ingatlan vásárlás + végrehajtási jog?

Sziasztok,

A napokban néztem meg egy eladó ingatlant, ami elég furára sikeredett, mert az ingatlanos a 2. alkalommal nem jelent meg. Megmondta hol a kulcs menjünk be nyugodtan egyeztet a tulajdonossal stb. Viszont ekkor a szomszéddal összefutottunk akitől kiderült, hogy társtulajdonos, ráadásul egy tulajdoni lapot is mutatott, amin 2db jelzálog és 2db végrehajtási jog is szerepelt.

Az ingatlan értéke egyébként messze távol áll már attól amire felbecsülte a végrehajtó (mint kiderült kb a 3x-ra).

A társtulajdonos szerint nem is jó ingatlant becsültek fel, hanem az övét.

Az ingatlant bőszen kerestem az mbvk.hu-n de nem találtam sem sikertelen sem befejezett sem folyamatban lévő árverések között.

Kérdéseim tehát a következőek lennének:

Ilyen esetben, ha megegyeznék a tulajdonossal egy alacsonyabb összegben mint akár az évek alatt felhalmozódott teher, eladhatja-e nekem?

Mivel végrehajtási jog van bejegyezve elvileg az ingatlant lefoglalták, nem?

Keressem meg a végrehajtót és egyezkedjek vele a továbbiakról?

Előre is köszönöm.

A társtulajdonosnak tehát önálló lakrésze van a hrsz-on belül? Használati megosztási megállapodás létezik?
Zálogjogok "utalás" jelöléséből egyértelmű hogy kit terhel?
Ha nincs az mbvk-n, nincs eladás alatt...
Honnan tudjuk, hogy mi a becsérték?
Beköltözhetően fogják-e értékesíteni?
Mennyire szállítható le? (70% vagy 50%)
Több vh kérő is van?

"Ilyen esetben, ha megegyeznék a tulajdonossal egy alacsonyabb összegben mint akár az évek alatt felhalmozódott teher, eladhatja-e nekem?"

A zálogjogosultak, a társtulajdonos, és a vh kérők beleegyezésével, igen.

„A társtulajdonosnak tehát önálló lakrésze van a hrsz-on belül? Használati megosztási megállapodás létezik?”
Igen, a két tulajdonos ugyanazon tulajdoni lapon különböző tulajdoni hányaddal rendelkezik.

Elvileg a tulajdoni lapon van egy bejegyzés miszerint telekmegosztás történt és különböző helyrajzi számokat is kaptak. (Bár egy helyrajzi számú tulajdoni lapon van most mindkettő) A tulajdoni lap nincs albetétesítve.

„Zálogjogok "utalás" jelöléséből egyértelmű hogy kit terhel?”
Igen. Utalás egyértelműen hivatkozik a II. rész-ben adott szám alá tartozó tulajdonosra (arra amelyik ingatlant megvenni szeretném).

„Honnan tudjuk, hogy mi a becsérték?”
A társtulajdonos avatott be. Persze hogy mit mond még nem venném készpénznek bár elég sok hasznos háttér infót osztott meg aminek nagy részét igazolta a tulajdoni lap is.

„Beköltözhetően fogják-e értékesíteni?
Mennyire szállítható le? (70% vagy 50%)”
Nem hiszem. Jelenleg szét van fagyva az összes víz vezeték, mert télen nem volt elzárva, leengedve a víz. A tető rossz állapotban van, beázik, beköltöztek a madarak stb............ Amennyiért most a tulajdonos hirdeti sem lenne elegendő a rajta lévő tartozások + kamataik kifizetésére. De annyit sem ér az ingatlan mint hirdeti, kb az 50-70%-át éri. A végrehajtásról nagyon kevés információm van.

„Több vh kérő is van?”
2 jelzálog van rajta, tehát vélhetően igen. Ami a tulajdoni lapról nem derült ki, de egyébként tudomásomra jutott a tulajdonostól, hogy gáztartozása is van, ami miatt leszerelték a gázórát is. Tehát vélhetően nem csak a 2 jelzálog miatt van 2 végrehajtási jog is bejegyezve.

„„A társtulajdonosnak tehát önálló lakrésze van a hrsz-on belül? Használati megosztási megállapodás létezik?”
Igen, a két tulajdonos ugyanazon tulajdoni lapon különböző tulajdoni hányaddal rendelkezik.”
Egész pontosan "Kivett 2 lakás, udvar", 2db önálló családi ház van a telken, amit megosztottak.

„Mennyire szállítható le? (70% vagy 50%)”
Hm. Most gondolkodtam rajta, ha igaz hogy 25M-ra van felbecsülve akkor 50% mert 12.5-ért hirdeti a tulajdonos.

Végeredményben akkor van értelme megkeresnem a végrehajtót, hogy becsülje fel újra a házat vagy elég halovány kísérlet? :)

Bizony, elég halovány. Nem vagy fél az eljárásban, ezért a végrehajtó meg sem hallgatja, mit szeretnél. Nincs jogod sem kérni, sem bejelenteni, sem ajánlatot tenni. Egyedül az adós-tulajdonosnak tehetsz ajánlatot, ld. kettővel lejjebb.

A tulajdonostól nem tudod megvenni, mert a terhelés csak akkor megy le az ingatlanról, ha kifizeted az összes végrehajtási joggal rendelkező adós végrehajtási ügyében a tartozást, és a jelzálogjogosultak követelését is. Ezt pedig nyilván nem szeretnéd, igaz?

