társasház felújítás - ráépítésért

A társasház, melyben pár éve vásároltam egy kis udvari lakást, a felújítást úgy szeretné megoldani, hogy az tetőteret eladja egy Kft-nek és ebből velük tataroztatja a házat. Erről egy szerződéstrevezetet dobtak be a postaládámba, amire 15 napom van reflektálni. Engem aggaszt, hogy a lakásom és a többiek lakása is sötétebb lesz a ráépítés miatt (nagyon szűk már most is az udvar). Ezt közöltem a közös képviselővel, aki burkoltan megfenyegetett, hogy ha nem egyezem bele, akkor feljelent az Apehnél (!). Valakitől azt hallottam, hogy 3 árajánlatból kell választani ilyen döntések esetén, nem egyből? Ez igaz? Mondhatom-e neki, hogy ez így nem jogszerű?

Érdemben nem tudok hozzászólni, de mint laikus azért van véleményem a felvetett problémához:

1. Minden egyes lakónak meglehet a maga joga "igen-nem" alapon véleményt mondani a tervezett tetőtérbeépítéssel kapcsolatban. Amúgy úgyis a többség szava dönt majd...
2. Javaslom vesd fel a lakótársak előtt, hogy hoz-e eleget a közös kasszába ha eladásra kerül a jelen padlástér?!

Tehát előbb kellene egy reális költségelőírányzat a tervezett háztatarozásról, és annak ismeretében jönne szóba a tetőtér beépités esetlegessége.

3. Nehogy új járjanak a lakók: eladják a tetőt, oké, közben meg kevés lesz a pénz - vagy éppenséggel meg majd elvész...

az APEHnál nem tudom, miért jelentene föl, ha tanúid is vannak erre az elszólásra, elgondolkozhatsz a további lépéseken.

nem vagy köteles hozzájárulni a közös tulajdonban álló ingatlanrész elidegenítéséhez.

ugyanakkor amennyiben a közgyűlés úgy dönt, hogy hozzájárulását megadja, a határozatot meghozatalától számított 60 napon belül támadhatod meg bíróságon kisebbségi tulajdonosként, amennyiben az jogos érdekeid sérti.

a padlásra, mint közös tulajdonra elővásárlási jog illeti meg a tulajdonosokat, erre ezek szerint nem hívtak föl Titeket.

ha a határozat bírósági megtámadása nem vezetne eredményre, követelhetsz kártérítést a beárnyékolás által az ingatlanodban okozott értékcsökkenés miatt.

a három ajánlatos dolog nem tudom, hogy mi lehetett.

véletlenül nem azt írta a KK, hogy írásban akar közgyűlési határozatot hozni és ezért kell nyilatkoznod?

Érdekes, hogy rendszeresen a tetőtér elidegenítéséről esik szó.
Egy kis "csemege" a témához:
A Kerületi ügyészségek és a Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetője a padlásterek külön tulajdonba vételét jogszabály ellenesnek minősitette.
A Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetője a padlásterek ügyében bírósághoz is fordult és egy konkrét peres ügyben a Legfelsőbb Bíróság határozatot hozott.
A legfelsőbb Bíróság határozata a Bírósági Határozatok című kiadványban jelent meg 201/1988 számon és a következőket mondta ki:
"A padlástér a tetőzet és a padlásfödém által körülhatárolt terület, amely nem tekinthető a nem lakás céljára szolgáló helyiségnek, hanem a közös tulajdont képező épületszerkezeti elemnek, így annak önálló értékesítésére nem kerülhetett volna sor."
Az 1988-ban megjelent Legfelsőbb Bírósági határozatot követően a társasházi alapító okiratoknak azon részét, mely a padlástereket külön tulajdonként tartalmazza, jogszabályba ütközönek és ezért semmisnek kell tekinteni.

Maradjunk inkáébb a beépítésnél, amihez a közgyűlés külön szerződésben megszabott feltételekkel, és ellentételezés fejében adja a hozzájárulását.

