kis társasház - ptk vs smsz

A társasházban,nem saját magára szavaz,hanem a tulajdoni hányadával.

A szavazatát egyetlen esetben lehet figyelmen kuvűl hagyni,ha nagy összeggel tartozik és jelzálogot tesz a lakására a közgyűlés.

Éppen olyan tulajdonos mint te,sőt olyanabb,mert többségi tulajdonosok a barátnővel. Ennyi.

Sajnálom hogy nem ment át amit irtam, és nem kivánom hogy az anyádnak ilyen emberek legyenek a szomszédjai. Mi konkrétan semmi elönyét nem találtuk az szmsznek a a PTK alapján müködő társasházakkal szemben (mi a fenének lenne akkor ilyen müködési forma) - ilyen kis létszámnál - a másik kisebbségi tulajdonos ügyvédje 6 lakásos társasházat visz - igen mondja vannak néha gondok de eszébe nem jutna ott senkinek sem egy komplikáltabb és költségesebb utat választani. De mindegy - konkrétan kérdeztem hogy szavazha e magára illetve ha le akarjuk váltani akkor is szavazhatna magára? Tulajdoni hányadok az előző levélben.
Ja és ez kis település a szerelők akik ott voltak a házban és találkoztak ezekkel a tulajdonosokkal is tudnának pár dolgot mesélni. Vagy azt normálisan tartod hogy kihivok egy vizvezeték szerelőt hogy hőkemarával nézze meg hol mennek a melegvizek, felajánlom ezt a t.hölgyeknek tudom náluk is gond van ezzel, válasz csak annyi hogy "ide ne jöjjön senki" majd még ezek után felhivja a szerelőt és megprobálja lebeszélni nehogy idejöjjön mert a társasház nem engedélyezi - szerencsére ez nem hatotta meg a szakembert - mikor utána megkérem a t.hölgyet ilyet többet ne csináljon még le is tagadja, nevetséges lenne ha már nem ment volna r egy halom munkaórám és költségem. Igy nem tartom viccesnek. Nekünk természetes volt hogy majd jön még 2 lakó velük közösen megbeszéljük a dolgokat és mindenki intézi amit tud éppen. De visszatérve a kérdésre még mindig nem találom sehol hogy most akkor a saját magára való szavazás mikor törvényes és mikor nem

Van konkrét problémád is? Azon kívül, hogy nem tetszik a közös képviselő, és nem akarsz társasházként működni? (Ezzel kapcsolatban kérdezem azt is, hogy ilyen felállás mellett mivel jobb a közös tulajdon szabályai szerint működés?)

1. lakás 18.15
2. lakás 33.33 (itt lakik a k.képviselő)
3. lakás 15.84

4.lakás 32.68 (t.barátnő)

1. és 3. lakás nem akart szmsz-t (minek is ilyen kis házban) viszont összesitett TH 33.99 ha a 3. és 4. összeadjuk az ugyan persze jóval több de még mindig nem 2/3 (bár ők ez állitják) 2/3 = 66.67 az övék 66.1 (persze sok mindenhez nem kell a 3/4)

Ha önmagára nem szavaz(hatna) akkor nekünk van többségünk - emiatt a barátnőjét sem tudná megválasztatni. Persze hozhatna elvileg kinntről valakit stromannak (végtére is biztos ismer más k.képviselőt aki esetleg pénzért szivesen szolgálná az érdekeit) de itt azért már eléggé kilógna a lóláb .

Ha már nem tudjuk visszaállitani az eredeti állapotot akkor legalább le akarjuk váltani és egy tényleg független valakit idehívni pénzért - bár a mi helyzetünkben ez az egész a szakmámban maradva egy durva over-engineering (bár inkább már overkill) de valamit muszáj tennünk - konkrétan ők most azt hiszik és úgy is viselkednek mintha megvettek volna egy családi házat ahol van még 2 úgymond lakó de azok majd úgy ugrálnak ahogy ők gondolják - ez igy leírva sokak számára talán hitetetlen de sajnos igaz.
Mondta már már hagyjuk az egészet a fenébe szálljunk ki - de pár milliót már beleraktunk a felújításba (tervezett) saját fogyasztók (nem egészen tervezett) és nekünk kéne most eladni ?

