Vételi jog

Kedves Dr.Attika,

nem ismered meg? elgépelés...:)

az ügy, amiből idéztél, mit igazol?
pusztán azt, hogy a vételár összegszerű megjelölése nem semmisségi ok.
ebből nem következik az, hogy a nem összegszerű megjelölése a vételárnak viszont az.
ló-gika...

KGD2004. 114. Vételi jog kikötésekor a vételár meghatározása közvetett módon is történhet (1997. évi CXLI. törvény 39. §, 51. §, 1959. évi IV. törvény 375. §).

Röviden beírnád a tényállást?

KGD2004. 114
Eladó és a felperes - mint vevő - között megállapodás jött létre vételi jog alapításáról az eladó tulajdonát képező ingatlanra. A megállapodás rögzíti, hogy a vételárat a megjelölt három - ingatlan-értékbecsléssel is foglalkozó - cég valamelyike végzi. A három cég közül a vevő választ. A szerződés szerint a vételár - a piaci körülményekre tekintettel - módosulhat. Eszerint a vevő az opció gyakorlásától számított 90 napon belül köteles továbbértékesíteni az ingatlant; a továbbértékesítés eredményétől függően - utólag - vételár korrekcióra kerül sor.

A felperes a vételi jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését kérte. Az első fokú földhivatal a kérelmet elutasította. A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes határozatában az első fokú határozatot helybenhagyta. A felperes keresetében az alperes határozatának megváltoztatását és a vételi jog bejegyzésének elrendelését kérte.

A megyei bíróság jogerős ítéletében az alperes határozatát megváltoztatta, és a felperes javára a vételi jogot bejegyezni rendelte. Kifejtette, hogy a vételárat a szerződő felek közvetlenül és közvetett módon egyaránt meghatározhatják. A vételár megjelölése történhet úgy is, hogy a felek azt rögzítik a szerződésben, miszerint elfogadják az általuk közösen kijelölt harmadik személy értékelését. A vételárat nem kell számszerűleg pontosan megjelölni, elegendő, ha a megjelölés alapján az kiszámítható, vagy egyébként megállapítható. Nincs akadálya annak sem, hogy vételárként piaci árat kössenek ki. Ebben az esetben a szerződést azzal az árral kell megkötöttnek tekinteni, amely a teljesítési időben alakul ki. Az alperesi állásponttal ellentétben tehát nincs jogszabályi akadálya annak, hogy a felek a szerződésben a vételárat ne összegszerűen határozzák meg, az a jövőben a vételi jog gyakorlásakor alakuljon ki. Elfogadható, ha olyan eljárási mechanizmust rögzítenek a szerződésben, amely egyértelmű vételárhoz vezet.

A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a Ptk. 365. § (1) bekezdése feltételként szabja a vételár pontos meghatározását. A vételárat nem tartalmazó opciós szerződés semmis. A felperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A jogerős ítélet indokolása helytállóan mutatott rá arra, hogy a Ptk. 375. § (1) bekezdése az érvényes vételi jog engedésére vonatkozó szerződés megkötéséhez a dolog és a vételár megjelölését írja elő; nem határozza azonban meg a vételár megjelölésének módját. A következetes bírói gyakorlat szerint a vételár meghatározása - az összegszerű megjelölés mellett - történhet közvetetten úgy is, hogy a felek a szerződésben meghatározott harmadik személy vagy szerv értékmeghatározására utalnak; illetve a vételár számításánál irányadó tényeket, körülményeket jelölik meg, feltéve, hogy azok alapján a vételár pontosan meghatározható. A törvényi előírásoknak megfelelően tartalmazza a vételárat tehát az olyan szerződés is, amely a vételár egyértelmű meghatározását eredményező eljárási mechanizmust rögzít.

Kedves kbs,

bocs, hogy ilyen lassan válaszoltam...

a döntés szövegéből kihúztam a sallangot, különben nagyon hosszú lett volna...de ha gondolod, bemásolom ide az egészet, vagy elküldöm neked privátban.

remélem, most már meggyőzettél.:)

Sejtettem, hogy ez lesz. Ez egy szép, tiszta tényállás: vételi jogot alapítottak. Pont.A korábban hivatkozott tanulmányokból viszont kiderült, hogy a biztosítéki célú vételi jog más, szigorúbb megítélés alá esik a bírói gyakorlatban. (Ahogy ebből az esetből kiolvasom, a földhivatali gyakorlatban még inkább.)