A helyi Önkormányzat Településrendezési osztálya nagy valószínűséggel választ tud adni arra a kérdésre, hogy a tervbe vett beépítés során az épület magassága növelhető-e, ha igen, milyen mértékben.
A településrendezési tervben sok szempontot vesznek figyelembe. A környező épületek magasságától az egyes lakások benapozottségi értékéig.
Tudtommal nem engedélyezik az épület magasságának növelését, ha az jelentős mértékben rontja a már meglévő épületrészek, vagy a szomszédos épületek lakásainak benapozottságát.

Szerződést ne írjatok alá! Az a legutolsó lépés, amikor már minden kérdést tisztáztatok.

Célszerű megpályáztatni a beépítést, és több lehetőség közül választani.

Köszi a válaszokat. Hát nem lesz egy egyszerű menet. Állítólag a KK kb. fél évvel ezelőtt már körbe sétált a házban egy másik szerződéssel, hogy azt aláírassa - anélkül, hogy a részleteket tisztáztuk volna egy lakógyűlésen. Aztán ki volt akadva, hogy egy csomóan nem voltak hajlandók aláírni - persze mindenkinek azt mondta, hogy csak az ő aláírására vár a többi lakó.

váltsátok le :)

Cosima!

Szerződést véletlenül se írjatok alá!
Mondd meg a kk-nek (Ne is mondd, írd le, tártivevényesen) , hogy ne sétáljon semmiféle szerződéssel. Hívjon össze közgyűlést, nem is akármilyent, 100 %-osat!
Előtte szerezzen be minden információt, hogy egyáltalán mit lehet kezdeni a tetőtérrel.
A lehetőségek ismeretében döntsön a közgyűlés ingatlanszakértő vagy értékbecslő megbízásáról, aki pontosan meghatározza, hogy mennyit kérhet a ház a beépítési-, ráépítési hozzájárulás fejében.
Az értékbecsléssel, vagy ingatlanszakértői véleménnyel a kezetekben írjatok ki pályázatot, vagy kérjetek be árajánlatokat.
A beérkező ajánlatok közül - lehetőleg a pályázóktól független szakértő bevonásával - válassza ki a közösség a legkedvezőbb ajánlatot. Ekkor hozhatja meg a közgyűlés a döntését a tető önálló albetétté nyilvánításáról, elidegenítési jog alapításáról.
Szerződés csak ezt követően jöhet szóba, ha valamennyi tulajdonos, és jogosult hajlandó hozzájárulni a kialakítandó lakások tulajdonjogának bejegyzéséhez.

Szerintem az egész BH-t érdemes elolvasni, bár az alapjául szolgáló jogszabályok nem hatályosak, de szerintem is elképzelhető , hogy sikeresen lehet rá hivatkozni.

