Majordomus
2023.09.25. 19:25
Ha már 60-70-os áron vette meg lakottan,akkor szánjon már rá egy kis pénzt hogy megegyezzen a bent lakó tulajtárssal.
Ház tulajdoni részének elárverezése
osztap
#
2023.09.25. 16:59
„Én úgy gondolom, hogy a 60 százalékon történt szerzés komoly előny lenne, ha amellett még ugyanazok a jogok is megilletnék a vevőt, mint beköltözhető szerzéssel”
Szerintem nem illetik meg a vevőt ugyanolyan jogok, mintha beköltözhetően kapná. Hiszen itt a végrehajtó a végrehajtási eljárásban nem adja birtokba. Tehát a nem adós társtulajjal neki kell zöld ágra vergődnie, közös megegyezéssel vagy perben. Az pedig pénz és/vagy idő.
Emellett szerintem a th. díjnak is és a beköltözésnek is a közös tulajdon az alapja. Ha az egyik a Ptk. alapján jár, jár a másik is, hacsak árverési vétel útján létrejött közös tulajdonra az utóbbit jogszabály kifejezetten meg nem tiltja. Amiről nem tudok.
Végül nehezen hinném, hogy az volna a jogalkotói szándék, hogy a nem adós társtulajdonos helyzete javuljon a végrehajtási eljárásban, amihez a nem adós társtulajdonosnak egyébként semmi köze nincs. Főleg, hogy ez a javulás az adós/vh. kérő terhére történjék az alacsonyabb becsérték (és jellemzően alacsonyabb vételár) miatt.
(De majd a bíróság eldönti, még ha nem is ebben az ügyben. :) Jó összeszedni az érveket pro és kontra.)
gerbera317
#
2023.09.25. 14:18
@osztap
A lakott becsérték általában 60-70 százaléka a beköltözhetőnek. Én úgy gondolom, hogy a 60 százalékon történt szerzés komoly előny lenne, ha amellett még ugyanazok a jogok is megilletnék a vevőt, mint beköltözhető szerzéssel. Nem! A lakottan szerző ezért a kedvezményért cserébe köteles tűrni, hogy amíg onnan a haszonélvező ki nem hal, vagy a bentmaradóval dűlőre nem sikerül jutni (akár peres úton, akár peren kívül), oda ő be nem teheti a lábát.
osztap
#
2023.09.25. 13:56
gerbera317,
Lehet, hogy túl szűken értelmezem, de nekem a lakottság csak annyit jelent, hogy a végrehajtási eljárásban a végrehajtó az árverési vevő kérésére nem üríti ki az ingatlant.
Ezért nem hiszem, hogy a Vht. szerinti lakottság a nem adós tulajdonostárs kizárólagos használatát jelentené. Hiszen azzal ő jobb helyzetbe kerülne, mint amiben ő az adós tulajdonostárs elleni árverés előtt volt. Mert az árverés előtt, ha az adós (mint tulajdonostárs) követelte volna, a nem adós tulajdonostársnak be kellett volna engednie költöznie az adóst maga mellé, a Ptk. 5:74. § alapján. Az árverés után, az adós helyére lépő új tulajdonost már joggal zárhatná ki? Ez elég komoly nyereség lenne neki. Még akkor is, ha többlethasználati díjat kell fizetnie - egy töredéktulajdon esetén a társtulajdonos beköltözése sokkal nagyobb teher, mint a th. díj.
gerbera317
#
2023.09.25. 12:16
@osztap
Ebből én a többlethasználati díjjal értek egyet, ahogyan írom is, hogy 'szedheti az ingatlan hasznait'. A beköltözéssel nem értek egyet. És abban sem hiszek, hogy a bíróság kötelezze Micikét, hogy a háztartásába bárkit is befogadjon, már csak azért is, mert lakottan vette az ingatlant. Logikázzunk egy kicsit: Ha a LAKOTT ellentéte a BEKÖLTÖZHETŐ, akkor a LAKOTT = NEM BEKÖLTÖZHETŐ. Tehát, aki lakottan akar szerezni, annak számolnia kell azzal, hogy majd nem juthat birtokon belülre, szerzést követően pedig tűrnie kell, hogy nem juthat birtokon belülre.
