Társasházak jogásza!


Majordomus # 2022.05.23. 16:47

Induljatok el a kályhától.
.
14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.

(2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.

(3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.

(4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.

15. § A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

A módositáshoz az összes tulajdoni hányad 50%+ jóváhagyását kell beszerezni.
Kezdjétek axokkal a tulajokkal akik elérhetőek.
.
Ha egy lakásnak több tulajdonosa van,de családtagok akkor elegendő egy hozzájárulás beszerzése.
Lényeg: ha 2000 m2 a ház,akkor 1001 m2-t igen szavazatot kaparjatok össze. Ennyi.

Muschong25 # 2022.05.23. 10:22

TISZTELT Jogász Úr!
Hülyén tettem fel a kérdést. Az törvényes , hogy kötelező a lakás kulcsának egy másolatát a gondnoknak átadni a víztelenítés és áramszolgáltatás lezárása. Miatt.
A régi SzMSZ- ben nincs részletesen szabályozva az írásbeli szavazás menete. Akkor nem is tarthatunk most írásbeli szavazást az SzMSz módosítasaról?
Hogy számíthatjuk ki a tulajdoni hányadot?
Bocsánat az újbóli zavarásért.
Üdvözlettel Gábor Magdi

Majordomus # 2022.05.22. 19:44

Olyan ingatlanban amit félévig nem használnak, ez a minimum biztonsági intézkedés.

drbjozsef # 2022.05.22. 17:22

Muschong25,

A Balatonon van egy apartmanom. Most szeretnénk módosítani az SzMSz- t írásbeli szavazással.
Nem kizárt, de annak szabályait a Tht. szerint pont az SZMSZ-ben kell szabályozni. Nektek benne vannak az SZMSZ-ben az írásbeli szavazás részletszabályai?

A gondnok végzi el ezeket a feladatokat.Torvenyes ez?
Már mi? Hogy a gondnok intéz dolgokat a házban? Hát nem pont ez a legfontosabb feladata? Mi lenne törvénytelen?

drbjozsef # 2022.05.22. 17:20

Laikusként azt mondom, hogy ha van neki hivatalos meghatalmazása a többi tulajtól, akkor szinte biztosan elég.

Olyan, mint "hivatalos" meghatalmazás nincs, olyan kell, amilyen formában a közgyűlési szavazás megköveteli, ebben az esetben egy teljes bizonyító erejű magánokirati formában elég. (két tanús, vagy végig sk kézzel írt)

Ha ilyen nincs, akkor természetesen minden tulajdonosnak, a résztulajdonosoknak a szavazata is kell!

Szomorú örökös # 2022.05.22. 17:10

Muschong25

Van azonban ahol több tulajdonosa van a lakrészeknek különböző arányban? Mit tudunk tenni. Elég ha csak egy tulajdonos szavaz írásban?

Laikusként azt mondom, hogy ha van neki hivatalos meghatalmazása a többi tulajtól, akkor szinte biztosan elég.

Muschong25 # 2022.05.22. 14:10

TISZTELT Jogász Úr!
Elnézést kérek a zavarásért .
A Balatonon van egy apartmanom. Most szeretnénk módosítani az SzMSz- t írásbeli szavazással. A tulajdoni hányad kiszámolásával van gondunk.97 26,92 négyzetméteres lakrész van és mindenki rendelkezik a közös tulajdonból 4/384- és résszel. Van azonban ahol több tulajdonosa van a lakrészeknek különböző arányban? Mit tudunk tenni. Elég ha csak egy tulajdonos szavaz írásban?
A régi SzMSZ- ben szerepelt, hogy mindenki köteles a lakrésze kulcsának egy példányát leadni a gondnoknak.A ház idénybeliséggel működik. Nincs fűtés. Októberben víztelenítés és az áram kikapcsolása történik. A gondnok végzi el ezeket a feladatokat.Torvenyes ez? Az épület biztonsága múlik ezen.A ház zárva is van.A gondnok segítséget kérve lehet bejutni az üdülőbe.
Mikor lesz érvényes sz írásbeli szavazás ?
Üdvözlettel:Gábor Magdolna l.4.

Majordomus # 2022.05.18. 07:22

A Nav adóalanyt vizsgál,esetünkben a társasházat.
A birságokat is arra fogja kiszabni. Amit a közguűlés továbbhárithat a felelősökre.
A Nav sem a k.k-t sem az szb-t nem vonja felelősségre.

