Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

„ A végrehajtó azt mondja, hogy nem talált olyan Vht. paragrafust, amivel az adós tulajdonrészét lakottan írja ki árverésre”

Ezt minden bizonnyal szabályosan, jogszerűen tette. Neki nem feladata vizsgálni, hogy ténylegesen ki lakik az ingatlanban. A beköltözhetően árverezés a főszabály, attól csak a (3) esetében térhet el. Márpedig a végrehajtó a papírokból dolgozik : be van oda jelentve a tulajdonostárs? Ha nincs, akkor nincs helye a lakottan árverezésnek.
A végrehajtó egyéb szempontokból is a papírokból dolgozik, tulajdoni lapból, értékbizonyítványból. Például ha a tulajdoni lap szerint "udvar, ház" a megnevezés, de már a szomszédok a téglát is elhordták a telekről és már rom sincs, akkor is a tulajdoni lap szerint fogja kiírni árverésre. Mert így kell neki.

„nem adós tulajdonostárs ott lakik ...”
Akkor szorozd meg ezeket is kettővel, és fele elé a "lakcímkártyája is oda szól" a másik fele elé a"lakcímkártyája nem oda szól" fordulatot tedd. Lenne szerinted különbség közöttük?

Szerintem ebben a legmorbidabb rész ráadásul az, hogy az utolsó törvénymódosítás óta, amikor az állampárt jogszerűen csalt a választásokon, megszüntették azt a kötelezettséged, hogy életvitelszerűen a bejelentett lakcímen (állandó vagy tartózkodási) kelljen lakni. Egyáltalán nem kell. Így még faramucibb a helyzeted - mondjuk ez rajtad nem segít.

@drbjozsef
„(nem emlékszel, hányszor szoktuk ezt javasolni azoknak, akiknek lakatlan amúgy az árverésen vett ingatlana éppen)”
Hogyne emlékeznék, hisz' addig egyetlen árverésen sem vettem részt, míg e posztokat végig nem olvastam.
De én vagyok egyúttal az az árverési vevő is, akinek legalább 4 végrehajtói jegyzőkönyv lapul a a fiókjában azzal, hogy a végrehajtó külön kérés nélkül, az árverési jegyzőkönyvvel együtt a Vht. 154.§-a alapján átadta az ingatlant (egészen pontosan annak tulajdonjogát). Megjegyzem, a végrehajtók gyakorlata sem egységes ebben. Van, aki nem állít ki jegyzőkönyvet, hanem a szárazbélyegzős árverési jegyzőkönyv megküldésével tekinti átadottnak a tulajdonjogot.
Azonban mivel kértem birtokbaadást is, 2,5 évvel később megtörtént az is külön jegyzőkönyvvel, immár a 154/A. § szerint.
Továbbá a laptopomon lapul a 2021-es Nagykommentár is, ami a 154.§-ról "az ingatlan tulajdonba adása"-ként beszél.

@drbjozsef
„A tulajdonjogot nem kell "átadni". Azt bejegyzik az árverési vevő nevére az árverési jegyzőkönyvvel, amit a végrehajtó el is intéz.”
A földhivatali mechanizmusban sem egységes a gyakorlat.
A földhivatalok többsége pl. addig hiánypótlásra teszi a bejegyzést (és a határidőt is felfüggeszti), ameddig az árverési vevő be nem fizeti az eljárás díját. Ha elfelejtené, nem is jegyzik be tulajdonosként.
Azonban a végrehajtói árverés során tulajdonjogot szerző árverési vevő tulajdonjog-bejegyzése nem kérelemre, hanem az Inytv. szerint hivatalból történik (2.§ (2) b); 59.§ (1)-(2) ), ekképp az árverési vevő tulajdonost mindenképp be kell jegyezni, legfeljebb ha elfelejtené befizetni a hatósági eljárás díját, futhat utána a földhivatal behajtatni a NAVval.
A jogerős árverési jegyzőkönyv, illetve ebben az esetben a tulajdonjog átadásának jegyzőkönyve azt igazolja, hogy az árverési vevő a tulajdonos. Még akkor is, ha csak széljegyen van (sőt, még akkor is, ha végül potom 10.600 forint miatt nem jegyzik be). Majd engem is kijavítanak a jogászok, ha hülyeséget írnék, de ennek talán pont az a lényege, hogy az ingatlannal az árverési vevő annak előtte is rendelkezhet, hogy a földhivatal még nem intézte el a tulajdonjog bejegyzési széljegyet.

Érdemes olvasgatni az EBH 2010.2142 számú döntést, megjelent: Legfelsőbb Bíróság Határozatainak Hivatalos Gyűjteménye 2010/1.