Jó, az itt tárgyalt esetben nincs Micike, aki tiltakozhatna. A lakottan egyötödöt szerző, és ezzel önkényesen beköltöző esetleges vevő pedig
számítson a legrosszabbra.
osztap
#
2023.09.25. 11:56
gerbera317,
„Ellenben a lakottan definiált ingatlan birtokba vételére nem jogosítja fel a vevőt, pusztán csak arra, hogy a tulajdoni hányada arányában szedheti a hasznait, és viselheti a terheit, ám arra, hogy azt birtokba véve, onnan kizárjon más tulajdonost, nem.”
Amiről azt írtam, hogy az új tulajdonos beköltözhet a bentlakó tulajdonostárs mellé, az nem a vh. eljárás részeként történne. Azért, amik miatt írod - teljesen egyetértek.
Ellenben miután az új tulajdonostársat a földhivatal bejegyzte (az árverési vevő tulajdonos lett), szerintem joggal szólíthatja fel a bentlakó nem adós tulajdonostársat, hogy engedje neki a Ptk. 5:74. § alapján használatba venni az ingatlant, amire - mint minden tulajdonosnak - joga van. Ha az kizárja, akkor az új tulajdonostárs pl. követelhet többlethasználati díjat, de akár azt is, hogy a bíróság kötelezze a bentlakó tulajdonostársat az új tulajdonostárs beköltözésének tűrésére, vagy határozza meg a használat rendjét a tulajdonostársak között.
gerbera317
#
2023.09.25. 11:23
@osztap
Van a154. § szerinti adminisztratív átadás, ami többnyire irodai intézkedéssel történik, de nem tilos a helyszínen történt átadás sem. Csakhogy ez egyrészt nem kényszerintézkedés, másrészt nem birtokba adás. Ez csak feljogosítja a vevőt, hogy saját cselekedetével birtokba vegye a megszerzett ingatlant, ha az beköltözhető és nincs szükség kényszerre, illetve, ha a lakottság/beköltözhetőség nem értelmezhető (pl. szántóföld esetében). Ellenben a lakottan definiált ingatlan birtokba vételére nem jogosítja fel a vevőt, pusztán csak arra, hogy a tulajdoni hányada arányában szedheti a hasznait, és viselheti a terheit, ám arra, hogy azt birtokba véve, onnan kizárjon más tulajdonost, nem.
Kényszerintézkedés a 154/A. § (10)–(13) szerinti birtokba adás, ezzel a szóhasználattal. Erre akkor kerül sor, ha az ingatlan beköltözhető, lakóingatlan, és az adós és az adós jogán ott lakók onnan önként nem költöztek ki, és nem biztosították, hogy azt a végrehajtó átadja az árverési vevőnek. (Egyes vélekedések szerint a ki nem ürített irodát, tárolót, garázst stb. is ilyennek kell tekinteni.) De a legfontosabb feltétel az, hogy az ingatlan beköltözhető legyen. Ennek hiányában az adós és az ő jogán ottlakó személyek nem kötelesek onnan kiköltözni – és értelemszerű, hogy saját jogán ottlakó harmadik személy különösképpen nem köteles rá. Tehát lakottan történő szerzéssel a vevő nem juttatható birtokba, és ha ő ennek ellenére birtokba kerül (ide nem értve az ottlakók önkéntes magatartását), azt ő csak önkényes foglalással valósíthatja meg, ami ellen a 183. § szerinti eljárással fel lehet lépni.
drbjozsef
#
2023.09.25. 11:18
A hölgy helyében én megpróbálnék még valamit : a saját tulajdonrésze eladásához nem kell a beleegyezése a társtulajonodosoknak, nekik csak elővételi joguk lesz ha talál vevőt, de a leírásod alapján meg a tartozásaik miatt nem túl esélyes, hogy ők vegyék meg.
A vevő megveszi a hölgy részét, akkor ő indíthatja a közös tulajdon megszüntetése pert, ahol jó eséllyel áron alul megveheti az egészet - igaz itt csak egyben árvereznek, az ő részét is, van ebben kockázat.
