Osztatlan közös

Kedves Fórumozók!

Adva van egy lakóház kerttel, ami osztatlan közös tulajdon. A szomszéd és a testvére 1/4-1/4 részben, és az általam kinézett lakás tulajdonosai is 1/4-1/4 arányban tulajdonosok (a tulajdoni lap, valamint a 20 éves adás-vételi szerződés szerint is). A telek úgy van felosztva, hogy van egy közös rész (a ház mellett és előtt), amit mindenki használhat, és ami azon túl van, az van 2 egyenlő részre osztva és kerítéssel leválasztva.

A bank a hitelfelvételemhez használati megállapodást kér, amit ugye minden tulajdonosnak alá kell írnia. A szomszédék ügyvédje közölte, hogy - egy új rendelkezés alapján - ez a ház társasháznak számít és a lakások méretével arányos telekrész jár mindenkinek. Mivel a szomszéd lakása 70 nm-es, míg amit én kinéztem, az 56, ezért ők saját költségükön újra kiméretik a kertet, és majd az így kialakított, mostaninál nagyobb telekrész használatát akarják szerződésbe foglalni.

Az eladóm és én is úgy gondoljuk, hogy mivel az említett dokumentumok alapján fél telek és fél ház járna mindkét szomszédnak, inkább csendben örüljenek, hogy nagyobb lakást birtokolnak, és ne akarjanak még a telekből is nagyobbat.

Azért kiváncsi lennék, hogy mégis milyen rendeletre gondolnak a szomszédék az ügyvédjükkel közösen, valamint hogy mi van akkor, ha mégsem hajlandóak aláírni semmilyen megállapodást.
És egyáltalán, mire számítsak?
A véleményeket előre is köszönöm!

„A szomszédék ügyvédje közölte, hogy - egy új rendelkezés alapján - ez a ház társasháznak számít és a lakások méretével arányos telekrész jár mindenkinek. ”

Ügyes. :) De nem igaz.

Kedves Kovács úr,

köszönöm a gyors válaszát, ami azért kicsit megnyugtatott. A következő probléma - gondolom - ott lesz, ha nem írják alá a fele-fele telekre vonatkozó használati megállapodást, akkor a kinézett lakás tulajdonosai kénytelenek lesznek perelni? És addig én nem tudok hitelt felvenni?

Társasház alapításához a felek által aláírt Alapító Okirat szükséges (tehát az eladó biztos tudna róla), illetve az ingatlant társasházként az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni. (Tehát a tulajdoni lapon minimum egy széljegynek kellene lennie a társasházzá alakításra vonatkozó beadványról)

Az ügyvéd azt ugye nem mondta, hogy az ingatlan milyen jogszabály alapján számít automatikusan társasháznak? Mint kbs is utalt rá, ez nem véletlen.

Az ügyvéd úr vagy nagyon nem ért a témához, vagy titeket néz nagyon hozzá nem értőnek (csúnyábabn nem akartam fogalmazni).

Nekem is lenne a témában egy kérdésem, amivel kapcsolatban érdekelne a véleményetek. Osztatlan közös tulajdonú ingatlannál a kisebbségi tulajdonos megrendel egy vállalkozótól egy munkát, saját költségére. Jelzi, hogy a munkavégzés helyét, az ingatlanba belépést biztosítja.
A többségi tulajdonosok ugyanakkor írnak egy levelet a vállalkozónak, hogy a Ptk. alapján a munkavégzést megtiltják. (Indokolás nincs, háttérinfó szerint a tulajdonostársak ellenségeskedése az ok.)

Ilyen esetben szerintetek a vállalkozónak figyelembe kell vennie a többségi tulajdonosok tiltakozását, vagy neki a megrendelő kisebbségi tulajdonos megrendelését teljesíteni kell?
A többségi tulajdonsok jogainak esetleges megsértésért felős ilyenkor a vállalkozó?

„Kedves Kovács úr,”

Valószínűleg én vagyok az idősebb. :) Ha nem bánod: szervusz. (A hálón általános a tegeződés.)
Akkor kifejtem részletesebben.
A hat lakásnál kevesebből álló közös tulajdonú ingatlant nem kötelező társasházzá alakítani, addig pedig a Polgári törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell rá alkalmazni. Az általad vázoltakból az derül ki, hogy nálatok ez a helyzet.
Márpedig az osztatlan közös tulajdon szabályai szerint a valamennyi tulajdonostárs az ingatlan egészét jogosult birtokolni, használni, hasznosítani - azzal a megszorítással, hogy nem sértheti a többi tulajdonos jogait és törvényes érdekeit.
Az is kiderült azonban a kérdésedből, hogy a tulajdonostársak korábban megállapodtak az ingatlan használatának megosztásában. Ezt a megállapodást, sajnos, nem foglalták írásba. (Pedig akkor most könnyebb lenne mindenkinek.) jogilag nincs akadálya annak, hogy most, utólag rögzítsék az évtizedek óta folytatott gyakorlatot - de ha jól értem, akkor az egyik tulajdonostárs erre nem hajlandó.
Több megoldás is lehetséges. Lehet a bíróságtól kérni, hogy állapítsa meg a használat megosztásáról szóló megállapodás érvényességét, illetve pontos tartalmát. Vagy valóban lehet tárgyalni a társasházzá alakításról; aminek során egyébként a telek maradhat akár közös tulajdonban is, de egyes részei kerülhetnek külön tulajdonba. Ne szabad belemenni abba, hogy a felénél kisebb részt kapjon az eladótok.
Az idótényező miatt jobb lenne a megegyezés, a per évekig tarthat. Megkereshetnének egy mediátort akár.

