erkély szigetelési kötelezettség

Üdv kedves Fórumozók,

egy kérdésben kérném ki a véleményeteket :
a házban a legfelső emeleten lakom, így az én erkélyem a szabad ég alatt van (tehát ha esik az eső minden eső gyakorlatilag ugy esik rá, mint például a tetőre), a tető egy cseppet sem lóg fölé. Az alattunk lévő emeleten becsurog az eső az erkélyre (amúgy minden oldalról be is csap ha fúj a szél..). Tehát az erkélyem nem szolgál tökéletesen szigetelő tetőnek az alattam lakó erkélye fölött.

A kérdés hogy jogilag kötelességem e, hogy folyamatosan szigeteltessem az erkélyemet (ami amúgy egy 50 éves vasbeton cucc, nyilván sok mikrorepedéssel már, főleg hogy azota ki van téve az esőnek úgy ahogy a lejjebb lévő erkélyek nem).. vagy a ház szigeteltesse, mert a tetőszerkezet a ház közös felelőssége (és ha az erkélyem tetőként szolgál az alattunk lakónak és szigetelni kell, akkor már akár tetőnek is kezelhetnénk, és megint csak nem az én dolgom).

Nem érzem hogy jogos, hogy mert fölöttem mrá nincs tető és a természet erői engem bombáznak legerősebben, nekem nem kevés pénzt kellene beleáldoznom hogy tetőként tartsam karban az erkélyemet...

Előre is köszönöm a hozzászolásokat, remélem sikerült érthetően leírni a problémát és a kérdést.

Az erkély alapvetően teherhotdó szerkezet, ezért a társasházi tv. szerint közös tulajdon.
A többi nyilvánvaló. (Egyébként ez a helyzet nem csak kellemetlenség, állékonyságot, életet, egészséget veszélyeztető állapot is.)

Ezt a neten találtam:

Az erkély is a lakás része

A patinás budapesti épületek egy részén olyan rossz műszaki állapotban vannak az erkélyek, hogy használatuk balesetveszélyes. Kinek a kötelessége az erkély felújításáról gondoskodni? Erről tájékoztat szakértőnk, dr. Horváth Gyula ügyvéd, a Dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Irodából.
A kérdés megválaszolása természetesen csak a társasházként működő épületek esetében jelent problémát. Ahhoz, hogy megállapítható legyen, ki köteles a felújítást elvégeztetni és a költségeket viselni, azt kell meghatározni, hogy ki az erkély tulajdonosa. Az erkély közös vagy külön tulajdont képez-e? A külön tulajdon fenntartása (karbantartása, felújítása) ugyanis az adott lakás (nem lakáscélú helyiség) tulajdonosának kötelessége, míg a közös tulajdonba tartozó épületrész fenntartásának költségeit a társasház-közösség fizeti a közös költségből.
A társasház a közös tulajdon speciális formája: az épület meghatározott részei – elsősorban a lakások – a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrészek, épületberendezések, nem lakás céljára szolgáló helyiségek, illetőleg lakások pedig a tulajdonostársak közös tulajdonába kerülnek.
A külön tulajdonba kerülő lakásokat az alapító okiratban kell meghatározni. Az alapító okiratnak tartalmaznia kell a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását is, de mint már utaltunk rá, e felsorolástól függetlenül közös tulajdont képez a külön tulajdonként meg nem határozott valamennyi épületrész. Ha tehát az alapító okirat a külön tulajdon felsorolásánál rögzíti, hogy az erkély a lakáshoz tartozik, akkor az adott lakás tulajdonosának kell gondoskodni a jó műszaki állapot folyamatos fenntartásáról.
Ha az erkély állapota az életet és egészséget veszélyezteti, az építésügyi hatóságnak intézkednie kell. A települési önkormányzat jegyzője ilyen esetben elrendeli a jókarbantartásra vonatkozó kötelezettség teljesítését, az erkély felújítását vagy helyreállítását. Ha a tulajdonos nem végzi el az előírt munkákat, a hatóság elvégeztetheti helyette, de a megelőlegezett költségek erejéig az érintett ingatlanra jelzálogjog kerül bejegyzésre. Sajnos az építésügyi hatóságok ritkán élnek e lehetőséggel.
Ha viszont az alapító okirat szerint az erkélyek közös tulajdonban vannak, akkor felújítani is a társasházközösségnek kell azokat a közös költség terhére. Probléma általában akkor van, ha az erkély tulajdoni helyzetét az alapító okirat nem rendezi, és sajnos az alapító okiratok túlnyomó többsége hallgat e kérdésről. A tulajdonosok és a társasház egymásra mutogatnak, mindenki a másiktól várja, hogy elvégeztesse az egyébként mindkét fél által elismerten szükséges munkálatokat. A tulajdonosok azzal érvelnek, hogy az erkély az épület tartószerkezetének része, így felújítani is a közös tulajdon szabályai szerint a közös költségből kell. Ezzel szemben a társasház-üzemeltetők és közös képviselők szerint az erkély a lakáshoz tartozik, minden tulajdonos maga köteles azt karbantartani.
A társasháztulajdon lényeges sajátossága, hogy a külön tulajdon tárgya maga a lakás, mint az épület egészétől eszmeileg elkülönült jogi fogalom.
Az egyes lakások jogi értelemben külön tulajdonban állnak, függetlenül attól, hogy a lakás maga fizikailag elválaszthatatlan az épület egészétől, a közös tulajdonban levő tartószerkezetektől (főfalaktól, határfalaktól, födémektől stb.).
Rendeltetését tekintve azonban az erkély a lakásokhoz tartozik, azok használhatóságát hivatott előmozdítani. Az erkély tehát annak a helyiségnek a része, amelyből nyílik, így része a kérdéses helyiséget magában foglaló lakásnak is, és osztja ennek a lakásnak a tulajdoni sorsát. Egyértelmű alapító okirati kikötés hiányában tehát a lakás tulajdonosát terhelik a felújítási költségek.

„Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.”

A társasházi törvény ezt mondja, az erkély meg bizony tartószerkezet, legalábbis tartószerkezetet is tartalmaz. Szerintem a szerkezeti része közös, a burkolata külön tulajdon. (Csakúgy mint a födém, vagy fal esetén.)

Köszi a hozzászólást,

Így is neccesnek érzem, hiszen a karbantartás amennyiben életveszélyes állapotot feltételez szerintem nem vita kérdése, jelen esetben nem erről van szó, pusztán arról, hogy az erkélynek kötelező e úgy szigetelnie tetőként az alatta lévő erkély számára, hogy azon ne folyjon át a víz.

Mert ha tető, akkor is közös tulajdon, és csináltassa a ház a szigetelését minden 20 évben, ahogy a normál tetőjét, legyen rá garancia ugyanúgy stb. Ha nem tető, akkor nem kell szigetelnie a csapadék ellenében..

Ezt úgy kell megközelíteni, hogy az épületnek (és természetesen egyes részeinek is) ellent kell állnia a várható hatások okozta ártalmaknak, többek között nedvesség, szél, földrengés, sugárzás, napfémy, stb.
Tehát az erkélyt azért kell karbantartani, hogy az állékonysága biztosított legyen, nem azért, hogy az alatta lévő ne ázzon. (Mert az alatta lévő szerkezetekre ugyanez igaz, azoknak is károsodás nélkül el kell viselni mindezen hatásokat.)