(megjegyzem, ha akadékoskodnak, hogy a többségi tulajdonos legyen a közös képviselő, akkor választ magának egy strómant, ha akar, oszt kész)

LS,

Egyik többségi meg másik többségi? Te most miről beszélsz?
Többsége van (abszolút!) annak az illetőnek? Tehát több, mint 50%-a?
Vagy csak úgy érted, hogy neki van a legnagyobb, de a többiek nélkül kisebb, mint 50%?
Nem mindegy miről beszélünk.

Szigorúan véve a szavazásban nem vehet részt az, akit a döntésben személyesen érdekelt. Ez a jogi személyek döntéshozatalának közös szabálya, amelyet a nem jogi személy szervezetekre is, ha azoknak jogalanyiságuk van. (Azzal együtt nem mindenki ért egyet azzal, hogy ezt a szabályt a társasházakra alkalmazni kell.)

De ez csak arra ad alapot, hogy egy szabálytalanul elfogadott határozatot bíróság előtt megtámadjon a tulajdonostárs. Mi a bajod neked azzal, ha az illető a közös képviselő? Nem attól lesz hatalma, urasága, hanem attól, hogy többsége van. Ez a hatalma, urasága ugyanígy megvan akkor is, ha a közös tulajdon szabályai szerint működtök.

Amikor megvetted azt a lakást, nem ismerted a tulajdoni arányokat?

Ezek szerint saját magára is szavazhat, jól értem ?
És ha mondjuk elfogadjuk a változást (szmsz-re) de le akarjuk váltani (2 kisebbségi tulajdonosnak nagyobb a thja mint a másik többséginek) akkor is szavazhat magára, hogy ö nem váltja le magát?

LS,

Ha az a kérdés, és van többségi tulajdonos, akkor természetesen ő bármit megszavazhat. Akármit. Ez egy ilyen dolog. Aztán, ha az a kisebbség lényeges érdeksérelmével jár szerintük, akkor megtámadhatják a döntést bíróságon.
Ha ő a Tht. szerint szeretne működni, akkor azt akár egyedül is eldöntheti ha 50%-nál több tulajdoni hányada van, és ez önmagában még nem is érdeksérelem, hiszen ez egy törvényi lehetőség. Ilyenkor a többiek így járnak.

Egy csomó társasház van, ahol mondjuk a helyi önkormányzatnak simán többsége van az önkormányzati lakások miatt. Na ott csak az van, amit az önkormányzat akar - ha az nem ütközik jogszabályba, vagy, az előbb írt érdeksérelembe.

Sajnos röviden nem ment mert látom még így sem érthető az AI pont a lényeget torzítja el

De a kérdés akkor

Ha 4 tulajdonos van, szavazhat e valaki (aki egy többsegi tulajdonos) önmagára hogy közös képviselő legyen.
Úgy hogy rajta és a barátnőjén kívül - másik tulajdonos , senki sem kérte fel erre
Ja és a működési formát sem kivantuk megváltoztatni

Abból az utolsó kettő szerintem felesleges; az előttük lévő meg értelmetlen.

Mi a kérdés, LS? Mit szeretnél?

