Társasházi jog


Rendkereső # 2021.05.16. 19:20

@MajorDomus, köszönöm a válaszokat!
Be vagyunk jegyezve, a tulajdoni lapokon is társasházként szereplünk. Akkor ezek szerint van kiút, köszönöm!

MajorDomus # 2021.05.16. 17:48

Mivel nem tudtok megegyezni,először nézd meg a Földhivatalban hogy mi van ott?.

Ha be van jegyezve a társasház,akkor nyert ügyed van,mert akkor csak szabálytalanul működtök.

Ezt többségi szavazással simán tudjátok orvosolni. Szmsz készítése,abban a hányadok rögzitése működés és közös költség meghatározása stb.

Az szmsz-t 50+ tul.hányad többséggel lehet elfogadni,az megvan,innentől a szomszéd eltolhatja a biciklit.

MajorDomus # 2021.05.16. 17:42

8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.

MajorDomus # 2021.05.16. 17:40

Két fontos dolog van.
1.az Alapitó Okirat mindaddig érvényes mig nem módositjátok vagy nem készül új.
2. A 2003.évi CXXXIII. tv a társasházról,hatályon kívűl helyezte a törvény életbelépése(2004.március 1) előtt létesített alapitó okiratoknak az e törvénnyel ellentétes rendelkezéseit.

Fontos: a törvény életbelépése után az a.okiratok csupán a közös és külön tulajdon felsorolosára szoritkoznak,minden a működéssel összefüggő kérdést az szmsz-ben kell szabályozni.

Viszont ez csak a bejegyzett társasházakra igaz.
Ti, ha nem vagytok társasház,akkor a Ptk : a közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működtök.

Ott a többségi szavazat az irányadó.

A bíróság itéletével az alapító okiratot is pótolhatja.

Rendkereső # 2021.05.15. 21:00

@MajorDomus, köszönöm a választ! Bár nem túl bíztató...

A többségi szavazás esélyes, mert a 4 lakásból 2 egyforma kisebb és 2 egyforma nagyobb. Mi az egyik nagyobb lakás tulajdonosai vagyunk, és a másik nagyobb lakás tulajdonosával együtt szavazva megvan a többség. A problémafelvetések a kisebb lakások tulajdonosai felől érkeztek.

Azt tudom, hogy a tulajdoni hányadok (és így az AO) megváltoztatásához 100% egyetértés kell. A kérdésem főleg arra irányult, hogy a jelenlegi (1980-as évekbeli) AO érvényes-e, tekintve, hogy az új, 2003-as törvénynek bizonyos pontokon nem felel meg. Ki tudja-e kényszeríteni egy kisebbségi tulajdonos az AO módosítást, ha megtámadja pl. a jegyzőnél a 2003-as törvényre hivatkozva?

A felvetett tulajdoni hányad probléma egyébként onnan ered, hogy az érintett kisebb lakás kisebb felújítási költséget szeretne fizetni. Ha a lakások hasznos alapterülete alapján számolnánk, akkor kisebb összeg jönne ki neki, mint a tulajdoni hányadok alapján. Ezért szeretné, ha a lakások területe alapján frissítenénk a bejegyzett tulajdoni hányadokat, és így neki kisebb hányada lenne. (Úgy tűnik, az nem zavarja, hogy akkor a szavazatának súlya is csökken.)

MajorDomus # 2021.05.15. 16:41

Ha 4-en sem tudtok megegyezni,jobb ha most elköltözöl,mielőtt a fejedre gyűlik a rengeteg gond és a költség.

Természrtesen le tudnám órni a teendőket,de felesleges,mert valamennyihez többségi,illetve 100 % egyetértés kellene.

Rendkereső # 2021.05.14. 09:15

Tisztelt Fórumozók!

Egy négylakásos társasházban élek a családommal. A társasházunkat 1987-ben alapították, feleségemmel 4 éve vagyunk az egyik lakás tulajdonosai.

Jelenleg olyan helyzetben van a társasház, ami valószínűleg alapító okirat módosítást igényel a közeljövőben. Ezzel kapcsolatban merültek fel kérdéseim.

A helyzet leírása röviden:

