Társasházi jog

Ehhez azért a teljes szerződést látni kellene, de szerintem igen.

Kedves Kacsa11!

Az eladó az alábbi pontban részletesen megjelölt ingatlan per-, teher- és igénymentességéért szavatol az eladó.
1., Eladó 1/1 arányú, kizárólagos tulajdonát képezi a ......hrsz. alatt nyilvántartott, összesen x m2 alapterületű, y egész szobás, társasházi "magánlakás" megjelölésű ingatlan, a társasházi alapító okiratban meghatározott helyiségekkel, valamint x/y eszmei hányaddal együtt.

vajon akkor így jártam?

Kedves soan,

elsősorban a szerződés szövegétől függ, hogy az eladó szavatossága mire terjed ki...alapból nem terjed ki a társasházra.

Köszönöm a választ.

Nem szívesen fizetnék egy olyan ügy miatt, amiben még az előző tulaj volt érdekelt (ezek szerint most már én is).

Az ingatlan permentessége nem kellene, hogy kiterjedjen a társasház permentességére is?

Vagy akár én is eladhatom a bírósági ítélet előtt a lakást per-, teher- és igénymentesen és az új tulaj meg így járt?

Ha a társasházat perlik, akkor a társasháznak. Te meg kezes leszel ezért a többi tulajdonossal a tulajdoni hányadotok arányában.

Kedves Fórumozók!

Az alábbi problémával kapcsolatban kérem szakértéseteket.

2008-ban társasházi lakásom megvásárlásakor az eladó szavatolt az ingatlan per-, teher- és igénymentességéért.
Később megtudtam, hogy a társasházat pereli egy cég. A per akkor kezdődött, mikor még a későbbi eladóé volt a lakás.
Úgy néz ki, hogy valamekkora összeget megítél a bíróság az említett cégnek.
Ebben az esetben kinek kell kifizetni a megítélt összeget?

Köszönet előre a válaszokért.
soan

Zoo, az SZMSZ-t kell módosítani. Sajnos visszamenőleg szerintem nem lehet.

Sziasztok!

Remélem tudtok nekem segíteni, namár most adva van egy társasház amiben a többségi tulajdon el van adva, de pár teremgarázshely még nincs eladva az építtető részéről, sajnálatos módon az alapító okiratba bele lett írva, hogy addig ameddig bérbe nem adja vagy el nem adja addig nem köteles közös ktg. fizetni. Kérdésem az lenne hogy jogilag lehetséges e ilyen vagy csak az SZMSZ. tartalmazhat ilyet, vagy netán csak egy menipuláció a részéről, hogy ne kelljen fizetni és teljesen jogtalan, ha pedig kell fizetni visszamenőleg is kifizettethető vele a rá eső rész, vagy netán csak alapító okirat módosítással lehetséges ez(amit nem nagyon szeretnénk). Előre is köszönöm a segítséget.

Sziasztok!

Vitám van a társasházzal - pontosabban a közös képviseletet ellátó vagyonkezelővel -, és a vitarendezési kezdeményezésemet elutasították azzal, hogy csinálok, amit akarok, a vitatott összeget kötelezettségként úgyis előírják nekem a társasházi "számlámon" (vagyis tartozásként fog megjelenni).

Röviden a kérdésem: mit tehetek ez ellen? Ha megjelenik a vitatott összeg tartozásként, felszólítom őket (kit is? a társasházat, vagy a vagyonkezelőt?), hogy "vegyék le", és ha nem teszik meg?

