamilyen módon kiszámolni.

Egyelőre még az volna a fő kérdés, hogyan kell a forgalmi értéket megállapítani ?
Ugyanis egy korábban önkormányzati (tanácsi) tulajdonban lévő lakásról van szó, melyet 1992-ben lehetett megvenni, 35 éves (ezer ft/hó) részletfizetéssel. Most mintegy 100 000 ft egy összegben való befizetése után leveszik a jelzálogjogot, s ezután válik ajándékozhatóvá, vagy eladhatóvá. Akkor, abben a konstrukcióban 4-500 ft körüli érték volt megállapítva. Ha ez alapján vetnék ki az illetéket akkor az nagyon jó volna, de attól tartok a mai és tényleges piaci ár ettől igencsak eltér.

Ki, és minek alapján fogja meghatározni a tényleges forgalmi értéket ?

amatőr #   2007.08.20. 16:07

A forgalmi értéket ildomos az ajándékozási szerződésben megjelölni, aztán az APEH az illeték kiszabása során vagy elfogadja az illeték alapjául vagy sem.

Természetesen a jelenlegi (ajándékozáskori) forgalmi érték az illeték alapja, nem a 15 évvel ezelőtti.

qwerty #   2007.08.20. 21:11

Nem is gondoltam, hogy így megy, viszont most egy újabb kérdés vetődik fel.
Ha olyan értéket írok be, mely eltér (az általam egyébként is ismeretlen) reális értéktől, és az APEH nem fogadja el, akkor az már adócsalásnak minősül ?

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2007.08.20. 21:15
qwerty #   2007.08.20. 22:45

Ha már így bele kellett bonyolódnom a számomra eddig teljesen ismeretlen jogi kérdésekbe, támadt egy ötletem.
Mi volna, ha ajándékozás helyett adásvételi szerződéssel adnám lakásomat a gyermekem tulajdonába - persze igen jutányos áron. És arra fizetnénk illetéket.
Kinek mi köze hozzá, hogy mennyiért adom el a saját lakásomat.

laurea # e-mail 2007.08.21. 06:13

az APEH Illetékhivatala az adásvételi szerződésben megjelölt összeget sem fogadja el mindig illeték alapjának, kimegy és megnézi esetleg az ingatlant.

nem lenne érdemes az szja oldaláról is végigjárni az ügyet???

ha a szerződésbe most beleírtok 1 miliót, 4 év múlva eladja 8 millióért, akkor a 9 millió 25 %-a szja, persze van lakásszerzési kedvezmény is. itt pl mind a 9 milliót lakásra kell költeni, hogy érvényesíthető legyen a kedvezmény

végig kell gondolni, hogy melyik a kevesebb, adótanácsadó segítségét igénybe venni.

laurea # e-mail 2007.08.21. 06:52

bocsánat, 8millió ninusz 1 millió egyenlő 7 millió ez lesz az szja alapja

qwerty #   2007.08.21. 10:33

Úgy gondoltam, hogy az ajándékozás helyett lenne adásvétel.

Én eladom, a gyerek megveszi mondjuk 500 ezer ft-ért, én aláírhatom, hogy átvettem tőle az összeget. Zárjuk ki azt az esetet, hogy pár éven belül el lesz adva.

Ezek után akár az illeték, akár a szja, (netán a büntetőjog) szempontjából mire lehet számítani ?

Rexor # e-mail 2007.08.21. 11:13

Ha te "eladod", a gyereked "megveszi," akkor egyrészt számolj a te részedről szja fizetési kötelezettséggel, plusz illetékfizetési kötelezettséggel. Az is fontos, hogy az illetéket nem a "jutányos összeg", hanem a forgalmi érték után fogja kivetni az illetékhivatal, ha nagyon alacsonynak találja a vételárat. Aztán még a gyermeked számolhat vagyonosodási vizsgálattal is (attól függően, hogy mennyi idős), hiszen alapesetben ugyan miből tudta volna megvásárolni az ingatlant. ergó nem igazán javasolt az adásvételi szerződés.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2007.08.21. 11:51

Ahogyan a színlelt és leplezett szerződések kötése általában is ellenjavalt.