BH1998. 201.
Az elidegenítésre kijelölt házingatlanban a közös használatra szolgáló padlásterek önálló értékesítésére az önkormányzat nem jogosult [32/1969. (IX. 30.) Korm. r., 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM egy. r.].
Az alperes önkormányzat határozatával házingatlanok értékesítésérôl döntött. A 84/1994. (III. 3.) számú határozatával az elidegenítésre kijelölt ingatlanok közül tíz, cím szerint megjelölt házingatlan tekintetében hozzájárult ahhoz, hogy az értékesítésre kijelölt kft. az épületek tetôterét önállóan értékesítse. A felperes közigazgatási hivatal vezetôje törvényességi észrevételeket tett az alperesi határozat jogszabálysértô volta miatt, és indítványozta, hogy az alperes a határozatok törvénysértô rendelkezéseit szüntesse meg. Az alperes a felperes törvényességi észrevételére az érintett önkormányzati határozatokban változtatásokat nem kezdeményezett, azokat változatlanul hatályban tartotta.
A felperes ezért keresetet nyújtott be a bírósághoz, arra hivatkozva, hogy az ingatlanok elidegenítésére és a jogalkotásra vonatkozó határozatok a meghozataluk idején hatályos jogszabályokba ütköznek. Az alperes a kereset elutasítását kérte.
A felperes keresetét a bíróság alaposnak találta, ezért az alperes 84/1994. (III. 3.) és 89/1994. (III. 3.) számú határozatait hatályon kívül helyezte.
Az elsôfokú bíróság ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a felülvizsgálni kért önkormányzati határozatok meghozatala idôpontjában az 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 94. §-ának (1) bekezdése értelmében, figyelemmel az 1994. évi XVII. törvény hatálybalépésére is, az elidegenítésre a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet és a végrehajtásáról szóló 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet rendelkezéseit kellett alkalmazni. A rendelet szerint a házingatlanok egységes egészek, a bennük lévô lakás és nem lakás céljára szolgáló bérlemények, valamint a közös használatra szolgáló területek és helyiségek alapulvételével kellett azokat elidegenítésre kijelölni.
Az 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet (a továbbiakban: R.) értelmében a padlástér nem tekinthetô lakóépületnek vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségnek. A társasházakról szóló 1977. évi 11. tvr. (a továbbiakban: Tvr.) 1. §-ának (3) bekezdése értelmében a padlástér olyan ingatlanrésznek minôsül, amely külön tulajdonban nincs, azaz közös tulajdonban van.
Az alperes fellebbezést nyújtott be az elsôfokú bíróság ítéletének a 84/1994. számú határozattal kapcsolatos rendelkezései ellen.
A Fôvárosi Bíróság az alperes fellebbezését nem találta alaposnak, ezért az elsôfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel érintett rendelkezését helybenhagyta.
Az alperes felülvizsgálati kérelmet nyújtott be a jogerôs ítélet ellen, és kérte a Legfelsôbb Bíróságot a jogerôs ítéletnek a 84/1994. (III. 3.) képviselô-testületi határozatra vonatkozó része megváltoztatására, illetôleg a felperes keresetének elutasítására.
A felülvizsgálati kérelemben elôadottak szerint törvénysértô a jogerôs ítélet, mivel a Ptk. 112. §-ában meghatározott rendelkezési jog alapján az ingatlan tulajdonosa az ingatlan birtokát, használatát, hasznai szedésének jogát másnak átengedheti, az ingatlant biztosítékul adhatja és más módon megterhelheti, továbbá az ingatlan tulajdonjogát másra is átruházhatja. E tulajdonost megilletô rendelkezési jogból következik, hogy a tulajdonos megállapodást köthet arra nézve, hogy a szerzôdô fél az ingatlanra építsen, azt bôvítse, vagy ráépítés útján tulajdont szerezzen. Az alperesi álláspont szerint az elidegenítésre történô kijelöléskor a házingatlan még kizárólag önkormányzati tulajdonban állt, ezért a képviselô-testület mint az önkormányzati vagyon felett tulajdonjogot gyakorló, a tulajdonjogból fakadóan dönthetett úgy, hogy a házingatlan elidegenítésre történô kijelölésekor a házingatlan beépítésre alkalmas tetôterét külön értékesíti. Az önkormányzati tulajdonban álló lakások tetôterének beépítésére a 6/1987. (IX. 1.) ÉVM-MÉM-PM számú együttes rendelet 19. §-ának (1) bekezdése alapján erre lehetôség volt.
Az 1989. április 15-én kelt szakmai irányelvei kiadásával a Budapest Fôváros Tanácsa V. B. lakáspolitikai fôosztály szorgalmazta a tulajdonszerzéssel járó emeletráépítések megszervezését.
