Társasházak jogásza!

anand10,

Szerintem mérd az eszéhez: jogászkodik, anélkül, hogy tudná, miről beszél. Rendőrt bárki, bármiért hívhat, feljelentést sem tilos tenni. Attól még messze van az, hogy el is ítél a bíróság valakit. A többi állítása hasonló zöldség.

Nekem úgy tűnik, nem fogod tudni megspórolni, hogy magad állj ki az ügyben. Akár birtokvédelmi eljárás, akár közig eljárás, akár a tulajdonosok agitálása, hogy többséged legyen a közgyűlésen.

Vagy dönthetsz úgy, hogy mégsem olyan kibírhatatlan az a kutya.

Köszönöm mindenkinek! Azzal támad a nő, hogyha bárki hozzáér a kennelhez ami az ő tulajdona, rendőrt hív. Illetve feljelentéssel fenyegetőzik. Azzal védekezik, hogy a kapu amit odaépített, nem fix, mivel nincsen alapja, így nem minősül odaépítésnek. Illetve, hogy azt a részt senki sem használja, így ő joggal vette birtokba. Illetve, hogy amikor a kutya a másik gazdájánal “nyaral” addig bemehet oda bárki, nem tett lakatot rá. Illetve akkor is bárki bemehet amíg ott a kutya, arról ő nem tehet, hogy valakiket nem szeret a kutyája. A közös képviselő nem tesz semmit. Azt mondja meg kell szokni. Amíg nem harap, ugye …

Az olyan egyeddel szemben, aki az elvárható legminimálisabb együttélési szabályokat sem hajlandó betartani, azzal szemben én nem nagyon érezném kötelezőnek, hogy én is betartsam ezeket. Ha a szép szó nem használ, és aztán a nem szép szó sem használ, akkor maradnak a nem szép tettek...

anand10,

Birtokvédelmi eljárást indíthatsz a nő ellen a jegyzőnél, ha a zavarás egy évnél nem régebb óta áll fenn. Ha régebb óta áll fenn, vagy nem akarsz a jegyzőhöz menni, akkor birtokvédelmi per a bíróságon.

A közös képviselővel érdemes elbeszélgetni, hogy mikor hozott határozatot a társasház közgyűlése, amiben engedélyezte, hogy a nő kapuval zárja le a társasház közös tulajdonú területének egy részét. Tekints bele a határozatok könyvébe, a közös képviselő vezeti. Ha ilyen nem volt, akkor a kk. kérje ennek eltávolítását. Ha nem teszi, a közgyűlés utasíthatja erre.

Állatvédelmi úton is el lehet indulni, közigazgatási eljárással. Nem ismerem a részleteket, de itt van egy áttekintés, meg a vonatkozó jogszabályok az induláshoz:
https://masodikkerulet.hu/node/42140

Üdv. A következőben kérnék segítséget: 4 lakásos TH, a két alsó lakáshoz kültéri folyosószerű út vezet, egyik oldalon támfal, a másikon a lakások fala. Az egyik szomszéd lekerítette az ablakunk alatti, előtti részt (ez a bejárati ajtónk után van, de az egyik hálószobánk alatt, még a mi lakásunk melletti, előtti rész) és odatette a kutyáját! Társasházi osztatlan közös tulajdon, senkinek sincs semmilyen joga hozzá! Ráadásul a kaput a mi lakásunk falához rögzítette, mindenféle engedély nélkül! A kutya támad, ugat, ahogy megyünk a lakásunkba. A gyerekünk fél már hazamenni! Éjszaka a kutya szintén ugat, visszhangzik az egész lakásunk, többször ébredünk fel miatta. Szórakozása még, hogy éjjel a tálját tologatja. Illetve oda végzi a dolgát, amit a gazdája nem takarít fel, azt szagoljuk ha ablakot nyitunk. A többi lakó passzív, nem mondanak semmit, mert egy nő az említett kutyatulajdonos és nem akarnak egy nővel vitába kerülni. Felszólítottuk ezt a lakót szép szóval, de hiába. Felszólítottuk a közös képviselőt, hogy intézkedjen, de hiába. Ő felszólítást küldött neki, de nem történt semmi, azt mondta a nő, hogy a kennel és a kutya is marad, pont. Azt mondja a képviselő, ő ennél többet nem tehet, nem bontatthatja el és én sem, mert senkinek nincs joga az ő tárgyához hozzányúlni (mert a kapu az ő tulajdona, ő vette), akkor még ő perelhet be minket. Szerinte a jegyzőhöz kár menni, mert ő másik házban hajléktalanokat se tudott vele kitetetni, soha semmi nincsen, így mi kénytelenek vagyunk ezt elviselni. Illetve ha valakit megharap (!) akkor tudjuk a rendőrséget bevonni. Mást nem tehetünk.

