Társasházi jog


Szomorú örökös # 2024.05.28. 14:18

Kriszta gombos

Épp olyan jogi megoldást keresnék, amivel senkinek nem ártok, aki vétlen.

Akkor ne a megkezdett munkákat akard mindenáron leállítani, mert abból egyrészt nem fogtok jól kijönni, ugyanis a vállalkozó joggal rajtatok fogja a követelni a felmerült költségeit Másrészt ahogy olvashattad, nem a közös képviselődet bünteted vele, hanem saját magatokat.

krisztagombos # 2024.05.28. 14:07

Szomorú örökös:
Nem büntetnék senkit. Épp olyan jogi megoldást keresnék, amivel senkinek nem ártok, aki vétlen.
Köszönöm a jóhiszeműségedet.

osztap:
Köszönöm a választ.
Értem az érvelést.

osztap # 2024.05.28. 11:41

Ha a kk szabálytalan szavazással 'megszavazott' közgyűlési határozatra hivatkozva kötött szerződést, akkor a kivitelező jogosan kérheti-e a munkálatok felfüggesztése esetén a 30% kötbért?
Attól függ, hogy pontosan mi van a szerződésben, és hogy csak késésről vagy meghiúsulásról lesz szó. De alapesetben: igen. Továbbmegyek: Ha a kivitelező bizonyítható kára nagyobb, mint a 30%, akkor azt is joggal követeli. És a társasháztól fogja beszedni, nem a közös képviselőtől. Ha pedig a társasház nem tud fizetni, akkor az egyes tulajdonosoktól mint mögöttes felelősöktől.
A kivitelezőnek semmi köze a társasház belső vitáihoz.

Arra értettem, hogy hogy indulhat el a felújítás, hogy köthetett szerződést úgy, hogy nem várta meg a 60 napot, illetve hogy vehette fel a hitelt?
A közös képviselő úgy ítélte meg, hogy a szavazás szabályos volt, a Te kereseti kérelmed pedig alaptalan. Egyes tulajdonosok elégedetlensége, vagy akár a per megindítása miatt nem kell felfüggeszteni a határozatok végrehajtását. Sőt, a törvény kifejezetten kimondja, hogy emiatt önmagában nem kell. Azt csak a bíróság rendelheti el.

Szomorú örökös # 2024.05.28. 10:53

krisztagombos

a kivitelező jogosan kérheti-e a munkálatok felfüggesztése esetén a 30% kötbért?

Szóval te azt a tisztességes vállalkozót büntetnéd, aki jóhiszeműen kötött szerződést? Szerintem ha úgy gondolod hogy szabálytalan volt minden, akkor a közös képviselőn kellene elverni a port, nem a vállalkozón. De szinte egészen biztos vagyok benne, hogy neked erről (is) más lesz a véleményed.

krisztagombos # 2024.05.28. 10:41

azaz: érvényes-e egy jogalap nélkül megkötött szerződés?

krisztagombos # 2024.05.28. 10:39

osztap:

Kértük a bíróságon a munkálatok felfüggesztését.
Ez viszont újabb kérdéseket vet fel.
Ha a kk szabálytalan szavazással 'megszavazott' közgyűlési határozatra hivatkozva kötött szerződést, akkor a kivitelező jogosan kérheti-e a munkálatok felfüggesztése esetén a 30% kötbért?

Arra értettem, hogy hogy indulhat el a felújítás, hogy köthetett szerződést úgy, hogy nem várta meg a 60 napot, illetve hogy vehette fel a hitelt?

krisztagombos # 2024.05.28. 10:39

osztap:

Kértük a bíróságon a munkálatok felfüggesztését.
Ez viszont újabb kérdéseket vet fel.
Ha a kk szabálytalan szavazással 'megszavazott' közgyűlési határozatra hivatkozva kötött szerződést, akkor a kivitelező jogosan kérheti-e a munkálatok felfüggesztése esetén a 30% kötbért?