Az AI szerint tíz mondatban:
Egy Buda környéki nagy családi házat 4 lakásos társasházzá alakítottak át Alapító Okirattal.
Családunk egy kisebb lakást vett, míg a másik két nagyobb lakást két barátnő vásárolta meg, egyikük professzionális közös képviselő.
A ház kezdetben a kis társasházakra vonatkozó PTK szerint működött, ami nekünk megfelelt.
Az új lakók beköltözésük előtt és után azonnal az SZMSZ bevezetését kezdték erőltetni, ügyvédünk tanácsa ellenére.
Jogtalanul követelték tárolóhelyünket és holminkat később fizikailag is áthelyezték egy közös helyiségben.
A két többségi tulajdonos összehívott egy közgyűlést, ahol tulajdoni hányaduk arányában magukat választották közös képviselőnek és elfogadták az SZMSZ-t.
A közgyűlési határozatokkal, mint a tárolóhelyiség "sportszobává" nyilvánításával és a torzított közös költség számítással, korlátozzák kisebbségi jogainkat.
Bár összevont tulajdoni hányadunk nem éri el a többséget, az egyéni hányadokat nézve a miénk nagyobb mint bármelyik többségi tulajdonosé külön-külön.
Ügyvédünk megerősítette, hogy jogaink sérülnek, de a bírósági per kimenetele bizonytalan és költséges a hazai gyakorlat miatt.
A kialakult helyzet ellehetetleníti a békés együttélést és jogilag nehéznek tűnik hatékonyan fellépni a kialakult "diktatúrával" szemben.

Legfeljebb három mondatban?