Kicsit bővebben: volt egy közös költség tartozásom, amire fizetési meghagyást bocsátottak ki. A meghagyás kibocsátását követően lett ismét munkám, elkezdtem magasabb kk-et fizetni, hogy lefaragjak a tartozásból, majd mikor hitelhez jutottam, kifizettem a teljes tartozást. Erről levélben értesítettem a vagyonkezelőt, akik kérdésemre megnyugtattak, hogy a bírósági eljárás leállításával kapcsolatban nincs más teendőm, ők intézik az ügyvéddel. Rá öt hónappal(!) kaptam egy levelet a végrehajtótól, hogy fizessem ki a tartozást (cca 100 ezer forint), és az egyéb költségeket (cca 80 ezer forint). A végrehajtót tájékoztattam, hogy öt hónapja kifizettem a tartozást, mire a végrehajtási eljárást leállította.

Most azon folyik a vita, hogy a végrehajtási eljárás költségei kit terhelnek. A fizetési meghagyás költségeit és a kamatokat hajlandó vagyok befizetni, de a végrehajtást nem, hiszen azt leállíthatta volna a vagyonkezelő, mikor kifizettem a tartozásomat.

Amikor az ügyvédjükkel beszéltem, azt mondta mindegy mit mondok, mert úgyis rámterhelik ezeket a költségeket befizetési kötelezettségként. Mit tehetek (konkrétan milyen jogi lépéseket kell tennem), hogy megelőzzem a végrehajtás költségeinek rámterhelését? És azt hogy lehet elkerülni, hogy a társasház fizesse ezt helyettem? Az igazságérzetem azt súgja, hogy ezt ezt a költséget annak a vagyonkezelőnek kell állnia, amelyet a társasház megbízott a közös képviselet ellátásával.

köszönöm a segítségeket

A munkát nem te rendeled meg, hanem a ház (tulajdonosok közössége). Az nyilván nem fog menni, hogy a te "részeden" a tesód dolgozik, a szomszédén a szomszéd ismerőse és így tovább...

Egy kivitelezésnél mindig vannak drágító tényezők, pl. az sem mindegy, hogy az egész munkát a vállalkozónak kell meghiteleznie, és a pénzéhez csak 60-90 nappal az átadás után juthat. Ez csak egy a sok közül, csak azért írom, nehogy azt gondold, hogy maszekban -pláne számla nélkül!- jobb lenne megcsináltatni.

A másik topikban is írtam neked, hogy lehetőséget kellene kérni az egyösszegű befizetésre (ha tudod), így nem kellene 10 évig fizetned a kamatokat.

mert a hitellel nem 350ezer lenne a végösszeg mivel 10 éves a futamidő, kamatok egyebek.Ja és a legfontosabb az lenne ha nem köteleznének engem(ha a 2/3 megszavazza akkor elméletig muszály belemennem??)és saját erőmből saját munkásokkal(mivel testvérem is foglalkozik felújítási munkákkal)és fele áron megúsznám..Ezt meglehet tenni vagy muszály egységesen azzal a brigáddal csináltatnom mikor csinálják az egész házat?

cipas

A 10 éves futamidő valóban a legrosszabb megoldás. (az állam csak 5 évig adja a 70%-os hiteltámogatást. Ha tudod fizesd ki egyben.

Mi a probléma? Nem te veszed fel azt a kölcsönt, hanem a társasház. Ha neked az úgy jobb, akkor te megfizetheted egyösszegben is a rád eső költséget. Bár fel nem foghatom, miért ezt preferálnád.

Sziasztok

Szigetelési felújítás lenne a panelházban ahol lakom, és a 2/3-a a lakóknak megszavazta. Én nem+még egy pár lakó és vannak akik nem is fizetnek közösköltségetmár egy jó ideje.10 évre akar a kk. felvenni hitelt, amiből ahogy kiszámoltam nagyon rosszul jönnék ki, ráadásul ha nem fizetik majd ezt sem mint a közöst, majd a renitensekét én vállaljam át??
Nem, én ugy gondoltam saját erőből(simán)nem hitelből akarom megcsináltatni, csak már a többség aláírta a felújítás megszavazását. Most mit tudok tenni?Ráadásul hitel nélkül, készpénzben is 350.000 forint lenne amit egy 50 m2 lakásra sokkalok..Szerintetek?