Másrészt kiemelném, hogy az eset abból a szempontból is speciális, hogy a felek nem egyszerűen utaltak valamiféle "piaci árra", "aktuális forgalmi értékre", hanem nagyon precízen meghatározták annak a módját, hogyan kell ezt a "piaci árat" megállapítani. A bíróságok ezt a precizitást kifejezetten értékelték. Erősen kétséges számomra, hogy a döntvény lényege átvihető azokra a szerződésekre, amelyekben pusztán az utalás szerepel.

Kedves kbs,

„kiemelném, hogy az eset abból a szempontból is speciális, hogy a felek nem egyszerűen utaltak valamiféle „piaci árra“, aktuális forgalmi értékre“, hanem nagyon precízen meghatározták annak a módját, hogyan kell ezt a „piaci árat“ megállapítani. A bíróságok ezt a precizitást kifejezetten értékelték.”

most azon túl, hogy a döntésből nem olvasható ki ilyen irányú követelmény
(„Nincs akadálya annak sem, hogy vételárként piaci árat kössenek ki. Ebben az esetben a szerződést azzal az árral kell megkötöttnek tekinteni, amely a teljesítési időben alakul ki.”)

kérlek enged meg, hogy korábbi, Dr. Attikához írt hozzászólásomból idézzek (2011.02.22. 08:58):

„ha jól értem, akkor szerinted a Ptk. 375. szakaszában foglalt, a vételár megjelölésére vonatkozó követelményének nem felel meg az, ha a vételár összegszerű megjelölése helyett azt kötöm ki, hogy a vételi jog gyakorlásakor szakértő fogja megjelölni a vételárat (az értékbecslés mechanizmusát nyilván megfelelő részletességgel szabályozva)…”

röviden: bár a bíróságok nem támasztanak a precizitáshoz kapcsolódóan kifejezett követelményeket (azon általános követelményen túl, hogy a vételár meghatározott vagy meghatározható legyen), a gyakorlatban nincs olyan állat, aki nem szabályozná agyon (tipikusan több oldalon keresztül feszegetve a témát) a szerződés ilyen rendelkezését.

még rövidebben: ha csak annyit írnék, hogy "piaci ár", minden rlészletezés nélkül, az is jó eséllyel érvényes lenne.

„a biztosítéki célú vételi jog más, szigorúbb megítélés alá esik a bírói gyakorlatban”

nem mondanám feltétlenül szigorúbbnak, inkább csak másnak.
de a vételár meghatározottságának szempontjából úgy látszik egyezik a megítélés.

Ejha! Ez szórakoztató. :-)

Sziasztok
Szeretném megkérdezni,hogy a pénzintézetnek joga van-e az internetes honlapjukon árulni úgy egy ingatlant,hogy az még egyenlőre nincs a nevükön.A Földhivatal két alkalommal utasította el őket,mert "zűrzavaros"volt az ingatlan tulajdonjogi bejegyzésük kérelme,valamint kifutottak a törvényben meghatározott 5 évből.Mindezek ellenére,míg folyamatban volt a fellebbezés/elutasítás ismét fellebbezés,ők az ingatlant elkezdték árulni-ami egészen véletlenül derült ki.Nem kellene ezzel a rendőrséghez fordulnom??

köszönöm

A hirdetés maga nem jogellenes, de a tartalma miatt minősülhet csalásnak. Saját tulajdonként hirdetik?

A hírdetésből nem derül ki kinek a tulajdona,de ez az ingatlanok eladásával foglakozó oldal,a pénzintézeté.Az enyémen kívül van még vagy harminc eladó lakás,gondolom amiket már elvettek a tulajdonosoktól.

Ha hasznos jogi tanácsot akar, akkor linkelje be a hirdetést.

Nem csak hirdethetek, hanem adásvételéi szerződést is köthetek olyan ingatlanra, amely nem az enyém. Nincs ebben semmi érvénytelen, legfeljebb szokatlan.

