Banki jelzálog terhelés osztatlan közös tulajdonon

Kedves Fórumozók!

Volna egy összetett helyzet, amivel kapcsolatban szívesen fogadnék válaszokat, hogy jobban átlássam a lehetőségeket.
Adott egy osztatlan közös tulajdon részét képező telek, besorolása művelés alól kivett zártkert, az osztatlan közös tulajdonba 3 különböző helyrajzi számú, egymással szomszédos telek tartozik összesen. A középső telek a család tulajdona volt, majd ajándékozással a férjem nevére került. A szomszédos telkekre több tulajdonos van bejegyezve helyrajzi számonként.
Mi szeretnénk majd ezt a telket használni építési teleknek is, ezért (és mert a többi tulajdonosban is érik erre a hajlandóság) szeretnénk megszüntetni az osztatlan közös tulajdoni státuszt a szükséges jogi procedúra keretében (adásvételi vagy csere szerződések, stb).
Az egyik helyrajzi számon azonban a tulajdoni lap szerint (és a bank illetve a végrehajtó megerősítése szerint is) 18 M ft-os végrehajtási jog bejegyzés van. Annyit sikerült eddig kiderítenünk, hogy az érintett telek egyik tulajdonosa hitelt vett fel, és a bank már nem nyilatkozik az ügyben, mert már átadta a végrehajtónak, az érintett telekrész árverésre bocsátására várna, ami lassan egy éve húzódik (eddig a veszélyhelyzetre hivatkoztak). Az egyik kérdés az, hogy az árverésnek mindenképp meg kell-e történnie az osztatlan tulajdonok szétosztása előtt, vagy lehetséges ezeket a szerződéseket a bank, mint tulajdonos bevonásával is megkötni, vagy sem?
A másik kérdés azonban számunkra aggályosabb ennél is. Az összesen kb. 8 tulajdonosból, köztük anyósomék sem tudtak semmit erről a hitelügyletről. A végrehajtási záradék bejegyzése kb 5 éve történt. Hogyan lehetséges ez? Tudtommal ilyesmi nem történhet úgy, hogy a tulajdonostársak nem értesülnek, sőt, ha az illető hitelfedezetnek vitte be ezt a telket (bár nem tudom, egyáltalán erre alkalmas lehet-e, másképp viszont, gondolom én, nem kerülhet rá a tartozás), kizártnak tartom, hogy ezt csak úgy keresztül vihette mindenféle aláírás nélkül a többi tulajdonos részéről. Nem akarok a legrosszabbra gondolni, de ez a történet mindenképpen sántít valahol. Létezhet, hogy a bank akkorát hibázott volna, hogy nem kezelte egyben a három telket, csupán ezt, a megterhelt tulajdoni hányadot vette figyelembe? Ezen a lehetőségen kívül már csak olyan verziók jutnak eszembe, ami szándékos csalást felételez ☹
Olyan eset létezhet esetleg, hogy egy végrehajtásig fajult ügyben azért terhelték a tartozást erre az ingatlanra, mert ez van az adós fél tulajdonában? Nem tudom, tehet-e ilyet a bank, de ez esetben is úgy sejtem, hogy értesülnie kellett volna a dologról minden tulajdonosnak. Mivel 6-8 emberről beszélünk összesen, azt kizártnak tartjuk, hogy éppen az erről szóló értesítést nem kapta meg senki közülük.
Tehetnek a tulajdonostársak bármit annak érdekében, hogy ezt felgöngyölítsük, és kiderítsük, történt-e bármilyen visszaélés a kárukra?

Nagyon köszönöm előre is a válaszokat, javaslatokat.

üdvözlettel,

N. Eszter

esztermith,

Ennek neki kellene futni újra, elég zavaros ez így, sok benne az ellentmondás.

„Adott egy osztatlan közös tulajdon részét képező telek, besorolása művelés alól kivett zártkert, az osztatlan közös tulajdonba 3 különböző helyrajzi számú, egymással szomszédos telek tartozik összesen.”
Itt valami kicsit összecsúszik. Ha külön helyrajzi számok vannak, akkor az nem osztatlan közös.
Ha ti az egyikre építkeznétek, felejtsük is el a többit.