Kedves Pityesz628!

Ha már elkezdődött a meccs, akkor most nagyon figyelnie kell.

Első amit tisztázni kell, hogy kinek a tulajdona az erkély (alapító határozat). Amennyiben nem szabályozza akkor jön az egyéb jogszabály (jól járnak az ügyvédek)

Remélhetőleg tudja bizonyítani, hogy a javításra felszólította a közös kedvencet.

Fizetési meghagyás esetén ellentmondással élhet és viszont keresettel. Egy kissé hosszú játék)

A tulajdonilapra bejegyzés viszont minden akadály nélkül átmegy, amennyiben a közgyűlés megszavazta, de ez akkor jelent problemát, ha el akarja adni a lakást.

NB feltételezem, hogy az üveg nem teszi zárhatóvá az erkélyt. Ha igen akkor gáz van.

Major Domus

Értem! Vagyis nem! Tehát a tulajdonos nem tagadhatja meg semmilyen indokkal a közös költség fizetését, mert akkor a k. képviselő. A közgyűlés határozata értelmében azonnal jelzálogot jegyeztethet be, és amit végre is hajtathat, mindenféle Bírósági procedúra nélkül?

Én, ahogy írtam is azért nem fizettem eddig, mert nekem is van követelésem a házzal szemben.

Akkor ezek szerint az én 240 ezer forintos követelésemmel, amit az erkélyem korlátja cseréjére kifizettem, vagyis olyan szerkezeti elemet cseréltettem ki, ami szerves része az épület homlokzatának, vagyis közvetlen kacsolódik ahhoz, a lakás tulajdonosát terhelik? És nem a társasházat? Én úgy tudom, a lakás megvásárlásánál az alapterület kiszámításánál beletartozik az erkély alapterülete, de csak is az alapterület. De maga az erkély szerkezeti elemei oldalfalai födém vagy az ezekhez közvetlen kapcsolódó erkély korlát, az már a házhoz tartozik, közös a karbantartás, és felújítás szempontjából is. Tehát a költségek nem a lakás tulajdonosát terhelik. Ezt a k. képviselő nem hajlandó tudomásul venni.

És én is ezt olvastam egy korábbi fórum bejegyzésből, amit ismét idézek:

„OTÉK (253/1997. (XII.20.) Korm rendelet) fogalom meghatározása szerint:
Erkély: az épület homlokzati síkjától kinyúló, szerkezetileg rendszerint konzolos, függesztett, vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású és helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér.
A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) szerint az épület homlokzata és teherhordó szerkezete (beleértve akár a lakás utcai homlokzati- és belső főfalait, födémét, padozatát is) a társasház osztatlan közös tulajdonát képezi. Ugyanakkor a belső burkolatok a lakáshoz tartoznak.
A fentiek alapján – és a gyakorlatban – az erkélyek ugyan a lakáshoz tartoznak, de a kívülről látható részei, erkélylemeze, lemezének éle, korlátja, alsó vakolt/burkolt síkja osztatlan közösnek minősül. A lakás tulajdonosáé viszont az erkély padlóburkolata.”

Most már ezt a fenti szövegrészt sem értem, amit idéztem, valóban így van, vagy pedig nem.
Sehol nem találok erre vonatkozó pontos állás foglalást a törvényeket jogszabályokat böngészve.

Nem tudom elképzelni, hogy egy tulajdonosnak volna a kötelessége, hogy az épületből kinyúló építmény, vagyis erkély oldalfalait födém részét és a hozzá közvetlen kapcsolódó vasszerkezeti elemek (erkélykorlát) javítása a lakót terhelné. És nem beszélve arról, nincs az a biztosító társaság, aki ezekre a szerkezeti részekre biztosítást kössön egy magán személlyel, lakás tulajdonossal. Max. az erkély korlátba beépített üvegre, de arra se szívesen kötnek.