Arra értettem, hogy hogy indulhat el a felújítás, hogy köthetett szerződést úgy, hogy nem várta meg a 60 napot, illetve hogy vehette fel a hitelt?

osztap # 2024.05.24. 16:19

Azt sem értem, hogy hogy indulhat a felújítás

A Tht szerint:
42. § (2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
Amíg nem kéred a bíróságtól a felfüggesztést, ÉS a bíróság nem függeszti fel, addig folyni fog a munka.

krisztagombos # 2024.05.24. 13:55

Köszönöm a linket a bírósági határozatokhoz.
Pakkra ugyanez az eset fordult elő 2016-ban, a Pfv.I.20.647/2016/6. határozatban:
"[9] I. A Tht. 56.§-ának 4.2. pontjába foglalt - kogens - rendelkezés
szerint eredménytelen a közgyűlési határozat elfogadását célzó
írásbeli szavazás, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott
érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a
tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított
szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét.
A jelen ügyben a 2015. március 23-i, az energetikai tanúsítvány
elkészíttetéséről rendelkező határozatot a tulajdonostársak
egyszerű szavazattöbbséggel hozhatták meg, az alperes
felülvizsgálati érvelésével ellentétben azonban az írásbeli
szavazás során leadott érvényes és azonos szavazatok arányának el
kellett volna érnie a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján
számított szavazattöbbséget (Tht.38.§ (2) bekezdés), amely a 2015.
március 23-ai szavazás esetében nem valósult meg: a 4894/8168,
illetőleg a 4894/9503 szavazati arány az összesen 10.000/10.000
tulajdoni hányadú társasházban nem érte el az egyszerű
szavazattöbbség arányát."

krisztagombos # 2024.05.24. 13:04

drbjozsef, oszatp, köszönöm szépen a válaszokat!

Bíróságra mentünk, más szabálytalanságok is voltak. Illetve jegyzőtől kértük a szavazás szabályosságának ellenőrzését.
/Például napirendi ponton kívül bízták meg a közös képviselőt a szavazás elindításáról, ráadásul még az sem volt a jegyzőkönyvben, hogy milyen arányban szavaztak róla, nem volt a szavazólaphoz csatolva a számvizsgáló bizottság írásbeli véleménye, nem volt csatolva a hitelkonstrukció, arról nem történt szavazás, hogy a redőnyök, klímák le- és felszerelését önerőből vállalják-e a tulajdonosok, stb./
Mindemellett jövő héten kezdik a szigetelést, és a hétvégén szerelik le a klímákat, redőnyöket, amit saját zsebből kéne mindenkinek fizetni (százezres tétel). Azt sem értem, hogy hogy indulhat a felújítás, mikor május 7-én zárták le a szavazást, nem telt el a 60 nap, de már aláírták a szerződést, felvették a hitelt, amit szintén nem értek, mert ott nyilatkozni kellett, hogy senki nem támadta meg a szavazást. Nyilatkozni meg 60 nap után lehetne, gondolom. Szóval az otp-t sem értem. Mindegy. Köszönöm még egyszer a válaszokat!

osztap # 2024.05.22. 12:15

krisztagombos,

Olvasgasd a Kúria Pfv.20.647/2016/6 döntését. Ők nem csak a pálya széléről kibicelnek, mint mi. :)
https://eakta.birosag.hu/…-hatarozatok

osztap # 2024.05.22. 12:08

krisztagombos,

Egyetértek drbjozseffel és veled is, az írásbeli szavazásnál nincs meg a szükséges többség ( = az összes tulajdoni hányad több mint fele igennel szavaz).

drbjozsef # 2024.05.22. 08:55

krisztagombos,

Szokott vita lenni a "tartózkodás" értelmezésében, de a gyakorlat az, hogy normál közgyűlésen - ahol egyébként is határozatonként vizsgálják a határozatképességet, hiszen ki-be járkálhatnak a tulajdonosok -, a tartózkodókat úgy számolják, mintha ott se lennének, hiszen a tartózkodásukkal nem vesznek részt a döntésben.
Ilyen esetben igaza lehetne a közös képviselőnek, mert a "jelenlévők" (= csak igen vagy nem szavazók) egyszerű többsége igent mondott.

De az írásbeli szavazásnál ez egészen biztosan nem értelmezhető. Pont ezért írja elő a törvény konkrétan, hogy az összes tulajdoni hányadhoz kell viszonyítani az igeneket, akkor is, ha a közösség fele nem is küld vissza írásos választ.

Szerintem neked van igazad.

krisztagombos # 2024.05.22. 07:59

osztap

Az SZMSZ-ünk nem tér ki az írásbeli szavazatok számolásának módjáról, ezért a törvény vonatkozik rá.
A Társasházi törvényben (56.$.) pedig ez van:
"4. Eredménytelen az írásbeli szavazás
4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget,
4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét."
Ami egyszerű többséget jelent.
Azonban az egyszerű többség szerintem az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége, esetünkben 10686th 50%+1=5344th. Így szerintem 4138th igen szavazattal nem eredményes a szavazás. A közös képviselő, és a társasház ügyvédje /aki a közös képviselő ügyvéd fiával egy munkaközösségben van / szerint így is érvényes a szavazás.

osztap # 2024.05.16. 15:23

krisztagombos,

Mit mond az írásbeli szavazásról az SZMSZ-etek? Mert a Társasházi törvény szerint:
40. § (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tulajdonostársak írásban szavaznak.
(2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
(3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal.

krisztagombos # 2024.05.16. 12:44

Kedves Fórumozók!

