Ráépítés - túlépítés

„jogosult ráépítés történt (szerződés alapján), ”
Szerintem itt fogalmi zavar van. Miért:
„5:70. § [Ráépítés]
(1) Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, jóhiszeműen idegen földre épít”
Tehát amit C épített az A telekre a megállapodás alapján, az nem a Ptk. szerinti ráépítés. Hiszen ő jogosult volt oda építeni. Akárminek is hívták azt a megállapodást, ami feljogosította rá.

C építkezése B telken ellenben túlépítés:
„5:28. § [A jóhiszemű túlépítés]
(1) Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, ”
Az 5:70. § Gárdos-Vékás-féle nagykommentárja szerint: „A ráépítés és a szomszédjogok körében szabályozott túlépítés között az az alapvető különbség, hogy míg a túlépítő a saját telkén építkezve veszi igénybe a szomszéd ingatlanát azzal, hogy a telekhatáron túl építkezik, addig ráépítés esetén az építkező teljes egészében más tulajdonát képező ingatlanra építkezik.”

Fontos vizsgálni az építettető jóhiszeműségét, nemcsak a következmények miatt, hanem azért is, mert ha a bíró szerint a B telken mégis ráépítés történt volna, de az 5:71. § (1) két esete közül bármelyik megvalósult, akkor mégsem a ráépítés, hanem a túlépítés szabályait kell alkalmazni. Szóval, megvalósult-e az 5:71. § (1) esetei közül valamelyik?

Osztap,

Ezzel indítottam a kérdést:
A és B telek két különböző személy tulajdonában.
“C” ember (tehát egy harmadik)
A telekre: ráépítési megállapodás, ezzel mind a telken, mind az épületen tulajdont szerzett, erre a telekre kapott építési engedélyt.
B telek: úgy került kivitelezésre az épület, hogy annak kb.10%-a ide átnyúlik.Tehát nem utólag történt bővítés.Ezt a telket a “C” ember 10 évvel később adásvétellel megszerezte.
Egyébként maga a felépítmény nincs önálló hrsz-en, ha ez számít valamit.
“C” eladta “A”-t, mondjuk “D”-nek, én a “B”-t örököltem.
Én azt mondom: hogy ugyan nem a szomszédos telek tulajdonosaként, hanem az épület tulajdonosaként túlépített.
Ő meg most azt mondja: az “A”-ra eredetileg jogosult ráépítés történt (szerződés alapján), a másikra pedig a Ptk-beli “jogosulatlan”. Tehát szerinte fogalmilag kizárt az, hogy az építettő túlépítsen.
Melyik az igaz?
Ennek megítélése szempontjából mindegy, hogy egyébként a fennmaradó telekrészlet mire használható. A jogkövetkezmények szempontjából lehet érdekes. Egyelőre annyi fontos, hogy ráépítés vagy túlépítés történt?

„Alapvetően arra vonatkozott a kérdésem, hogy ráépítés vagy túlépítés történt.”

Akkor egészítsd ki a tényállást: (i) Melyik telek tulajdonosa építtette az épületet (a mostani tulajok, ha jól értem, mind csak jogutódai az építéskori tulajdonosoknak), (ii) melyik telken van az épület zöme, (iii) rosszhiszemű volt-e az építtető, vagy tiltakozott-e kellő időben az építés ellen a másik telek tulajdonosa, (iv) megosztható-e a telked az építési szabályok szerint, (v) az a része a telkednek, amin nem áll ez az épület, ésszerűen hasznosítható-e, mérete, alakja, útkapcsolata, építési szabályok, esetleges más rajta álló épületek, stb. figyelembevételével.

Megjegyzem, a Ptk. 5:70. § (2) szerinti ráépítésnél is kérheted a bíróságot, hogy a szomszédnak csak használati jogot adjon a földedre, ne tulajdonjogot. Ezt a bíróság kérésedre mérlegeli, nem kötelező megadnia. Erre vonatkoznak az utolsó kérdések fent. A bíróság akkor ítéli meg ezt, ha a kérésed nem tűnik joggal való visszaélésnek (leegyszerűsítve: a szomszéddal való kitolásnak).

Osztap,

Köszi a választ!
Számomra érdektelen az összeg., nem egy hatalmas értékről van szó.
Persze, hogy neki értékes lenne.
Alapvetően arra vonatkozott a kérdésem, hogy ráépítés vagy túlépítés történt.
Ha utóbbi, akkor csak a rendeltetésszerű használathoz kell a földhasználatot biztosítanom. Eladnom nem kell, mert csak én kérhetem a túlépítés jogkövetkezményeit.
Viszont, ha ráépítés, akkor tulajdont szerzett, mert az épület jóval értékesebb.
Én alapvetően ezt a kérdést akartam tisztázni.
(A “vevőt” nem érdekli, hogy mi a helyzet a telekkel, a lényeg, hogy ne az enyém legyen, mert vele szemben már elvileg nem tudná érvényesíteni az iny-on kívüli tulajdonszerzést, ha itt valóban ráépítés történt.)

„Eladni azért adnám másnak, mert kifejezetten nem akarom, hogy az ő tulajdonába kerüljön.”
„Van rá okom bőven, hogy ne akarjak jófej lenni.”

Értem, amit mondasz, de ez nem jófejség kérdése. Neki ér a telked a legtöbbet. Sőt, a bíróság is többre értékelné, mint a piac, mert a perben az üres, igénymentes telek értékét kellene megfizetnie, egy külső vevő pedig nem fizetne ennyit: ott az épület, és nagyon is van igénye a szomszédnak. Ha ezt a külső vevőd elől eltitkolod, ő joggal követel majd tőled árleszállítást, vagy akár elállhat az egész szerződéstől, és még kártérítést is követelhet.