Ezek szerint az én követelésemmel pedig Bírósághoz kell fordulnom?
Pedig nekem az volt a szándékom, hogy peren kívüli egyességet kössek vele. A ház is tartózik nekem én pedig azért nem fizettem eddig, mert arra számítottam, hogy meg tudunk egyezni.

Az is érdekes ebben a történetben, hogy tudomásom szerint 6 hónap k. költség nemfizetés után neki már kezdeményezni kellett volna a jelzálog bejegyzést. Viszont már eltelt pont 2 év és érdekes erre sem tudott egyértelmű magyarázatot adni miért várt eddig.

Pityesz 628

M.D.!
A Te értelmezésed szerint az erkélyről leváló darabok általi károkozásért az adott lakás tulajdonosa felel?

Dezső
en egyetertek veled, de a januári közgyűlésén elfogadott határozattal elhajtotta a földhivatal az ugvedet(magánokirat stb) azzal, hogy a határozat akkor alkalmas bejegyzésre ha nev szerint tsrtalmazza Gipsz Jakab 2.em. 7.számú lakás. Na ezert kell nev szerint kiírni a határozati javaslatot.

Pityesz

a tulajdonos közös koltseg fizetését semmilyen indokkal nem tagadhatja meg.

Neked jogod van beperelni a hazat a 240 ezer ft-ert, de nincs jogod nem fizetni.
A bíróság el fogja utasítani keresetedet,mert a Bírósági Határozatok tárában általad is olvasható precedens ítélet alapjan fog dönteni, ami szerint át erkely karbantartása annak a kötelezettsége aki azt ténylegesen használja. Tehát a k.k nak ismet igaza van.

Dezső
en egyetertek veled, de a januári közgyűlésén elfogadott határozattal elhajtotta a földhivatal az ugvedet(magánokirat stb) azzal, hogy a határozat akkor alkalmas bejegyzésre ha nev szerint tsrtalmazza Gipsz Jakab 2.em. 7.számú lakás. Na ezert kell nev szerint kiírni a határozati javaslatot.

Pityesz

a tulajdonos közös koltseg fizetését semmilyen indokkal nem tagadhatja meg.

Neked jogod van beperelni a hazat a 240 ezer ft-ert, de nincs jogod nem fizetni.
A bíróság el fogja utasítani keresetedet,mert a Bírósági Határozatok tárában általad is olvasható precedens ítélet alapjan fog dönteni, ami szerint át erkely karbantartása annak a kötelezettsége aki azt ténylegesen használja. Tehát a k.k nak ismet igaza van.

Nagyon szépen köszönöm a gyors válaszokat a 2011.03.20-án feltett kérdésemre.

Tulajdonképpen az ellen semmi kifogásom nincs, hogy jelzálogot akar bejegyeztetni a közös képviselő, és ezt megszavaztatta a lakóközösséggel és ezt a közgyűlésen nyilvánosságra hozta. Az teljesen igaz, amit az egyik hozzászólásban olvastam,
„hogy ha fizet az ember, akkor a közös kedvenc nem hibázik”.
Ez így igaz. De sajnos vannak olyan lakók, akik önhibájukon kívül nem tudnak fizetni.
Sajnos a közös képviselőnk többszöri kérésre és felszólításra sem vette le a fali újságról
a közgyűlés meghívóját, amiben közzétette a nem fizető tulajdonosok nevét és címét. Sőt tegnapelőtt ismét kifüggesztette azt a faliújságra, név és cím meg jelölésével ki ellen határozott úgy a közgyűlés, hogy jelzálog bejegyzést kezdeményezzen.

Egyébként részemről a közös költség nem fizetése az alábbiak miatt történik, megpróbálom röviden leírni. Lehet, rosszul gondolom, de úgy érzem jogos a követelésem a közös képviselő felé.

Ebben is kérném a véleményeteket, mitévő legyek a továbbiakban.