„Közös tulajdonban álló ingatlan illetőségének pénztartozás miatt történő árverezése esetén szükséges annak vizsgálata, hogy az ingatlan ténylegesen lakott-e, azaz a „nem adós” tulajdonostársak életvitelszerűen az ingatlanban tartózkodnak-e [1994. évi LIII. törvény 114. §; 141. §; 161. §]

[...] A Vht. 141. § (2) bekezdésének megfelelően az ingatlant – főszabály szerint – beköltözhető állapotban kell árverezni; a főszabály alóli kivételeket a Vht. 141. § (3) bekezdése tételesen felsorolja. A Vht. 141. § (3) bekezdése c) pontjának megfelelően lakottan kell árverezni az ingatlant, ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik.
Ellentétben a felülvizsgálati kérelem érvelésével, amely szerint önmagában a közös tulajdon ténye miatt minden esetben lakottan kell árverezni az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan illetőségét, a Vht. 141. § (3) bekezdésének c) pontja kapcsán kialakult bírói gyakorlat ingatlanilletőség árverezése esetén annak vizsgálatát követeli meg, hogy az ingatlan a „nem adós” tulajdonostársak által ténylegesen lakott-e, azaz a „nem adós” tulajdonostársak életvitelszerűen az ingatlanban tartózkodnak-e. Ez az értelmezés vezethető le a Vht. 141. § (3) bekezdése c) pontjának szövegezéséből, a rendelkezés ugyanis a „nem adós” tulajdonostárs bentlakását, mint a lakottan történő árverés feltételét fogalmazza meg (tehát lakottan kell árverezni akkor, ha a nem adós tulajdonostárs bent lakik), és nem akként szól, hogy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan illetőségét minden esetben (még ha az ingatlan üresen áll is, pusztán a közös tulajdon osztatlan jellegéből eredő terhek és korlátozások miatt) lakottnak kell tekinteni. [...] ”

Ebből szerintem következik pár dolog:

1. A tulajdonostárs mint egyéb érdekelt végrehajtási kifogással élhet a beköltözhetően történő árverés ellen, és ennek során bizonyíthatja, hogy ő életvitelszerűen ott tartózkodik, ezért az árverést lakottan kell kiírni. Akkor a birtokbaadás kérdése fel sem merül.
2. A Vht. 141. § (3) c) nem a társtulajdonosnak az ingatlanban levő lakóhelyéről, hanem az ingatlanban való lakásáról ír - szemben az f) bekezdéssel, ahol az egyenesági felmenő lakóhelyének kell az ingatlanban lennie. Ezért a 2021-es Vht-nagykommentár, ami a lakcímkártyával kéri igazolni az életvitelszerű ott-tartózkodást, már meghaladott - hiszen a 2022.01.01-es Nytv-módosítás óta a lakcímkártyán levő lakóhely már nem feltétlen az életvitelszerű tartózkodás helye.

„szükséges annak vizsgálata, hogy az ingatlan ténylegesen lakott-e, ”
Vajon ezt hány végrehajtó teszi meg, és hogyan? Hozzáméri a szekrényben talált ruhákat a nem adós tulajdonostárs derekához? Foglenyomatot vesz tőle és a kenyérsarokról is?

biztos vagyok abban, hogy matroz100-nak valami banálisan kézenfekvő oka van arra, miért nem jelentkezik be oda, ahol évek óta lakik.
Így jobb a szociális juttatás, bejárási kedvezmény, bujkálás az exfeleség elől stb.
Ugyanakkor most pont emiatt lett fejfájása a tulajdonostársa elleni végrehajtás miatt, hogyan fogja azt időben megkifogásolni, és meggyőzni a bíróságot, hogy valójában évek óta már máshol lapul, mint a lakcímigazolványa szerinti lakóhelye.
Egymás rovására működő előnyök együttesen sosem adják ki, ugyebár.

@drbjozsef @osztap
„Vajon ezt hány végrehajtó teszi meg, és hogyan?”
Én ezt sokkal árnyaltabban látom.
Szerintem kb. elég, ha a végrehajtó a társtulajdonos részére téves helyett pontos címzéssel adja fel a hirdetményt.
Legalábbis számomra ez a tanulság a hivatkozott EH-ból: ha a nem adós társtulajdonos megfelelő (=helyszíni vizsgálat nélkül, nyilvántartásokból lekérdezhető) címére ment volna a lakottan kitűzött árverésről szóló hirdetmény, nem lett volna megsemmisítve az árverés.
https://jogkodex.hu/doc/2222584

