Üdv. Mindenkinek!
Egy friss esettel kapcsolatban várnám a véleményeteket:
Valaki egy on-line aukciós portálon meghirdette véletlenül a házát 32ezerért, 32millió helyett. Egy szemfüles leütötte és reklamál, hogy ez jár neki ennyiért. Szerinte ezt megitélnék neki mivel az aukciós portál szabályai alapján érvényes szerződés keletkezett közöttük. Ilyenkor mi van ???
Dodi01
Az ingatlan adásvételi szerződés kötelező kelléke az írásos forma. Tehát a szerződés nem jött létre. Tulajdonképpen nem is lehet online ingatlant vásárolni. (Most tekintsük el attól az esettől, ha mindkét félnek hitelesített elektronikus aláírása van.)
Kedves Mano!
Ezenkívül szükséges, hogy ügyvéd által ellenjegyzett okiratban vagy közjegyzői okiratba foglalják az adásvételt. Ezt követően az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzést követően szerezheti meg a Vevő az ingatlan tulajdonjogát.
Az ügyvédi ellenjegyzés az ingatlannyilvántartásba való bejegyzés feltétele az meg a tulajdonjog megszerzéséé. A szerződés létrejöttéhez sem egyik, sem másik nem szükséges.
A valódi kérdés itt szerintem az, hogy az árverés nyertese követelheti e az adásvételi szerződés megkötését. Álláspontom szerint igen, mert ez egy ingatlan adásvételre vonatkozó szerződés megkötésére vonatkozó megállapodásként értékelhető közöttük. (előszerződés) Viszont az eledó nyilvánvaló tévedésből írta az irreálisan alacsony árat – ezt a tévedést a másik fél felismerhette – tehát a szerződését megtámadhatja. A feltűnő értékaránytalanság, mint megtámadási ok szintén fennáll. Tehát a szerződés nem érvénytelen, hanem feltételesen érvényes, vagyis megtámadás által válna érvénytelenné.
De az előszerződésre ugyanazok az alaki követelmények irányadóak, mint a véglegesre - így itt is csak akkor lehetne szerződésről beszélni, ha írásbelinek minősülne az előszerződés (mivel ugye ingatlanról van szó), ahhoz meg a KBS által emlegetett minősített aláírások kellenének.
Valóban nem lehet előszerződésnek nevezni, viszont, ha semmilyen relevaciát nem tulajdonítanánk az ajánlat ilyen módon való elfogadásának, akkor ingatlant egyáltalán nem lehetne árverésen értékesíteni. Nem lenne ui. semmi kötőereje annak a megállapodásnak amely az árverés leütésével a felek között létrejött. Az ui. nem azonnal ölt írásbeli formát...
Ez lényegében így is van. Az eljárás nem több, mint az alku lebonyolítása - de a szerződés létrejötte nélkül. Ha a szerződést végül nem kötik meg, legfeljebb az ún. biztatási kár megtérítését követelheti a másik fél.
"Az eljárás nem több, mint az alku lebonyolítása - de a szerződés létrejötte nélkül."
Azzal, hogy az árverés csupán az alku lebonyolítása lenne, nem értek egyet.
Az ingatlanárverés sikeréhez, ill. sikertelenségéhez konkrét jogkövetkezmények fűződnek:
Ingatlan esetén azonban a jogerős hatósági határozat, illetve az árverési szerzés ténye önmagában nem, csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkeztet tulajdonjogot. A határozat (árverési okirat) viszont a bejegyzés alapjául szolgál [Ptk. 117. § (3), Inytv. 8. §, Inytv. 27. § (4)].
Vhr.30.§
Az árverés győztese valóban nem köteles szerződést kötni, a befizetett előleg, mint bánatpénz elbukása árán elállhat. A másik félre ez nem igaz. Ennyit az árverésről!
Itt azonban szerintem valódi árverésről nem lehet beszélni. Hogy valójában a szóbanforgó jognyilatkozatot milyen jogintézménynek lehetne nevezni....?
Azért egy végrehajtói árverés és egy aukciós oldal között nem lehet egyenlőség jelet tenni (ez utóbbin például nem születik olyan határozat, amely bejegyzés alapjául szolgálhatna).
A szóban forgó nyilatkozat szerintem nem több, mint egy hirdetés, figyelemfelhívás - jogi relevanciáját nemigen látom.
Főszabály szerint van jogi relevanciája, ui. az ajánlatra érkező elfogadó nyilatkozattal a szerződés minden formalitástól mentesen is létrejön. Különben ezek a lapok nem is tudnának működni.
Lehet ez a főszabály, de a konkrét eset ingatlanról szól, ott pedig más szabályok érvényesülnek - a Ptk. alól még az on-line aukciós oldalak sem élveznek mentességet.
Mivel a válaszod alapján úgy értelmeztem, hogy a megállapításod az egész aukciós oldalra érvényes, ezért adtam annak megfelelő választ. Ha csak az ingatlanra gondoltál, akkor sem sokban különbözik a véleményem, de azt már korábban is leírtam. Azért, mert az interneten kötött megállapodás formailag nem minősül ingatlan adásvételi szerződésnek, attól még az egy érvényes szerződés lehet ami alapján a nyertes követelheti az ingatlan adásvételi szerződés megkötését. Legalábbis ez az én véleményem. Ha visszaolvasod, akkor látod, hogy ez után hoztam csak az árverési pédát. Az, hogy az aukciós oldal árverés lenne, senki nem állította. (lásd a kettővel ez előtti hozzászólásomat)
A hírdetés és az ajánlat között alapvető különbségek vannak, ezt pontosan definiálja a kötelmi jog ált. része.
Pontosabban szólva: az aukciós oldal nem egyenlő a „végrehajtói árveréssel”, merthogy így kifogásoltad! Egyébként nagy értékű műkincseket nem az ócskapiacon szoktak eladni, tehát az aukciós házak is szerveznek árverést, csak más a hatálya.
„A hírdetés és az ajánlat között alapvető különbségek vannak, ezt pontosan definiálja a kötelmi jog ált. része.”
Ez olyannyira igaz, hogy ingatlanra csak írásban lehet ajánlatot tenni - egyéb esetben nem áll be az ajánlati kötöttség. Ezért is hasonlítottam a hirdetéshez a konkrét esetben történteket.