ingatlan használat joga

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

  • 1
  • 2
bibipp # 2017.08.18. 03:22

Sziasztok!

Egy ingatlanon (telken) használat (nem használati) joga van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásban. Amennyiben zálogjogot alapítanának az ingatlanra, akkor egy esetleges végrehajtásnál

  1. ez a jog automatikusan megszűnik vagy
  2. a haszonélvezeti joghoz hasonlóan működik (azaz, ha nem felelős a használat jog jogosultja végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért, akkor fennmarad a joga) vagy
  3. a bérleti szerződéshez haszonlóan "lakottan" lehet árverezni vagy
  4. egyéb módon hátrányos következményeket jelent a zálogjogosul szempontjából az árverésnél?
  5. Fentiek függvényében a kölcsönadás időpontjában le kell-e mondatni a használat jogáról egy esetleges végrehajtás esetére úgy, mint ahogyan a haszonélvezőnél bevett gyakorlat?

Válaszaitokat előre is köszönöm.

bibipp # 2017.08.18. 07:18

Esetleg rövidebben:
A használat jog végrehajtás során lekerül az ingatlanról, ha az a Vht. 137. § -ban nincs nevesítve?
Nem kavar be a Ptk. 5:159. §, mely szerint "a használatra egyebekben a haszonélvezet szabályait kell alkalmazni"?

ObudaFan # 2017.08.18. 20:14

Még ha a Vht. nem is nevesíti, szerintem arra is a haszonélvezet szabályait kell alkalmazni.

Kovács_Béla_Sándor # 2017.08.19. 07:31

Szerintem is. De a puszta analógia nem túl erős indoklás. Talán a Ptk. 5:159. § (2). De még így is jócskán kiterjesztő az értelmezésünk.

Lilla1975 # 2017.08.22. 11:52

Tisztelt fórumozók, sajnos sehol nem találtam választ erre a kérdésre. HA a válás során a vagyonmegosztás végéig (a válás már jogerős rég)a megegyezésben a volt feleség számára kizárólagos ingatlanhasználati jog lett megállapítva, akkor ha a nem a lakásban élő tulajdonostárs eladja a tulajdonrészét- természetesen törvényesen- elővásárlási jog stb figyelembevételével, és az ingatlan nincs per alatt, és hitel sem terheli), akkor az új tulajdonosra nézve is kötelező a kizárólagos lakáshasználati jog? Vagy rá már nem vonatkozik?
Köszönöm a választ előre is.

alfateam # 2017.08.22. 12:18

„ Vagy rá már nem vonatkozik?” De, rá is vonatkozik.

drbjozsef # 2017.08.22. 12:20

A bíróság végzését egy adásvétel nem teszi semmissé. Az új tulajdonos jogutódja az előzőnek, a kötelezettségekkel együtt.

Lilla1975 # 2017.08.22. 16:00

Értem, köszönöm! Akkor az új tulajdonos indíthat pert a lakáshasználati jog kizárólagosságának megszüntetésére? Addig is többlethasználati díjat kérhet?

alfateam # 2017.08.22. 16:05

Akkor az új tulajdonos indíthat pert a lakáshasználati jog kizárólagosságának megszüntetésére?"
Igen, de ha van kiskorú gyermek akkor ez esélytelen.

MajorDomus # 2017.08.22. 19:25

Ez a gyakorlat!

Lilla1975 # 2017.08.22. 21:18

Köszönöm szépen :) a gyerek már nem sokáig kiskorú - addig is a többlethasználati díj él? Az aktuális munkákba is be kell szállnia anyagilag?

drbjozsef # 2017.08.23. 06:53

Én nem értek hozzá, mert laikus véglény vagyok, de szerintem a kizárólagos lakáshasználatot gyerek nélkül se lesz könnyű megváltoztatni : a vevő annak tudatában vette meg, a vétel óta eltelt időben bekövetkezett, a körülményekben jelentős változás esetén lehet esetleg esélye szerintem. Mondjuk ha kilakoltatták az előző lakhelyéről, akkor talán.

A tulajdonostárs - használó viszonya hasonló mint a haszonélvezetnél, csak itt használó is tulajdonos : az értéknövelő beruházásokba be kell szállnia a nem használónak is, de a rendeltetésszerű használat közbeni helyreállítási-felújítási munkákba nem.

drbjozsef # 2017.08.23. 09:43

Többlethasználati díj meg ugyanez : kérni bármit lehet. A kérelem előtti időre biztos nem jár, és ha majd a bíróság megítéli, akkor fizetik ki legfeljebb a kérelemig visszamenőleg.