Marad a 157. § szerinti vétel. Az adós-tulajdonosnak a végrehajtást kérőkkel közösen kell kérnie, hogy a végrehajtó neked adja el az ingatlant a felajánlott vételárért. Teljesen mindegy, hány százalékra engedhető le a kikiáltási ár, ha a végrehajtást kérők beleegyeznek a felajánlott vételárba. Beleegyezni pedig akkor fognak, ha a felajánlott vételár arányban áll az ingatlan piaci értékével.

Egyébként egy esetleges árverésen a kikiáltási ár a megállapított becsérték kb. 70 százalékának a 70 vagy 50 százaléka lenne. Kb. 70 százalék azért, mert lakottan kell árverezni (mert nem adós tulajdonostárs lakja az ingatlant), a lakott becsérték pedig kb. 70 százaléka a beköltözhetőnek. A további 70 vagy 50 százalék attól függ, milyen egyéb feltételek teljesülnek vagy nem teljesülnek, illetve a végrehajtó hogyan alkalmazza a Vht. ide vonatkozó gumiszabályát.

Köszönöm a választ. Bár ez a része nem teljesen világos:

„Egyébként egy esetleges árverésen a kikiáltási ár a megállapított becsérték kb. 70 százalékának a 70 vagy 50 százaléka lenne. Kb. 70 százalék azért, mert lakottan kell árverezni (mert nem adós tulajdonostárs lakja az ingatlant), a lakott becsérték pedig kb. 70 százaléka a beköltözhetőnek. A további 70 vagy 50 százalék attól függ, milyen egyéb feltételek teljesülnek vagy nem teljesülnek, illetve a végrehajtó hogyan alkalmazza a Vht. ide vonatkozó gumiszabályát.”
A házban most nem lakik senki, élni se nagyon lehetne ott víz, villany, gáz nélkül. :) Ebben az esetben, hogy változnak a fentiek?

Nem érted. Lehet, hogy az egyik épületben nem lakik senki, de attól még az ingatlan lakott.

140. § (1)370 A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy - bármelyik fél erre irányuló kérelmére - igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére

„Nem érted. Lehet, hogy az egyik épületben nem lakik senki, de attól még az ingatlan lakott.”
Jah, leesett.

Nem feltétlenül. Ha létezik használati megosztás, lehet beköltözhető...

Az ingatlan akkor is lakott.

A végrehajtó az ingatlan-nyilvántartás szerint jár el. Ha aszerint az ingatlan tulajdoni hányad megosztású, a végrehajtó nem köteles vizsgálni, hogy a tulajdoni hányadok természetben elkülönülnek-e egymástól, és pláne nem vizsgálgatja a tulajdonostársak között használati megosztást. Ha az ingatlant nem adós tulajdonostárs lakja, akkor azt lakottan kell árverezni. És ilyenkor nem a lakás lakottságát kell vizsgálni, hanem - ahogy KBS is leírta, többször is - az ingatlanét.

Tegyük fel adós vagyok és van használati megosztás. Tegyük fel szeretném, ha minél több lenne az árverési vételár.
Kérem a végrehajtót árverezze beköltözhetően...
Megtagadná?

Nem tudja beköltözhetően árverezni. A becsértéket kifogásolhatod a körülményekre hivatkozva.

tévedés

Ha te mondod.

a használati megosztási szerződés osztja a közös tulajdont, a 141.§ meg osztatlan közös tulajdonról beszél a lakottan történő árverezésnél...

Istenem...

Az sem lényegtelen, mikori Vht-t nézegetünk. Most belenéztem a jelenleg hatályosba: 2012. szeptember 1. óta a 141. §-nak van egy (5) bekezdése is: A (3) bekezdés c) pontjában foglalt esetben is beköltözhetően kell értékesíteni az adós tulajdoni hányadát, ha a tulajdonostársak ingatlan használatára vonatkozó megállapodása vagy bíróság határozata alapján az adós a nem adós tulajdonostárs által használt ingatlan vagy épületrésztől elkülönülten használható ingatlan- vagy épületrész használatára jogosult. Miket tud meg az ember...

Vh-ügyes véleményével csak az a gond, hogy a saját feje után megy, nem pedig a törvényszöveget vágja a képünkbe pedig milyen elegáns megoldás lenne. Ezzel egyébként el is dőlt a kérdés. :-/

Adott egy 700+ nm telek. Megosztották a telket és így a két tulajdonos _különböző tulajdoni hányaddal_ rendelkezik. Ezzel kb. egy időben módosult az ingatlan megjelölése "2 lakóház, udvar"-ra. A telekmegosztás is megtörtént, rajta van a tulajdoni lapon. Fizikailag is 2 önálló családi ház áll.

Viszont mivel nincs albetétesítve (ergo törzslap + külön lap/lakóház) egymástól nem különülnek el jogilag és mindkét tulajdonos aláírása is szükséges az ingatlan(ok) eladásához. Vagyis ha az egyikben laknak akkor elvileg jogilag az ingatlan lakott.

Ezt a használati megosztást nem igazán értem. Bár mivel telekmegosztás történt szerintem nem is lenne ebben az esetben értelme.

Nem vagyok meggyőződve, hogy jól értem.

„nem pedig a törvényszöveget vágja a képünkbe pedig milyen elegáns megoldás lenne. ”
Az túl egyszerű lenne. :)

Egyébként az esetemben a végrehajtó mindkét lakóházat felbecsüli a becsérték megállapításához vagy csak azt kellene ilyenkor amelyik az adóstárshoz tartozik?

„A telekmegosztás is megtörtént, rajta van a tulajdoni lapon. ”
Ha tényleg megtörtént, akkor nem "rajta van a tulajdoni lapon", hanem két tulajdoni lap van. Külön-külön egy.