Társasházi jog

Kedves Kovács_Béla_Sándor Úr!

Ha nekem szólt a "Mi a konkrét problémád?" kérdése, tisztelettel jelzem, a kérdések között fellelhető!
Tehát: ha 2014-ben bemegy a tulajdonosi bejelentés jegyzőékhez, folytassék törvényességi felügyeleti eljárást, az új rendeleti szabályozásra hivatkozással kijelölhet-e a KH másik eljáró jegyzőt az eljárásra????
A kijelölést kérő jegyző ugyan 2014. őszétől nem csinált egy kapavágást sem az ügyben, de most rádöbben, - és kizárási kérelmét erre alapozza- "Jé, rájöttem, 2015. július 02-án, hogy tulajdona van az önkormányzatomnak!"

Tényleg értelmezhető ilyen módon -visszaható hatállyal- a 155/2015. (VI. 26.) Korm. r. és a jogalkotói szándék?????????

Köszönettel, hogy foglalkozik az üggyel,
n.

Mi a konkrét problémád?

Tisztelt Jogvégzett Olvasó, Gyakorló Ügyvédek!

A segítségüket kérem, KIFEJEZETTEN jogértelmezési céllal, mert nincs szerv, aki erre hajlandó írásos választ (állásfoglalást) adni...

A Tt. 27/A. rendelkezései szerint a táérsasházak törvényességi felügyeletét a -társasház címe szerint illetékes-Jegyző látja el. Alapesetben....
Nos, eddig meg is volnék, azonban 2015. július 01. hatállyal megszületett a 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet (R.) a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól. E R. szabályai szólnak arról, hogy a Jegyző az eljárásban -bizonyos esetekben- nem vehet részt.(R.1. §, 2.§)
A R. utolsó, 20 szakasza a hatályba léptetést 2015. július 01. napjára teszi.

KÉRDÉSEM: Ha valamely jegyzőnél "fekszik" egy bejelentés a jogszabály hatályba lépését megelőző -úgy kb. 1 évig, de most a lényeg, hogy 2015. július 01-ét megelőzően benyújtott törvényességi felügyeleti kérelemről beszélek- és 2015. július 02. napján felterjeszti kizárási kérelemmel, arra hivatkozással, hogy tulajdonjoggal rendelkezik a társasházi ingatlanban
1.Melyik Jegyzőnek a "kötelessége" az eljárás lefolytatása, a KH által kijelölt jegyzőé vagy ahol a kérelmet benyújtották?
2.Ha ezzel a kijelölt jegyző nem ért egyet, van-e lehetősége illetékességi vita kezdeményezésére, annak ellenére, hogy nem a Ket. az irányadó eljárási jogszabály, és ha igen, hol?

Én nem olvasok a R.-ben arra utaló rendelkezést, hogy kiterjesztő jelleggel a hatályba lépését megelőző jogviszonyokra is alkalmazni kellene....
(Jat, 2.§ és 15. § figyelembe véve, nem értem...)

Válaszukat nagyon várom!
Köszönettel:
egy érintett

Tisztelt Jogvégzett Olvasó, Gyakorló Ügyvédek!

A segítségüket kérem, KIFEJEZETTEN jogértelmezési céllal, mert nincs szerv, aki erre hajlandó írásos választ (állásfoglalást) adni...

A Tt. 27/A. rendelkezései szerint a táérsasházak törvényességi felügyeletét a -társasház címe szerint illetékes-Jegyző látja el. Alapesetben....
Nos, eddig meg is volnék, azonban 2015. július 01. hatállyal megszületett a 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet (R.) a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól. E R. szabályai szólnak arról, hogy a Jegyző az eljárásban -bizonyos esetekben- nem vehet részt.(R.1. §, 2.§)
A R. utolsó, 20 szakasza a hatályba léptetést 2015. július 01. napjára teszi.