  • Sajnos a társasházi működés korábbi (érkezésünk előtt felmerült) vitás kérdések miatt a gyakorlatban nem valósul meg (például nincs megválasztott közös képviselő, és évek óta nem volt közgyűlés).
  • Van egy folyószámlán nyilvántarott (felújításra szánt) közös pénzösszeg, de a néhány évvel ezelőtt kialakult vita miatt a befizetések abbamaradtak. A közös számla egyébként az egyik tulajdonostárs (mint magánszemély) nevén van, de azzal évente tisztességgel elszámol (a befizetések és közös döntések hiányában nincs pénzmozgás a számlavezetési díjak levonásán túl). Ezen kívül közös pénzügy csak a vízdíj fizetése (közös a mérőóra), amihez a részösszegeket ugyanez a tulajdonostárs szedi be a vízszámla érkezésekor, és ő fizeti be a csekket.
  • A ház állapota miatt azonban szükség lenne a komolyabb együttműködésre, közös tulajdonú épületrészeken felújítási munkák elkezdésére a közeljövőben. Ezért új tulajdonosként kezdeményeztem a tulajdonostársak felé a helyzet rendezésére irányuló szándékomat, amivel egyébként a többiek is egyetértenek. A probléma a részletekben rejlik:
  • A legfőbb vitás kérdés az alapító okiratban meghatározott, közös részekre vonatkozó tulajdoni hányadokkal kapcsolatos, mivel azok nem egyeznek meg a külön tulajdonú lakások hasznos alapterületének arányával. Ennek kapcsán van olyan lakás, amelyik vitatja a felújítási költségek tulajdoni hányad alapú kiszámításának módját, és szeretné elérni a tulajdoni hányadok alapterület-alapú rendezését. A vita évekkel ezelőtt ebből alakult ki, ezért maradtak abba a felújítási befizetések. A problémát felvető tulajdonostárs egyébként anno 1987-ben is tulajdonos volt, és aláírta az alapító okiratot. Egy másik tulajdonos szerint semmi baj a tulajdoni hányadokkal, nem kell bolygatni a dolgot. A módosításhoz (szerintem) szükséges egyhangú szavazásra emiatt nem látok nagy esélyt.
  • Egy harmadik tulajdonostárs azt tartja aggályosnak, hogy a közös pénzünk egy magánszámlán van, és javasolta, hogy nyissunk társasházi számlát. Egy banknál utánaérdeklődve ehhez közös képviselő, adószám és SZMSZ kell. Ezek közül jelenleg egyik sincs nekünk.

Az alapító okiratunk 1987-ben keletkezett, és a jelenleg hatályos 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi tv.) rendelkezéseinek véleményem szerint a következő pontokban nem felel meg:

(1) Amint fentebb említettem, a benne foglalt tulajdoni hányadok aránya nem egyezik meg a lakások hasznos alapterületeinek arányával, de a tulajdoni hányad meghatározásának módját az AO nem tartalmazza. Ez az én olvasatom szerint ellentmond a Társasházi tv. 9. § b) pontjának, ami szerint a számítás módjának benne kellene lennie az AO-ban.

(2) Mivel régen történt az alapítás, nincs különválasztva az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ). Ugyanakkor az AO nagy részét olyan rendelkezések teszik ki, amik az új társasházi törvény értelmében az SZMSZ-be tartoznának, és az SZMSZ kötelező tartalmi elemeit gyakorlatilag lefedik (az AO rendelkezik közös képviselőről, közgyűlésről, ezek jogairól, működési módjáról, határozathozatal szabályairól, közös költségek fizetéséről, felújítási alap képzéséről stb.)

Első kérdésem, hogy a fentiek alapján vajon hatályos-e a régi alapító okiratunk, vagy mindenképpen szükséges az (1) pontban leírtak miatt az AO módosítás, és a tulajdoni hányadok rendezése?

Második kérdésem, hogy szükséges-e formálisan különválasztott SZMSZ-t alkotnunk, vagy tekinthetjük-e érvényesnek a jelenlegi AO "SZMSZ-szerű" részeit?

Kaptam már (egy ügyvédtől) olyan tanácsot, hogy az alapító okiratot mindenképpen rendezni kellene, viszont a Ttv. 13. § (3) bek. értelmében "A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza", és ezért egyáltalán nem szükséges SZMSZ-t létrehozni, hanem helyette a törvény idevonatkozó részeit lehet alkalmazni.
Ezzel kapcsolatban az az aggályom, hogy az én olvasatom szerint ez a bekezdés nem erről szól, hanem arról, hogy a kis társasház eldöntheti, hogy vagy a társasházi törvény, vagy helyette a Ptk. rendelkezése szerint működik. Első esetben kell SZMSZ, közös képviselő és közgyűlés, második esetben ezek nincsenek előírva, viszont akkor pl. nem tudunk társasházként számlát nyitni.

Minden hasznos véleményt, észrevételt nagyon köszönök!

buszgyuri # 2021.05.13. 16:38

@MajorDomus:
Köszönöm a válaszodat.Igen, az általam megkérdezett közös képviselők is kizárólag Bék Ágnes kijelentését hozzák fel indoknak.

MajorDomus # 2021.04.30. 18:06

Tiltó rendelkezésről én sem tudok.sőt én veled értek egyet. Csak Bék Ágnes telekürtölte a szakmát ezzel,és mindenki ehhez igazodik.

buszgyuri # 2021.04.29. 19:04

Igen, de attól, hogy kizárólagos hatáskör, miért ne lehetne erről írásban szavazni? Akkor is a közgyűlés dönt erről, csak írásban.
A 40. § (1) bekezdés szerint Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak.
Szóval nem látom a tiltó rendelkezést, ami nem engedné meg, hogy a beszéámolóról ne lehetne így dönteni.

MajorDomus # 2021.04.29. 18:25

Egyik sem.
Csak nem engedi meg.