Feketeöves kibicként nagyon karcsúnak látom az esélyét annak, hogy a bent lakó nemadós tulajdonostárs sikerrel támadja meg a beköltözhetően kitűzött árverést. Egyetlen cselekményi pontot tudok erre a "visszamenőleges" megtámadásra:
204/H.§ (2) "Az árverési jegyzőkönyv kézhezvételét követő 15 napon belül előterjesztett végrehajtási kifogásban az árverést megelőző jogszabálysértő végrehajtói intézkedések megsemmisítése is kérhető; ilyen intézkedés megsemmisítése esetén a bíróság az árverést is megsemmisítheti."
De ugye ehhez az kell legyen a premissza, hogy a végrehajtónak valahonnan mégis tudnia kellett volna, hogy van valaki az ingatlanban, akinek egyébként semmilyen irata, nyilvántartása nem utal erre; máskülönben nem volt jogszabálysértő a beköltözhetően kitűzött árverés.

@eulinem: érdeklődéssel olvasom a véleményét, de nem értem, hogy miért ment el személyeskedésbe a vége. Nem bujkálok sehonnan, több ingatlanom van és csak egy állandó és egy tartózkodási hely létesíthető. köszi az eddigi hozzászólást, várom a további jogi véleményét!

@osztap: köszi az eddigi hozzászólását.

@drbjozsef. köszi az eddigi hozzászólását.

Jó olvasni az eltérő, vagy egymást segítő meglátásokat, gyakorlatokat, gondolatokat, de: a hozzászólók - osztap kivételével - elkanyarodtak az eredeti problémától (más ügyek esetében is ezt látom sokszor).

Az eredeti problémám az volt, hogy a végrehajtó beköltözhetően írta ki a lakóingatlant, de nem adja birtokba.

Ha beköltözhető az ingatlant, birtokba kell adni, ha lakott, nem kell birtokba adni.

1.,Az MBVK, aki felettes szerve a végrehajtóknak a honlapján leírja, hogy résztulajdoni hányadot nem lehet beköltözhetően kiírni árverésre. ("Ingatlan árverésnél mit jelent a beköltözhető és mit a lakott állapot?
Beköltözhető az az ingatlan, mely sikeres és jogerős árverést követően birtokba vehető."
"A beköltözhető állapotban történő értékesítés nem jelenti ugyanakkor azt, hogy az ingatlanban ténylegesen nem lakik senki, hanem azt, hogy sikeres árverés esetén az ingatlant az árverési vevő birtokába kell bocsátani. ").
Az önkormányzatnak beköltözhető és lakott adó- és értékbizonyítványi összeget kell közölnie. Azért magasabb a beköltözhető becsérték és ezáltal a kikiáltási ár, mert birtokba adja a végrehajtó.

2., A Vht. 141§ 3 és 5 bekezdés együtt értelmezése hiányos, pontatlan, problémát okoz. (van még néhány ilyen jogszabályi hely a Vht.-ban is).

3., drbjozsef azt írja, valamilyen korábbi jogsértő végrehajtói cselekménybe kössek bele, ha tudok. Hát tudok. Vht. Ingatlan becsértéke, 140. § (2) * A végrehajtó az ingatlan becsértékét közli a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van, valamint föld értékesítése esetében a Nemzeti Földalappal is. Nekem tulajdonjogom van. Bejegyezve a tulajdoni lapra.
Nem kaptam becsértéket, csak az árverési hirdetményt. Ez ugye azért is problémás, mert én mint nem adós tulajdonostárs a tulajdoni hányadomat felajánlhatom árverésre, és akkor 1/1-re kellene kitűzni. Márpedig így, már ki lett tűzve az árverés, ezzel nem tudok élni.

@matroz100
„és csak egy állandó és egy tartózkodási hely létesíthető”
Nekem is több ingatlanom van, mégis oda szól a lakóhelyem, ahol életvitelszerűen élek.
Ha valaki nem így szervezi az életét, hát lelke rajta. Aztán utána jön pampogni a fórumra, hogy „Nem kaptam becsértéket”.
És nem személyeskedek, csak a tényállításokra reflektálok, a saját stílusomban.
Továbbra is várom a hiteles információt arra, hogy a végrehajtó az árverési vevő kérelmére miért nem helyezi őt birtokba.
Megkésett a birtokbaadási kérelem?

„csak az árverési hirdetményt.”
Nu, hát pont arra kellett volna kifogást benyújtanod, hiszen abban is beköltözhetően szerepelt. A Vht.-tól azonban kaptál még egy esélyt, az árverési jegyzőkönyv kézhezvételétől is megvolt erre a 15 napos jogvesztő lehetőséged. De ha már arról beszélünk, hogy a végrehajtó nem adja birtokba, akkor biztos, hogy erről is bőven lecsúsztál.