Mi ebben a megoldás? Valamilyen magánvádas pert indítani? Rendőrségi feljelentést tenni? Állatvédőket hívni? (Az állatot nem sétáltatja, ott a betonon él a néhány méteren)

A lakást el is adnánk, de jelen helyzetben még meghirdetni sem tudjuk, nincs olyan vevő aki így megvenné! Hozzátenném, hogy nagy értékű, új építésű budai lakásról van szó.

Köszönöm előre is!

Minden gyakorlatnak ellentmond.

Egyébként egy érv a kknak : feltételezem, a kizárólagos használat úgy van, hogy neked ki kell fizetned az általad elhasznált vizet, amelyet a hozzád bejövő vezetéken lévő mérőóra alapján számolnak ki. Ha ez UTÁN van hiba, az nyilván a te bajod, még az elfolyó vizet is ki kell fizetned, nyilván neked kell észrevenned, hogy megnőtt a fogyasztás, vagy hogy pörög az óra amikor zárva a csap.
De nyilván erre nincs lehetőséged az óra ELŐTTI szakaszon. Hol érdekel az téged? Nem neked kell fizteni, hiszen nem ez van a használati megállapodásban. (Persze, valójában neked IS kell fizetned ezt, csak nem kizárólag neked, hiszen a közös részen elfolyó vizet a társasház fizeti)

Köszönöm az észrevételeket mindkettőtöknek!
osztap,
Én is így gondolom, eddig is kb. így működött a ház és ez az értelmezés az egyértelmű. A mérőórák helye adott és fix.
(Eddig két szerelőt kérdeztem, az egyik 100k+anyag, a másik 85k+anyag, gondolom a földmunka miatt drága).

drbjozsef,
Érdekes és elgondolkodtató ez az értelmezés, de ellentmond az eddigi gyakorlatnak. Jó pár éve, a vízvezeték felújítása előtt sok csőtörésünk volt a közös gerincen, és soha nem vizsgáltuk, hogy melyik kertben folyt a víz, közösen fizettük.
De a lakásokon belül is volt emlékeim szerint csatorna dugulás a gerinc részen, ami közös pénzből lett rendezve.
Egyébként tényleg régi az Alapító és nagyon felületes.

„Szerintem azért is téves a közös képviselő érvelése, mert a leírás alapján kérdező nem tulajdonosa, csak kizárólagos használója a kertrésznek, az nem része az albetétnek.”

Ezzel az a baj, hogy ezen érvelés alapján az lenne a logikus, hogy a mérőóra után sincs köze hozzá a kérdezőnek.
Mert akkor az a bizonyos AO mondat legfeljebb a különtulajdonú albetétekhez tartozó mérőórákra vonatkozhat.
Ezért is elég rossz megfogalmazás ez a "fogyasztó" szó. Nem egyértelmű (hiába tűnik annak).

drbjozsef,

Szerintem azért is téves a közös képviselő érvelése, mert a leírás alapján kérdező nem tulajdonosa, csak kizárólagos használója a kertrésznek, az nem része az albetétnek. Akkor pedig az alapító okirat rendelkezése egyértelmű. Legalábbis nekem...

Ha a kérdezőnek nem tetszik a közös képviselő válasza, felszólíthatja tértis levélben a társasházat (nem a kk-t személyesen) a hiba elhárítására, észszerű határidővel. Ha ez nem történik meg, akkor megcsináltatja saját költségére, számlával. Majd követeli a társasháztól a költséget mint megbízási nélküli ügyvivő a Ptk. 6:583-585. § szerint. Ha nem fizetnek, akkor fizetési meghagyás, ha arra sem, per. A bíró meg majd eldönti. Hogy a kérdező ezt bevállalja-e, az már nem jogi kérdés.