KÉRDÉSEM: Ha valamely jegyzőnél "fekszik" egy bejelentés a jogszabály hatályba lépését megelőző -úgy kb. 1 évig, de most a lényeg, hogy 2015. július 01-ét megelőzően benyújtott törvényességi felügyeleti kérelemről beszélek- és 2015. július 02. napján felterjeszti kizárási kérelemmel, arra hivatkozással, hogy tulajdonjoggal rendelkezik a társasházi ingatlanban

1. Melyik Jegyzőnek a "kötelessége" az eljárás lefolytatása, a KH által kijelölt jegyzőé vagy ahol a kérelmet benyújtották?
2. Ha ezzel a kijelölt jegyző nem ért egyet, van-e lehetősége illetékességi vita kezdeményezésére, annak ellenére, hogy nem a Ket. az irányadó eljárási jogszabály, és ha igen, hol?

Én nem olvasok a R.-ben arra utaló rendelkezést, hogy kiterjesztő jelleggel a hatályba lépését megelőző jogviszonyokra is alkalmazni kellene....
(Jat, 2.§ és 15. § figyelembe véve, nem értem...)

Válaszukat nagyon várom!
Köszönettel:
egy érintett

TC!

Társasházunknál egy kft. látja el a közös képviseletet, ellenben, közös képviselő nem a cégjegyzékben szereplő képviseletre meghatározott személy hanem az ügyvezető által két tanú által aláírt meghatalmazásban meghatalmazott személy látja el. Aki sem munkaviszonyban sem megbízási szerződésben nem áll a kft-vel.

Válaszokat előre is köszönöm.

Tisztelt Ügyvédnők és Ügyvéd Urak,

Egy kis útmutatást szeretnék kérni Önöktől az alábbi témában.

A kérdéses témakör a "közös képviselői" és "társasházkezelői" feladatkörökkel kapcsolatos. Tapasztalataim szerint a két feladatkört a gyakorlatban általában egy és ugyanazon személy szokta ellátni, a köztudatban pedig nem is nagyon él a társasházkezelői feladatkör, annak teendői és felelősségei - tévesen - összemosódnak a közös képviselő teendőivel és feladatköreivel.

Egy kollégával mi arra jutottunk, hogy hatékonyabban tudnánk ellátni a feladatainkat, ha e két külön fogalom szerint kezdenénk munkamegosztásba. Az egyikőnk kizárólag a közös képviseleti feladatokra koncentrálna, a másikunk pedig a társasházkezelői feladatokat látná el. A "szakosodás" feltehetőleg minőségbeli javulást eredményezne az adott területen, míg a munkát valamivel kevesebb idő alatt láthatnánk el, miközben mindegyikőnk azzal a területtel foglalkozhatna, amely a szívéhez közelebb áll.

A feladatokat a Társasházi törvény 43.-50. § és a 52. § (1) rendelkezései szerint csoportosítanánk, de felsorolva a törvényben esetleg konkrétan meg nem nevezett, ám a gyakorlatban megjelenő feladatokat is.

Elképzelésünk szerint mindketten megtartanánk az egyéni vállalkozásunkat (ez tűnik optimálisnak adózási szempontból), és külön-külön szerződnénk le minden egyes társasházzal a saját feladatköreinkre, amit közgyűlési határozattal, és akár SZMSZ módosítással is megerősítenénk.

Mi az alábbi előnyöket tudjuk felsorakoztatni az elképzelésünk mellett:

• mindketten azzal a feladatkörrel foglalkozhatunk, amelyik közelebb áll a szívünkhöz (ez egy szerencsés körülmény),
• összeadódó kapcsolati tőke (pl. a megbízható szolgáltatók, szakemberek és kivitelezők terén),
• a Közgyűlések előkészítésében és levezénylésében megoszló terhelés (pl. a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető tisztségek kettéválasztása),
• mérséklődő másodlagos költségek (pl. közös szaklap előfizetések által),
• betegség/szabadság esetén kölcsönös helyettesítési lehetőség,
• kisebb hibázási lehetőség („Több szem többet lát.”, és kérdéses helyzetekben is mindig van kitől tanácsot kérni),
• közös pályázatfigyelés és pályázatfigyeltetés,
• elégedettebb lakóközösségek,
• gördülékenyebben, biztonságosabban és olcsóbban működő társasházak,
• a több kezelt társasház miatt esetleges mennyiségi kedvezmények egyes szolgáltatásoknál (pl. kertészkedés, szeméttárolók mozgatása, takarítás, hó eltakarítás, kazán ellenőriztetés, pályázati anyagok előkészíttetése, energetikai tanúsítványok beszerzése, nagyobb felújítási munkálatok).

A következő kérdések merültek fel bennünk a felvázolt konstrukcióval kapcsolatban:

1. megvalósítható-e a gyakorlatban a feladatok és felelősségek ilyen jellegű megosztása (elsősorban jogi szempontból)?
2. elláthatja-e a két feladatkört egy-egy egyéni vállalkozás?
3. elegendő-e ehhez két megbízási szerződés, illetve egy közgyűlési határozat és SZMSZ módosítás?
4. Önök szerint mik lehetnek a megoldás esetleges buktatói, amikre jobb, ha már előre felkészülünk?

Válaszukat előre is nagyon szépen köszönjük!

sidney_ke

Abban igezed van hogy 50 albetét felett már kell könyvvizsgálót alkalmazni. Törvény írja elő.
De a TH könyvelését a közös képviselő elvégezheti.
Nem érdemes további szak képesítéssel rendelkező könyvelőt alkalmazni.

Lakásfenntartó Szövetkezet, tisztségviselőit, milyen időközönként kell újraválasztani és cégbíróságnál ezt bejegyeztetni? (Elnök, igazgatósági tagok, felügyelő bizottság)

Na, neeee

MajorDomus Köszönöm! Még csak annyi, hogy a tulajdonos intézőbizottsági tag ezt a jogkörét saját maga kell, hogy gyakorolja, vagy lehetőség van meghatalmazott útján gyakorolni? Pl. akadályoztatás miatt.

Igen
nem

Tisztelt Fórumozók!

Csak egy kérdésre kérnék választ. Társasházi intézőbizottság
tagja csak tulajdonos lehet, vagy haszonélvező is betölthet ilyen szerepet? A válaszokat megköszönöm. L.K.

sidney_ke
Ha a közös képviselő, társasház-kezelői vagy ingatlankezelői szakképesítéssel rendelkezik és megfelel az e törvény 52-55. § szerinti feltételeknek akkor nem kell gazdasági ellenörzés.
Az eredménylevezetést és a mérleget nem kell a beszámolóhoz csatolni, azt az SZVB tagoknak kell ellenörizni.
Megtámadni mindent lehet, de ezt nem érdemes!

Szeretném kérdezni,hogy váltható le egy lakásszövetkezet elnöke?
Köszönöm a válaszokat.Üdv. Zoltán

Kedves Fórumozok,

Az alábbi kérdéssekkel fordulok hozzátok:

1.kell-e okleveles könyvvizsgáló, vagy mérlegképes könyvelő a társasház napi egyszeres könyvvezetéshez?

Ugyanis tudtommal nálunk a közös képviselő csinálja, akinek nincs ilyen szakképzettsége.
A mi társasházunk 157 albetétes, és meghaladja a 20 milliós pénzforgalmat.
Tehát véleményem szerint: KELL, vagyis a kkp nem végezheti.

2. Szükséges-e külsős könyvvizsgáló bevonása az éves beszámoló véleményeztetésére?

Itt a 2003.évi CXXXIII. társasházi törvény 51/A és 51/B paragrafusára hivatkozva, véleményem szerint igen is kell külső könyvvizsgáló, hisz sem a kkp, sem a számvizsgáló bizottsági tagok között nincs okleveles könyvelő, vagy mérlegképes könyvelő végzettségű.

