Közös ingatlan házasság nélkül

Üdv mindenkinek!

Ha egy pár, aki nem házasodott össze és ezt egyelőre nem is tervezi, 50-50%-os tulajdoni hányaddal közös ingatlant vesz, annak milyen jogi következményei lehetnek egy esetleges szétválás esetén, illetve mi történik, ha az egyik fél meghal?

Úgy tudom, az élettárs nem minősül közvetlen hozzátartozónak, így az egyik fél halála esetén annak szülei örökölnék utána az ingatlan ráeső részét. A közvetlen hozzátartozót végrendelettel sem lehet kizárni az örökségből, így ha jól értelmezem, ez mindenképpen problémás.

Ha az egyik fél készpénzt tett bele a közös ingatlanba, a másik fél pedig hitelből fizeti a saját részét (megterhelve a közös ingatlant), akkor mi történik, ha mégis szétválnak útjaik?

A kérdésem lényege a következő: mik a buktatói egy ilyen felállásnak?

Köszönöm,
J'adore

Olyat, hogy közvetlen hozzátartozó, nem ismer a jog. Olyat, hogy közeli hozzátartozó ismer, csak az öröklési jogban nem sok szerepe van ennek a fogalomnak.
Az élettárs végrendelet hiányában nem örököl, ugyanakkor ha valóban élettársi jogviszonyról van szó, akkor minden dolgon olyan arányban szereznek tulajdont, amilyen az összes szerzésük aránya - ingatlan esetén függetlenül az ingatlan-nyilvántartásban foglaltaktól. Ha meg a felek jogilag nem tekinthetők élettársnak sem, akkor megtérítési igény, vagy ajándék visszakövetelése is szóba jöhet annak a javára, aki többet fordítot az ingatlanra, mint ami a bejegyzésből látszik.
Szerintem próbáld meg újra feltenni a kérdésedet, és ne jogászkodni próbálj, hanem azt írd le, hogy tulajdonképpen mit is szeretnél.

Kedves Jogász!

Nem próbálok jogászkodni, bár tény, hogy vannak jogi ismereteim, de éppen azért tettem fel itt a kérdést, mert nálam ezerszer okosabb emberektől szeretnék választ kapni.

A kérdés rövidített változata az, hogy milyen buktatói lehetnek annak a felállásnak, ha közös ingatlant vásárolunk a párommal és ezáltal összeköltözünk, de nem házasodunk össze egyelőre. Én készpénzt teszek a dologba, ő készpénzt és hitelt.

A közeli hozzátartozó és az öröklés azért került említésre, mert egy esetleges halálesetnél jöhetnének a törvényes örökösök követelni a köteles részt még akkor is, ha van végrendelet. Egy 18 milliós ingatlan esetében, aminek 50-50%-ban vagyunk tulajdonosai, a köteles rész sem piskóta.

Ezt hogy kell értenem: "olyan arányban szereznek tulajdont, amilyen az összes szerzésük aránya – ingatlan esetén függetlenül az ingatlan-nyilvántartásban foglaltaktól." Ha mindketten ugyanannyi pénzt teszünk bele, akkor szétválás és eladás esetén is megegyező összeg jár a feleknek, nem?

Van új kérdésem is. Ha belevágunk ebbe az egészbe, akkor milyen nyilatkozatokat szükséges megtennünk ahhoz, hogy minél jobban védve legyünk? Gondolok itt például a végrendeletre.

És egy másik új kérdés. A közeli hozzátartozó lemondhat a köteles részről az ingatlanunk esetében?

Köszönöm szépen előre is.

J'adore

„Ha mindketten ugyanannyi pénzt teszünk bele, akkor szétválás és eladás esetén is megegyező összeg jár a feleknek, nem?”
De. Csakhogy a "hitelt tesz bele" nemigen értlemezhető. Ha ugyanis azt jelenti, hogy kölcsönt vesz fel, azzal ugyanaz a helyzet, mint az ingatlannal: hiába van az "ő nevén", valójában mindketten adósok vagytok, és a törlesztés is a közös vagyon terhére történik. Ez pedig azt eredményezi, hogy az ingatlan valós tulajdoni hányadok nem 1/2-1/2 arányúak lesznek.