„Nekem is lenne a témában egy kérdésem”

Ptk. 143. § (1)-(2)

T. kbs!

Szerintem a Ptk. 139-148 §-ai alapvetően az osztatlan közös tulajdon tulajdonostársainak belső jogviszonyát, egymás iránti jogait, kötelezettségeit szabályozza.
Az én kérdésem arra irányult, hogy ha egy egyszerű mezei vállalkozótól (aki talán a Ptk-t nem is ismeri) megrendel valaki egy munkát, és biztosítja az ingatlanba történő belépést, a munkaterületet (Ptk. 140. § (1) és 393. § (1)), akkor a vállalkozónak a többségi tulajdonosok hozzá intézett tiltakozására meg kell-e tagadnia a vállalkozási szerződés teljesítését, vagy mondhatja, hogy a tulajdonostársak vitája nem rá tartozik, ezt rendezzék le egymás között.

Abban a pillanatban, hogy a tulajdonostárs tiltakozik a vállalkozó munkavégzése ellen, nyilvánvalóvá válik számára, hogy közös tulajdonról van szó. Így a közös tulajdont érintő rendelkezést (pl. azon végzendő munkára szóló megbízást) tőlük csak együttesen fogadhat el. Ha megnézed a 143. § (1) - (2)-t, abból kiderül, hogy azt a vitát, hogy egy munka a fenntartáshoz szükséges vagy nem, vita esetén bíróság döntheti el. A vállalkozó meg aligha bíró. Ettől, persze, még elvégezheti a munkát, de akkor már neki is kárfelelőssége keletkezik.

Köszi a segítséget, szerintem is így van, csak azért vetettem fel a kérdést, mivel egy ügyemben a megrendelő tulajdonostárs a vállalkozót győzködi, hogy végezze el a munkát, neki a tulajdonostársak belső jogvitájához semmi köze, ne foglalkozzon a tulajdonostársakkal.
A vállalkozó pedig nem szeretné, ha birtokháborításért vagy bármi másért beperelnék, de a megrendelő felé sem szeretne jogsértést elkövetni.

Nincs. A közös tulajdon fogalmilag osztatlan, ha megosztják, azzal a közös tulajdon meg is szűnik.

„Akkor apránként irok, hogy át is menjen.

• Ha az alpitó okirat nincs aláirva mind a négy tulajdonos által akkor érvényes?”

Nem, az Alapító Okiratot azoknak kell aláírniuk, akik akkor éppen tulajdonosok, amikor az Alapító Okiratot készítették. Az Alapító Okiratot ügyvédnek ellen kell jegyeznie (akinek kötelessége az összes aláírónak a személyazonosságát is ellenőriznie), és a földhivatalba benyújtani. A földhivatal ez alapján minősíti társasházzá az ingatlant, egy határozatban.
A földhivatalnak kötelessége ellenőriznie, hogy azok szerepelnek az Alapító Okiratban felekként, akik éppen a tulajdonosok, ill. mindegyik félnél szerepel aláírás. Az aláírások eredetiségéért pedig az ügyvéd "felelős".

Ha a társasház létezését bejegyző földhivatali határozat jogerőre emelkedett, akkor alapos ok van feltételezni, hogy létezik aláírt Alapító Okirat a földhivatalnál - de nem biztos, hogy a Nálad levő másolat megegyezik ezzel!

„- Megnézhetem az alapitó okiratot a Földhivatalnál, hogy alá van - e irva mind a 4 tulajdonos által, mert ami nálunk van azon nincs az aláirásunk?”

Megnézheted (ezt hívják iratbetekintésnek, ez ingyenes), sőt, kérhetsz hivatalos másolatot is a földhivatalnál levő példányról (ezt hívják iratmásolatnak - oldalanként talán 200 Ft-ért).

Kedves Hozzáértők!
Azt szeretném megtudni, hogy mit jelent lakáshitelben "zálogkötelezett"-nek lenni? Milyen kötelezettségekkel ill. esetleges hátulütőkkel járhat ez a "titulus"? Ex-párommal közös ingatlanunk rám eső tul.hányadát eladnám neki,amely révén a jelenlegi hitel helyett másikat kellene felvennie. Ebben engem az ügyvédje zálogkötelezettként kíván feltüntetni, mert állítása szerint másként nem kerülhetek ki a jelenlegi hitelügyletből, ahol én vagyok a hitelfelvevő, exem pedig az adóstárs.
Köszönöm!

Nem stimmel. Talán félreértettél valamit.