www.kbs-ugyved.hu

Lhotse # e-mail 2007.08.21. 15:40

Ha már több, mint 15 éve az övé, nem lesz szja. De az illeték ettől függetlenül van, 4 millióig 2%, 4 millió feletti részre 6%. Ajándékozás esetében, ha jól emlékszem, nálatok 2,5% lesz. Na, akkor a kérdés: melyik a jobb? Amúgy a szinlelt szerződések bajok forrásai, ebben egyetértek az előttem szólókkal...

qwerty #   2007.08.21. 19:55

Hajlandó vagyok levenni a vételárból még egy nullát, ezzel megelőzhető a vagyonosodási vizsgálat, hiszen 50 ezret csak össze lehet spórolni az egyetemi ösztöndíjból, az én szja-m sem ugrik meg túlságosan. :)

Meg az is lehet, hogy kezd megártani a sok jogászkodás és visszatérek eredeti tervemhez, az egyszerű ajándékozáshoz.

Lhotse # e-mail 2007.08.21. 21:16

Az illetékhivatal úgyis megállapítja a valós forgalmi értéket...

Lhotse # e-mail 2007.08.21. 21:17

Bocs, az APEH Illeték főosztálya. Még szoknom kell...

qwerty #   2007.08.21. 21:37

Próbálom összefoglani magamnak a tanácsokat.
Ha jól értettem, ajándékozásnál én döntöm el, milyen forgalmi értéket írok be, aztán az illetékes illetékhivatal elfogadja vagy nem. (Némi hazárdjáték jellege mégis van a dolognak, mert az ember igyekszik lefelé licitálni, de ne annyira, hogy a hivatal számára már elfogadhatatlan legyen.)
Nem kötelező - ha jól értem - értéket megadni, de akkor biztosan lesz hivatalos becslés. Tehát azért is érdemes valami reális értéket beírni, mert a hivatalból történő becslés költségeit meg lehet takarítani.
Ez utóbbinak mi a tarifája ?

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2007.08.21. 21:44

Semmi. Ez nem szakártői értékbecslés.

www.kbs-ugyved.hu

banoka #   2008.09.06. 10:43

Az illetékhivatal úgyis megállapítja a valós forgalmi értéket…

Érdeklődni szeretnék, hogy az APEH mi alapján állapítja meg az ingatlan forgalmi értékét? Van valami statisztikai átlagár, ami meghatározza? A forgalmi érték meghatározásánál olyan dolgokat is figyelembe vesznek mint pl. kp-s fizetés volt-e vagy hitel, meg a többi pl eladó és vevő között kötött megállapodások, engedmények?

Az APEH által ez is olyan, hogy hozni kell az "adatokat". tehát meg van nekik adva, hogy pl 10-ből 8 esetben mást határozzanak meg mint a szerződésben???

nandy #   2008.09.06. 11:37

Szerintem a KSH adataira támaszkodnak, a tűréshatár kb. 25-30%. Ha még ennél is kisebb értéken cserél gazdát az ingatlan, akkor kezdenek vizsgálódni.

banoka #   2008.09.06. 12:05

KSH-n nem találtam ingatlan átlagárat, de valamilyen inagtlanos oldalon igen. Az alapján pont az átalagon van a nm ár.
aki kijön az Apeh-tól, az ingatlanszakértő?

Helyszíni szemle esetén általában változtatnak a szerződésben rögzített áron?

Az eladónak hogyan kell felkészülni egy apehos szemlére. Hívjak én is pl.ingalanszakértőt aznapra?

ObudaFan # e-mail 2008.09.06. 12:25

Élők közötti ügyletnél nagyon ritkán ellenőrzik. Csak ha nagyon irreális az, ami le van írva.

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

banoka #   2008.09.06. 12:37

Üdv Obudafan :)

Az ár egyáltalán nem irreális, akkor most tényleg csodálkozom. Viszont már régóta gondolkodom azon, hogy baj-e, hogy kimaradt az ingatlan részletezése a szerződésből mint pl hány szoba, hány fürdőszoba stb található az ingatlanban, csak annyit írtunk bele, hogy 144 nm.

Lehet, hogy ez volt a baj? tartalmi előírása az adásvételi szerződésnek, hogy az ingatlan ennyire részletesen le legyen írva?