Ha viszont - ahogy ObudaFan már mondta - ha a szerzés még az élettársi vagyonközösség kezdete előtt történik, akkor az arány 1/2-1/2 lesz, de az elszámolás során neked követelni valód lesz a másik féllel szemben, mert a közös vagyonból fordítatok az ő különvagyonába tartozó dolog megszerzéséhez kapcsolódó kölcsönre.

(Félre: ha nem akarsz valakivel összehzasodni, mert attól félsz, hogy el fogtok válni, akkor élettársi kapcsolatra lépni sem bátorságos vele. Ugyanis - mint a fentiekből látszik - az egy tévhit, hogy annak felbomlása esetén egyszerűbb lenne rendezni az esetleges vagyoni vitákat. "Sőt, de mennyire nem!")

Hogy milyen iratokat célszerű csinálni, az attól függ, mit szeretnétek elérni, és ez még mindig nem derült ki. elképzelhető, hogy azt szeretnétek, hogy mindenki ahhoz jusson hozzá egyikőtök elhalálozása esetén is, amennyi az "ő része". Ebben az esetben legfeljebb annyit érdemes tenni, hogy egy megállapodásban rendezitek az arányokat. De az is elképzelhető, hogy a halálotok esetén egymást örökössé szeretnétek tenni, a törvényes örökösöket pedig kötelesrészre szorítani. Ebben az esetben nyilván végrendeletek készítésére is szükség van.

Kedves Béla! Nem azért nem akarunk összeházasodni, mert félünk, hogy elválunk, hanem mert 8 hónap együttlét után ennek még nincs itt az ideje. Viszont szeretnénk összeköltözni, de erre egyikünk lakása sem alkalmas.

Az adós részhez. Ha csak ő vesz fel hitelt, én nem, akkor én miért vagyok adós vele? Nem kívánok sem kezes, sem adóstárs lenni. S ha ő rendesen törleszti a hitelt, akkor miért nem lehet a fele tulajdonrész az övé? Ez jogilag csak akkor lehetséges, ha már visszatörlesztette a hitelt?

Konkrétan. 18 milliós ingatlanba én beleteszek 9 millió készpénzt. Ő 4 milliót tesz bele és felvesz 5 millió hitelt. Ő fogja törleszteni, a hitel az ő nevén lesz, de valószínűleg a közös lakás lesz megterhelve, bár ez még nem biztos. Ebben az esetben én is mindenképpen adóstárs vagyok?

Az élettársi viszony az ingatlan használatba vételekor kezdődne.

ObudaFun! Azt szeretnénk elérni, hogy a fele-fele arányban vásárolt ingatlanból egy esetleges szétválás esetén még akkor is az ingatlan értékének felét vehessük ki mindketten, ha időközben valamelyikünk megőrül és jogi lépésekkel akar keresztbetenni a másikunknak. Illetve, hogy egy haláleset esetén az életben maradt félé legyen a elhalt fél teljes része és a törvényes örökösök ne követelhessék a köteles részt sem. Ezért kérdeztem, hogy a köteles részről a törvényes örökös lemondhat-e egy nyilatkozatban.

Tudom, hogy a kérdéseim nulla romantikát tükröznek, de azt hiszem, mindannyian láttunk már nagyon csúnya szétválásokat, pedig mindenki örökre tervez, mikor összeköltözik.

„Ha viszont – ahogy ObudaFan már mondta – ha a szerzés még az élettársi vagyonközösség kezdete előtt történik, akkor az arány 1/2–1/2 lesz, de az elszámolás során neked követelni valód lesz a másik féllel szemben, mert a közös vagyonból fordítatok az ő különvagyonába tartozó dolog megszerzéséhez kapcsolódó kölcsönre.” Nemigen tudok ehhez mit hozzátenni.

Az örökös az örökségről az örökhagyóval még annak életében kötött szerződéssel akár ingyenesen, akár visszterhesen lemondhat. A lemondás lehet részleges, és kihat a köteles részre is.

(Szerintem túlaggódod. Több szempontból is.)

Kedves Béla! Köszönöm szépen, ez megnyugtató.
Tudom, hogy túlaggódom. Belém van kódolva. A szüleim is elváltak, az ismeretségi körömben is sok a ronda válás, szakítás. A szerelem szép, de amit egyszer már megszereztem és most beleteszem egy közösbe, azt semmilyen szerelemért nem akarom elveszíteni.