Érdekes történet, sajnos velem és egy másik kissebségi tulajdonossal történik

Buda környékéi neves település - nagy családi házat átalakította a tulajdonosa 4 lakásos társasházzá. 2 kisebb, 2 nagyobb , saját kertrész, kocsibeálló illetve garázs. Testvéremmel közösen vettünk édesanyánk számára (aki nagy családi házát pár utcával már nem tudta,akarta fenntartani és eladta) egy kisebb lakást, kocsibeálló, saját kertrész. A másik kisebb lakást egy másik a településen lakó hölgy vette meg, szintén édesanyjának, de egészségügyi okokból most kiadta egy idősebb hölgynek. Az alagsorban van még néhány kisebb helység,és 2 nagyobb az az AOT szerint ezeket a tulajdonosok közt kell th arányában felosztani, van egy közös kertrész és néhány gépészeti helység, de összeségében ami igazán ugymond közös és nincs magántulajdonban vagy nem th arányában felosztandó ,az nem sok van. Az AOT-ban ezek szabályozva vannak és a ház a PTK alapján müködik (kis társasház). A másik kisebb lakó tulajdonosának az ügyvédje felhivta a figyelmünket (ő 6 lakásos társ.házban ügyintéző) hogy nehogy átálljunk az SZMSZ-re, a mi esetünkben erre semmi szükség, a PTK alapú működés olcsóbb és jóval kevesebb adminisztrációval jár. . A költözés után kiderült pár sajnálatos dolog, villamosági és egyéb gondok de ezeket nagyjából sikerült rendezni - nem tervezett kiadások árán - közben megjelent egy új leendő lakó ( szintén hölgy a családjával, majd még egy aki mint kiderült nagyon jó barátnő akinek mint kiderült a foglalkozása közös képviselő (és mint a másik család egyik tagja mondta \"vérprofi\") Ennek akkor még örültünk, gondoltuk felkérjük ügyintézőnek ha már ilyesmit csinál. De megemlítettük neki hogy vigyázzon nehogy közgyűlést hívjon össze meg ilyenek, nem akarunk mi itt szmsz-t. Sajnos ő már a költözése elött is elkezdte pedzegetni hogy ő ezt jobban tudja meg majd meglátjuk, megkértük hogy ugyan mondjon már indokot miért lenne ez jó nekünk ,konkrét választ nem kaptunk csak hogy ő ehhez jobban ért. Mi viszont találtunk jó néhány érvet miért nem kell ez nekünk, de ő egyre erősebben hajtogatta hogy pedig itt az lesz. Megpróbált még félrevezetni is hogy \"nem lehet igy bankszámlát nyitni, nem lehet az órákat átirni\" .. ezek az állitásokat hamar megcáfoltuk egyébként is hogyan működne ezek szerint. A helyzet igazán akkor kezdett eldurvulni mikor a költözése elött (a barátnője korábban költözött és addig még ilyen jellegű gondja nem volt) felszólított minket (mivel én ausztriában élek ezzel konkrétan a 88-éves anyámat) hogy pakkoljuk át a tárolóban levő dolgainkat (a másik kisebbségi tulajdonos) szintén egy másik \"általuk megadott\" helyre (még rajzot is küldött hozzá) mert - ő itt többségben van és nekünk nincs jogunk hogy ugymond mint kisebbségi tulajdonosok megmondjuk hol legyen a mi tárolási helyünk. Na most elöször is az AOT-ban nincs megadva melyik lakáshoz hol kell a th arányos helyet kijelölni, mi elöbb költöztünk hely bőven volt máshol is és egyékbént is nem a felosztás ellen lett volna kifogásunk (nyilvánvaló hogy 55nm kevesebb tároloval rendelkezik mint 100) hanem a mód ahogy ezt előadta. Nem is értettem ezt hogy képzeli hirtelen (nem voltak kijelölt helyek egy helységen belül a tervünk az volt ha beköltözik mindenki akkor elosztjuk th arányosan akkor és megbeszéljük közösen) Megirtam a hölgynek hogy van egy másik tároló helyiség méretre ugyanaz, teljesen üres, pakkoljon addig oda de a dolgainkhoz ne nyuljon, erre válasza csak annyi volt hogy neki ezzel más tervei vannak. Ez a viselkedés már akkor teljesen megdöbbentett, forditott helyzetben nekem nem lennének ilyen ötleteim... laktam társasházban mint többségi tulajdonos már .. Hogy mi történt ezekután - azt már csak röviden. Beköltözött, holminkat és a másik kis lakás tulajdonosának az ingóságait átrakta másik helyre (a tárolon belül!) a rendőrség szerint igen ez törvénytelen de csak akkor vesznek fel jegyzökönyvet ha kárt okozott (erre azért vigyázott) tanúm van ,csináltunk róla videót ez mint a rendőrségen mondták jól jöhet egy perben... (de a fenének lennel kedve ilyenért perelni?) Utána összehivott egy u.n. közgyülést a napirendi pont fő témája az szmsz-re való áttérés volt. Mivel a másik nagyobb lakás tulajdonosa (jó barátnők) mindenben támogatja igy ezt megakadályozni nem tudtuk (ő viszont megakadályozott benne hogy mi bankszámlált nyissunk a házra (PTK) szerint) . Ügyvédi