Összegezve, ha az idei éves rendes közgyűlésen a tisztelt közös képviselő asszony olyan beszámolóval (mérleg, eredménykimutatás, tárgyi analitika nélkül) áll elő és a meghívóhoz sincs csatolva a könyvvizsgáló véleményeztetése, ill. nincs meghívva a közgyűlésre sem a könyvvizsgáló akkor minden jogom meg van ahhoz, hogy én a beszámolót ne fogadjam el, és akár megtámadjam?

Köszönöm.

zolitz:

A közös költség azon része, amiről most beszélünk a következőképp alakul ki:

A közös képviselő készít egy tervezetet, amelyet vagy úgy vagy módosításokkal elfogad a közgyűlés.

Az így elfogadott költségvetést (ő már nem tervezet) a szervezeti- és működési szabályzatnak megfelelően osztják szét az albetétek között. Ha nincs ilyen szabály akkor tulajdoni illetőség arányosan.

Ebből az következik, hogy a május 20-án elfogadott költségvetést csak azt követően lehet szétosztani.

Tehát ilyen téren van alapja jogorvoslatnak.

Az egy másik kérdés, hogy miért nem így csinálja a közös képviselő. Lehet értelme annak, (még akkor is, ha nem szabályos) hogy január 01-re visszamenőleg szeretné módosítani. Így optikailag nem lesz akkora az emelkedés, hisz az emelést nem 7 hanem 12 hónapra kell szétosztani.

Ráadásul a tulajdonosok általában az egyszerűt értik jobban. Eddig 12.000 volt januártól 12.500, akkor még befizetek ebben a hónapban 2.500,-Ft és nullán vagyok. Azt nem érti meg, hogy miért kell neki idén 12.857,-Ftot fizetnie, amikor idén hatezer forinttal nő a közös költsége.

Sokan alkalmazzák a vegyes módszert. Megemelik 500,-Ft-tal a májustól fizetendő közös költséget és elrendelik egyszeri befizetésként a 2.500,-Ft-ot és erre adnak 3 havi részletfizetést. Ez a kecske is megmarad és a káposztának sem lesz semmi baja módszer.

Köszönöm a segítséget. Már kaptam pontos válasz. "rossz szomszéd, török átok". A közös képviselettel néhányan egyetértenek. 9 lakás van de ebből 4 albérlőknek adja ki. Érdekük ez a képviselet. A pénzügyi hiányt a kk gerjesztette. Én nem szavazok meg semmit. A többiek igen, mert nekik ez jó. 11 % közös költség emelés (rezsicsökkentéses viccek) nem gond. Emelik az albérlőknek a díjat. A ház számláit egyik nem tulajdonos írja alá. A nem tulajdonos 40 000/év. Kert rendbetétele. (visszaosztás?) Még hátra a NAV. Hátha be is jelentette ezt a jövedelmet és le is adózott. Lényeg. A visszamenőleges + pénzt részletekben fizetem be. Külön számlán. "Közös képviselet hűtlen pénzkezelése miatt" És ezt az OTP ben rá is írják a megjegyzés rovatba. A vélemény nyilvánítási jogommal meg élek. "Nem mondhatom el senkinek, elmondom hát mindenkinek." A nem tulajdonos '78 ban 2 évet ült lopásért. Tehát jó a K.K el a kapcsolata? Véletlenek vannak. Egy külön weboldalt csináltam a társasházról. Én fizetem. A bizonyítékokat kitettem. Igyekszem elérni, ha a K.K etet keresi valaki a Google-éban hamar megtalálják. Köszönöm, hogy nyilatkozhattam. Zoli.

A kérdés az volt, hogy jogszerű-e a határozat. Szerintem nem az, és megtámadható. Az más kérdés, hogy joszserűen is meg tudja sarcolni a közgyűlés a lakókat, ha kell.