Még egy utolsó kérdés. Az élettársi viszony vagyonközösség? Tehát ha külön bankszámláink vannak és külön kezeljük a fizetésünket, akkor is közösnek számít minden pénzünk? Pl. ha nekem utal a munkáltatóm 250 ezret, a páromnak meg 160-at, és csak a közös kiadásokat fedezzük közösen, de a megmaradó fizetéssel mindketten önállóan gazdálkodunk, akkor mi van? Én havonta félreteszek 100 ezret. Az közös pénznek számít az élettársi viszonyban? Mert az azért egy kicsit gáz lenne, ha így lenne.

Ha élettársi kapcsolat, akkor az az alatt szerzett vagyon közös. A szerzéshez való hozzájárulás arányában - azzal, hogy a háztartásban végzett munka értéke is hozzájárulásként számítandó. (Megjegyzem: ha az élettársi kapcsolat házasságba "torkollik", akkor az élettársi kapcsolat idején szerzett vagyonra is a házassági vagyon szabályait alkalmazzák. Vagyis fele-fele. Függetlenül a hozzájárulás arányától.)
Más kérdés, hogy élettársi kapcsolat-e az, amelyben a felek közös gazdálkodása a "közös kiadások" teljesítésére szorítkozik. De tényleg: melyek is a "közös kiadások"?

(Nem jogi észrevétel: az ilyen együtt de külön kasszán dolog nem működik, borítékolható, hogy hosszabb-rövidebb idő alatt megrontja a kapcsolatot, vagy a felek felhagynak a méricskéléssel, számolgatással.)

Ha nagyon be akarod magad biztosítani, akkor sétáljatok el egy ügyvédhez, és rögzítsétek egy megállapodásban ezt.

Kedves Béla! A közös kiadások a rezsi, a kaja, a lakás berendezési tárgyai, stb. Az ezek után fennmaradó összeggel, ami a fizetésünkből marad, mindketten önállóan szeretnénk gazdálkodni. Én pl. félreteszek nem keveset, mert nekem ez kell, plusz tanulásba fektetem, plusz marhaságokat vásárolok. Ő is azt csinál a saját fennmaradó fizetésével, amit akar. Nálam ez eddig minden együttélésben így működött és jól működött. Változtatni nem nagyon szeretnék, főleg mert most jelentős különbség van a fizetéseink között.

ObudaFun! Nagyon be akarom biztosítani magam, így ügyvéd lesz belőle mindenképpen.

Bélának és Neked köszönhetően mostmár látom a fő irányvonalakat, kezdem érteni, hogy miket kell majd írásba foglalni. Nagyon szépen köszönöm a segítségeteket.

Mostmár csak a párommal kell közölnöm, hogy az összeköltözésen túl mit is akarok. A jogi procedúrát nem fogja túl romantikusnak gondolni :)

Részemről nincs mit.

Kedves kbs,

„(Nem jogi észrevétel: az ilyen együtt de külön kasszán dolog nem működik, borítékolható, hogy hosszabb-rövidebb idő alatt megrontja a kapcsolatot, vagy a felek felhagynak a méricskéléssel, számolgatással.)”

nekünk tökéletesen müxik már vagy 3 éve...:)

Na ja, madaraknál ez nyilván másképp van.

Egyébként nem értem. Azt mondja, közös kiadás a "kaja". Tehát ha veszel egy hamburgert napközben, este elkéred az árának a felét a másiktól? Vagy hetente számoltok el, és csak az egyenleget fizeti ki, aki mínuszban van?
Szinte látom, ahogy remekül működik...

Kedves kbs,

majdnem, de nem egészen:)a 'Közös' önálló entitás:)))
(egyébként barátaim és ismerőseim is csak tátják a pupillájukat, amikor elkezdem magyarázni, hogyan müködik nálunk, szóval nem lep meg, hogy nem tudod elképzelni, hogy ez akár müködhet is.)

viccet félretéve, de példádra reagálva:
a Közösből mindketten tartunk magunknál annyit, amennyi elég pár hambira.:)

de nyílván, hogy ez rendesen müködhessen, mindkét emberre szükség van...

de a lényeg, ami a hozzászólásra késztetett: müködőképes konstrukció ez is.