A lakásom erkélyének a vasszerkezeti elemei, amiben a dróthálós üvegtáblák is vannak, a hosszú évek alatt (24 év) teljesen elrohadtak, hiába próbáltam, minden évben festéssel, kisebb hegesztési javításokkal rendben tartani. Két évvel ezelőtt már olyan állapotba került, hogy hevederekkel kellett az üvegtáblákat felkötözni a felső korlátrészhez, hogy azok ki ne essenek. Megjegyzem az erkély 9 méter hosszúságú és 3 dróthálós üveg volt benne 3 méteresek. Megkerestem a közös képviselőt, és kértem, hogy hozassa rendbe az erkély korlát vasszerkezetét, mert baleset veszélyes. 5-ik emeleti lakásról van szó. Ha leesik az üvegtábla, hát nem is tudom mi lett volna.

A közös képviselő teljesen felháborodva közölte, hogy mit képzelek én, az erkély a saját tulajdonom, én vagyok köteles a korlátot (vasszerkezetet is) és a teljes erkélyt rendben tartani, ahhoz semmi köze a társasháznak. Javasolta, hogy tud egy lakót, aki meg hegeszti persze jó pénzért. Hát köszönöm ebből nem kértem, mert annyira rossz állapotban volt már, hogy nem lett volna, aki a felelősséget vállalná, ha baleset történik, mégis leszakad az egész szerkezeti része, az üvegtáblákkal együtt. Két hónap vita után sem tudtam meggyőzni, hogy csináltassa meg a ház. Ez után felkértem egy céget, akik a szomszédos lakóépületek egyes erkély korlátok teljes vasszerkezetét cserélték, az üvegtáblákkal együtt. Ők el is vállalták a munka elvégzését. Teljesen ki kellett cserélni nálam is vasszerkezetet az üvegekkel együtt. Javítani, hegeszteni már nem tudták volna. Ez a csere 240 ezer forintomba került, melyről a kivitelező számlát is adott.
A számlával megkerestem a közös képviselőt, és kértem, hogy a ház biztosítására fizessék ki ezt az összeget. Mondanom sem kell ismét elutasított, hogy őt ez nem érdekli, be kell nyelnem ezt a pénzt, különben sincs a háznak biztosítása, ezt a közgyűlés szavazta meg, hogy ne legyen. De erről a lakók sem tudtak. Legalábbis az a 20 lakó akit én megkérdeztem. Közöltem vele amennyiben nem hajlandó a követelésem teljesíteni, valami megoldást találni, akkor bírósághoz fordulok jogorvoslatért. A számlát át is adtam neki, és közöltem addig nem fizetek közös költséget, amíg ez az összeg ki nem fut, ha másképp nem tudja megoldani. Mondanom sem kell, ez az eset után már rögtön kötött biztosítást az épületre.
Közben 2-3 havonta kaptam tőle a felszólításokat, persze szóban, hogy hátralékom van a közös költséggel, és haladéktalanul fizessek. Én pedig nem vagyok hajlandó addig, amíg ezt a 240 ezer forintos kiadásom nem rendezi a ház. Lehet, hogy ezt nem jól teszem?
2 év eltelte után, most a napokban volt közgyűlés ahol napirendi pontként megjelölte, hogy jelzálogot jegyeztet be a lakásomra, ha nem fizetem a 2 éves közös költség hátralékom. Ezt a jelen lévő közgyűléssel meg is szavaztatta. Hiába tájékoztattam egy nyílt levél formájában őt is és az összes lakót, hogy mi az oka, amiért nem fizetek. Sőt még a nyílt levelem ezt is tartalmazta, idézem :