Itt szerintem személyi ellentét van.
Semmiféle indokot nem irt le hogy mi baja van a tetővel.
Ha szakember,akkor akár a műszaki ellenőri teendőket is elláthatta volna.
De nem neki nem a tetővel hanem a képviselővel van baja.
.

Szomorú örökös # 2022.05.18. 07:10

osztap

Arra viszont különösen oda kell figyelni, hogy ha a társasház ellen indul vizsgálat valamiért, akkor nehogy kollektív felelősség legyen és a kérdezőt is felelősségre vonják, mivel a NAV felé a kk. mellett az SZVB is akár elszámolással tartozhat. Szóval nehogy visszafelé süljön el a puska.

osztap # 2022.05.18. 05:58

Egyrészt ne feledd el, hogy a saját társasházadat fogod adóügyi vizsgálat alá vonni ilyen esetben

Pont ezért írtam, hogy a kk által kiállított számlákra érdemes alapozni egy esetleges NAV-bejelentést, azokra, amikben ő számlázza ki a társasháznak a közös képviselet, a társasházkezelés, stb. költségét.

Szomorú örökös # 2022.05.18. 03:55

Majordomus

Ha azt sem mered leírni mi baj van a tetővel,ráadásul mint írod szakember vagy,akkor itt más a motiváció.

Főleg hogy mi csakis az egyik oldal véleményét ismerjük.

papus1212

Jelzés a képviselőnek, hogy látjuk mit teszel. Eredetileg is ez volt az első gondolatom, ezzel is indítottam a fórumot

Pontosan erre célzott drbjozsef is, hogy azért óvatosan az ilyen feljelentgetéssel. Egyrészt ne feledd el, hogy a saját társasházadat fogod adóügyi vizsgálat alá vonni ilyen esetben, ha pedig nem tiszta valami, akkor nem a közös képviselő fog bírságot kapni, hanem a társasház. Nem beszélve arról, hogy ha viszont mégis valami miatt a közös képviselőt jelentitek fel és mindent rendben találnak, akkor a közös képviselő teljesen jogosan indíthat hamis vád miatt feljelentést a ház ellen. Szóval az ilyen büntető jellegű feljelentések esetében óvatosan, de nagyon!

Majordomus # 2022.05.17. 16:04

Elég baj az neked.
Szerintem más van a háttérben.
.
Ha azt sem mered leírni mi baj van a tetővel,ráadásul mint írod szakember vagy,akkor itt más a motiváció.

papus1212 # 2022.05.17. 07:44

Majordomus

Szakmai vitát nem kezdek, ez nem építési fórum.

papus1212 # 2022.05.17. 07:41

osztap

Valahol itt a megoldás, jól látod a helyzetet.
Ezek gyakran nem büntetőfeljelentések, hanem (pl. a NAV-nál) közérdekű bejelentés, amit bárki megtehet - nem vagytok a közgyűléshez kötve. Hátha észhez téríti egy-két ellenőrzés...

Jelzés a képviselőnek, hogy látjuk mit teszel. Eredetileg is ez volt az első gondolatom, ezzel is indítottam a fórumot

Majordomus # 2022.05.16. 21:08

Papus
Mellébeszélsz.
Ha szakember vagy,akkor ird már le mi a gond a tetővel?

Mert eddig még csak ez nem derült ki.

osztap # 2022.05.16. 20:07

papus1212,

Azt szerintem nem tudod kikényszeríteni, hogy a kk mondjon ellent az FMH-nak. De jelentősen emelheted a kk számára az ellent nem mondás költségét, talán eléggé ahhoz, hogy meggondolja magát.

Ahelyett, hogy a vállalkozót jelentenéd fel csalásért, érdemes meggondolni, hogy a közös képviselőt kéne feljelenteni hűtlen kezelésért. Természetesen akkor, ha az FMH tényleg megérkezik és annak ő nem mond ellent, annak ellenére, hogy részletesen dokumentáltátok a nem megfelelően elvégzett munkát, és mint SZB felhívtátok a figyelmét arra, hogy mondjon ellent. Ezt érdemes már most dokumentálni, ahogy Szomorú örökös írta, tértis levélben. Azt is meg lehet említeni, hogy kártérítési igénnyel is fogtok élni vele szemben, ha a társasházat kár éri. Ha belengetnek egy büntető és egy kártérítési pert, bátornak/hülyének kell lenni, hogy úgy menjen tovább, mintha mi se történt volna.