Vagy ráveheti a végrehajtót, hogy ő árverezzen, csak a fiúk részét, és az szinte biztos nem fog kelleni úgy senkinek, hogy van egy többségi tulajdonos, és olcsón megszerzi azokat, tehermentesen, persze.
Biztos van az az ár, amiért megveszi valaki a hölgy részét így. Biztos veszít valamennyit, de ahogy elnézem, ha meg akar szabadulni a részétől, akkor a fiúk tartozásai miatt is veszítene...
Péterkirály
#
2023.09.25. 11:02
Hát mivel két testvérről van szó, elméletben testvériesen segíthetnék egymást, de a velük való eddig tapasztalatok alapján attól tartok, a hölgynek kell majd a saját részéből kieégészítenie, ha el akarja adni a házat, éspedig elakarja. A két fiúnak szerintem kényelmes, hogy van egy ház, amit amúgyse laknak, azt hagy terhelje a tartozásaik. Csakhogy egy példát mondjak: az egyik fiú, akinek 1.3 millió körül van most a tartozása a házrészére terhelve, ebből az egyik tartozáse egy 10ezer forintos parkolási bírság 2015-ből ami azóta már a többszörösére duzzadt. De nem tesz semmit, csak hagyja tovább növekedni. És kommunikálni is nagyon nehéz velük. Félek mi lesz akkor, amikor felbukkan egy komoly vevő.
Lehet a végén tényleg ez a közös megegyezésen való árverezés lesz a megoldás. Eddig nem tartottuk ezt opciónak.
drbjozsef
#
2023.09.25. 10:53
Lehetne úgy, hogy megkérdezik a végrehajtót, mindkét adós, hogy a saját tartozását rendezni mennyi lenne.
Aztán a vevő ad X előleget, azt tulajdonrész arányosan szétdobják. Amelyik adósnak több a tartozása, mint ez a része, az hozzácsap a saját pénzéből annyit, hogy tehermentesíteni lehessen az egész ingatlant. A saját megtakarításából. Mivel jó eséllyel a fennmaradó vételárból kevesebbet kapna, mint amit belerakott a sajátjából, ez fájni fog neki.
De hát a végrehajtás mindenképpen fájni fog neki.
drbjozsef
#
2023.09.25. 10:49
Egy 15 milliós házért 6+ millió előleget? Pláne, ha kiderül, hogy a vh költségek még két millió?
Nem vennék rá mérget. Pláne, hogy ez csak úgy menne, ha jól értem, hogy a rész értékénél már több a terhelés, hogy a nem adós tulajdonostárs száll be nekik. Én biztos nem tenném meg.
De egy próbát megér.
Ha meg nem jön ilyen vevő, akkor a végrehajtó úgyis árverezni fog, ott kérhetitek, hogy egyben legyen.
Péterkirály
#
2023.09.25. 10:45
Hát az lenne az elképzelés, hogy amikor jön egy komoly vevő, ad annyi előleget/foglalót amennyiből rendezik a fiúk a tartozásaikat, ez bele lenne írva az adásvételibe is, és amikor az utolsó részletet adja és kulcsátadásra sor kerül már nem lesz teher a házon...
Péterkirály
#
2023.09.25. 10:09
Bár hallottam olyanról is, hogy válás után a férj maradt mert a lakás fele az övé volt, és a volt felesége húzott egy vonalat a lakás felében, hogy ez a te részed, ez meg az enyém :D
drbjozsef
#
2023.09.25. 10:08
Péterkirály,
Akkor tegyük mi is egyértelműbbé a dolgot : komolyan hiszik a tulajdonosok, hogy végrehajtási joggal terhelten el tudják adni bárkinek is az ingatlant?
(technically nem lehetetlen, az önmagában nem jelent elidegenítési jogot, csak azzal terhelten venné meg a tulajdonos - de ki lenne ilyen hülye?)
