Banktól követelés vásárlás

Kedves Fórumozók! Tisztelt Ügyvéd Nők és Urak!
Tanácsot szeretnék kérni egy ingatlan megvásárlása céljából. FHB hirdeti az ingatlant, majd jelzi, hogy csak a követelést adnák el. Két adós (1/2, 1/2), az egyik ismeretlen helyen (külföldön) a másik szociális otthonban. Az ingatlant egyéb tartozások (közmű) is terhelik.

• hogyan tudna a tulajdonomba kerülni maga az ingatlan
• van-e "szokásos piaci értéke" a követelésnek, reálisan a banki követelés hány százalékában szoktak az ilyen ügyletek realizálódni. Előre is nagyon szépen köszönöm a válaszokat! Vincze

Kedves vivia!
A Földhitel és Jelzálog bank az ingatlanon fennálló jelzálogjogát kívánja értékesíteni nem az ingatlant. Ne vegye meg, mert bizonyosan nem jól fog kijönni belőle.
Szemléltetem: A 2008-as pénzügyi válság kirobbanása egyik oka az volt, hogy az amerikai jelzálog bankoknál az ingatlanok értéke jóval a jelzálog érték alá esett és a jelzálog kötvényeket nem tudták tovább értékesíteni.
Ingatlanra volt pl. 300 ezer dollár bejegyezve, de az ingatlan forgalmi értéke a 150 ezer dollárt sem érte el.

A követelést?
És ugyan mennyiért?
Marmint az ingatlan értékéhez viszonyítva?

Es akkor még te harcolj az adósokkal?

Jobb ha megfogadod Attika tanácsát!

Ez nem feltétlenül rossz üzlet, csak meg kell vizsgálni az árat, ill ki áll elöl a kielégítési sorban. Vszleg az fhb. Ha az egyik adós külföldön, a másik meg szoc. otthonban - de ezt a vevő ne higgye el, hanem járjon utána - akkor ha ez az állapot hosszabb ideje fennáll, jó eséllyel ők sem kavarnak be. Persze a ház legyen üres, ne lakjon benne senki.

Miután megvette a követelést, kérjen végrehajtást. Az árverésen vegye meg a lakást - ha rálicitálnak, akkor a reális összeg fölött egy kicsivel/sokkal hadd vigyék, akkor keresett a követelésen. Ha megveszi a lakást, akkor meg beszámít a megvett fhb-s követelés - ill a végrehajtási költségeket kivéve (amiből kis részben még vissza is kap) teljes egészében abból fizethető a vételár.

Ja a közművek törlődnek, árverési vevőt ilyesmi nem terhel, persze makacskodhatnak, meg lehetnek költségek, pl óravisszakötés, netán új, mai szabályoknak megfelelő mérőhely kialakítás, esetleg vízszűkítő kivétele (ezt értő ember kiveszi, az árverési vevő meg széttárja a karját a vízműnek, hogy milyen szűkítő? hát így vettem, ahogy látja, itt a fénykép a birtokbavétel napján - ha netán végrehajtói birtokbaadáskor jegyzőkönyvbe kerülne akkor persze bukta, de miért lenne itt olyan)

A ház forgalmi értéke felének max a felét lehet kifizetni, ha a követelés nagyobb mint a ház frg értékének fele. Ha akár többszázmillíó is, tökmindegy, megtérülés CSAK a házból várható. Ajánlani a forgalmi érték negyedénél kevesebbet kell. A következőkkel kell érvelni a banknak: bekövetkező vh-költségek, időfaktor, jogi nyűgök, szervezési nyűgök, felújítás, közművek visszakötése és kapcsolódó költségei, ügyvéd, átiratás, illeték. Valamint lehet lódítani, hogy ott megy a forgalom, szemben cigányok laknak, ráadásul az ingatlanba életvitelszerűen jár be egy kiccsalád a törött ablakon keresztül, a szomszéd zongoratanárnő, ill beázott a tető (eltört a lefolyócső, stb) amit cserélni kell. A bank nem fog kimenni ellenőrizni, hogy a behazudott helyzetek valóban fennállnak -e, nyilván ésszel érdemes bemondani az ingatlan értékét lehúzó dolgokat.

Egy haverom vett egy ilyen követelést egy közeli faluban, ahol évekig terjengett a falu központjában a szennyvízbűz. Ezt kb egy-másfél éve megoldották, de a környéken mindenki tudatában az maradt meg, hogy x faluban szarszag van. Jelentős engedményt ért el miután megemlítette az - azóta nem létező - problémát.

„Az ingatlant egyéb tartozások (közmű) is terhelik”

Ebben van a lényeg. Hogyan terhelhetnék ezek az ingatlant, ha nem vh-jog formájában. Tehát végrehajtó előtt vannak az ügyek. Árverésen kell az ingatlant megszerezni, nem pedig az FHB-val gépészkedni az engedményezésről.