Közös tulajdon

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Zoltán György # 2005.07.28. 18:08

Ha te vagy bejegyezve tulajdonosként, akkor azonnal add el -legalább papíron- és értesítsd őket az elővásárlási jogukról....

Maximum nem megy teljesedésbe az ügylet.

Zoltán György # 2005.07.28. 18:19

Bocsi!

Cseréld el!!!

csellos # 2005.07.28. 20:19

Egyre merészebb tanácsokat adunk Zsófinak. Szerintem többen élvezettel olvassuk ezeket, de Zsófi, ha néhány dolgot még megírnál, jobban be lehetne határolni a dolgot.

A tulajdoni lap szerint:

  • ki(k) a tulajdonosa(i) most az ingatlannak?
  • mekkora a tulajdonrészük?
  • nagymamád halála időpontja óta volt-e változás (beleértve az öröklés bejegyzését is), ha igen: MIKOR és mi?
  • mennyire felel meg mindez a most elküldött szerződésnek?

Ezeknek az információknak a megszerzése neked - ebben a helyzetben - elemi érdeked, és bárki (akár egy általad választott ügyvéd) többet tud neked segíteni.

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2005.07.28. 21:48

ciculee miért mondod azt hogy a társtulajdonos nem adhatja el a tulajdonrészét????
ez nagyon meredek
legfeljebb az elővásárlási jog megsértéséről van szó de az nem „hozzájárulás”

derill # 2005.07.29. 08:34

ciculee: ritének igaza van. A szerződés ilyen esetben nem semmis, hanem az elővásárlási joggal rendelkezővel szemben hatálytalan, tehát ő ugyanazon az áron, ugyanolyan feltételekkel megvásárolhatja. Ha ezt nem teszi, a szerződés érvényes lesz. Minden tulajdonostárs egyébként a saját tulajdoni hányadát nyugodtan eladhatja bárkinek, ha nem lett felajánlva a vételi lehetőség az elővásárlásra jogosultnak, ez kizárólag a vevővel szemben érvényesíthető jog, az eladóval szemben már nem. A vevő azonban az eladóval szemben kártéritési pert indithat, ha emiatt kár érte, azonban itt a szerződésben szerepel, hogy más tulajdonosok is vannak, tehát tudta a vevő és az eladó is, hogy a tulajdonostársnak elővételi joga van.

Zsófinak tényleg csak ez a lehetősége van: vagy eladja - az összegen még alkudoznék - vagy pereskedik, és az elbirtoklási pert szerintem tuti elvesziti, ez esetben perköltséget is fizet.

Az sem igaz, hogy elbirtoklással már megszerezte a tulajdonjogot, mert akkor szerzi meg elbirtoklással, amikor ezt a biróság jogerősen kimondja. Nem véletlen, hogy még hajlandóak alkudozni, és fizetni, mivel egyrészt tényleg sokáig tart egy elbirtoklási per, másrészt közbejöhet bármi (kiderül, hogy tényleg szivességi használat volt - bár ezt Zsófinak kell bizonyitania, és nem fogja tudni).

Tény, hogy birtokban vannak, és amennyiben Zsófit nem engedik birtokba - én az ő helyükbe nem tenném - akkor a per végéig is ők maradnak birtokban, és az elbirtoklási eljárás sikeres lesz.

„Másrészt ha nem tudsz velük valami méltányos adásvételi összegben megállapodni akkor van egy olyan megoldás hogy megterheled a tulajdonrészed ellenérték fejében /haszonélvezettel vagy zálogjoggal vagy mindkettővel/ és ha meg is szerzik elbirtoklás útján a részeteket a zálogjogosult a zálogjog erejéig akár elárvereztetheti a tulajdonrészt tehát végső soron pénzhez juttok ” Ez jó ötlet lenne, ha előbb történt volna a terhelés, mielőtt az értesitést kaptátok, azonban a biróság sem hülye, rá fog jönni, hogy ez szinlelt szerződés (tehát semmis), és kizárólag azért kötöttétek, hogy kijátszátok az elbirtoklót.

dr. Regász Mária Ügyvédi Iroda
dr. Regász Mária
ügyvéd
1137 Budapest, Szent István krt. 12. I. 5.
06-30-381-8350
derill@t-online.hu

csellos # 2005.07.29. 08:50

ciculee azt írta, hogy Zsófi hozzájárulása nélkül nem adhatták el tulajdonrészüket. Gondolom a "hozzájárulás" alatt azt érti, (amit mindannyian feszegetünk), hogy kellett volna kapnia egy vételi ajánlatot a nagynénjétől, amire ő vagy nyilatkozik, hogy kíván-e élni az elővásárlási jogával, vagy sem. (Ha nem nyilatkozik semmit, azt tekintsük hallgatólagos hozzájárulásnak...) Tényleg nem túl szabatos, de talán ez nem katasztrófa.

