Vételi jog

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

kuksi70 # 2010.11.26. 12:42

Tisztelt Fórumozók!

Az alábbi probléma miatt kérném a segítségeteket:

Egy lakóingatlanom 50%-a a tulajdonomban van, a másik 50%-a a feleségem tulajdona. Mivel a vállalkozásom jelenleg elég rosszul megy, ezért kölcsönkértem az egyik ismerősömtől, aki csak úgy vállalta a kölcsön átadását, hogy külön vételi szerződést kötöttünk a tulajdonhányadomra, illetve a vételi jog bejegyzésre került az ingatlan nyilvántartásba!
A kérdésem a következő: amennyiben nem tudom visszafizetni határidőre a kölcsönkért összeget és az ismerősöm él a vételi jogával, akkor a feleségemnek van-e elővásárlási joga, ha igen, ez a gyakorlatban hogyan történik?

Segítségeteket előre is köszönöm!

kfgabri # 2010.11.26. 13:12

A vételi jog és az elővásárlási jog nem egy ízű tészta. A vételi jog alapján a jogosult 5éven át egy fix vételárért egyoldalú nyilatkozattal megveheti a cuccot meghatározott feltételek bekövetkezése esetén, ilyenkor elővásárlási jog nem játszik.

Az, meg ha adásvételibe burkoltátok a kölcsönt, különösen izgalmas... Jól értettem?

Jelölt koromban a nehézsúlyú uzsorások csinálták így.

kuksi70 # 2010.11.26. 13:17

Adásvételi szerződés nem lett kötve, hanem csak vételi szerződés!

Tehát ha nem fizetem ki a kölcsönszerződében szereplő összeget határidőre, akkor a tulajdonhányadom átkerül a kölcsönadó személy nevére?
De mit tud vele csinálni, ha a másik 50% a feleségem nevén van?

kfgabri # 2010.11.26. 13:52

kuksi, egész pontosan mit értesz "vételi szerződésen'?

kfgabri # 2010.11.26. 13:52

kuksi, egész pontosan mit értesz "vételi szerződésen'?

kuksi70 # 2010.11.26. 14:04

Opciós szerződés! Ez arról szól, hogy amennyiben a kölcsönszerződésben szereplő összeget nem fizetem vissza határidőre a tulajdonhányadom a kölcsönadó tulajdonjog lesz!Ez nem adásvételi szerződés, hanem opciós szerződés, és ezt csak akkor érvényesítheti a kölcsönadó személy, ha lejár a kölcsönszerződésben szereplő határidő és addig nem fizetem ki a kölcsönadott összeget!

Ezzel kapcsolatban találtam az Interneten egy tanulmányt a Horváth S. Attila Ügyvédi Irodától:

1.3 Jogszabályon alapuló elővásárlási jog
Az opciós jog gyakorlásának korlátja lehet még a jogszabályon alapuló elővásárlási jog. A Ptk. 375 § (4) szerint a vételi jogra a visszavásárlásra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, a visszavásárlásra pedig a 374§ (5) alapján az elővásárlására vonatkozó szabályokat. A Ptk. 373 § (6) pedig kimondja, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződésen alapulót.
1.4 Szerződésen alapuló elővásárlási jog
Ha szerződésen alapuló elővásárlási jog kerül összeütközésbe a szintén szerződésen alapuló opciós joggal, akkor sajátosan alakul a felek között a jogviszony. Mind az elővásárlási jog, mind a vételi jog magával a szerződés megkötésével létrejön. Az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni őket, ez esetben a bejegyzésnek csak deklaratív hatálya lesz. A bejegyzés elmulasztásának viszont lesznek jogkövetkezményei, hiszen az Inytv. 5 § (4) alapján az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző, jóhiszemű jogszerzővel szemben. Tehát ha a vételi jogot nem jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba, és valaki az elővásárlási jogával élve az ingatlanon tulajdont szerzett, és a tulajdonjogát bejegyezték, vele szemben nem lehet a létező vételi jogra hivatkozni, és nem fogja a tulajdonszerzést érvénytelenné tenni.
De mi a helyzet akkor, ha mind az elővásárlási, mind a vételi jogot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba? Melyiküknek lesz elsőbbsége a másikhoz viszonyítva? A Pk.9 alapján, ha valaki elővásárlásra jogosult, akkor az eladó köteles vele a harmadik személytől érkező vételi ajánlatot közölni. Az elővásárlásra jogosult az ajánlat tartalmának megfelelően megvásárolhatja az adott dolgot. Az elővásárlási jog csak akkor érvényesíthető, ha az eladó adásvétel útján kívánni átruházni a dolog tulajdonjogát.(ajándékozás vagy öröklés esetében például nem lehet elővásárlási jogról beszélni) A Ptk viszont az adásvétel különös nemei között sorolja fel a vételi jogot is, hiszen az opciós jog gyakorlása során is adásvétel jogcímén történik a tulajdon átruházás. Ezen logika mentén, a vételi jogot alapító szerződés tartalma (amiben a vételár és a konkrét dolog is meg van határozva) vételi ajánlatnak minősül. Ezt a vételi ajánlatot- ha a vételi jog jogosultja meg kívánja vásárolni az adott dolgot- az elővásárlási jog jogosultjával közölni kell, aki jogosult lesz ezen feltételek mellet megvásárolni a dolgot. Tehát az elővásárlási jog jogosultja fog elsőbbséget élvezni a vételi jog jogosultjával szemben.

