padlástér albetétesítése

Valaki tud nekem segíteni abban, hogy padlásteret miként lehet albetétesíteni ? A ond azzal van, hogy 1 padlástérből több albetét jönne elvileg létre. Szívem szerint kezdeném azzal, hogy előbb eladatoma társasházzal a padlásteret, ezt követően építési engedély, majd használazbavételi majd albetétesítés.
Ezzel az a gond, hogy a kivitelező, vagyis aki megveszi a padlásteret nem tulajdoni lapot felmutatni az építési engedélyhez, hiszen a padlás a társasházé a tulajdonilapon amíg az abban nincsenek albetétesítve a lakások.

Talán azt kellene csinálni, hogy előbb albetétesítem az egész padlásteret 1 albetétként, majd ha megvannak az engedélyek, ill. felépültek a lakások akkor megosztom ?

Gond az is, hogy az önkormányzat állítólag csak akkor ad engedélyt lakás építésre, ha parkolót létesítenek hozzá stb., meg meg van határozva (korlátozva) a tele alapterületre építhető lakás alapterület mennyiísége.

Volt aki szerint az a legjobb megoldás ha a kivitelező neki áll építkezni, majd fennmaradási engedély iránt folyamodik?

Tud valaki tanácsot adni ?

Az ép.eng-hez talán elég a tulajok hozzájárulása.
A társasházat szerintem nehéz totál kihagyni, de ha a végére marad minden, a Tház a végén - valszeg - többet, vagy többmindent fog kérni.

Elvi ép.eng van? vagy az is árfelhajtó?

Szerintem engedélyezett tervek alalpján be lehet jegyeztetni a talán végcél albetéteket.
Vagy a parkolómegváltás, vagy nyilatkozat minimalizálása miatt lene késQbb az osztódás?

A kivitelezQ mit javall? Tházban milyenek a pozíciók? van benne tulajdonrész már, vagy még nem?

Ennek az eljárásnak a bevett formája (amit a fővárosi kerületek földhivatala bejegyez) a következő:

adásvételi szerződés megkötése a házzal (ennek több formája lehet, de a lényeg az, hogy minden egyes tulajdonostárs hozzájárulása illetve aláírása kell még mindig az elidegenítéshez,

ezzel egy időben az alapító okirat módosítása, ami alapján feltételesen új albetét jön létre,

elvi építési engedély beszerzése,

mindenezek beadása, és amikor megvan a használatba vételi engedély, akkor a földhviatal bejegyzi az új albetétetl.

Az eljárás - tapasztalatból mondom - végtelenül nehézkes, és a társasház méretétől illetve a lakók együttműködési készségétől függően igen hosszadalmas, de meg lehet csinálni!!!

ma láttam ~Bírósági Határozatok, vgay hasonló tavalyi (2003) kiadványban erre tán LB határozatot?, iránymutatást. (~952.szám)

Ez szerint tán beépítés nélkül is lehet külön albetétbe tenni, mert talán nem lakáscélú helyiség, és az építészeti fogalmak szerint meg helyiség. Jól olvashattam ezt?

Régebben önkóknál valéóban sok morfondírozást okozott, és eladást gátolt az, hogy ... a tetőtér helyiség, vagy nem. 90-es évek közepe. (saját tapasztalat)

T. Két Lotti !
Szerinted ép.eng. alapján, de effektív beépítés híján, és persze haszn.bevét.eng nélkül lehetséges a külön albetétbe tétel?
Vételnél ugye ez nem mindegy, mert küölönben sok lehet a 'betartás', vagy az időközbern fel-felmerülő igény. Nemde?

Igen, van ez a határozat, de szerintem csak azt mondja ki, hogy a tetőtér megfelel a helyiség fogalmának és ezért "elvileg" albetétbe lehet venni. Ugyanis korábban még ez sem volt egyértelmű, és beépítés előtt nem volt hajlandó a földhivatal albetétesíteni.

Nekem sajnos az a tapasztalatom, hogy ha nincs használatba vételi engedély, akkor nem veszik albetétbe. Azon analógia alapján, mint hogy a társasház alapítás is csak feltételes, ameddig nincs meg a használatba vételi engedély.

Én a vételnél beleírtam a szerződésbe, hogy a felek ügyleti meghatalmazást adnak pl. a közös képviselőnek arra az esetre, ha módosítani kellene az adásvételi szerződést. Érdekes koncepció, nem biztos, hgoy védhető, de meg lehet vele próbálkozni. Egyszer azonban minden egyes tulajdonos kell, még ennek a meghatalmazásnak az aláírásához is.

Sajnos valóban előjön a "betartás", mivel elég, ha egy tulaj nem ért egyet az adásvétellel. Természetesn lehet játszani a 2/3-os elidegenítéssel is, csak az a gond, hogy ahhoz, hogy eza szabály bekerüljön a társasházi alapító okiratba, szintén egyhangú módosításra van szükség.