A segítségeteket/segítségüket szeretném kérni.
A társasházunkban írásbeli szavazás zajlott szigetelési felújításokról.
A jegyzőkönyv szerint a társasház megszavazta a felújítást 4138th igen, 4094th nem, 69th tartózkodom szavazattal, az összes tulajdoni hányad 10686.
Szerintetek ez így rendben van? Írásbeli szavazásnál mi számít egyszerű többségnek?
Illetve megszavazott éves költségvetés és közös költség után vetette fel valaki, hogy legyen szigetelés, majd a közgyűlés megbízta a közös képviselőt, hogy indítson szavazást a felújításról. Lehet ilyet, hogy nem napirendi pontban felmerült kérdésről szavazást indít a közös képviselő, úgy szövegezve, hogy a közgyűlés felkérte őt? Milyen arányban? Ez nem volt a jegyzőkönyvben, erről nem volt szavazás, hiszen nem volt napirendi pont.
Előre is köszönöm a válaszokat.

Szomorú örökös # 2024.05.15. 15:38

Karkera

Ez a kérdés, hogy megszavazhatja -e feles többséggel?
Hogyne! A legtöbb társasházban a jelenlévők egyszerű többségével történik a szavazás a kaputelefonról.
A közgyűlési szavazás olyan, mint az országos. Ha nem mégy el rá, akkor nem lesz közöd hozzá.
Viszont a döntés legtöbb esetben nélküled is megtörténik, kivéve ahol minősített többséget írnak elő.
Ez szerintem nem az az eset.

Karkera # 2024.05.15. 11:50

Ok értem.

De azt hiszem, a lényeg az, hogy erre nincs precíz szabály. Ha per lesz, azt a konkrét bírót kell meggyőznöd, aki az ügyet kapja. Szerintem nehéz lesz, szerinted könnyebb
Egyetértünk, viszont a hozzászólások alapján pont hogy nem gondolom, hogy annyira egyértelmű lenne, mint ahogy hittem.

osztap # 2024.05.15. 11:00

Másrészt egy csengő eredeti használhatóságát miféle eredetitől eltérő kialakítással lehet növelni?
Például hangosabb, meghallom akkor is, ha a fürdőben zuhanyzok. Vagy berregés helyett a Für Elise-t játssza. Vagy valami hasonló.

De azt hiszem, a lényeg az, hogy erre nincs precíz szabály. Ha per lesz, azt a konkrét bírót kell meggyőznöd, aki az ügyet kapja. Szerintem nehéz lesz, szerinted könnyebb. Ez van.

Karkera # 2024.05.15. 08:54

Szomorú örökös

A jogi része az, hogy ha a társasház közgyűlése megszavazza többséggel a felcsengető rendszer kaputelefonra történő átszerelését, akkor azt már utólag elég nehéz megvétózni, kénytelen lesz a kisebbség is elfogadni és megcsináltatni.
Ez a kérdés, hogy megszavazhatja -e feles többséggel?

Előbb-utóbb ők is rájönnek általában, hogy így legalább tudják, kit engednek be.
Igen normális ember ezt tenné. Itt sajnos nem ez a helyzet.

Karkera # 2024.05.15. 08:24

osztap

Szerintem a liftes példa akkor lenne jó, ha eddig nem lett volna semmilyen csengő. Más a kiindulási állapot. Számomra a kapucsengő vagy kaputelefon az nagyon egy kategória, jelzőberendezés. A kaputelefon csengő is egyszerre.
Másrészt egy csengő eredeti használhatóságát miféle eredetitől eltérő kialakítással lehet növelni? A használhatóságon van a hangsúly. Bármilyen profi vezetékes vagy anélküli meg takarékosabb is lehet, de az is csak csengetni fog tudni, nem?

Még akkor is, ha nekik nem kellene fizetnie bele?
Köszi, ez viszont megfontolandó.