„Az egyik kérdés az, hogy az árverésnek mindenképp meg kell-e történnie az osztatlan tulajdonok szétosztása előtt, vagy lehetséges ezeket a szerződéseket a bank, mint tulajdonos bevonásával is megkötni, vagy sem?”
Nem kell, a Vht. szerint máshogy is tulajdonhoz lehet jutni.
Bank, mint tulajdonos? Biztos?
A végrehajtási jog bejegyzése nem akadálya az adásvételnek sem. Csak azzal együtt lehet megvenni, és az új tulajdonosnak is tűrnie kell a bból a jogosult kielégítését.

„ Hogyan lehetséges ez?”
Minden bizonnyal úgy, hogy CSAK az adott tulajdonos tulajdoni hányada van megterhelve a végrehajtási joggal. Ha nincs a tulajdoni lapon jelzálog, terhelési és elidegenítési tilalom, akkor nem ez a telek volt a fedezet. Lehet, hogy nem is fedezett hitel volt. De ha nem fizetett, a végrehajtási jogot természetesen bármilyen tulajdonára bejegyezhetik, és erről nem kell értesíteni a tulajdonostársakat. Nem az ő hányadukra jegyzik be. Nincs itt semmi csalás, semmi látnivaló.

„Olyan eset létezhet esetleg, hogy egy végrehajtásig fajult ügyben azért terhelték a tartozást erre az ingatlanra, mert ez van az adós fél tulajdonában? Nem tudom, tehet-e ilyet a bank, de ez esetben is úgy sejtem, hogy értesülnie kellett volna a dologról minden tulajdonosnak.”
Nem.

„Tehetnek a tulajdonostársak bármit annak érdekében, hogy ezt felgöngyölítsük, és kiderítsük, történt-e bármilyen visszaélés a kárukra?”
Milyen visszaélés? Mi közük a tulajdonostárshoz, annak hiteléhez? Csak az ő tulajdoni hányadát fogják árverezni, és ha bejelentkezik előárverezőnek bármelyik tulajdonostárs, akkor felüllicitálnia sem kell az árverésen, elég tartania az ajánlatot majd. De CSAK így élhet az elővételi jogával árverés esetén.

A legegyszerűbb megvenni az árverésen. Minden más bonyolultabb.

Eszter! Ne az aggodalmaidat gyüjtögesd, hanem a pénzedet az árverésre!

eszternith

„A végrehajtási záradék bejegyzése kb 5 éve történt. Hogyan lehetséges ez? Tudtommal ilyesmi nem történhet úgy, hogy a tulajdonostársak nem értesülnek, sőt, ha az illető hitelfedezetnek vitte be ezt a telket (bár nem tudom, egyáltalán erre alkalmas lehet-e, másképp viszont, gondolom én, nem kerülhet rá a tartozás), kizártnak tartom, hogy ezt csak úgy keresztül vihette mindenféle aláírás nélkül a többi tulajdonos részéről.”

Én úgy tudom, hogy nem kérdezik meg a többi tulajdonost. A tulajdoni lapon ugyanis egyértelmű utalás van az ilyen terhelésekre, ergo a többi tulajdonost nem érinti. Az én volt ingatlanom egy részére is úgy bejegyezték a jelzálogjogot, mikor a másik tulajdonos megvette a részét, hogy meg se kérdeztek róla.

Jelzálogjog kicsit más : ha a fedezet és a hitel aránya olyan, és szükség lehet az egész ingatlan értékesítésére is, akkor nem megkérdezik a többi tulajdonostársat, hanem zálogkötelezettként beveszik a szerződésbe őket, anélkül nincs hitel.
De ha a hitel olyan, akkor nem kérdeznek semmit, bejegyzik az adós tulajdoni hányadára.

Nyilván végrehajtási jognál nem fogják megkérdezni a többi tulajdonostársat, hogy ugye beleegyeznek-e a bejegyzésébe.

Ha az ő tulajdonrészüket nem érinti akkor persze hogy nem...