De miért ítélnék meg, ha nincs rá nyomós ok? A vevő vagy a használati jog tudatában vette meg a saját kockázatára a tulajdonrészt (tehát normális esetben olcsóbban, ha nem, akkor így járt, balek volt), vagy, ha nem tudta, akkor az eladó nem tájékoztatta megfelelően, tehát tőle kérhet kárpótlást esetleg.

bibipp # 2017.09.09. 06:39

Köszönöm a topoknyitó hozzászóláshoz tett észrevételiteket. Még próbáltam információt szerezni. A "telek" igazából kivett lakóház udvar és lakáshasználat joga van bejegyezve rá. A ház és a telek egyetlen helyrajziszámon van, a ingatlan tulajdonosának tulajdoni hányada 1/1.

Közben telekalakításra kerül sor, a tulajdonos ugyanaz marad minkettő ingatlan esetében és az alábbi ingatlanok jönnek létre:

  1. Kivett lakóház udvar. Ezen marad a ház. Lakáshasználat jog marad.
  2. Kivett beépítetlen terület. Ezen nem lesz ház. Lakáshasználat jog marad. (!!!)

A lakáshasználat joga rajta maradhat egy lakás nélküli ingatlanon?
Vagy ebben az esetben a lakáshasználat joga igazából a "telek használat jogát" jelenti, ami nem egyezik meg a földhasználat jogával?

Előre is köszönöm a hozzászólásaitokat.

Kovács_Béla_Sándor # 2017.09.09. 10:16

Használati jog az. Szigorúan véve olyan, hogy "lakáshasználati jog" nincs is.

bibipp # 2017.09.09. 17:57

Látatlanban azért írtam én is „használat jogát”, mert a Ptk. ugye ezt ismeri.
De a tulajdoni lapon „lakáshasználat joga” szerepel. Ezért lett még érdekesebb. A bejegyzés kelte 1986. Még véletlenül sem volt házastársak/élettársak a felek.

Az eredeti kérdésre nem találtam további információt arról, hogy a használat joga hogyan alakul végrehajtás során. Én is úgy gondolom, hogy a Ptk. 5:159. § -ra alapozva a végrehajtás esetén is a használatra a haszonélvezet szabályait kell alkalmazni.

Ha esetleg van további ötletetek, tapasztalatotok szívesen veszem, ha megosztjátok.

ObudaFan # 2017.09.10. 09:09

A gyermek nagykorúvá válása elég jelentős változás, ami egy ilyen pert esetleg megalapozhat, de jelentősége van annak is, hogy a bentlakó a lakásigényét máshogy meg tudja-e oldani. Esetleg még a közös tulajdon megszüntetése iránti per lehet megfontolandó.

kisskristof208 # 2019.09.22. 10:54

szeretnék vennék egy lakást,amin használati jog van.
Nekem jó mert fél áron van, a tulajnak jó,mert lesz pénze,örököse nincs,szeretné elkölteni a pénzét,nem pedig az államnak adni miután ő meghal. Él ameddig él,lehet 1 év lehet 10év ..

De mielött megvenném az érdekelne hogy mi van ha:

  • pl nem fizeti a számlákat és felhalmoz X százezer vagy milliós tartozást amit ugyebár nekem kell majd kifizetni mivel enyém a lakás?!

Kizárathatom-e pl az áram vagy gázt a lakásban?
Vagy ezzel megsértem a jogait?

  • vagy mi van ha megveszem a lakást és mondjuk tönkretesz 1-2 dolgot?! Megállítható ez? Pl leüti a csempét a fürdőben.. Vagy tönkretesz 1-2 dolgot,mert pl valamin összeveszünk pl a számlákon hogy nincs kifizetve.

mekkora kockázat ez és jogilag mennyire lehet levédeni ezeket?
Befektetésként vennék így lakást

drbjozsef # 2019.09.22. 14:23

kisskristof208,

„pl nem fizeti a számlákat és felhalmoz X százezer vagy milliós tartozást amit ugyebár nekem kell majd kifizetni mivel enyém a lakás?!”

Elvileg nem, hanem az örököseinem, ha nincs természetes örköse, végső soron az állam örököl.
De pl. a vízszolgáltató megtagadhatja a szerződéskötést, ha tartozás van a szolgáltatási helyen (függetlenül attól, hogy ő nevén van az óra vagy a tieden).