OTÉK (253/1997. (XII.20.) Korm rendelet) fogalom meghatározása szerint:
Erkély: az épület homlokzati síkjától kinyúló, szerkezetileg rendszerint konzolos, függesztett, vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású és helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér.
A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) szerint az épület homlokzata és teherhordó szerkezete (beleértve akár a lakás utcai homlokzati- és belső főfalait, födémét, padozatát is) a társasház osztatlan közös tulajdonát képezi. Ugyanakkor a belső burkolatok a lakáshoz tartoznak.
A fentiek alapján – és a gyakorlatban – az erkélyek ugyan a lakáshoz tartoznak, de a kívülről látható részei, erkélylemeze, lemezének éle, korlátja, alsó vakolt/burkolt síkja osztatlan közösnek minősül. A lakás tulajdonosáé viszont az erkély padlóburkolata.

Ennek ellenére hallani sem akar arról, hogy az épülethez tartozik az erkély szerkezeti elemeinek a javítása. A társasház alapító okirata erre vonatkozólag pedig semmit nem szabályoz. Nincs benne semmi a lakáshoz tartózó erkélyekre vonatkozólag, Nincs al jegyzet.

Pityesz628

MD

Szerintem meg a következetességgel semmi baj! A közgyűlés elé olyan határozatot is elő lehet terjeszteni, hogy a közgyűlés felhatalmazza a k.k.-t, hogy a törvényben meghatározott feltételek esetén jelzálogot jegyeztessen be. Nincs név és nincs sírás!
Szóval....

Nincs igazad Dezső, raadasul sajat magaddal sem vagy következetes.
Az elobb azt irtad hogy mar a meghívó határozati javaslatában megnevezed a levezető elnököt.
A közgyűlés ele kerülő döntéseknél a határozati javaslatot is ismertetni kell, kulonben nem hozhat rola érvényes döntést a közgyűlés, tehat ebben Andy álláspontja a helyes.
Gondolj arra, hogy Gipsz Jakab tulaj lakására akar a .k.k. Jelzálogot tetetni, s az érintett nem is tud róla, mert a meghívóbol nem derül ki, hogy rola hoznak döntést. Rogton megtámadja a határozatot bíróság elott es meg is nyeri .az mar csak hab a tortán ha sem az szmsz sem korabbi kgy. Határozat nem rendelkezik arról, mikor es milyen osszeg felett lehet a hátralékos lakásra jelzálogot bejegyeztetni. A .k.k. Helyesen jart el. Ha nem igy jar el, a közgyűlés nem hozhat érvényes határozatot Gipsz Jakab lakásának jelzálog bejegyzeserol.

Nincs igazad Dezső, raadasul sajat magaddal sem vagy következetes.
Az elobb azt irtad hogy mar a meghívó határozati javaslatában megnevezed a levezető elnököt.
A közgyűlés ele kerülő döntéseknél a határozati javaslatot is ismertetni kell, kulonben nem hozhat rola érvényes döntést a közgyűlés, tehat ebben Andy álláspontja a helyes.
Gondolj arra, hogy Gipsz Jakab tulaj lakására akar a .k.k. Jelzálogot tetetni, s az érintett nem is tud róla, mert a meghívóbol nem derül ki, hogy rola hoznak döntést. Rogton megtámadja a határozatot bíróság elott es meg is nyeri .az mar csak hab a tortán ha sem az szmsz sem korabbi kgy. Határozat nem rendelkezik arról, mikor es milyen osszeg felett lehet a hátralékos lakásra jelzálogot bejegyeztetni. A .k.k. Helyesen jart el. Ha nem igy jar el, a közgyűlés nem hozhat érvényes határozatot Gipsz Jakab lakásának jelzálog bejegyzeserol.

Pityesz628

Nagyon rosszul tette. Jogellenes adatkezelést követett el és „az érintett a jogainak megsértése esetén az adatkezelő ellen bírósághoz fordulhat. A bíróság az ügyben soron kívül jár el.”
A közös képviselő alkalmatlansága is felvetődik! E mellett az SZVB tagjainak és elnökének is fel lehetne tenni egy pár kérdést!