üdv.

Nos nekem is naggyából ez a két lehetőség jutott eszembe, de a különbség nem csak ennyiből áll szerintem. Mert ha valamilyen helyiségként ez albetétbe rakjuk (akárcsak mondjuk egy közös garázst) akkor ezért a kivitelező/vevő illetéket fog fizetni, mégpedig 10%ot. Egy V. kerületi tetőtérnél az sem kevés pénz.
De ha eleve az albetét lakás lesz ráadásúl újépítésü lakás akkor az idevonatkozó illetékszabályok érvényesülnek (tehát 15 miláig nincs, a fölött pedig 6%).

Vagy a padlástér adásvételi szerződés földhivatali beadásakor rögtön 10%ot szab ki az Illetékhivatal. Mi van ha csak előszerződést kötnek. Majd pediga véglegest akkor ha már használatbavételi engedéllye lrendelkező lakások léteznek ???

Miért, V. ker-ben hogy mennek a tetőtér-árak?

Egyébként - szerintem - más az illetékre, a garázsra, és külön más a Tházzal való "játszadozás".

Átmeneti megoldás, ha ... pl. legyen egy külön albetéted, és ahhoz hozzácsapni a tobbit, mint nem lakás. Erről mit gondoltok? Akár szárító, vagy akármilyen padlásbeli tároló, mint külön albetét-alap, és hozzá - fix tartozékként - az egyebek, adott esetben a lényeg. (padlás/pincei tároló - de a külön albetét részeként) Ez - így - nem lehet 'kóser'?
Szerintem ilyen esetben világosak a tarülethatárok, és onnantól csak a funkció-váltás + annak műszaki feltételei lehet e kérdés. (Jó, perzsze az is tulajdonosi hozzájárulást igényel.)... ha már amúgy is haszn-bavét. eng. kész állapotban van a szitu, akkor ha el is húzódik a használatbavételi eng. kiadása, lényegében használható a friss ingatlan. (Vagy a forgalomképesség lenne a fő? Mielőbb?)
Egyébként meg a hasznba-vét. eng. ugyebár ép.ügyi fogalom, ~minősítés, és az "polgári jogi viszonyokat nem dönthet el". Ezért - szerintem - ha csak lehet, azokat jobb előre rendezni.

Az úm. 'betartások' meg (néha) sokkal vadabbak is lehetnek.

Szerintem a közös képviselő meghatalmaztatása lehet jó, de hát persze ehhez alapvető, hogy a közös képviselő ugyebár hogy, s miként, és kinek dolgozik, vagy milyen irányultságú, mert biz. esetekben őneki is megjöhet, vagy megnőhet az étvágya.
Szerződésben nem lehet pl. a Tház jóváhagyását éppen a hasznbevét-eng-hez kötni? célszerű?, ... mint 'műszakilag' kb. objektív dologhoz? Úgy, hogy az után ne lehessen 'cicózás', csak az az elleni jogorvoslat?

A feltételes bejegyzés mivel, mennyivel rosszabb?, és a forg.képességet mennyiben érinti, befolyásolja?
Esetleg az időközi eladási árat nagyon leviszi?

Ha a Tházzal zűrös a viszony, vagy nbem kielégítő, akkor általában nem az a taktika, h. a tető alatti lakások vásárolódnak föl? vagy pince esetében pl. a z utcai üzlet fölötte? (pot. biztosítva a direkt utcáróli lejáratot?)
Eléggé tőkeerős invesztáló esetén nem ez az általános ábra?

a fennmaradási eng-es variábióhoz (témanyitó fölvetés vége) javallom a pot. bünti, és a 10% ~illeték összevetését.

Polgár jogi szempontból evidens, hogy az a legtisztább, hogy:

1. először meg kell venni a padlásteret (most tekintsünk el attól, hogy mindenki aláírja, vagy mindenki ad egy meghatalmazást a közös képviselőnek, vagy valakinek.)
2. Az (elő)szerződés alapján kérjük az albetétesítést. Megint csak részletkérdés hogy előbb albetétesítünk majd utána adásvételi, vagy előbb egy előszerződés, és tulajdoni várományosként albetétesítünk amjd utána tulajdonjog bejegyzés

3: miénk a tetőtér, leperkáljuk a 10 %os illetéket majd ép. eng és egyéb közigazgatási vacak és felhuzzuk a lakásokat

Vagy:
1a: kötünk egy előszerződés a padlástérre ami nem megy a földhivatalba, mert hát előszerződés. majd v végleges adásvételi akkor leszmegkötve amikor az újépítésü lakások már albetétként is léteznek.
Ezzel csak az a a baj, hogy bár kevesebb lesz az illeték, de a társasház lesz a tulajdonosa a lakásoknak az utolsó pillanatig. Esetleg bebiztosíthatja magát a kivitelező egy jelzáloggal míg meg nem veszi de ez is kevés, mert a jelzálog érték jóval kevesebb lesz mint a lakások értéke.