Más: Nincs valami ettől teljesen független ügye az elmúlt öt évből, amivel anno nem foglalkoztatok? Bármi lehet, kisebbek is, pl. az általa kiállított számlák nem felelnek meg az áfatörvény formai követelményeinek, alkalmazott nincs bejelentve, rezsicsökkentés megtakarításairól nem tájékoztat, stb. Ezek már megtörténtek, ezért el lehet rajtuk indítani a hatóságokat, és értük a kk felel, nem a társasház. Ezek gyakran nem büntetőfeljelentések, hanem (pl. a NAV-nál) közérdekű bejelentés, amit bárki megtehet - nem vagytok a közgyűléshez kötve. Hátha észhez téríti egy-két ellenőrzés...

Szomorú örökös # 2022.05.16. 18:56

papus1212

Az FMH -t most kell megoldanunk. A közös képviselő a vállalkozó tudtával és nevében, most fenyegetett meg.
Tehát lépnünk kell. Feljelentés vagy várni és menni az események után?

Erről a fenyegetésről van hanganyag vagy írás? Ha igen, az már elég lehet egy feljelentéshez.
Ha viszont nincs, akkor muszáj végig járni a tortúrát. Ahogy Majordomus is írta, nem tudnak gyorsan intézkedni.

papus1212 # 2022.05.16. 18:37
Szomorú örökös -
  • jól pontosan látod ez a helyzet.

Szerintem a kérdező azt írta, hogy a kivitelező fogja elindítani, aminek aztán a közös képviselő nem fog ellentmondani, hogy végrehajthatóvá váljon és akkor leemelik simán a társasház számlájáról. No erre írtam én, hogy ha ez megtörténik, akkor már felmerül a bűncselekmény gyanúja, miszerint a közös képviselő és a vállalkozó összejátszanak.

Ha tudnám, hogy a közös képviselő ellentmondana, nem is írtam volna ide, tudom hogy a munka kontár, ill. magam is szakember, tehát értek hozzá, mert akkor pert nyernénk, de hiába SZVB, hiába szakértelem, a THT jogot nem ad. Csak a képviselőnek. A képviselő érdeke, a haverjának pártfogása. Hogy miért, ha leírom, na az már rágalmazás, erre mondják kettőt találhatsz.

Nézzetek utána THT tv.-ben mi a joga a képviselőnek, és mi a joga az SZVB -nek. Ellenőrzési, aláírási jog rendben, többi más csak közgyűlésen keresztül. Ami idő igényes. De az SZVB nem perelhet, még ügyvédet sem tud megbízni mert a költséget csak a képviselőn keresztül tudja állni, de a képviselő ezt megtagadja. Mint lakástulajdonos perelhetek, saját költségen, de ez butaság, reménytelen. Az aláírási jog pedig csak jóváhagyásra jó, kezdeményezésre nem.
Hiába kértünk fel és egyeztünk meg igazságügyi szakértővel, (műszaki ellenőr) jó áron, a szerződést már a képviselő nem írta alá. Pedig a vita kezdetekor szóban, elfogadta, hogy független szakértői szakvélemény az alapja az elszámolásnak.
Eddig ezt nem írtam le mert nem akartam hosszúra nyújtani. Azt hittem aki segítséget kér, azt a csoport hitelesnek tekinti.
De most leírom, építési felelős műszaki vezető, és műszaki ellenőri jogosultsággal rendelkezem, MMK kamarai nyilvántartással.
A szerződésre odafigyeltünk, abba minden szépen le van írva, - építési naplótól kezdve műbizonylatok dokumentálás, stb.
Hiába minden ha a képviselő mindent lesöpör az asztalról. Hatalomból dönt. De a közös képviselő az egész projekt irányítója, és nekünk mint tulajdonosoknak sok beleszólásunk nincs. Sajnos
Tehát, tudom hogy le kell váltani, de ez idő, nem megy egyik napról a másikra,
Az FMH -t most kell megoldanunk. A közös képviselő a vállalkozó tudtával és nevében, most fenyegetett meg.

