Az MBVK honlapján találtam rá egy árverésre. Egy 500 nm-es telken található egy szerkezetkész állapotot sem elérő ház (falak álnak, külső szigetelés fent van, nyílászárók hiányoznak, tető kész azt leszámítva, hogy a kúpcserepek nincsenek fent.) 24 éves vagyok első lakástulajdon-szerzés céljából szeretnék árverésen házhoz jutni. Telefonon felkerestem az illetékes bírósági végrehajtót, a titkárnőjével sikerült beszélnem két esetben is. Első alkalommal azt a tájékoztatást kaptam, miszerint e-mailben egyeztessek időpontot a megtekintésre. Ezt megtettem, de a válaszlevél arról szólt, hogy meddig tart zárva az iroda. Következő telefonhívásom során a másik titkárnő azt nyilatkozta az ügyben, hogy nekik sincs bejárásuk a telekre, keressem meg a tulajdonost.
- Kérdésem arra terjedne ki, hogy én, mint természetes jogi személy felkereshetem-e a tulajdonost egy hatósági végrehajtás kapcsán, hogy szemrevételezhessem az ingatlant?
- Köteles-e megmutatni nekem az ingatlant, esetleg kérhetek-e tőle építészeti-műszaki tervdokumentációt?
- Ha ezt nem tehetem meg, mi a módja annak, hogy építész segítségével fel tudjam mérni az ingatlan állapotát, várható költségeit. Egyáltalán mérlegelni tudjam a helyzetet, mielőtt döntenék a licitálásról? Műszaki iroda adhat-e tájékoztatást, vagy adatvédelemre hivatkozva ezt megtagadhatja?
- Az árverés előtt, hogy deríthetem ki azt, hogy minden az építészeti-műszaki tervdokumentáció szerint került megvalósításra?
- Az alábbi felvetések közül melyik az elfogadott? Az árverési vevő tehát nem lesz az adós jogutóda, szerzése eredeti szerzés vagy az eredeti szerzésmód sajátos változatának minősíti a kérdéses tulajdonszerzést vagy az ingatlan tulajdonjogának végrehajtási árverésen történő megszerzése nem minősül eredeti szerzésmódnak?
Tehát árverési vevőként egy félkész ingatlan esetén ez vonatkozik-e rám? (Az építési engedélytől eltérően végzett építkezés, az épületnek engedély nélkül történő használatbavétele építésrendészeti bírságot von maga után. Ezen felül az engedélytől eltérő építkezés miatt átalakítást, vagy lebontást is rendelhet el az építési hatóság. A kivitelezést az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Kormányrendeletben foglaltaknak megfelelően kell végezni
6. Az árverési ingatlan megszerzése esetén az adós köteles-e átadni az építés során keletkező dokumentációkat? (építési napló, építészeti-műszaki tervdokumentáció stb.)
7. Amennyiben nem vagy nem működik együtt, milyen eljárás várható?
Az alábbi kérdésekre keresném még a választ. Mivel részletesebb anyagot a témában nem találtam és laikusként még az ügymenet tematikáját is nehezemre esik értelmezni, ebből a publikációból próbáltam ismereteimet bővíteni: Dr. Légrádi Gergely: Az árverésről – gondolatok egy Janus-arcú szerzésmódról (PJK, 2003/1., 9-18. o.)
7. Ez helytálló-e, esetleg kiegészítésre szorul-e?
„Ingatlanok tekintetében a Vht. szintén nem szól a szerzésmódról, sőt, nem rendelkezik a tulajdonátszállás időpontjáról sem.12 Rögzíti azonban azt, hogy:
“A végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak a következő jogok terhelhetik:
- a telki szolgalom,
- a közérdekű használati jog,
- az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog,
- a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve.” [Vht. 137. § (1) bekezdés].”
8. Az ingatlan végrehajtási árverését követően a nyertes licitáló milyen jogcímen szerzi meg az ingatlant?
Az ingatlanok végrehajtási árverésen történő megszerzését illetően a Vht. indokolásából – habár közvetve, de – arra a következtetésre lehet jutni, hogy eredeti szerzésmódról van szó, így a Legfelsőbb Bíróság álláspontja látszik még erősebben alátámasztottnak.16 Mindazonáltal kissé érthetetlennek tűnik az, hogy fenti érvelés során egyszer arra az álláspontra helyezkedik a bíróság, hogy az árverésen szerző tulajdonjoga nem az árverést szenvedő tulajdonjogából származik, hanem az árverésen mint állami kényszeraktuson alapul, majd néhány mondattal később rögzíti, hogy tulajdonjoga az előző, a végrehajtást szenvedő adós tulajdonjogára tekintettel keletkezik.