Semmi esetre sem tűnik jóhiszeműnek sem a nagynéni, sem az "új" tulaj.

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2005.07.29. 09:18

aki az ingatklan nyílvántartásban bízva jóhiszemüen ellenérték fejébne szerez jogot

bizonyítsák hogy a jog szerzöje rosszhiszemü volt ez bizonyos esetekben elég nehéz az elbirtokló meg dühös lehet arra hogy miértnem elöbb ébredt miért nem két perfeljegyzést

csellos # 2005.07.29. 09:39

A szerződés szövegezése sokat mondhat a jó/rosszhiszeműségről. Mi van benne az elővásárlási jogról, van-e egyántalán erről szó? Erről külön pontban szoktak rendelkezni, sőt a fizetési ütemezést is ehhez szokás igazítani.
Kérdés: a vevő jóhiszeműnek mondható-e, ha úgy vásárol, és úgy lép birtokba, hogy tudja, hogy az eladó nem közli a tulajdonostársakkal az ajánlatot? Hiszen ha nincs a szerződésben erről szó, azt kell feltételezni, hogy nem közli az eladó. (Én nem tudom rá a választ.)

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2005.07.29. 09:46

csellos én a haszonélvezet illetve zálogjog bejegyzésre értettem hogy bizonyítsák a jog jogosultjának a rosszhiszemüségét
hisz a tulajdoni lapon nincs semmi sem feltüntetve így nehéz lenne azt mondani hogy rosszhiszemü ezt bizonyítani kell

Zoltán György # 2005.07.29. 09:59

Csereszerződés esetén nincs szó elővásárlási jogról, tehát csere és kész!

Mit szeretnél kapni cserébe?

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2005.07.29. 10:03

igen csak akkor ott figyel a borsos vagyonszerzési illeték

csellos # 2005.07.29. 10:12

rite, OK.!

Zoltán György # 2005.07.29. 10:46

Senki nem szerez vagyont.

Az 500.000.-Ft-os vidéki házam cserélem,

az 500.000.-Ft értékű tulajdonrészre.

Földhivatali illeték 4.000.-Ft

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2005.07.29. 10:51

igazad van a csere illetékmentes -pillanatnyi áramszümet- csak szerintem nehezen kivitelezhetö az apró tulajdoni hányad miatt és tudod hogy az a feletti rész értékét pénzben kell megváltani az meg vagyonszerzési illeték köteles

Zsófi46 # 2005.07.29. 11:08

Kedves rite csillaggl, csellos, Zoltán György, ciculee, köszönöm hogy válaszoltatok és tanácsot adtatok.
Mi még gyerekkorunkban szüleinkkel németországba költöztünk, a nyolcvanas években már német állampolgárok voltunk, tehát elövasárlási jogunk nem volt. Már nem voltunk kiskoruak, de meg nagyon fiatalok és tapasztalatlanok voltunk. Ezért volt olyan nehéz törödni a dologgal, elmenni a hagyatéki tárgyalásra, megnézni a tulajdonjogi lapot, eladták e, stb. és föleg, tájékozódni a magyar jogszabályok felöl. (Itt peldául csak 30 év múlva lehet egy ingatlant elbirtokolni.) Ha sejtettem volna, hogy ilyesmi fenyeget, régen eladtuk volna.
A tulajdoni lapot csak személyesen lehet megnézni/ügyvédet megbízni, vagy kérhetem, hogy küldjön a hivatal egy másolatot?
Az adásvételi szerzödésben pontosan benne van, hogy a z ingatlan 14/16-od részére szól, hogy az ezen felüli 2/16-od rész a miénk (névvel, személyes adatokkal, pontos cím nélkül) hogy német állampolgárok vagyunk, nincs elövásárlási jogunk és hogy még nincs tulajdonjogunk bejegyezve.( Nagynéném örökölt 2/16-od része még ugyancsak nem volt bejegyezve.)
Pillanatnyilag ezen kívül csak annyit tudok, hogy rokonaim az ö részüket már eladták, mielött a hagyatékátadó végzést megkaptam:
a tárgyalás Juliusban volt, a szerzödést Augusztusban írták alá, én pedig a hagyatékátadó végzést, men tudom pontosan, de legkorábban október végén kaphattam meg, mert akkor készült a hiteles fordítás, amit vele küldtek. Tehát lehet, hogy a vevö tulajdonjoga lett elösször bejegyezve, lehet hogy azért nem kaptam értesítést a tulajdonjogi hivataltól.