(Egyébként 100 eFt elég soknak tűnik egy szelepcserére, érdemes lenne más ajánlatokat is bekérni.)

„Azaz a főmérőtől a mellékmérőkig közös tulajdon.”

Ez egy olyan értelmezés, amellyel teljesen egyetértek.

Ugyanakkor felvetnék egy másikat : a "fogyasztókig" szó értelmezhető úgy is, hogy ahol a fogyasztó területére lép a cső. Tehát ha a szivárgás a kérdező saját külön használatú területén van, a mérő előtt, de a területhatár után, akkor az már a "fogyaszónál van".
Szerintem erre hivatkozhat a kk - én sem értek vele egyet, de szerintem ez az alapító okirati megfogalmazás pont annyira pontatlan, hogy el lehessen vitatkozni rajta.
(és ha arról van szó, hogy közösen fizessék-e, akkor valszeg a közösség is egyet fog érteni a kkval, hiszen inkább ne a ház fizesse az ő pénzükből is.)

„Az Alapítóban sajnos csak ennyi van: "Közös tulajdon valamennyi, az épületben lévő közmű hálózata a rákötéstől a fogyasztókig.”"

Ez Neked pont elég. Azaz a főmérőtől a mellékmérőkig közös tulajdon. A társasház dolga megcsináltatni, addig is társasház költsége fizetni a szivárgó vizet. Ha károd keletkezik, azért a társasház felelős. A közgyűlésen érdemes felvetni, ha különösebb károd nincs is, mert minden tulaj fizeti a szivárgó vizet (azaz fizet a semmiért)...

Sziasztok!
Furcsa véleményeltérésbe keveredtem a közös képviselővel.
Ez egy olyan társasház, ahol kertrész is tartozik a lakásokhoz (kizárólagos használattal), és a legtöbben van kerti csap is vízórával (mellékmérő).
Az én kertemben a vízóra előtt a földben lévő téli elzáró szelep meghibásodott és nyitott állapotában szivárog. Elzártam és kértem a közös képviselőt, hogy javítassa ki, mert véleményem szerint ez közös tulajdonú részen van, a vízórám előtt. Évekkel ezelőtt még egy korábbi közös képviselőnél ugyanígy jártunk el, minden vita nélkül.
A mostani viszont erre nem volt hajlandó, mert szerinte ez külön tulajdont érintő probléma. Azzal érvelt, hogy ez az elzáró csak az én kertem vízellátását szolgálja, egy másik lakó is magának oldotta meg a problémát korábban és különben sincs minden kertben csap!
Szerintem meg a tulajdoni határnak (mérőóra!) kell eldönteni, hogy melyik részt ki fizeti.

Az Alapítóban sajnos csak ennyi van: "Közös tulajdon valamennyi, az épületben lévő közmű hálózata a rákötéstől a fogyasztókig."

A javítás 100 eft körüli összeg, de nem is csak ez bosszant, hanem az, hogy a KK önkényesen dönt a tulajdonviszonyokat illetően, pedig ha valaminek, akkor ennek aztán egyértelműnek kellene lennie.
Egy fél méterrel odébb keletkező csőtörést is, adott esetben, nekem kellene javítani a közös vízhálózaton? Csak azért, mert az én kertemhez van a legközelebb vagy véletlenül pont bele esik?

Ez tényleg szürke zóna, vagy a KK túllépte a hatáskörét? Esetleg közgyűlés elé kell terjeszteni az ügyet? Az sajnos nem túl gyakran van…víz meg kellene

Köszönöm a válaszokat! Akkor megnyugodtam.

„a bíróság lehet nem így fogja látni.”
De így fogja látni.

Ugyan.

Tisztelt Fórumozók!

Az alábbi paragrafussal kapcsolatban van kérdésem:
„33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni.”

A közgyűlési meghívó végén az aláírásnál nyomtatottan csak "Intézőbizottság" szerepelt (felette az intézőbizottság elnökének aláírásával), illetve az intézőbizottság elnöke küldte meg a meghívót postai úton.
Már meg is tartottuk a közgyűlést, melynek során az egyik tulajdonos szóvá tette, hogy érvénytelenek lesznek a határozatok, mert nem az intézőbizottság elnöke hívta össze a közgyűlést.
Szerintem egyértelmű, hogy ki hívta össze a közgyűlést, de a bíróság lehet nem így fogja látni.