Tehát lépnünk kell. Feljelentés vagy várni és menni az események után?

drbjozsef # 2022.05.16. 17:46

papus1212,

Azaz egyszerűen igazolható a szerződésben vállalt munka nem teljesült, miért lenne ez hamis vád?

Hidd el, baromira nem érted te ezt. A polgári jogi vita, és a bűncselekmény egészen más fogalmak.
Feljelentést csalás miatt lehet tenni, de ez NEM az. Még egyszer: az egy büntetőjogi fogalom, több feltétel együttes teljesülése esetén lehet megállapítani. Ha csalás miatt teszel feljelentést, azt el fogják utasítani.

Ha egyszerűen igazolható, hogy a szerződésben vállalt munka nem teljesült, akkor polgári pert kell indítani a teljesítés kikényszerítésére, vagy ha az nem lehetséges, akkor a kártérítésre. Egyszerűen ez a módja ennek vita esetén. Ennél egyszerűbben ezt már nem lehet leírni.

Persze, azt csinálsz, amit akarsz.

Szomorú örökös # 2022.05.16. 17:12

Majordomus

Ha a képviselő eltitkolja a FMH beérkeztét,az már a megbízó megtévesztése kategória.
Az már az ő felelőssége amit számon lehet kérni rajta.

Ehhez viszont tudni kell, hogy FMH érkezett a társasház ellen.
Szerinted ezt a SZVB tagjai honnan fogják tudni? :-O

Majordomus # 2022.05.16. 17:11

Egyébként a végrehajtás október előtt nem várható..
Fmh,jogerő,ellentmondás,per,közben itélkezési szünet, addig van rengeteg idő.

Ismét kérdezem: mi a gond a tetővel?

Majordomus # 2022.05.16. 17:09

Jogos. Félreolvastam.
.
Ellent kell mondani,akkor perré alakul,akár a perben is lehet kérni a szakértő kirendelését..
.
Ha a képviselő eltitkolja a FMH beérkeztét,az már a megbízó megtévesztése kategória. Az már az ő felelőssége amit számon lehet kérni rajta.

Szomorú örökös # 2022.05.16. 16:47

Majordomus

Ki inditja a Fizetési Meghagyást? A társasház biztos nem, mert azt csak a képviselő indithatja el

Szerintem a kérdező azt írta, hogy a kivitelező fogja elindítani, aminek aztán a közös képviselő nem fog ellentmondani, hogy végrehajthatóvá váljon és akkor leemelik simán a társasház számlájáról. No erre írtam én, hogy ha ez megtörténik, akkor már felmerül a bűncselekmény gyanúja, miszerint a közös képviselő és a vállalkozó összejátszanak.

Majordomus # 2022.05.16. 16:46

Hááát,necces.
Olvasd el mit irtam előbb.

Szomorú örökös # 2022.05.16. 16:44

papus1212

Ez az első értelmes hozzászólásod

Én kezdettől fogva értelmesen írtam neked, csak nem jutott el odáig, hogy meg is értsd.
Cserébe elkezdtél sértegetni, amire egyáltalán nem adtam okot.

De akkor futhatunk a pénzünk után. Tehát a kérdés a következő: most vagy később legyen a feljelentés?

Látod még mindig nem érted! Amíg nem történik bűncselekmény, addig hiába mégy a rendőrségre.
Inkább én egy ajánlott tértivevényes levélben jelezném a közös képviselőnek, hogy tudjátok mire készül és ne próbálja meg, mert akkor rendőrségi üggyé alakul a történet, feljelentés lesz belőle. Aztán ha ez nem elég neki, akkor csak tegye bátran és az nektek lesz bőségesen elég bizonyíték. És ha valóban feljelentést akartok ellene tenni, akkor ezt végig meg kell várnotok, más lehetőség nincs rá, hogy szabályos feljelentés legyen belőle, minden más esetben el fognak hajtani a rendőrségen.

Továbbra sem írom alá a számlát, mint második aláíró az biztos, és kezdeményezzük a leváltást.

Te, mint SZVB tag, ezt teljesen jogosan megteheted. A lényeg, hogy egységes döntéssel hozzátok meg ezt.
És mint írtam, csakis szabályosan lehet őt leváltani, mert különben perre fogja vinni a házzal szemben, amit akár meg is nyerhet.