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2005.07.29. 11:29

aha most már árnyaltabb a kép igen vannak olyan esetekben problémák amikor a földhivatalok lassúsága miatt megakad tulajdonjog bejegyzés hiszen csak akkor válsz tulajdonossá amikor bejegyeznek a nyílvántartásba más kérdés, hogy ennek hiányában is tulajdonos módjára viselkednek a széljegyen várók ök fizetik a közterheket stb. különben az elövásárlási jog nem függ össze az állampolgársággal
tulajdoni lapot tudsz kérni az illetékes körzetiföldhivatalban
nem tudom hogy mo-n vagy e most?
ha nem javaslom hogy hívj fel egy közjgyzQt telefonon ö is küld neked a lurd

Zoltán György # 2005.07.29. 12:14

Lurdy ház, 4.000.-Ft

Az ország bármely részéből, azonnal.

Zoltán György # 2005.07.29. 12:17

Az ingatlannyílvántartás nyílvános; az abban szereplő adatokba bárki betekinthet, arról -illeték megfizetésével egyidejüleg- másolatot kérhet.

csellos # 2005.07.29. 13:57

A földhivatalok ma már "on line" kapcsolatban állnak egymással, vagyis gyakorlatilag bármelyikben ki lehet kérni az ország bármely részén lévő ingatlan tulajdoni-lap másolatát. Ha éppen nem az ingatlan szerinti körzeti földhivatalnál kérik ki, a 4000 Ft felett pár száz (talán 600) Ft hálózathasználati díjat számolnak fel. Szerintem kérj meg egy Magyarországon tartózkodó ismerősödet arra, hogy kérje ki és faxolja el neked.
Tudtommal a közjegyzők is rendelkeznek már ezzel a földhivatallal való on line kapcsolattal, de minek ezért külön megbízni egyet. Hacsak nem egyszerűbb, mint bemenni az egyik földhivatalba... Viszont ő lehet, hogy előre kéri a pénzt...
Egyébként úgy tudom, egyes polgármesteri hivatalok ügyfélszolgálatán is lehet tul.lapot kikérni, a 600Ft felár megfizetésével.

A külföldi állampolgárság és az elővásárlási jog valóban nem függ össze, annak érdeklődj utána, hogy ez hogy is volt 84-ben. Itt nem egyszerű adásvétellel történő vásárlásról van szó! Az, hogy ők ezt így, vagy úgy írták be a szerződésbe, még nem jelent semmit. Sőt, ha kiderül, hogy nem igaz, igencsak feltételezhető a rosszhiszeműség.

Egyébiránt a bejegyzések rangsora (sorrendje) az iratok beérkezésének sorrendjében kell, hogy történjen. Közös tulajdon esetén ettől a rangsortól eltérni csak indokolt esetben és csak a hivatalvezető engedélyével lehet. A bejegyzés pedig kizárólag akkor hajtható végre, ha meggyőződtek róla, hogy az előző széljegyen szereplő kérelmek bejegyzésének nincs akadálya. Namármost: ha nagynénédéknek sem volt bejegyezve az örökölt tulajdonrészük, és azt is eladták, akkor tudtak a vevők is a halálról (meg azért is, mert nyilván a már akkor halott nagymamádnak nem tudták eljuttatni az ajánlatot.) Továbbá: Feltételezhető, hogy nagynénéd örökölt tulajdonrésze pontosan egy időben került bejegyzésre a ti részetekkel, hiszen egy hagyatéki tárgyaláson dőlt el sorsuk, így a közjegyző annak idején egy levélben értesítette a földhivatalt. Tehát nagynénéd örökölt részének a vevőre történő (adásvétel jogcímen történt) bejegyzése már a te részed bejegyzése után kellett, hogy történjen. Akkor viszont már legalább a földhivatalnak tekintetbe kellett vennie az elővásárlási jogokat. Sőt, a vevőnek is, hiszen nem bejegyzett részre is kötött adásvételi szerződést.
Nem jóbarátja véletlenül a vevő nagynénédnek? Furcsa, hogy valaki önszántából, minden érdek nélkül ilyen módon vesz ingatlan(rész)t.