Hogy látjátok, esélyes, hogy ez érvénytelenségi ok?

Köszönöm

Köszönöm szépen mindkettőtöknek, minden világos. Illetve az nem, hogy hogy létezhet olyan közös képviselő, aki a többség fogalmával nincs tisztában, de ez már nem jogi kérdés...

trocok

Egyszerűbben: a közgyűlés a döntéseit szavazattöbbséggel hozza. Vagyis a 20 %-al nincs meg a többség.
A tartózkodás gyakorlatilag nem szavazatnak számít,mivel miattuk nincs meg a többség.
Az irásbeli szavazást a közős képviselő,vagy a közgyűlés rendelheti el.

A tilajdonosok ezt nem kérhetik.

trocok,

Nem kombinálható. A Társasházi törvény 35. § (2) szerint "kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték". Nem azt mondja a törvény, hogy a tulajdonosok hozzanak döntést a kisebbség javaslatáról, hanem kifejezetten azt, hogy tartsanak közgyűlést. A törvény megszabja a döntéshozatal módját, a közgyűlést.

Olyan nincs, hogy "írásbeli közgyűlés". Az nem közgyűlés, hanem írásbeli szavazás. Két külön mód a határozatok meghozatalára. Még akkor is, ha az egyik vagy másik módon hozott határozatok ugyanolyan erejűek.

Köszönöm szépen a részletes választ.
Még egy kérdésem lenne. A közös képviselő köteles közgyűlést összehívni, ha a tulajdonosok legalább 10%-a kéri. Közgyűlési határozatot lehet írásban is hozni, azaz közgyűlés helyett írásbeli szavazás kiírásával. Az lenne a kérdésem, hogy kombinálható-e a két szabály, azaz kötelezheti-e a tulajdonosok 10%-a a közös képviselőt arra, hogy írásbeli szavazást írjon ki? Mármint olyan kérdésben, amit eleve ezek a tulajdonosok javasolnak, tehát nem a közös képviselő által összehívott közgyűlés helyett akarnak a tulajdonosok írásbeli szavazást, hanem a tulajdonosok kérik, hogy legyen közgyűlés valamiről, csak ne rendes, hanem írásbeli.

„Azaz pl. (a jelenlévők arányában) 30% igen, 20% nem és 50% tartózkodás esetén el lett fogadva a határozat vagy nem?”

Nem lett elfogadva.

A Társasházi törvény 44. § (2) b) szerint a jegyzőkönyv tartalmazza "a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban". Ebből következik, hogy a "tartózkodott" leadott szavazat.

A 38. § (2) szerint, "ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg."

Innentől egyszerű: az "igen" szavazatok tulajdoni hányada osztva az összes leadott szavazat tulajdoni hányadával. Ahol az összes leadott szavazat az "igen", a "nem" és a "tartózkodott" összesen. Ha ez a hányados több, mint 50%, akkor a határozatot a közgyűlés elfogadta.

Továbbmegyek: A 44. § (2) b) a törvény kötelező szabálya, tehát SZMSZ-ben ettől nem lehet eltérni azon az alapon, hogy a 13. § (2) d) szerint a közgyűlés eljárására vonatkozó részletes szabályokat az SZMSZ-nek kell tartalmaznia. Azaz nem lehet fifikás megoldással beleírni az SZMSZ-be, hogy nem lehet "tartózkodott" szavazatot leadni, vagy azt nem szabad figyelembe venni. Mint ahogy azt sem lehet beleírni, hogy nem lehet "nem" szavatatot leadni.

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Jó estét! Nagyon alap kérdés, de vita volt róla egy közgyűlésen, ezért felteszem:
A határozatok elfogadásához szükséges többségnél a tartózkodásokat figyelembe kell-e venni? Azaz pl. (a jelenlévők arányában) 30% igen, 20% nem és 50% tartózkodás esetén el lett fogadva a határozat vagy nem?

A maradókból kell 10 % támogatást szerezni...

Köszönöm!

HunDeway,

Akkor lehetőség a részközgyűlések rendszere, amint alább írtam. SZMSZ-módosítás kell hozzá, azt a társasház összes tulajdoni hányadának több mint fele meg kell, hogy szavazza. (Tehát nem csak a kiválók!)