Vagy erre a második féle verzióra nemis gondolt senki ???

Mi most csinálunk egy pont ilyen ügyletet.
Két Lotti: az alapító okirat módosításhoz 4/5 kell (a kisebbség nálunk egy tulaj, aki túl passzív ahhoz, hogy keresetet adjon be)
Tehát. Adásvételi szerződés a társasházzal (2/3), de az építési engedélyhez szükséges a 4/5 hozzájárulása. Szerződés aláírásához a közgyűlésen felhatalmazni egy tulajdonostársat vagy kk-t. Adásvételi alapján a vevőket széljegyre teszi a földhivatal, 10% illeték (a vételár alapján). Önkormányzat kiadja az építési engedélyt (be kell mutatni az ügyvéd által ellenjegyzett 4/5-ös közggyűlési határozatot + adásvételit). Építkezés megvan, lakhatási engedélyek beszerezve. Végül az utolsó lépés a végső AO módosítás (4/5), hogy az új albetétek ingatlannyilvántartásba kerüljenek.
Mi most kezdjük az építkezést.

Van nekem is egy hasonló ügyem:

1. Alapító Okirat tele van hibával, ki kell javítani, (nincs felsorolva az összes közös tulajdon stb..)
2. Két lakó lakásbővítésbe kezdet, az egyikkel nincs is probléma, megvannak az engedélyek amiket még 99 évre szóló bérleti szerződésre adott az Önkormányzat. Ezt kell átalakítanom adásvételé.

A másik lakónál ugyanez a helyzet de (és most figyeljetek) olyan tetőtérrészt szerzett meg ami nincs feltűntetve az alapító okiratban. Se nem közös, se nem külön tulajdon. Amikor készült az Alapító Okirat, nem vette figyelembe a mérnők ezt a területet. Felhivtam a Fh.-t, hogy ilyenkor mi a helyzet, azt mondta az ügyintéző ilyet még nem is látott.
Én úgy okoskodom, hogy -már csak a megközelíthetetlensége miatt- külön tulajdonban nem lehet az érintett terület akkor marad a közös tulajdon...
Erre kell írnom egy adásvételt, meg alapító okiratot.

Arról ne is beszélek, hogy Önkormányzati tulajdonban van jó pár albetét, az Alapító Okiratot meg ki tudja mikor írja alá a polgármester. 30 napos határidőt, hogy a francba tartsam be?

Szerintem nem lehet elég pénzt elkérni a társasházi alapító okirat módosításókért.

No mindegy.:(((

Üdv:

Kedves Nagrol,

És be van jegyezve a földhivatal által a módosított alapító okirat és az adásvételi szerződés?

Csak azért kérdem, mert egy budapesti kerületi csoportvezető határozottan kijelentette, hogy ő nem jegyez be semmi 4/5-os alapító okirat változtatást, mert a tv. erre vonatkozó rendelkezése rossz, nem lehet egyértelműen értelmezni.

És a 4/5-öd tulajdoni hányadok szerinti tulajdonosok vagy tulajdonosok száma szerint számolta az ellenjegyző ügyvéd?

A tv. ugyanis tulajdonosokról beszél... de szerintem amikor ezt a rendelkezezést beillesztették a törvénybe, akkor félreírták.

A törvény szövegének elemzésekor felhívnám a figyelmet az ún. történeti elemzés fontosságára, miszerint az a paragrafus nem szerepel az IM előterjesztésben, hanem a végszavazás előtt egy - tudomásom szerint nem jogvégzett képviselő - önálló indítványát szavazták meg az utolsó pillanatban.

Drága Hidasi Gábor úr a Pesti Ügyvéd tavaly januári számában már leadta a kéziratát, amiben sérelmezi, hogy az új törvény szserint is még mindig 100% kell az AO módosításhoz, ehhez képest pedig az elfogadott szövegbe bekerült a 4/5-öd.

Az illeték históriához pedig:

kiszabják a 10%-ot, noha nekem szóbeli ígéretem volt arra, hogy lehet feltételek illetékmentességet kérni a 4 éves beépítés esetére. De végül írásban nem rendelkeztek. Én egyelőre megfellebbeztem, még nincs válasz...

Szia Józsi!

Most írtam két alpító okírat módosítást én is.

Egyszerűen írd azt, hogy szintráépítés történik, és ennek megfelelően csatold a jogerős Építési Engedélyt, valamit a tervrjzot.
Aztán a Földhivatalnk.........NYASGEM