„2., A Vht. 141§ 3 és 5 bekezdés együtt értelmezése hiányos, pontatlan, problémát okoz.”
Pedig egyszerű: ha van használati megosztás, és tudni, hogy az árverezett tulajdoni hányad fizikailag hogyan határolható le, akkor abban a helyrajzi számban lakhat a nemadós tulajdonostárs, az adós tulajdonrésze beköltözhetően lesz árverezve.
Ha nincs használati megosztás, akkor az adósnak nincs konkrét lehatárolható tulajdona, az egész ingatlanra van x/y eszmei hányada. Az előbbi esetben pontosan meg lehet mondani, hogy Adós Jóska tulajdonrésze mettől meddig ér. Utóbbi esetben nem.

„ Márpedig így, már ki lett tűzve az árverés, ezzel nem tudok élni.”
Tetszett volna időben végrehajtási kifogást benyújtani.
A végrehajtót meg számonkérni, mutassa meg, kinek és hova címezte a neked küldött becsértéket, és tessék összevetni az információt azzal az adattal, ami a földhivatalban a tulajdonjogod mellett, illetve a lakcímigazolványodon a lakóhelyed mellett szerepel.

@matroz100

„Ez ugye azért is problémás, mert én mint nem adós tulajdonostárs a tulajdoni hányadomat felajánlhatom árverésre, és akkor 1/1-re kellene kitűzni. ”
Amit te keresel, az ez:
161.§ (2) "Az adós tulajdonostársai az árverés kitűzéséig együttesen kérhetik, hogy az egész ingatlant árverezzék el. A kérelmet a végrehajtó által jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozatban vagy közjegyzői okiratban kell előterjeszteni."

Feltételezem, nem az árverési hirdetmény közlésével eszméltél arra, hogy hoppá, itt árverezni fognak a szomszédban.
A tulajdoni lapra korábban bejegyzett végrehajtási jogok is árulkodók lehettek.
Én nem egészen értem, miért kizárólag a becsérték közlése körül forog a történet, azt meg pláne nem, hogy mi a bánatot csináltál akkor, amikor még kifogást is beadhattál volna időben.

matroz100 - Jól értem, hogy most ott vagy a folyamatban, hogy éppen megjött az árverési hirdetmény?

„Vajon ezt hány végrehajtó teszi meg, és hogyan?”
Nem tudom, nem is lényeges. Szerintem a lényeges az, hogy az árverés kitűzése ellen a társtulajdonos kifogással élhet, és bizonyíthatja, hogy ő az ingatlanban lakik. Ha a bíróság a végrehajtó intézkedését (az árverés kitűzését) megsemmisíti, akkor a végrehajtónak újra ki kell tűznie az árverést.

„Márpedig így, már ki lett tűzve az árverés, ezzel nem tudok élni.”
Annak szerintem semmi akadálya, hogy a társtulaj az új árverés kitűzéséig kérje, hogy az egész ingatlant árverezzék el.
Ha a becsértéket tényleg nem küldte meg Neked a végrehajtó a tullapon szereplő címedre, akkor hibázott, hiszen máskülönben honnét tudnál arról, hogy árverésre kerül az ingatlan, és ezért kérheted az egész ingatlan árverését? Időben vagy-e egy kifogáshoz emiatt (relatív és abszolút határidő)?
A becsérték megállapítása előtt nincs meg a szükségs információd ahhoz, hogy kérd-e, hogy árverezzék el az egész ingatlant - nem ismert, hogy mennyi lenne a kikiáltási ár, minimumár, stb.

@osztap, @eulimen
Köszönöm a javaslatokat. Még jogérvényesítési határidőn belül vagyok, este megírtam a több oldalas végrehajtási kifogást. Már csak abban reménykedek, hogy az eljáró bírósági titkár nem azt mondja majd, hogy nem vagyok fél az eljárásban:)
Informális jelleggel be fogok számolni a végeredményről, persze ha érdekel valakit.

@matroz100
...és ugye nem felejtetted el kérni a végrehajtás felfüggesztését a jogerős döntésig, valamint az árverés megsemmisítését a bíróságtól, no meg befizetni a 15e Ft kifogási illetéket? (mondjuk arra a bíróságtól épp kaphatsz hiánypótlási feléhívást).

„Már csak abban reménykedek, hogy az eljáró bírósági titkár nem azt mondja majd, hogy nem vagyok fél az eljárásban:”
Ez hiú remény, mivel nem vagy fél.
Egyéb érdekelt vagy.

(hacsak nem most fogod elkottyintani, hogy végrehajtást kérő is vagy. Na, akkor már félnek számítasz)