goodman
2006.08.18. 12:30
Köszönöm mindenkinek, Kovács_Béla_Sándor-nak, _Lala-nak, swift-nek, hogy segítetek, foglalkoztok egyálkalán ezzel a dologgal!
Ingatlan értékbecslés szakmai anyag
goodman
#
2006.08.18. 12:29
Szerinted miért nem? Másodrendű közlekedési területként van beszinezve a telek 75 %-a. A főépítész irodában azt mondták, hogy ilyenkor le kell vonni a telkünkből ezt a sárga közelekedési területet, és amit kapunk az lesz beépíthető, annak a maradék területnek a paraméterei szolgálnak a beépítés alapjául... Sajnos az összes telek így levéve ezt a részt belőlük beépíthetetlenné válik. Mondhatják azt, hogy eleve nem lehet rá építeni, hisz 10 éve lejegyeztélk közlekedési területnek a telkek egy természetben meghatározott részét, a maradék pedig nem felel meg a beépítési feltételeknek. Ráadásul ennek a lejegyzett sárgával jelölt közlekedési területnek kb. 10 %-át akarják kisajátítani, és ez is 1 sávot ad az útnak!!! Egyszerűen érthetetlen, hogy miért kell ennek kb. a 10szeresét lejegyezni ugyanerre az ingatlancsoportra. A maradék 90%-al semmit sem csinálhatunk , max. várhatjuk, hogy kisajítátsák, vagy felajánljon az önkormáényzat x forintot mert utat akar építeni oda. Teljesen ki vagyunk szolgáltatva nekik.
Kovács_Béla_Sándor
#
2006.08.18. 11:36
No, no. Az eredeti kérdést, tehát a kisajátítandó ingatlanok valós értékét ez nem érinti.
goodman
#
2006.08.18. 10:39
Az utat lejegyezték, csak eddig nem foglalkoztunk vele, ugyanis régebben nem tudtak adni a hatályos rendezési terv grafikai részéről másolatot. Most kikértük a grafikai részlt is, hés oitt már látszik, hogy a telek 75-án út van bejelölve sárgával. Szóval ezt megszívtuk. A régebbi kivonaton amit laptunk anno az önkormányzatnál azon az övezeti előírások voltak, de az nem, hogy a telek 75-ára út van lejegyezve. Azt hiszem nyertek.
_Lala_
#
2006.08.13. 19:21
„Még nem értékesített egyet sem, mert az odavezető utat most akarják megépíteni, ehhez kell kisajátítani telkeket.”
Én egy másik problémára világítanék rá: az út megépítéséhez - ha van rendezési terv - szükséges, hogy a hatályos rendezési tervben az a rész úgy szerepeljen, azaz ne beépíthető terület legyen, hanem közlekedési terület.
Ha az önkormányzat a rendezési tervben a területet "út számára lejegyzi", azaz kijelöli, hogy az ott út lesz, akkor a kisajátítási eljárással megegyező módon - az útépítés céljára - meg tudja szerezni (ha van elbontandó épület is, akkor rendes kisajátítási eljárást kell lefolytatni, egyébként csak az összeg a kérdéses, amit fizetnek, ezért egyszerűsített eljárás lesz).
Azonban nem látom, hogy egy, a hatályos rendezési terv szerint beépíthető területként jelölt ingatlant milyen alapon lehetne közcélból útépítésre kisajátítani a rendezési terv előzetes módosítása nélkül.
swift
#
2006.08.13. 18:57
Előző hozzászólásomhoz:
Az lett volna a leglogikusabb, hogy ha azt mondák, hogy építkezz, vedd meg magadnak a földeket, és csinálj magadnak utat. Lásd Csömöri Auchan, Budaörsi bevásárócentrumok, Jászberényi Tesco, Árpád hídnál a tornyoknál a lehajtók stb. Ott érdekes, hogy nem volt probléma a telek vételára.
swift
#
2006.08.13. 18:51
Az a probléma a kisajátítással, hogy mivel a köz cél érdekében történik, így a tulajdonosnak mindenféle képp tűrni köteles. A kártalanítás mértékét a bíróságon lehet vitatni, de a kisajátítási eljárásra nem halasztó hatályú.