Aki a határozat előtt is tulajdonos és utána is az, annak teljesen mindegy. (Nyilván te sem akarod arra biztatni a tulajdonostársat, hogy pusztán emiatt támadja meg a határozatot.)

Szerintem nem mindegy, hogy visszamenőleg emeljük, vagy a jövőre nézve, már csak az időközben bekövetkezett tulajdonos-változások miatt sem. És azt gondolom, hogy ilyenkor az a jogszerű, ha a jövőre nézve emeli meg a ház a költséget.

A társasház gazdalkodasa nem etikai alapon működik

Ha rendkívüli helyzet áll elő, azt meg kell oldani.
Örülj neki, hogy nem egyszeri pótbefizetésre köteleznek.

Obudafan a jogorvoslati lehetőséget írta le, de ez itt tanácsnak nem jó.

A beirásodból csak az nem derül ki, miért kell a közös költséget visszamenőleg emelni.
Biztos nem viccből.

Kbs-nek teljes mértékben igaza van.

Ritkán szokott ilyen bőbeszédű lenni,
de
pontosan ez a helyzet.
Ha + pénz kell, azt elő kell teremteni.

Egy dolgot viszont meg kellene érteni: a társasháznak nem nagyon van más bevétele, mint a tulajdonostársak által fizetett közös költség. Ha ez nem elég a kiadások fedezésére, akkor utólag kell pótolni: megint csak a közös költség befizetésével. Teljesen mindegy, hogy az emelés visszamenőleges vagy nem. (Konkrét példán: ha egymillió forint hiányzik most májusban a 2015-ös költségvetésből, akkor azt a hátralévő hat hónapban be kell fizetni. Tök mindegy, hogy úgy tekintitek, hogy januárra visszamenőleg emelitek a közös költséget - mondjuk - havi 10 ezerrel vagy júniustól hússzal.)

zolitz

Szerintem itt nem jegyzőhöz kell fordulni, hanem a bíróságon 60 napon belül meg kell támadni a határozatot. A törvényességi felügyelet ugyanis nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye. Ebből a szempontból mindegy, hogy egyébként befizeted-e.

Kérdés. Május 20. án lesz a közgyűlés. Etikus-e január 1-től visszamenőlegesen megemelni a közös költséget? Vagy csak májustól lenne a szabályos. Például 5 hónap akár 2000 ft emelés ami 10000 ft plusz befizetés lenne utólag. (Rezsicsökkentés?) Ha megemelik visszamenőlegesen, és ha ez nem jogos, jogorvoslat? Jegyző, ha jól tudom. Tegyük fel, befizetem. És mégis jogtalan. Lehet-e igy is jogorvoslatot kérnem?

Tisztelt Fórumozók!
Én egy 16 lakásos társasházban élek. Az udvarunkon van még egy 12 lakásos társasház, ezekhez tartozik 17 garázs és 11 külső parkoló. Mivel sokan nem vásárolnak garázst így az udvar zöldterületeit használják parkolónak a többszöri felszólítás ellenére is. Gyakran az erkély és az ablak alá (közvetlenül az épület falához) parkolva tudnak csak helyet szerezni járműveiknek. Ez a nyári nyitott ablakos időszakban elég bosszantó, hiszen hajnali 4 órától délelőtt 9 óráig folyamatos a gépkocsik indítása, járatása, ezzel együtt zavaró a beáramló égéstermék szaga is. Mivel sok helyen egy családon belül több járművel is rendelkeznek tervezik a parkolóhelyek bővítését a zöldterület és a beépíthetőség rovására, az ablakok és erkélyek alá.
A kérdésem a következő lenne:
Ha én annak idején egy lakást azért vásároltam meg, mert annak a környéke parkosított, de most nem rendeltetés szerűen használják, illetve annak környezetét esetlegesen meg akarják változtatni (szavazati többség esetén)jogom van -e jogi orvoslatra, esetleg kártérítésre (lakás értékcsökkenése)
Köszönettel: Gábor