belterület út nélkül?

Üdvözlök minden kedves fórumozót!

jogi tanácsot szeretnék kérni a következő kialakult helyzet megoldására:

Szokványos családi házas belterületi utcakép, minkét oldalon családi házakkal.Aszfaltozott út. Egy házhely beépítetlen, róla köves, földes út vezet a házak mögé fel a hegyre kb 2 km hosszan. Az utcafronti házak mögött 2 db belterületi telek. Megközelítésük kizárólag a köves útról lehetséges. A köves út még további ingatlanokat tesz elérhetővé, zártkerti ingatlanokat, pincéket, szőlőket.
A 2 db belterületi ingatlan az én tulajdonomban van. Az aszfaltozott úttól kb 50 méterre van a köves úton a bejárat. A köves út kb 130 éve létezik, a község rendszeresen használta. A belterületi ingatlanok 15 éve vannak a birtokomban, de az alattuk lévő házban laktam 25 évig. Nemrég lementem a jegyzőhöz, megtudakolni hogyan tehetném a telkeimhez vezető utat szilárd burkolatúvá.
Kiderült mindenki nagy meglepetésére, hogy a kihagyott házhely a köves úttal és még kb 20 hektár erdővel magántulajdonban van. Besorolása: erdő, kaszáló. Mecseki tájvédelmi körzet, natura 2000 bejegyzéssel.
Kérdése(i)m a következő:
1, hogyan lehet a tulajdonomban megközelíthetetlen, körbezárt belterület?
2, Van-e az önkormányzatnak rendezési kötelezettsége?
3, Ha sikerül megvásárolnom, át tudok-e minősíteni egy natura 2000-es területet belterületté?
4, ha nem sikerül megvennem, mit tudok tenni?
5, lehetséges-e hogy kizárnak a telkemről, és csak ejtőernyővel tudok bemenni?
Köszönöm előre is válaszotokat,
Beco1

1. Hát így.
2. Nincs.
3. Nem hiszem. Már a vásárlással is gond lesz szerintem.
4. Ez így elég általános kérdés. Mit akarsz elérni?
5. A szükségbeni út joga megilleti azon telkek mindenkori birtokosát.

Köszönöm válaszát kedves Béla. A jegyző állítása szerint, amíg nincs rendezve a telkekhez vezető út (a térképen összefüggő magánterület szerepel, nincs jele útnak) addig nem adható ki építési engedély. Még régi kilométer kövek is vannak az út mellett. Régen Tsz terület volt. A település önkormányzatánál megtalálható térképek mennyire megbízhatóak? Nem lehetséges hogy valahol jelölve van az út? A fő célom az, hogy teljes értékű belterületem legyen. 15 év múlva ide szeretnék építeni.

„A jegyző állítása szerint, amíg nincs rendezve a telkekhez vezető út (a térképen összefüggő magánterület szerepel, nincs jele útnak) addig nem adható ki építési engedély.”
Ebben nanemaa a szakember, de szép számmal láttam már olyan házakat, amelyek közvetlen útkapcsolattal nem rendelkező telken álltak. Nem hiszem, hogy azok mind engedély nélkül épültek volna.
Mindamellett egy 20 hektáros "erdő, kaszáló" művelési ágú ingatlan már utat is feltételez.

Le lehet ellenőrizni a földhivatalban is az ingatlan jogállását, de ez a Natura 2000 minősítés annyira új és hivatalos, hogy ezt az önkormányzat aligha a kisujjából szopta.

Vedd fel a kapcsolatot az ingatlan tulajdonosával, és próbálj vele egyezkedni a szolgalmi jog bejegyeztetéséről. (Amit egyébként elbirtoklással amúgy is jó eséllyel megszereztél már.)