De fordítsuk meg a kérdést. Épül a sztráda, és egy olyan tulajdonos miatt nem épülhet tovább, aki vitatja a kártalanítás mértékét. Amúgy se épül olyan túl gyorsan az autópálya, akkor mi lenne?
Valahogy azon kellene törekedni, hogy be legyen bizonyítva, hogy nem a közcél érdekében épül az út, hanem magánérdekből.
goodman
#
2006.08.11. 19:01
Köszönöm.
Kovács_Béla_Sándor
#
2006.08.11. 18:44
Ez így már biztatóbb. Szvsz megbízhatnál egy másik szakértőt szakvélemény készítésével. Sok sikert!
goodman
#
2006.08.11. 18:33
Kovács_Béla_Sándor,
ez két különböző dolog. Mármint, hogy szántó művelési ágú ingatlan, és az építési övezet. Voltam bent a főépítésznél és kikértem az ingatlanra vonatkozó hatályos szabályozási terv , rend. terv kivonatát, ami a következőket tartalmazza nagy vonalakban:
- Beépítésre szánt terület
- Rendeltetési előírások
- A telek kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területre esik.
- A telek területén az OTÉK stb. bekezdésében foglaltakon túlmenően elhelyezhetők
- mindenfajta nem zavaró hatású gazdasági épület,
- irodaépületek
- parkolóházak és üzemanyagtöltők,
- sportlétesítmények és egyéb közösségi szórakoztató , stb. nem sorolom
A telek a VE. T. 2.2. jelű ve4gyes telepszerű építési övezetbe esik.
A telek akkor építhető be, ill. a jelenlegi beéptítettsége akkor növelhető , ha a meghatározott telekméretek és a telekre előírt éptíési közműfeltételek teljesülnek.
A parkolóellátást új épület esetén 100 %ban a telken belük kell biztosítani.
A telekre vonatkozó építésövezeti előírások:
karakter: vegyes
legkisebb telekterület: 2000 m2
legnagyobb beépítettség : 40%
stb stb
Vadalma,
jól érzed a dolgokat, mert sztem sem állnak fent a kisajátítás feltételei, bár ez itt relatív...
Egy vállalkozó a sokszázmilliós telekbizniszéhez, telkeihez szeretne kanyarodósávot a gyorsforgalmi útról, meg is kapta az építési engedélyt, abban benne foglaltatik, hogy meg kell viszont vásárolni a kanyarodósáv alatti területeket a tulajdonosoktól 2005.12.31-ig. Aztán most 2006-ban jött egy levél az önkormányzatról, hogy kisajítátják a reális ár legjobb számításokkal is nyolcad részéért. A vállalkozó rájött arra, hogy a tulajdonosok fillérekért nem fogják odaadni a területüket, simán adásvétellel csak nagyobb anyagi áldozatok révén tudná keresztülvinni az egészet, ráadásul lassabban is.. persze ha rendesen fizetett volna , mindent ment volna mint a karikacsapás... és most az önkormányzat sajátítja ki "közcéllal", és az esetleges fellebbezéseknek inincs halasztó hatálya....
A kisajátítási eljárás elindult, a szakértő tegnap votl kint a helyszínen, mondtam neki, hogy írásban kivánok észrevételeket tenni , elmondott jópár dolgot, hogy mit és hogyan fog értékelni... olyat mondott pl. - ami sztem nevetséges -, hogy ha azt látja egy ingtalanál, hogy a fű nincs lekaszálva, az akár 50 %-al is csökkentheti a telek értékét, akkor meg olyat, hogy az övezeti besorolás maximum 20 %-ot dobhat az ingatlan értékén... szerinte egy sima beépíthetetlen mezőgazdasági ingatlanhoz képest egy ilyen övezetben lévő 40 %-ban beépíthető telek csak 20 %-al magasabb piaci árú... megmondom őszintén, hogy olyan meredek dolgokat mondott, hogy szinte szóhoz sem jutottam...