Így végképp nem tudom, hogy van-e elővásárlási jog vagy sem!

kfgabri # 2010.11.26. 15:01

Nincs elővásárlási jog.

kfgabri # 2010.11.26. 15:03

Jelen esetben a vételi jog a kölcsön fedezete. Nem fizetsz, hiteleződ felmondja, x idő után értesít a vételi jog gyakorlásáról, benyújtja a földhivatalba, bejegyzik és ennyi.

kuksi70 # 2010.11.26. 15:41

dr. Tóth László miskolci ügyvéd a következőket írta megkeresésemre:

"A vételi jogra az elővásárlási jog szabályait kell alkalmazni. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog e szerint megelőzi a szerződéses jogviszonnyal létrejött jogosultságot."

Akkor most mi az igazság?

kfgabri # 2010.11.26. 15:49

Az igazság az, hogy a földhivatal be fogja a jegyezni a vételi jogon alapuló tulajdonszerzést, téged pedig az új tulajdonos kilakoltat és legfeljebb elpereskedtek, hogy kinek van igaza.

A te helyedben fizetném a kölcsönt én nem kombinálnék.

Még annyit, hogy jobb, ha nekem hiszel, mert kb. 1000 ilyen ügy van mögöttem, ebből 2-3 lett per és akkor sem állt meg az elővásárlás.

kuksi70 # 2010.11.26. 16:04

Tisztelt kfgabri!

Én nagyon örülök annak, hogy segítesz nekem és én neked hiszek, csak ezeket a jelzéseket kaptam vissza!

Nagyon kiszolgáltatott helyzetbe kerültem a saját hülyeségem miatt!

Az új tulajdonos kilakoltathat akkor is, ha csak az ingatlan 50%-át szerzi meg, a másik fele a feleségem nevén van???

Hallottam olyat is, hogy ha a kölcsönadott összeg és az ingatlan értéke között túl nagy a különbség, akkor megsemmisítik az opciós szerződést?

Köszönöm a segítségedet!

kfgabri # 2010.11.26. 16:14

Kuksi, ez baromi rossz hozzáállás.

Ha létrejött érvényesen a szerződés, akkor nem érdemes kapálózni, csak fizetni/egyezkedni a hitelezővel, ha nem megy.

Felejsd el ezt a semmissé nyilvánítást és egyéb kombinálást, ez eseti ügy, a te ügyedben vagy bejön, vagy nem.

Amit a miskolci ügyvéd mond, az egy általános megállapítás, ezért nem fogja a földhivatal a bejegyzést felfüggeszteni.

Ami a kilakoltatást illeti, osztatlan közös tulajdon fog létrejönni, ami baromira nem kellemes élmény...

Kovács_Béla_Sándor # 2010.11.26. 16:16

Azért ez nem ilyen egyértelmű. Ha úgy kötötték a megállapodást, hogy a kölcsön nem törlesztése esetén a kölcsön fejében szerzi meg a kölcsönadó az ingatlani hányadot, az érvénytelen; mert tulajdonképpen zálogjogot létesít, de a zálogjog szabályainak a megkerülésével.

Látni kellene azokat a szerződéseket.

kuksi70 # 2010.11.26. 16:27

Tisztelt kfgabri!

Az a baj, hogy eddig tudtam fizetni kölcsönösszeget részletekben, de határidőre nem tudom kifizetni!

A kölcsönadott összeg 4,5 millió forint volt, a lakás értéke kb. 18 millió forint, annak az 50%-a is 9 M Ft. Tehát dupláját éri, mint a kölcsönadott összeg!

Ha osztatlan közös tulajdon jön létre, a hitelező akár be is költözhet? De minket nem tehet ki az utcára igaz?

kuksi70 # 2010.11.26. 16:32

Tisztelt Kovács Béla Sándor!

2 db szerződés készült, az egyik egy kölcsönszerződés, amelyben a hitelező 4,5 M Forint készpénzt ad kölcsön 1 évre.Valamint készült egy vételi szerződés, amely azt mondja ki, hogy amennyiben a kölcsönkért összeget nem fizetem ki az 1 év leteltét követően, akkor vételi jogát érvényesíti és a lakás tulajdonhányada a hitelező tulajdona lesz!