“A Ptk. 120. §-ának (1) bekezdése értelmében aki a dolgot hatósági határozat vagy árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos, ez a rendelkezés azonban ingatlan árverése esetére nem vonatkozik. Ingatlan tulajdonjogát nem tulajdonostól még árverésen sem lehet érvényesen megszerezni. Az árverési vevő tulajdonjoga azonban mégsem az adóstól származik, hanem az árverésen mint végrehajtási kényszeraktuson alapszik, az árverési vevő tehát nem lesz az adós jogutóda, szerzése eredeti szerzés. Ezért az árverési vevő által megszerzett tulajdonjogot csak a Vht. 137. §-ában foglalt jogok terhelhetik.” (BH 1997.400)
Véleményem szerint a Kommentárok által kifejtett álláspont és a Legfelsőbb Bíróság gyakorlata közti eltérés magyarázata abban rejlik, hogy a Legfelsőbb Bíróság a Ptk. 120. §-ának értelmezését a Vht. vonatkozó rendelkezéseinek tükrében végzi el, és a Ptk. 120. § (1) bekezdés második mondatát azzal “hatástalanítja”, hogy a végrehajtási árverés vevője a tulajdonjogot árverés útján ingatlanra vonatkozóan is eredeti szerzésmóddal szerzi meg, azzal a megszorító feltétellel, hogy az elárverezett ingatlan utolsó tulajdonosa valóban az adós volt. A Legfelsőbb Bíróság tehát az eredeti szerzésmód sajátos változatának minősíti a kérdéses tulajdonszerzést.
Álláspontom szerint a Ptk. 120. § (1) bekezdése épp azt rögzíti, hogy ingó és nem ingatlan hatósági árveréssel történő tulajdonjogának megszerzése minősül eredeti szerzésmódnak. Ezt erősíti meg a Vht. már idézett 127. §-a is. Miután azonban a 120. § kizárja az eredeti szerzésmód lehetőségét ingatlan esetében, továbbá a Vht. nem ismétli meg azokat az eredeti szerzésmódra vonatkozó szabályokat, amelyeket az ingók esetében definiált, ezért úgy gondolom, hogy ingatlan tulajdonjogának végrehajtási árverésen történő megszerzése nem minősül eredeti szerzésmódnak. A Legfelsőbb Bíróság azon megállapításai, amelyek szerint “bár az árverésen szerző tulajdonjoga az árverést szenvedő tulajdonjogára tekintettel keletkezik”, illetve “tulajdonszerzése azonban nem feltétlen, illetve független a korábbi tulajdonostól, mint ingó árverés esetében, hanem a Ptk. 117. § -ának (1) bekezdésében szabályozott – a származékos tulajdonszerzésre vonatkozó – rendelkezéshez hasonlóan tulajdonjoga csak az előző, a végrehajtást szenvedő adós tulajdonjogára tekintettel keletkezik”, véleményem szerint épp ellentétes következtetés levonására adják meg az alapot.
9. Az ingatlan végrehajtási árverését követően az árverési vevő tulajdonjogának igazolására milyen dokumentációkat kap?
Az alábbi leírás a teljes ügymenetet lefedi-e?
„Az árverésről a végrehajtó árverési jegyzőkönyvet készít, amelyet megküld a földhivatal részére az árverési vevő tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése végett, amennyiben az árverési vevő a teljes vételárat kifizette [Vht. 152-153. §§]. Az ismertetett bírósági gyakorlatból arra lehet következtetni, hogy az LB eredeti szerzésmódnak tekinti az ingatlan végrehajtási árverésen történő tulajdon-átruházását, és a tulajdonátszállás időpontját az árverés mint hatósági aktus időpontjában látja.
Maga az ingatlan “adásvételi szerződés” a jegyzőkönyv elkészítésével mint írásba foglalással jön létre, mely bejegyzésre alkalmas hatósági okirat.”
10. Jelen esetben milyen vagyonátruházási illeték megfizetésére lennék köteles?
10.1. Az épület készültségi fokát ki fogja vizsgálni?
10.2. Mentesülhetek-e az illetékfizetés alól?