ObudaFan # e-mail 2008.09.06. 14:49

Nem tartalmi eleme. Peched volt, ennyi.

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

Bobe1965 # e-mail 2019.12.05. 13:33

Tisztelt Szakértők!
Augusztusban vásároltunk családi összefogással egy házat, amiben a gyerekek fognak majd lakni. Mindenki olyan arányban lett tulajdonos, amilyen arányban beszállt a vételárba. (A fiatal pár, a nagymama és a két anyós. Vagyis összesen 5 tulajdonos van, különböző arányú tulajdonjoggal.)
Most kaptunk egy végzést a NAV-tól, hogy kijönnek helyszíni szemlét tartani.
Augusztus óta mi rengeteget dolgoztunk a házon, pl. villanyvezetéket cserélt az unokaöcsém, a férjem és a fiam az elvadult kertet tette rendbe, valamint a ház teljes belső kifestése történt meg. (Ezt szintén a férjem végezte el.) Sem a megvásárolt konnektorokról, vezetékekről, sem a festékről, stb. számlát nem kértünk. Most a NAV az értesítőben azt írja, hogy minden számlát készítsünk elő, amit a vásárlás óta az ingatlanra fordítottunk.
De nekünk semmiről nincs számlánk, a rengeteg munka ellenére. (Ilyen ingatlan ár után arra már nem maradt pénzünk, hogy szakembereket hívjunk a házat szépítgetni.)

Azon gondolkodunk, hogy egy helyszíni szemle alkalmával tulajdonképpen mi befolyásolhatja a szemlét végzőt? Mert az albérlők után megvásárolt, üres ház látványa és a mostani, rendbetett, kifestett, bebútorozott ház látványa erősen elüt egymástól. Így is egy vagyont fizettünk a házért, elképzelhető, hogy a NAV még magasabbra értékeli, és még több illetéket kell fizetnünk?
Vagy ez nem jellemző? Eddig sajnos azt sem tudtuk, hogy ilyen helyszíni szemle létezik, különben legalább az anyagvásárlásnál kértünk volna számlákat.
Válaszukat előre is köszönöm!

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2019.12.05. 15:46

Ha nincs dokumentálva a szerzéskori állapot, és nincsenek számlák, akkor a hatóság nem tud mást figyelembe venni, mint a jelen állapotot.
Az, hogy nem fogadták el az önbevallás értékét arra utal, hogy szerintük a tényleges forgalmi érték magasabb. Mert jelentősen eltér a környéken szokásos áraktól. Kidobta a gép. (És ez nem vicc, egész jó kockázatjelző programjaik - pontosabban scriptjeik - vannak.)

(Segíthetett volna, ha a szerződésben rögzítik a felek, hogy az ingatlan elhanyagolt, lelakott, felújításra szorul, és hogy a vételárat erre tekintettel alakították ki.)

www.kbs-ugyved.hu

Bobe1965 # e-mail 2019.12.05. 16:02

Tisztelt Kovács Béla Sándor!
Nagyon köszönöm a válaszát, bár egyáltalán nem nyugodtam meg. Az ingatlan, amit vásároltunk, egyáltalán nem volt lelakva, csak hát azért az albérlők után volt egy kis rendbetenni való.
48 M Ft-ot fizettünk a 110 m2-es házért, ami 2000-ben épült, egy szintes. Sajnos nem vagyok tisztában azzal, hogy mekkora érték számít reálisnak, de én úgy gondolom, hogy ekkora ingatlanért ennyi pénz nincs alulértékelve. (Budapest közeli városban van.)
Egyáltalán nem értjük a NAV lépését. A befektetett munka - azon kívül, hogy szépészetileg nagyon sokat dob az ingatlanon - miért tekinthető értékemelőnek?
Nem tudom, mibe lehet belekötni egy ilyen adásvétel esetében? Én tavaly adtam el az 1972-ben épült szülői házat 14 M Ft-ért egy szintén Budapest környéki kisvárosban. Azt nem vizsgálták.
Az ingatlan hirdetésében szereplő fényképek vannak lementve. Azok dokumentációként bemutathatók?
Válaszát előre is köszönöm!