A közjegyzőnek nem kellett volna beleírni azt, hogy mennyi a ház 50%-ának tényleges vételára?

Akkor a kölcsönadott pénz összegét levonva a vételárból, csak akkor szerezné meg a tulajdonjogot a személy, ha a vételár és a kölcsönadott összegének különbözetét kifizetné nekem?

Segítségedet előre is köszönöm!

prudens # 2010.11.26. 16:41

Ítélkezési gyakorlat: BH 2008.213, BH 2008.48, BH 2001.584, EBH 1999.27, stb.

prudens # 2010.11.26. 16:42

Csak nincs most időm elmélyülni benne.

kfgabri # 2010.11.26. 16:47

Vételi jogot alapító szerződésbe pontosan be kell írni a vételárat és a számításának módját.

kfgabri # 2010.11.26. 16:47

Vételi jogot alapító szerződésbe pontosan be kell írni a vételárat és a számításának módját.

kuksi70 # 2010.11.26. 17:10

Tisztelt kfgabri!

Milyen számítási módok vannak? Hogyan számítják ki egy ingatlan vételárát, mert ebben a szerződésben nincs ilyen!

Segítségedet előre is köszönöm!

MajorDomus # 2010.11.26. 21:07

hát ebbe ,jol belemasztal, nehez lesz jol kijönni belole

kfgabri # 2010.11.27. 06:59

Pl:
"Felek megállapodnak, hogy amennyiben bármely időpontban, de legkésőbb a jelen
megállapodás szerinti vételi jog gyakorlásától (az írásbeli nyilatkozat kézhezvételétől) számított 3
(három) napon belül bármelyik fél vitatja az Ingatlan 2. pont szerinti vételárát, akkor az Ingatlan
vételárát mint "piaci árat" akként határozzák meg, hogy az Eladó költségére a Hitelező által megjelölt
két ingatlan értékbecslő vállalkozás a jelen szerződés megkötése feltételeként előzetesen elkészített
értékbecslést írásban véleményezik felül, meghatározva az Ingatlan aktuális likvidációs értékét (30
azaz harminc napos értékesítési piaci árát) és ezek közül a kisebb minősül vételárnak. Felek
egybehangzó nyilatkozatukkal megállapodnak, hogy a Hitelező által felkért két független ingatlan-
értékbecslő vállalkozás véleménye alapján ily módon kialakított vételárat piaci árnak fogadják el. A
vételi jog gyakorlását, az adásvétel létrejöttét és a tulajdonjog átszállását a jelen pont szerinti
ármeghatározás nem gátolja és nem függeszti fel, csupán az elszámolást módosíthatja.
Amennyiben az Eladó ezen pontban biztosított jogával nem él, azt a felek kölcsönösen úgy tekintik,
hogy az Eladó a jelen szerződés 2. pontjában meghatározott vételárat mint a vételi jog gyakorlásának
időpontjában érvényes és aktuális vételárat elfogadja, és annak utólagos kifogásolásának jogáról
és: 17. Alulírott Eladó tudomásul veszem, hogy a vételi jog kikötése a Hitelező részére komoly
biztosítékot jelent, illetve a saját részemre pedig annak a kockázatát, hogy ha Adós nem fizeti vissza a
kölcsönt, az ingatlanomat egy számomra az időben nem korlátozott piaci értékesítési árnál alacsonyabb
mértékű vételáron záros határidő alatt elveszíthetem, mivel a hagyományos jelzálog biztosítékokra
vonatkozó tulajdonost védő szabályok, melyeket a 12/2003. (I.30.) kormányrendelet biztosít, a vételi
(opciós) jogot biztosító szerződésekre nem terjednek ki. Eladó tudomásul veszem továbbá, hogy a
vételi jog gyakorlását követően eddigi tulajdonjogom visszavonhatatlanul megszűnik és nem
keletkezik automatikusan jogom az Ingatlan visszavásárlására, azaz a Hitelező, illetve az általa a vételi
jog gyakorlására kijelölt személy jogosult a tulajdonába került és birtokba vett Ingatlannal teljes
körűen rendelkezni, így különösen azt megterhelni, bérbeadni...."

Kovács_Béla_Sándor # 2010.11.27. 07:41

Érvénytelen.

yuri # 2010.11.27. 08:25

Az előttem szólókhoz csatlakozva annyit mondanék, hogy a leírt adatok alapján érvénytelennek tűnik a vételi jogot alapító szerződés.

Azt a részt nem értem, hogy a feleség élni akar az elővásárlási jogával. Ha ez így van, miért nem a kölcsön törlesztésére fordította ezt a pénzt? (Feltéve, hogy nem színlelt szerződés és társai állnak a háttérben.)

kfgabri # 2010.11.27. 08:56

Zűrzavaros hitelezői és adósi oldalról is...