Péterkirály
#
2023.09.25. 10:07
Attól tartunk, hogy valaki megveszi azt az 1/5 részt, és ő majd nem akarja eladni. Meg attól is félünk, hogy beköltözik, utána hamar lelakja, tönkreteszi és eladhatatlan lesz a ház. Ha úgy vesszük, valaki jól járna, aki megvenné árverésen ezt a házrészt, mert 3-4 millióért megvehetné azt a 1/5 részt ebből a jelenleg és továbbra is lakatlan házból, beköltözne, és vidáman élhetne benne, mintha teljesen az övé lenne.
Péterkirály
#
2023.09.25. 10:03
Köszönöm az eddig válaszokat, próbálom most tisztázni, ami esetleg nem volt egyértelmű.
1 éve a férj halála óta nem lakik senki a házban, üresen áll, mert a két örökös fiúnak akiknek 1/5 része van fejenként a házból van máshol élete és háza/lakása, ahol élnek. A 5/3-ot öröklő hölgy is Budapesten él, ott dolgozik, semmi értelme nem lenne leköltöznie.
"Vht. szerint a tulajdonostársak mind közösen kérhetik a 161.§ szerint az egész ingatlan árverését" Ezt azért nem akarták csinálni a tulajdonosok, mert azt gondolták, hogy ingatlanoson keresztül sokkal többért el lehet a házat adni, mint egy árverésen. Mert az árverésekről az él a köztudatban, hogy mindent sokkal olcsóbban adnak el, mint a piaci ár. Ezért nem akarnák elárvereztetni.
Vagy szerintetek jobban járnának, ha közösen kérik, hogy elárverezzék? Jobban járnak ezzel, mintha ingatlanossal eladnák?
Bár jelenleg az ingatlanosnál 16millión áll a ház (ami a VH-nál 19millióra van felértékelve), és itt felmerül az a kérdés is, hogy ha ezen a jelenlegi ignatlanos 16milliós áron sikerülne eladni, akkor a fiúk része 16.000.000/5=3.200.000Ft lenne fejenként, ez az összeg nem fogja fedezni az egyik fiú 4.3milliós házra terhelt tartozását (ilyenkor mi van? a többi tulajdonostársnak kell majd a különbözetet kifizetnie?). Plusz ha ingatlanos adja el, akkor őt is ki kell fizetni a vételárból a vételár 4-5%-át.
Tehát a házban egy éve a férj halála óta (ő lakott csak ott) nem lakik senki, üresen áll. Ha valaki árverésen megveszi a ház 1/5 részét, akkor szerintme beköltözhet.
A lány az árverési hirdetményt kapta meg, aminek a végső határideje november vége lesz. Egyszer már 2019 körül volt egy ilyen hirdetmény de akkor senki sem érdeklődött... Hátha most se fog.
Remélem mindenre válaszoltam, hogy egyértelműbb legyen a helyzet. Köszönöm!
Majordomus
#
2023.09.22. 19:06
Ráadásul jelenleg sem lakik benne senki...
Bérbe kellene adni határozott időre,mig lesz vevő.
drbjozsef
#
2023.09.22. 18:16
„, ha az önkényes beköltöző kizárja őket a házból.”
Igen, de itt a kiinduló állapotra azt írta : nem akar senki beköltözni.
gerbera317
#
2023.09.22. 15:03
„ lekésett a többi tulajdonos arról”
Igen, lekésett. Nem is mostanra gondoltam, hanem úgy, általában.
„A Vht. miatt nem teheti ki azokat, akik miatt lakottan árverezik”
Ez igaz.
„de beköltözhet melléjük.”
Ez nem igaz. Ha bentlakó nem engedi be, nem tud állami kényszert kérni, hogy beköltözhessen. Ellentétben azokkal, akik miatt lakott az ingatlan. Ha beköltözik önkényesen, ezek kérhetnek és kapnak is állami kényszert, ha az önkényes beköltöző kizárja őket a házból.
osztap
#
2023.09.22. 13:40
„A lány most kapott egy végrehajtói értesítést, ”
Pontosan mi is ez az értesítés? Az árverési hirdetmény? Mert ha az, akkor szerintem lekésett a többi tulajdonos arról, hogy a Vht. 161. § alapján kérjék, hogy az egész ingatlant árverezzék el. Azt az árverési kitűzéséig lehetett volna kérni, ami a hirdetménnyel megtörtént, 143. § (1).