A Tvr. 7. §-ának (1) és (2) bekezdése alapján lehetôség van arra, hogy az alapító okirat a társasház nem lakás céljára szolgáló helyiségeit is külön tulajdon részeként tüntesse fel. A Tvr. 8. §-ának (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek a közös tulajdonból a tulajdonostársakat megilletô tulajdoni hányaddal együtt önálló ingatlanként vehetôk nyilvántartásba. Az Ltv. rendelkezései szerint a padlástérség mint helyiség az alapító okiratban külön tulajdonként szerepelhet önálló ingatlanként, a padlástérségnek nem kell minden esetben a társasház közös tulajdonába kerülnie, az külön tulajdon tárgya is lehet. Az 1994. évi XVII. törvény 1994. március 31-i hatállyal tiltotta meg a közös célra szolgáló helyiségek (pl. padlástérség és az épülethez tartozó közös használatra szolgáló terület) önálló ingatlanként történô értékesítését. Mindezekbôl az következik, hogy ezt megelôzôen tiltójogszabály hiányában az önálló ingatlanként történô hasznosításra és értékesítésre lehetôség volt.
Az alperes álláspontja szerint a padlásterek önálló ingatlanként történô hasznosításának tilalma helytelen jogértelmezésen alapul, amely ellentétes az alkotmánynak a tulajdoni formák egyenlôségének elvét meghatározó rendelkezéseivel, illetôleg sérti az alkotmánynak azt a rendelkezését, amely szerint az állam tiszteletben tartja az önkormányzat tulajdonát.
A Fôvárosi Bíróság is a felülvizsgálat tárgyát képezô jogerôs ítélettel ellentétes ítéletet hozott az önkormányzat ingatlanértékesítési ügyében.
A felülvizsgálati kérelemmel kapcsolatosan a felperes kifejtette, hogy a közös használatra szolgáló helyiségekre vonatkozóan az önkormányzatnak nincs jogi lehetôsége önálló albetétek létesítésére és azok elidegenítésre történô kijelölésére sem. Az elidegenítésre kijelölt házingatlan közös használatra szolgáló helyiségei az elidegenítés során az új tulajdonosok közös tulajdonába kerülnek, amely biztosítja a további közös használatot.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Szemben a felülvizsgálati kérelemben kifejtett jogi állásponttal, az alperesi önkormányzat nem korlátozás nélküli tulajdonjogot szerzett és gyakorolt az önkormányzati lakások értékesítése során. Az alperesnek az önkormányzati lakások értékesítése során nemcsak a felülvizsgálati kérelemben jelzett és a Ptk. 112. §-ában meghatározott rendelkezési jogra vonatkozó szabályozását kellett figyelembe vennie, hanem a Ptk. 114. §-ának (1) bekezdésében foglalt korlátozó rendelkezéseket is. Az önkormányzati lakások értékesítése csak a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet és a végrehajtásáról szóló 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet szabályai szerint történhetett. A padlástér a tetôzet és a padlásfödém által körülhatárolt terület, amely nem tekinthetô nem lakás céljára szolgáló helyiségnek hanem a közös tulajdont képezô épületszerkezeti elemnek, így annak önálló értékesítésére nem kerülhetett volna sor.
A lakás fogalmát az R. 1. §-a, a nem lakás céljára szolgáló helyiségek fogalmát pedig a helyiséggazdálkodásról szóló 19/1984. (IV. 15.) MT rendelet végrehajtására kiadott 8/1984. (IV. 15.) ÉVM rendelet 1. §-ának (1) bekezdése - amely rendeletek a felülvizsgálni kért önkormányzati határozat meghozatalának idején hatályban voltak - határozza meg.
Az önkormányzati határozatok figyelmen kívül hagyták az önkormányzati tulajdon értékesítése során az elidegenítést szabályozó rendelet elôírásait, ezért jogszabálysértôek, és helyesen járt el az elsô- és másodfokú bíróság, amikor a jogszabálysértô önkormányzati határozatot a Pp. 339. §-ának (1) bekezdése értelmében hatályon kívül helyezte. Ezért a Legfelsôbb Bíróság a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján az érdemben helyes jogerôs ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Kfv. III. 27.883/1996. sz.)

Köszi az infókat meg a tanácsokat. Most már tisztábban látok, hogy hogy megy ez az egész.

Hogy megy a 100%-os közgyűlés összehívása?

100 %-os a részvétel azon a közgyűlésen, ahol valamennyi tulajdonos jelen van, vagy meghatalmazottal képviselteti magát.
A közgyűlési meghívóban fel kell tüntetni, ha bármelyik napirendi ponban a határozathozatalhoz minősített többség szükséges.