derill # 2005.07.30. 01:00

csellos: a szerződésben eleve szerepel, hogy van más tulajdonostárs is, tehát nyilvánvalóan tudnia kellett a vevőnek is és az eladónak is, hogy akkor elővásárlási joga is van. Tehát nem kell szerepelnie a szerződésben erről semminek. Elolvassa a szerződést, látja, hogy más tulaj is van, és tudja, hogy elővásárlási joga van. Ennyi. Jóhiszemüségről itt szó nincs, ezért alkotta meg ugy a jogalkotó a szabályt, hogy aki elővásárlási joggal rendelkezik, de akár az eladó, akár a vevő nem kérdezi meg, az elővásárlási joggal rendelkezővel szemben hatálytalan a szerződés. Tehát nyilván a vevőnek áll érdekében, hogy beszerezze a nyilatkozatokat arról, hogy nem kiván élni a tulajdonostárs az elővásárlási jogával.

Rite: cserélni ingatlant ingóra is lehet, és máris megoldott a kérdés. Ami a különbözet lenne, olyan értékben még ingót is ad.

Zsófi: attól, hogy nem itt éltetek, attól még volt elővásárlási jogotok, mert az nem attól függ, hogy hol éltek, hanem attól, hogy tulajdonostársak vagytok-e. Ha a szerződésben szerepel, hogy Ti tulajdonostársak vagytok, akkor függetlenül a földhivatali bejegyzéstől, elővételi jogotok is volt.

A földhivatal ugyan nyilván nem értesit, ha később lettél bejegyezve, mint a vevő, viszont ettől még utólag élhetsz az elővételi jogoddal - ugyanolyan szerződési feltételekkel.

Mégis, most már elbirtokolják, ha per lesz belőle, tehát érdemesebb megegyezni velük és eladni, mert akkor kaptok valami pénzt. Ha viszont nem tudtok megegyezni, egy fillért sem fogtok kapni, mert az elbirtoklás erősebb. Nekik valószinüleg azért éri meg, mert igy per nélkül, előbb jutnak a tulajdonjoghoz és ennyit megér nekik.

dr. Regász Mária Ügyvédi Iroda
dr. Regász Mária
ügyvéd
1137 Budapest, Szent István krt. 12. I. 5.
06-30-381-8350
derill@t-online.hu

Zsófi46 # 2005.07.31. 08:00

Sajnos nem jó hír, hogy tényleg elsajátíthatják. Remélem sikerülni fog, alkudni még valamit az áron. Mindenképpen sok fontos informátiót adtatok, köszönöm szépen segítségetek.

Zsófi

Zoltán György # 2005.07.31. 17:00

PK BH 79/3/110

  1. Az elbirtoklás dologi hatályú tulajdonszerzési jogcím, ezért az így megszerzett ingatlanról a tulajdonos érvényesen rendelkezhet anélkül, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntetné; tulajdonosi jogokat csak azzal szemben nem gyakorolhat, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerzett jogot [Ptk. 121. § (4) bek.].
  2. Ingatlan ajándékozásának érvényességéhez a szerződés írásbafoglalása szükséges [Ptk. 579. § (2) bek.].

L. BH 79/3/110

Most már nézd meg végre azt az ingatlannyílvántartás!!

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2005.08.01. 07:04

Az elővásárlási joggal kapcsolatban szerintem azt is érdemes kiemelni hogy az eladó tulajdonost nem terheli az értesítési kötelezettség amennyiben annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye illetve más körülmények miatt számottevő késedelemmel vagy nagy nehézséggel járna a Pk. 9. részletes támpontokat ad
Az hogy az új jogosult még nem volt bejegyezve ráadásul külföldön tartózkodott ez megfontolandó, hogy nem e járt számottevő késedelemmel.

szaszni # 2005.08.01. 10:24

Volna egy olyan problémám, hogy anyámtól a ház felét lefoglalták a másik fele az öcsémmel együtt a mi nevünkön van. A végrahajtó csak anyám felét tudja elárverezni ez ellen tudok -e valamit tenni illetve ha valaki megveszi akkor az oda is költözhet? Illetve ilyen végrehajtáskor mik a teendők? A végrehajtó ajánlott érte már egy összeget de az pitti összeg volt.

Zoltán György # 2005.08.02. 06:58

A végrehajtó nem ajánl érte összeget...

A kikiáltási árat a bíróság állapítja meg.

Lakottan kerül árverezésre, az új tulaj maximum, használati díjat fog kérni...

Ennek összegét vita esetében a bíróság állapítja meg.