Uram bocsá, ha nincs is külön döntés, csak a költségvetésben van egy sor?
Ezt gondolom csak úgy lehet, ha csak az igennel szavazók állják a költséget.

osztap # 2024.05.14. 18:45

Karkera,

Szerintem az 56. § 2.3 azt jelenti, hogy az eredeti használhatóságot (felcsengetést) cserével (új vezetékek, új tábla) vagy eltérő kialakítással (vezeték nélküli vezetékes helyett) valósítják meg. Ugyanazt a szolgáltatást nyújtja, de olcsóbb/szebb/megbízhatóbb/stb.

Pont a felvonó a jó példa, amit felhoztál. Most nem lehet liftezni, utána lehet, r.g.k-t meghaladja. Most nem lehet a kapucsengőn beszélni, utána lehet, r.g.k-t meghaladja.

De valóban perre menne a kisebbség, ha csak feles többséggel döntötök? Uram bocsá, ha nincs is külön döntés, csak a költségvetésben van egy sor? Még akkor is, ha nekik nem kellene fizetnie bele?

Szomorú örökös # 2024.05.14. 14:53

osztap

Ha a tulajdonosok meg akarják csinálni, feles többséggel engedélyezhetik az építést, és dönthetnek arról,
hogy a kaputelefon az építők tulajdonában marad (folyománya, hogy aki nem szállt be, nem használhatja).

Ez azért nem ilyen egyszerű, mivel általában éppen a csengőhálózatot használjuk kaputelefon felszerelésre, azon pedig nincs olyan, hogy „vegyes üzemmód”, kizárólag csakis az egyik működhet rajta. Tehát vagy csengő, vagy kaputelefon mindenhol. Ha vegyesen akarják a házban, azaz nem mindenki kér kaputelefont, akkor annak már saját külön hálózat kell.
De nyilván ez csak a szakmai része a dolognak, nem jogi. A jogi része az, hogy ha a társasház közgyűlése megszavazza többséggel a felcsengető rendszer kaputelefonra történő átszerelését, akkor azt már utólag elég nehéz megvétózni, kénytelen lesz a kisebbség is elfogadni és megcsináltatni. Előbb-utóbb ők is rájönnek általában, hogy így legalább tudják, kit engednek be.

Karkera # 2024.05.14. 13:45

osztap

(Kis pontosítás azt nem írtam, hogy nyilván a kapucsengővel a kaput ki is lehet nyitni a lakásokból.)

Köszönöm a belinkelt állásfoglalást. A 8-as pontban felsorolt listából én a lifttel kapcsolatos példát látom analógnak:

  • felvonó cseréje újabb korszerűbb modellre - rendes gazdálkodás körébe tartozó
  • felvonó beépítése olyan társasházban ahol eddig nem üzemelt - meghaladja a rendes gazdálkodás körét

Azt írod: „Szerintem meghaladja. Két okból: először, tud-e "valami új szolgáltatást" nyújtani az, amit vesztek? Itt tud, eddig nem lehetett beszélni, most majd lehet.

De emiatt miért haladja meg? Az 56. § 2.3.-ban pont az van, hogy az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik.

osztap # 2024.05.14. 12:11

Karkera,

Szerintem meghaladja. Két okból: először, tud-e "valami új szolgáltatást" nyújtani az, amit vesztek? Itt tud, eddig nem lehetett beszélni, most majd lehet. Technológiailag megoldható lenne a hasonlóra cserélés, lehet kapni csak csengőt. Ha csak csengőt vennétek, csak modernebb a kinézete, rádión és nem vezetékkel megy fel a lakásokhoz, kevesebbet fogyaszt, stb, az rendes gazdálkodás. A 8. pontban vannak még példák:
https://kuria-birosag.hu/…si-gyakorlat

Másodszor, gondolom, a kaputelefon társasházi közös tulajdonba kerül.

Ha a tulajdonosok meg akarják csinálni, feles többséggel engedélyezhetik az építést, és dönthetnek arról, hogy a kaputelefon az építők tulajdonában marad (folyománya, hogy aki nem szállt be, nem használhatja). Az egyhangúság csak ahhoz kell, hogy mindenki viselje a költséget, vagy társasházi tulajdonba kerüljön.

Megjegyzem, ahhoz is elég a feles többség, hogy a mostani csengőt lekapcsoljátok a hálózatról, vagy ne adjatok pénzt a karbantartására a költségvetésben. Ez azért motiválhatja azokat, akik nem akarnak beszállni a kaputelefonba. Persze, ezt megtámadhatják a bíróságon, a kisebbség jogos érdekének sérelmére hivatkozva. Kérdés, akarják-e.