„A tulajdonrészt lakottan veszi, tehát nincs jogosultsága beköltözni. ”
Miért nincs jogosultsága? Azt gondolnám, a doktorral együtt, hogy a többi tulajdonossal közösen használhatja az ingatlant, a Ptk. alapján. A Vht. miatt nem teheti ki azokat, akik miatt lakottan árverezik, de beköltözhet melléjük.
Már ha lakottan árverezik egyáltalán. A kérdező leírásából nekem nem egyértelmű, sőt.
gerbera317
#
2023.09.22. 13:15
„és ez az új tulaj fogja magát és beköltözik a házba”
A tulajdonrészt lakottan veszi, tehát nincs jogosultsága beköltözni. Ha mégis beköltözik, akkor önkényes lakásfoglaló, akit onnan rövid úton ki lehet rakatni.
De mi akadályozza a tulajdonostársakat abban, hogy kérjék a végrehajtót, hogy egyben árverezze el az ingatlant?
drbjozsef
#
2023.09.22. 09:19
„Pl. ha valaki megveszi árverésen a fiú 1/5 részét, és ez az új tulaj fogja magát és beköltözik a házba, és hallani sem akar a ház eladásáról, akkor mi van?”
Akkor beköltözik, hiszen a tulajdonostársak egyformán, azonos jogokkal használhatják az ingatlant, ha ezen használatban a másik/többi tulajdonostárs érdekeit nem sértik. Ha nem AKAR beköltözni egy tulajdonostárs, akkor annak az érdekét nem sérti az, aki beköltözik.
Ha nem akarja eladni, akkor kérhetitek bíróságon a közös tulajdon megszüntetését. Vagy megveszi a többi részt is, a bíróság által meghatározott áron, vagy ha erre nem hajlandó, elárverezik az egészet, az ő részét is, egyben. Ami ott lesz licit, azt osztjátok szét.
Egyébként a Vht. szerint a tulajdonostársak mind közösen kérhetik a 161.§ szerint az egész ingatlan árverését, és akkor a fenti lépést kihagyhatjátok.
Péterkirály
#
2023.09.22. 08:15
Adott egy ház vidéken, aminek a van egy házaspár tulajdonosa, saját gyerekük nincsen.
A feleség elhuny, az ő előző házasságából született két fia örökli fejenként a ház 1/5 részét az anyjuk után, a férjéé pedig a ház 3/5része. De a két fiú soha nem költözik be, vagy ilyesmi, ellenben vannak tartozásaik, amiket évek alatt sorban ráterhelnek a két fiú házrészére a végrehajtók.
Az egyik fiú táterhelt tartozása jelenleg 1.7 millió, a másiké 4.3 millió.
Egyszer már megpróbálták a végrehajtók 2019ben az egyik fiú házrészét elárverezni, de nem jelentkezett rá senki.
A férj sajnos tavaly elhunyt, és az ő előző házasságából született lánya örökölte a ház 3/5 részét.
A ház 19 millióra lett felértékelve tavaly, és közös megegyezéssel a két fiú és a lány megpróbálják eladni, jelenleg is árulják már 1 éve. De mivel az ingatlanpiac romokban van, már csak 16 millióért árulják ingatlanoson keresztül, 18-ról indultak. De egyelőre nem nagyon van senki érdeklődő, pedig szép helyen van a Tisza mellett Szolnok közelében egy faluban.
A házban a férj halála óta senki nem lakik, és nem is akar lakni az örökösök közül.
A lány most kapott egy végrehajtói értesítést, hogy 3.800.000Ft kikiáltási áron megpróbálják az egyik fiú részét elárverezni november végi határidővel.
Kérdésem az, hogy vajon mire számíthatnak? Pl. ha valaki megveszi árverésen a fiú 1/5 részét, és ez az új tulaj fogja magát és beköltözik a házba, és hallani sem akar a ház eladásáról, akkor mi van?
Köszönöm szépen!
