Tisztelt Szakértők!
Komplikált és hosszú kérdésem lenne. A feleségemmel közösen vásároltunk egy ingatlant 2026-ban. Második ingatlanunk. Az ő illetékfizetési részével tisztában vagyunk, az enyém azonban fejtörést okoz nekünk.
Leírom az előzményeket:
Az illeték összegét az alábbi előzmények befolyásolják:
- Eladtunk egy lakást 2022. áprilisában, ennek közösen 50-50 %-ban voltunk tulajdonosai. Az ingatlan teljes eladási ára 78.700.000 Ft volt.
- Vettünk egy ikerház felet 2022. májusában, CSOK és CSOK-hitel segítségével, ezért ez illetékmentes volt. Ennek a háznak 50-50 %-ban vagyunk a tulajdonosai a mai napig is. Ebben az ingatlanban lakunk most is, nem szeretnénk eladni.
(3. A feleségem 2023-ban örökölte egy lakás 1/6 részét, ez 2024-ben került eladásra, így tudjuk, hogy nála csak ez az eladás fog beszámítani az idén vásárolt ingatlannál, az illetékszámításnál.)
4. 2026 februárjában vásároltunk egy lakást, ennek 40.500.000 Ft a vételára, 50 - 50 %-ban vagyunk a lakás tulajdonosai.
A kérdésem az lenne, hogy Önök szerint nekem mennyi illetéket kell majd fizetnem? Én úgy gondolom, hogy nálam a 20.250.000 Ft-ból levonhatjuk az 1-es számú eladott lakás rám eső részét, tehát ebben a mostani ügyletben, a 4-es számú lakás megvásárlása során illetékmentes kellene, hogy legyek - szerintem. Mivel a 2. számú ingatlan illetékmentes volt a CSOK miatt, ezért olyan, mintha nem is lenne most, a 4-es számú ingatlan megvásárlása szempontjából. Ezt gondoltam én, az ügyvédem is ezt mondta.
Írtam azért a NAV-nak, elküldtem ugyanezeket az adatokat. Szerintük azonban nem jól gondolkodom. A válaszuk jó hosszú, de bemásolom:
\"Magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző öt éven belül adta el vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga
Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetve a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – az azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni.
Ha a magánszemély a további lakáscseréivel, lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét, lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakáscserék, lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.
A (2) és (4) bekezdésben említett adásvételnél a vagyonszerző a másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon igazolja. Ezzel egyidejűleg nyilatkozik arról, hogy a (2) és (4) bekezdésben foglalt feltételeknek megfelel.
[Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. § (2) bekezdés b) pontja és (4), (5) bekezdései]
Lakástulajdon: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri. Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet – a hozzá tartozó kivett területtel együtt – lakástulajdonnak kell tekinteni. Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak
[Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontja]
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül adta el vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb.
[Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja]
A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik.
[Itv. 3. § (3) bekezdés a) pontja]
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%.
[Itv. 19. § (1) bekezdése]
Mivel csak és kizárólag az egy vétel és egy eladást szabályozó résznél módosult 5 évre a jogszabályi szöveg a vásárlástól visszamenőleg az eladásra meghatározott határidő tekintetében, így a 3 éves határidő az irányadó az illetékkedvezmény [Itv. 21. § (2) bekezdése], illetve az illetékmentesség [Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja] alkalmazása szempontjából.
Ezért a 2022.04.14. dátummal eladott ingatlan ½-ed tulajdoni hányada (78.700.000 Ft 50%-a) a 2026-os lakástulajdon vásárlásnál már nem vehető figyelembe cserepótló vétel illetékkedvezmény, illetve illetékmentesség alkalmazása szempontjából.
Tehát az illetékkötelezettség, az általános szabályok szerint alakul.\" - eddig szól a NAV válasza.
Én úgy gondolom, hogy nincs igazuk, mivel én 3 éven belül csak egy ingatlan vételében vettem részt (és 3 éven belül nem adtam el semmit), így rám nem vonatkozik az általuk hivatkozott bekezdés (\"a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetve a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít...\") - tehát azt gondolom, rám igenis az 5 éves szabály vonatkozik. Önök mit gondolnak erről?
Előre is köszönöm a válaszukat!
Üdv.