A legnagyobb gond tényleg az , hogy a kistulajdonosok néhány száz forintért odadtáék a területüket , a Tesco és a LIDL vásárolt területet magasabb áron, utóbbi 20.000 Ft/m2-es áron... az önkormányzat áltla előzetesen megbízott szakértő , aki felmérte, hogy nagyjából milyen nagyságrendű pénzt kell kifizetni, hog ymégis tudjanak kalkulálni, szóval ez a szakértő ezek által a multik által vásárolt területeket bele sem vette az összahasonlító adatsorba, hanem olyan ingatlanok árait hozta fel, amelyek ugyan szántú műv. ágúak, de teljesen más építési övezetben vannak, abszolút más helyen, egy részük gyakorlatilag be sem építhető, Az összehasonlító adatsorba csak hrsz-okat írt be, nem tudható, hgoymelyik ingatlan hol van, nem tudható, hogy az általa beírt szerződések szerinti árak mikor keletkeztek, és azt sem tudni az adatsorból, hogy ténylegesen akár hasonló paríméterű ingatlanokról van-e szó...
Ráadásul megállalpított két árat, az egyik az út nyugati felén lévő ingtalanok fajlagos ára, a másik pedig a keleti oldalon lévőké... tudni kell, hogy mindkért oldlaon ugyanannyi számú ingatlan van... A szakvéleményének mellékletében a kártalanítási táblázatban kb. 60 ingatlanból 11 mellett van a nyugati oldali ár, a többi mellett a keleti ár, ami fele a nyugatinak... eleve elírta.....
Az illető igazságüyi szakértő, kisajátítási szakértő stb. ja és rá volt írva a szakvéleményére, hogy szerzői jogvédelem alatt áll a néhány oldalas irománya, még Copyright sorszám is található mellette....
Vadalma
#
2006.08.11. 15:32
sajnos, nem nagyon érték ehhez a témához, egy egész darab ilyen üggyel foglalkoztam/foglalkozom, ahol kisütöttem, hogy nem állnak fenn a kisajátítás/ lejegyzés feltételei, és most ezen a nyomon haladunk.
szerintem igen nagyon jó (kisemberbarát) a vonatkozó BH és ABH anyag, szeretettel ajánlom az ombudsmani állásfoglalásokkal egyetemben.
így önkormányzati választások előtt talán nem is feltétlenül hülyeség az ombudsmannál próbálkozni.
Ui. nagyon értékelem, hogy felkaroltad az ügyet, rendes tag lehetsz :)
Kovács_Béla_Sándor
#
2006.08.11. 13:39
No most vagy szántó vagy kereskedelmi -szolgáltató övezet. Az, hogy egy szántóföld határos a kereskedelmi-szolgáltató övezettel, ne tévesszen meg. Annak az átminősítéséhez önkormányzati testületi döntés szükséges.Csakhogy épp ők a kisajátítók. Nem őrültek meg az átminősítési döntést a kisajátítás előtt meghozni. Így megy ez. A nagy területigényű üzletek, gyárak tipikusan nem a földek eredeti tulajdonosától és nem is az önkormányzattól vették meg a szükséges ingatlant. Az ilyen bolton mindig egy (két) bennfenntes kaszál.
A szándékod szép és nemes - de szvsz túl sok eséllyel nem kecsegtet. Próbaper céljára keresni kellene egy olyan felperest, aki jogosult a költségmentességre.
goodman
#
2006.08.11. 13:22
Köszönöm!
Ki akarnak sajátítani szántó művelési ágú ingatlanokat. Az ingatlanok kereskedelmi- szolgáltató övezetben vannak. 40 %-os beépíthetőséggel. A közművek a telkek határán.