Felvettem a kapcsolatot a tulajdonossal (új tulajdonos)
és sajnos még nagyobb kulimászba kerültem. 2010 januári bejegyzéssel került a birtokába a terület. A Natura 2000-es bejegyzés már 98 év végén rákerült. Én úgy tudom, hogy az ilyen területeket nyilvánosan kell eladásra meghirdetni. Ez biztos nem történt meg. Az új tulajdonost körülzárja a "sötét oldal ereje". Szerintem fát próbál majd kivágni. Szinte biztos hogy nem fogunk megegyezni. Van még a tulajdonlapon egy 1912-es születésű polgár, ő gondolom már nem él. Ha nem születik megegyezés, hol kezdjem a pereskedést? Földhivatalhoz kell fordulnom, vagy fogadjak ügyvédet? Nagyjából mennyibe kerülhet egy ilyen pereskedés/vagy nem is tudom mi ez? 400 2m a számomra szükséges terület. Én Budapest közelében élek, a szóban forgó terület Pécs mellett van. Helyileg hol célszerű ügyvédet választanom?

A földhivatalhoz hiába fordulsz, az ügyvéd megbízása javallott. A többit majd ő tudja. Az illetékes bíróság az alperes lakóhelye szerinti, célszerű ahhoz közeli ügyvédet keresni.
Szabadáras.

Erdekes az ugy. Majd szamolj be a fejlemenyekrol.

Kellemesen ötvözöd a belterületi ingatlant a külterületivel és az építési telekkel.
A lényeg a lényegben. Építési telek esetében alapvető követelmény, hogy közterület gépjármű közlekedésre alkalmas részéről, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel is megközelíthető legyen.
Külterületen valóban voltak, vannak olyan tanyák, melyekre ez a feltétel nem áll fenn. Ennek oka, hogy egyrészt a tanyával történő beépítéssel sem váltak építési telekké, ugyanis a korábbi építési szabályok értelmében építési telek csak belterületen lehetett.
A TSZ földekkel kapcsolatban pedig volt egy olyan általános előírás, hogy a TSZ köteles volt minden beépített külterületi ingatlan gépjárművel történő megközelítését biztosítani. Így alakultak ki az általad is tapasztalt macskaköves (sok helyen csupán földes) utak. Sajna ez a magánosításokkal sok esetben megszűnt, a messziről jött új tulajdonosok sok helyen egyszerűen beszántották ezeket az utakat. Ilyen esetekben a szerzett jog megsértésére indultak a szolgalmi jogi perek.
Ami a te esetedben érvényes, hogy volt két belterületi telked (?), ami lényegében sosem volt építési telek és most sem lett az.
Megoldás valóban a telekalakításban van, meg kell venni, és önálló helyrajzi számon legalább magánútként az ingatlannyilvántartásba be kell jegyeztetni ami ma úgyis útként funkcionál. Natúra 2000-es telek esetében a környezetvédelmi és természetvédelmi hatóság szakhatóság lesz. Akár hozzá is járulhatnak, hiszen a meglévő macskakövön vélhetőleg nem fogsz letaposni hóvirágot.
Egyébként a helyi építési szabályzat lehetővé tenné az adott telkeken a beépítést? Ennek sem ártana utána nézni.... netán a HÉSZ módosítását kezdeményezni. Az legalább 2 év.

Megnyugtato .

Ha az útszolgalmi jogot (amelyet valószínűleg elbirtokolt) be tudja jegyeztetni, szerintem akkor is kaphat rá építési engedélyt.

Nem kaphat. ;)

Üdvözlök mindenkit!

Köszönöm az eddigi hozzászólásokat.
Úgy néz ki, hogy a tulaj nem zárkózik el és eladásra kínálja a számomra szükséges területet. Összességében 20 hektár az Ő területe, ebből nekem szükségem van 400 2m-re. ez lenne a legegyszerűbb megoldás, úgy gondolom. Egyetlen kikötése van, nekem kell kideríteni az ügymenetet. Ennek kapcsán a kérdéseim:
1, kivel és miképp kell kiméretnem a számomra szükséges területet? Hogyan kaphat önálló helyrajzi számot? Vagyis, hogyan tudom megvenni?
2, hogyan tudom átminősíteni magánúttá, vagy legalább belterületté?
3, Natura 2000-s terület esetén van-e valami plusz teendő? Beleszólhatnak-e illetve kell-e engedélyezni bármilyen zöld hatósággal?

Köszönöm a további segítséget..