Azt is végig kéne gondolni, hogy az átnyúló épület miatt a telked építésügyileg rendezetlen-e, azaz semmi új nem építhető rá jogszerűen. Erről érdemes lehet egy építészt megkérdezni.

Meg kéne egyezni a szomszéddal.

Osztap,

Nem, azt semmiképpen nem gondolja, hogy ingyen szerezte volna meg, fizetne érte.
Elsősorban, jó lenne, ha csak túlépítésről lenne szó.
Eladni azért adnám másnak, mert kifejezetten nem akarom, hogy az ő tulajdonába kerüljön.
Mondjuk úgy, hogy az ő adásvétele elég érdekes volt. Van rá okom bőven, hogy ne akarjak jófej lenni.

„Már azon gondolkodtam, hogy gyorsan eladom másnak. ”

Miért nem a szomszédnak? Ugye nem gondolja a szomszéd, hogy ráépítéssel ingyen szerzett tulajdont a földeden? A föld értékét meg kell fizetnie Neked akkor is, ha megnyerné az ellened indítandó pert a föld tulajdonjoga iránt.

Niki2025,

Friss tagként, én sem tudtam hová tenni ezt a “pusztító alpáriságot”.
De köszi a jelzést, először azt hittem, hogy csak engem boldogít.

Ancsa 33
Valóban. És aki nem rendszeresen használja az oldalt, hanem most regisztrálva egy fontos problémájához keres segítséget, milyen érzéssel olvassa ha ilyen választ kap a remélt jogi vélemény helyett? :-(

Niki2025,

Köszi, borzasztóan zavaró jelenség.

Ancsa33
Sajnos hetek óta meg vagyunk áldva ezzel a pszichopatával, különböző nevek alatt kommentel hasonló stílusban .
Hagyja figyelmen kívül

hovarejtselekel,

Tegye meg kérem, hogy nem itt bohóckodik.
Elbirtokolni saját tulajdont nehezen lehet.

Köszönöm!

drbjozsef,

Egyébként az egészre akarja, mert nem osztható.

drbjozsef,

Igen, ráépítéssel úgy gondolja, hogy tulajdont szerzett. Ha nem adom el, akkor emiatt perelni fog.

Először a túlépítéssel próbálkozott, mondtam, azzal nem fog tulajdont szerezni.
Legújabb álláspontja, hogy akkor ráépítés, mert megtudta, hogy alapvetően idegen telekre épült, ez a tulajdoni lapon nem látszott..

Már azon gondolkodtam, hogy gyorsan eladom másnak. Ugye, vele szemben, ha jól értelmezem, nem tudná érvényesíteni, hogy iny-on kívüli tulajdonos, mert jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett. Elővásárlási joga lenne a föld és épület elváló tulajdonjoga miatt, de elvileg csak akkor, ha az épület önálló hrsz-en lenne. Tehát ez így kivitelezhető lenne, csak ugye abba bele lehet kötni, hogy igénymentesen adtam-e el.

Vevőm is lenne és nem, nem én vagyok a szemét a sztoriban, van az egésznek előzménye, fogalmazzunk úgy, hogy “elég érdekesen” lett tulajdonos az emberke.

Ancsa33,

Ha az épület alapvetően az "A" telekre épült, a nagy része is azon a telken van, csak a telekhatáron valami okból átlóg, lényegében valamilyen telekhatár kitűzési probléma miatt (vagyis az epítő amúgy abban a hiszemben építkezett, hogy az a saját telke még), akkor az szerintem túlépítés. Annak a definíciója konkrétan ez.

Ha neked nincs követelésed, mi a probléma?
A szomszéd érvényesíteni akarja a telked egy részére a tulajdonjogát?

drbjozsef,

Köszönöm a választ!

A következő miatt számít:

Az “A” ingatlannak új tulajdonosa lett adásvétel által.
A “B” ingatlannak örökléssel lettem a tulajdonosa.

Amit előbb nem írtam:
“B” teleken a “C” személy jóval az építkezés után tulajdonjogot szerzett adásvétel által (ide be van jegyezve ez a “házrész”, mivel “kivett lakóház, udvar a minősítés, más épület pedig nincs rajta), ezt örököltem én a “C”-től.

Az “A” új tulajdonosa szerint, az építkezés a 2 telken (egyszerre), “jogosult” ráépítő és “jogosulatlan” ráépítő kombinációban zajlott, tehát ráépítéssel tulajdonjogot szerzett a “B”-n, mivel a felépítmény jóval értékesebb.

Én meg azt mondtam, hogy a “jogosult” ráépítő, egyszerűen épülettulajdonosként túlépítkezett.
A Csehi-féle kommentárt néztem, a túlépítés különös eseteként csak azt említi, ha a már meglévő épület tulajdonosa bővít a szomszédos telekre.

A lényeg, hogy azt nyilván elismerem, hogy az épületrész az övé, de eladni nem akarom. A túlépítés jogkövetkezményeit pedig csak én kérhetném, de ezt nem akarom, mindössze biztosítom az épület rendeltetésszerű használathoz szükséges földhasználati jogot.

Ancsa33,

Szerintem túlépítés, a leírásod alapján.
Milyen szempontból számít ez?

Tisztelt Tagok!

A következő kérdésben kérem a segítséget:

Adott “A” és “B” telek egymás mellett.
Az “A” telek tulajdonosa megállapodást kötött “C” személlyel, ő ezzel tulajdonjogot szerzett, nemcsak az épületen, hanem a telken is.
Viszont a felépítmény úgy került kivitelezésre, hogy a “B” telekre is átnyúlik.
Itt túlépítés vagy ráépítés történt?
Magának az épületnek nincs önálló helyrajzi száma, mindkét telekre be van jegyezve.

Köszönöm!