Itt nálunk egy négyzetméter kereskedelmi, szolgáltatási övezteben lévő telek 10-15 ezer forint. A probléma abból adódik, hogy ezek az ingatlanok hiába vannak ilyen övezetben, a művelési ág továbbra is szántó, vagy rét megjelölésű, azaz nincsenek kivonva a termelésből. Egy ingatlanfejlesztő vásárolt fel ingatlanokat, sok-sok hektárt, és már árulja is őket 10-12 ezer forintos m2 áron. Még nem értékesített egyet sem, mert az odavezető utat most akarják megépíteni, ehhez kell kisajátítani telkeket.
A kisajátítási kártérítések kalkulásához az önkormányzatnak adott egy igazágügyi szakértő értékbecslési szakvéleményt. A gond ezzel az, hogy az összehasonlító adatsorból kihagyta a termelésből kivont, kereskedelmi, szolgáltató célzatú telkek vételárát, mondván azok nem szántók, míg ezek csak azok, egyszerű művelésre alkalmasak csak. ebben a formában, amíg nincsenek kivonva termelésből. A termelésből történő kivonás során fizetendő földvételmi járulék nem képvisel nagy összeget, talán néhány száz forintot átlagosan m2-enként vagy még annyit sem.
A város több pontján várásoltak fel egyszerű nyugdíjasoktól oylan termőföldeket amelyek ilyen jellegű övezetben fekszenek, tehát értékes telkeket, a vevők azt mondták a nyugdíjasoknak szinte minden alkalommal, ez bevált taktika, hogy azok egyszerű mezőgazdsági művelésre alkalmasak csak. Namost ezzel nekem jelen esetben az a problámám, hogy az ilyen adásvételekből indul ki a szakértő ,mondván ezek olyan szántók mint amilyen nekünk van. Így m2-enként kb. 800 forintra tette csak az ingatlanok fajlagos m2 árát. mindenki tudja, hogy ha néhány száz forintot ráköltünk az ingatlanokra akkor 10.000 Ft-os m2 árat kapunk. A piac- itt legalábbis -torz ilyen szinten, az egyszerű ember , nyugdíjas eladók alulinformáltak, nincsenek tisztában a telkeik értékével... Viszont az itteni adásvételek 90 százalékára ezen adásvételek a jellemzőek. Azt szeretném elérni, hogy ne ezek alapján értékeljék fel az ingatlanjaink faljagos m2-árát, hanem nézzék meg az itteni ugyanilyen övezetben lévő , de termelésből kivont telkek m2 árát, és számoljanak vissza, diszkontáják azokat (beleszámítva természetsen a költségeket, termelésből tört. kivonás) . Tehát a telkek hasznosítási értékét vegyék figyelembe... a befektetéseket amúgy is a jövőbeni várható értékük , ill. a várható hozam alapján szokták értékelni...
Illetve vegyék figyelembe a nagy multik által az ilyen jellegá telkekért kifizetett vételárat.
Tud valaki hozzászólni vagy esetleg Te Vadalma vmit a dologhoz?
Várok további linkeket, minél több van , annál jobb. Köszönet előre is érte mindenkinek!
Vadalma
#
2006.08.11. 12:31
http://www.logo92.hu/…kbecsles.pdf
http://www.informatika.gkm.gov.hu/…sznalata.pdf
esetleg, bár nem maga a tökély, hátha más is tud még.
goodman
#
2006.08.11. 12:17
Sziasztok.
Egy olyan kérdésem lenne, hogy nem tudnátok mondani egy olyan linket ahonnét le lehetne tölteni az ingatalanok értékbecslésével kapcsolatos irományokat, szakmai anyagokat, tananyagokat? Ha egy linket tudsz mondnai , az is sokat jelent. Egy kisajátítással kapcsolatos szakvéleményt kell megtámadnom, sajnos nem vagyopk értékbecslő, és ehhez kellene témpontkén valamilyen anyag... a legjobb az elektornikus forma lenne...
üdv.
goodman