„Kizárathatom-e pl az áram vagy gázt a lakásban?
Vagy ezzel megsértem a jogait?”
Nem zárathatod el, és igen, megsérted a használati jogát. De ha 90 napon túl tartozik, a szolgáltató fogja lekapcsolni a szolgáltatást. Jó esetben milliókat nem tud felhalmozni, de párszázezret simán.

Lehetnek a mérőórák a te neveden, és akkor minden hónapban neked fizeti a rezsit. De ha nem fizet, nehezen hajtod be rajta, pláne, ha jól értelek, nincs sok jövedelme, vagyona.
Vagy lehet ő a szerződő, és neki kell fizetnie, de ha tartozást halmoz fel, vagy leszerelik a mérőórákat, akkor abból neked jelentős költséged lehet.

Pusztán a Te szempontodból a második a jobb, a szolgáltató rajtad ott nem követelhet elvileg.

„vagy mi van ha megveszem a lakást és mondjuk tönkretesz 1-2 dolgot?! Megállítható ez? Pl leüti a csempét a fürdőben.. Vagy tönkretesz 1-2 dolgot,mert pl valamin összeveszünk pl a számlákon hogy nincs kifizetve.”

A használatból eredő javításokat, felújításokat a használónak kell fizetnie. De igen, ha nem teszi, és lelakja a lakást, akkor eleve a felét fogja érni...

„mekkora kockázat ez és jogilag mennyire lehet levédeni ezeket?”

Nem ismerjük az embert, honnan tudhatnánk? Valahol 1 és 98 % között. Biztos megoldás nincs ezek levédésére, mert ami lenne, abba meg ő nem fog belemenni.

„Befektetésként vennék így lakást”

Na, itt a lényeg. A befektetés kockázattal jár. Ha (szinte)kockázatmentesen akarod, rakd állampapírba a pénzedet. Igaz, az csak éve 3-4%-ot kamatozik most, a valós inflációhoz képest szinte semmit.
Ha lakásba fektetsz, az kockázat. Idegennel közös lakásba pláne, túros lesz a háta annak - de ha így is megérheti, akkor nosza. Ezt mindenkinek magának kell felmérnie, és eldöntenie.

wers # 2019.09.23. 07:21

kb. akkora a kockázat, mint bérbe adásnál.

Kell kérni valami letétet, kauciót.

Kovács_Béla_Sándor # 2019.09.23. 10:12

Én megkérdezném, kinek van használati joga azon az ingatlanon, hány éves stb.

drbjozsef # 2019.09.23. 11:52

wers,

Tényleg, ez egy jó ötlet. Bár a kivitelezésében nem lennék biztos, a haszonélvezet az haszonélvezet, legfeljebb megegyezéssel lehetne...

KBS
Mármint nem a kérdező helyében, hanem a kérdezőtől?

wers # 2019.09.23. 12:39

Ja, hogy haszonélvezettel. De azért tanácsos valami használati megállapodást kötni. Pl. ki javíttatja a hűtőt.

Kovács_Béla_Sándor # 2019.09.23. 15:38

„ nem a kérdező helyében, hanem a kérdezőtől?”
Úgy, úgy.

matthiasi # 2019.09.24. 06:20

kisskristof208 !

Írta és kérdezte 3 napja :
„szeretnék vennék egy lakást,amin használati jog van”

Először tisztázni , hogy az haszonélvezet vagy mi.
Haszonélvezet majd mindig családtagok között létesül.
a végén írja ,hogy :
„ Befektetésként vennék így lakást”

Ez a mantra majd mindig az ingatlanközvetítőktől ered azok beszélik tele szegény tájékozatlan vevő jelölteket ezzel a hülyeséggel.
Ha igaz lenne akkor virágozna a bérlakáspiac, mármint az igazi bérházak tele bérlakásokkal, ahhoz gondnok stb.
de nincs így. természetesem vannak bérlakások magánszemélyektől is (így magam is kiadok nem is egyet ), De ez nem az igazi bérlakáspiac.
Nincsenek meg a jogi feltételei !
az igazi befektető ezt tudja így nem invesztál jelentős összeget bérlakásokba.
úgyhogy Kristóf gondold meg a dolgot kérjed negyed áron !
ha meg az ingatlanos ajánlotta , mond neki, hogy vegye meg magának vagy menjen a búsba és ne etesse ilyen mantrákkal a tájékozatlan vevőket !!

  • 1
  • 2