A hírdetésnek nyoma nincs,pedig szívesen belinkeltem volna-most néztem meg.Ezek szerint levették.Két hete én egy ajánlott levélben kértem némi magyarázatot a hírdetéssel kapcsolatban,de erre válasz nem érkezett azóta sem.
Adás-vételi szerződést,hogy lehet kötni egy ingatlanra,ami nem az eladó fél tulajdona??Ezt nem igazán értem...azonkívül,hogy szokatlan.

„Adás-vételi szerződést,hogy lehet kötni egy ingatlanra” Ugyanúgy, mint a tulajdonában lévőre. Pl. írásban.
Az ilyen szerződés magában foglalja az eladónak azt a kötelezettségét, hogy az átruházandó ingatlant megszerzi.

Ha jobban belegondolok, egyszer csináltam is ilyet; egy házassági közös vagyont felosztó szerződésben rendelkeztünk olyan ingatlanról, amely a megállapodáskor még a feleség apjáé volt.

...,"az átruházandó ingatlant megszerzi"És ha ez nem fog sikerülni,mivel az opciós joguk lejárt??Akkor az "új tulajdonos"engem fog zaklatni,vagy rosszabb esetben járhatok bíróságra.Legalábbis én ettöl félek.

Neked ahhoz semmi közöd.

KBS! A megállapodás és a szerződés között van egy lényeges különbség. Előbbinél nincs bíróság által kikényszeríthető kötelezettség.
Hogyan köthettél olyan szerződést, amikor olyan jogot ruházott át valaki, amivel nem rendelkezett?
"Nemo plus iuris..." elv nem érvényesült.

A nemo iudex sua causa sem érvényesült, de egyiknek sincs hozzá köze. Semmiben sem különbözik ez attól, mint amikor kiskorú ad el ingatlant, gyakorlatilag neki sincs rendelkezési joga(igen, most kezdjük el lovagolni azon, hogy "márpedig van, mert a Ptk..." - kitörölheti vele, ha a gyámhivatal nem adja meg az engedélyt).

Scherlock!
Hogy jön ide a "Nemo judex.." Ne keverd már. A "Nemo plus iuris.." elvvel. Előző azt mondja, hogy senki nem lehet bíró a saját ügyében, az utóbbi pedig azt, hogy senki nem ruházhat át több jogot, mint amivel rendelkezik.

Nem keverem, egyik sem kapcsolódik a témához, úgyhogy passzolt.

„A megállapodás és a szerződés között van egy lényeges különbség. Előbbinél nincs bíróság által kikényszeríthető kötelezettség.”
Ugye, viccelsz? Bár ez viccnek is elég rossz.

Tisztelt Fórumozók!

Fogyasztási kölcsönt vettem fel a banktól autó vételre.
Megcsúsztam 3 havi díjjal felmondták szerződést.
Odaállt a házunk elé a trailer és elvitték a kocsimat.
Arra hivatkoztak,hogy vételi joguk véletbe lépett.

A vételi joguk 2012 junisban lejárt.

Viszont velem aláírtattatak még egy öt éves vételi jogról szóló megállapodást 2012 márciusban.

A szerződésben az van benne ,hogy csak akkor vihetuik el a kocsit - akár kényszerintézkedéssel is- ha előbb élnek a vételi joggal.
Szerintem a második megállapodás már nem érvényes.

Arra hivatkoznak a levelükben,hogy nem a régi vételi jog lett meghosszabbítva hanem újat kötöttek velem és ezt nem tiltja semmilyen jogszabály.

Ha tudtok , segítsetek.

Üdv
Ilona

Tisztelt Hozzáértők, Kedves Fórumozók!

Egy osztatlan közös tulajdonú (belterületi) ingatlanra vételi jog lesz alapítva.

Az elővásárlási jog tekintetében a vételi jogot alapító szerződés aláírását és annak földhivatalba történő bejegyzését megelőzően kell beszerezni a lemondó nyilatkozatokat, vagy azok majd a vételi jog gyakorlása esetén szükséges? (A felek úgy állapodtak meg, hogy az egyoldalú nyilatkozat mellett adásvételi szerződést is kötnek.)