javaslatra a k.gyülés elött elküldtünk nekik egy levelet hogy mi ezt nem ismerjük el és fel fogunk ellene lépni. A közgyülést megtartották - ismétlem itt 2 lakó játszotta le ezt a szinjátékot, a hölgy önmagát kinevezte közös képviselőnek, a barátnője megválasztotta ,szmsz-t elfogadták. Hogy miért is kellett ez nekik kiderült a \"határozatokból\"- a másik üres tárolót kinevezték \"sportszobának\" (bár az AOT-ban is igy szerepel de ez is a közös th arányában felosztandó helyiségek része) ezzel gyakorlatilag elvéve a kisebbségi tulajdonosoktól az ott levő th arányos helyett (a 2 másik lakó nyugdijas .... ) Egyébként ezt már irtuk nekik korábban ha ők ott sportolni szeretnének, akkor cseréljenek velünk th arányosan helyett és akkor lehetne róla szó , erre nem is válaszoltak) , ezenkivül a közös költséget ugy számolták ki ránézésre is látszik nem th arányos, pedig ők mindig a th aránnyal jöttek hogy nekik itt mindenhez joguk van. Az hogy ebbben a közös költségben igazából már a fele sem stimmel ,olyan fogyasztás összegeket raktak bele amiket mi már nem fizetünk ... ) de még az összeadások sem jönnek ki ... már megsem lepödtem, mi amit lehetett már átállitottunk saját mérőre/számlázásra - vagyis a házban van egy 1 gázóra, gázkazán . a 4 lakásnak saját hőmennyiség mérője van, fogyasztást mindenki tud mérni, van egy központi bojler amire nincs mérő kötve. Mi a 2 kisebb lakás főleg emiatt is már leváltunk a meleg vizről, saját bojlerrel - zárt rendszer, saját almérőnk van a vizre is aminek a hitelesitése folyamatban van, gázt nem használunk villanytüzhely van.
Ellenben a 2 nagyobb lakás a konyhában is gázt használ de ezekre nincs óra felrakva, ad abszurdum fütési időszakban az ő fogyasztásuk is belekerül az ugymond közös részbe... De ez megint részletkérdés lenne és meg lehetne ezt is oldani.
Tudjuk a közgyülési határozat ellen van 60 napunk fellebezni amit meg is fogunk tenni, bár ügyvédem szerint nem túl sok esélyünk van a birósági gyakorlat miatt, nekünk kell bebizonyitani hogy konkrétan milyen kisebbségi jogaink sérülnek - bár én kapásból fel tudok sorolni 3-t . Ráadásul most már odáig fajultak a dolgok hogy a 2 többs.tul hölgy már nyiltan gúnyoldik rajtunk szó szerint ostobáknak nevez, fenyegetőzik ha ugymond \"kekeckedünk\" velük akkor még azt a részt is elveszik ami most jár nekünk ??? Erről van néhány szép levelem tölük , de ügyvédem szerint max a BTK alapján lehetne fellépni ellenük ez nem tartozik a tárgyra és felesleges velük leveleznem , ebben igaza van.
De igazából amit itt kérdeznék másoktól a következő.
Hogyan lehetséges hogy valaki aki önmaga egy többségi tulajdonos (4 tulajdonos közül nem 10-böl!) önmagát megválaszttatja közös képviselőnek (ráadásul a foglalkozása ez) - egy másik tulajdonos segitségével , ök egyfolytában a nagyobb hányaddal jönnek
Csakhogy mint mostanában rájöttem miután utánaszámoltam
A 2 kisebbségi tulajdonosnak összesitve nagyobb a tulajdoni hányada mint a 2 másiknak ha egyenként nézem
Vagyis ha ő nem szavazhatna magára (lehet ez törvényes de hogy etikus az biztos nem) akkor nem lehetett volna megválasztani
Ilyen esetben ügyvédem szerint min. külső személyt kellett volna felkérni ha már annyira szmsz-ni akarnak
Bár azt olvastam ennek kevés kérdésben van jelentősége de állandóan azzal jönnek hogy ráadásul nekik 2/3os többségük van, de utánaszámoltam és még sem ez igaz, itt ugyan törtrészekről van szó de azokat sem lehet elhagyni,( ha kerekitenénk akkor még nagyobb lenne a különbség a mi javunkra)
Azt is olvastam hogy elvileg le tudnánk váltani őt (egyszerű többség elég) feltéve ha megint csak nem szavazhatna magára .
Az utóbbi időben kínomban egy halom cikket és jogi állásfoglalást elolvastam ebben a témában, mindenki (jogászok) akikkel ez ügyben beszéltünk elismerik ez felháborító, igazunk van de sajnos a bíróságon már nem biztos hogy igy lesz.
Arra is rájöttem hogy ez egy egyszerű lehetőség az SZMSZ-re való áttérésre ilyen esetben (4 lakás) és ilyen személyiséggel (egy támogató társ segítségével) gyakorlatilag diktatúrát eredményezhet a kisebbségi tulajdonosok felett -persze fellebbezni lehet, csak éppen az is x százezer forint.
Van valakinek valami ötlete, vagy fogadjuk (amit nem tudunk) el ez pech hogy pont ilyennek vették meg a 2 másik lakást (de ha nem ismernék egymást vagy a hölgy nem közös képviselő lenne eleve,) akkor ebben biztos vagyok nem lenne itt ez a gond