A társasházról szóló CXXXIII/2004 tv. szerint a költségvetés és a beszámoló elfogadása kizárólag közgyűlési hatáskör.

buszgyuri # 2021.04.29. 13:51

Még abban kérném a segítségeteket, hogy pontosan melyik törvényi rendelkezés tiltja azt, hogy egy társasház az éves költségvetésről írásban szavazzon? Köszönöm!

buszgyuri # 2021.04.29. 10:26

Köszönöm szépen a segítségeteket!

drbjozsef # 2021.04.29. 09:11

HA az alapító okirat rendelkezik róla, akkor csak 100% egyetértéssel módosítható az.

De ez a rendelkezés a Tht.-nak kifejezetten az SZMSZ-ről rendelkező fejezetében, annak a szakasznak egy alpontja - tehát akár abban is rendelkezhettek róla, és annak megváltoztatásához már nem kell a minősített többség szerintem.

Ha ez döntés egy egyszerű feles többségű határozat volt, akkor ugyanígy módosítható is.

Kovács_Béla_Sándor # 2021.04.29. 05:59

Persze. De mivel alapító okirat rendelkezik róla, ezért teljes egyetértés kell hozzá. Szerintem.

buszgyuri # 2021.04.28. 17:59

Kedves Kollégák! A Thtv. 13. § (3) bekezdése szerint A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a társasházakról szóló törvény rendelkezéseit alkalmazza, azonban ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, abban az esetben a társasházi törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
Az adott társasház a fenti döntést meghozta, így a Thtv. hatálya alá helyezkedett, SZMSZ-t alkotott, stb.
Van innen visszaút szerintetek? Dönthet úgy a Társasház közössége, hogy az SZMSZ-t hatályon kívül helyezi és a továbbiakban a társasházi törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazza?
Milyen szavazati többség szükséges ehhez szerintetek?
Előre is köszönöm a válaszokat.

Northface # 2021.04.22. 04:49

Zseniális igen, szeptemberig valószínűleg marad ez a brigád a nyakunkon, üzemelünk tovább úgy, hogy másfél éve se közgyűlés, se költségvetés, se éves beszámoló. Amiről lehet, arról legalább az írásbeli szavazást kikényszerítjük, ezzel ki is maxoltuk a dolgot.

A teraszok felépülnek, aztán megy a bejelentés ahova csak lehet. Addig öljék csak bele a pénzt...

MajorDomus # 2021.04.21. 17:27

Harri...

1.nem a képviselettel van szerződésed,hanem a társasházzal.
2. a hölgy mindaddig a főnököd,amig a közgyűlés újat nem választ,márpedig mai hír szerint ez szeptember előtt nem valószínű.
3. Hogy a kritika jogos vagy nem,az kettőtökre tartozik.
4. Mint képviselő bármelyik pillanatban felmondhat neked.
5. Hogy a megtakaritott pénzzel mi lesz,az nem rád tartozik,de vádaskodni s rágalmazni nincs jogod,csak azért mert vitában álltok.
Ez sokba kerülhet.

MajorDomus # 2021.04.21. 17:20

drb...

Erre gondoltam...

Emiatt egy 50 százalék + 1 döntést igénylő kérdésnél komolyan rezegne a léc

Nem lenne meg a többségük.

Kovács_Béla_Sándor # 2021.04.21. 12:35

A képviseleti jogsoultsága megvan. A kifogásai megalapozottsága meg nem azon múlik, hogy milyen jogcímen képvisel.

Biztos, hogy azt kérdezted meg, amit akartál?

drbjozsef # 2021.04.21. 05:56
drbjozsef # 2021.04.21. 05:56

Northface,

Nem tudom mire gondol MD két meghatalmazással (egy 43 lakásos társasházban), de ha esetleg nem szavaznátok meg a felszólítást - vagy annak ellenére sem csinálja -, az se számít, neki eleve fel kellene lépnie a közösség vagyonának védelmében, és ha nem teszi, majd megteszi a jegyző, az építéshatóság, és a bíróság. És a közös képviselőt a bíróság még agyon is bírságolhatja a 27/A.§(5) felelőssége alapján.

Northface # 2021.04.20. 20:23

Mármint mi nem fog menni? Az elbontás közgyűlési határozattal? Nekem lakóparki renomé kapcsán már mindegy, szóval azt leszarom, de lyukra nem szeretnék futni ez tény.

Ide feltöltöttem egy képet az előkészítő munkálatokról.

https://photos.app.goo.gl/…2wQU1EbK94P9

MajorDomus # 2021.04.20. 17:12

Házon belül nem fog menni.
.
Tudom tapasztalatból. Elég ha két meghatalmazást beszereznek és elmehetsz kapálni. Ráadésul attól kezdve a saját hézadban te leszel az, ami a templomban az utálatos kép.

Fogadd meg drb.. tanácsát. Építéshatóság stb.

Célravezetőbb út.....

Kovács_Béla_Sándor # 2021.04.20. 11:16

Hát még ha a nagysága. ;)