Eladó nem adta át az ingatlant

Párom volt feleségétől megvásároltuk ingatlanát. Adásvételi szerződés aláírva, pénzt megkapta, viszont időközben megromlott vele a viszony. A szerződésben aláírt végső határidő előtt 3 héttel elköltözött, ezt velünk nem közölte, párom véletlenül tudta meg közös gyermeküktől. Szerencsére páromnak volt kulcsa a garázshoz, amelyen keresztül be lehet jutni a lakásba. Miután láttuk, hogy a lakás nincs lakott állapotban, párom felhívatta ügyvédjével, hogy adja át a kulcsokat, mire ő azt hazudta, hogy még mindig ott laknak. Miután megérdeklődtük az önkormányzatnál, hogy ilyenkor mi a teendő, 2 tanúval bementünk a házba, hogy igazolják, hogy nincs lakott állapotban, illetve hogy leolvassuk a mérőórákat. Azóta letelt a szerződésben aláírt végső határidő, a kulcsokat nem kaptuk meg, illetve a hölgy ott hagyta azokat a dolgokat, amire neki nincs szüksége (ágy, stb.). A kifizetetlen számlákról már nem is beszélve.
Kérdésem az volna, hogy jogilag felelősségre vonható -e az eladó, ha nem adja át a lakást időben (függetlenül attól, hogy a bejutást megoldottuk)? Illetve hogy milyen módon tudjuk "behajtani" tőle az emiatt felmerült költségeket? (zárcsere, szállíttatás, számlák) Előre is köszönöm a válaszokat!

Kedves sz.kriszta!

Érdemes lenne az ügyvédetekkel megbeszélni egy esetleges birtokbaadás iránti per indítását, és attól a naptól kezdve, amikor birtokba kellett volna adnia, addig, míg ténylegesen birtokba nem adja, szerintem kérhetsz használati díjat.

Az, hogy ő a szerződésben vállalt kötelezettségének (azaz a birtokbaadásnak) nem tett eleget, szerződésszegés, ha ezzel kárt okozott, erre vonatkozóan szerintem kártérítési igénnyel is élhetsz, ezt is valószínűleg perben tudod érvényesíteni.

Szia Csipke!
Lehet, hogy hülyeséget kérdezek (laikus vagyok), de birtokbaadás iránti pert nem akkor lehet csak indítani, ha az eladó nem költözött ki? Ez megtörtént, és mi is beköltöztünk már, csak a hivatalos átadás-átvétel nem történt meg.

Ja, nekem úgy hangzott, hogy nem tudtatok birtokba lépni egyáltalán.

Hát őszintén: ha már birtokban vagytok, akkor nyilván nem indítanék ilyen pert. Ha majd nem tetszik a "volt tulajdonosnak" valami, akkor reklamál. Meggondolandó szerintem, hogy érdemes-e tovább feszegetni a kérdést. Ha jegyzővel, hivatalosan birtokba vettétek, nagy baj szerintem nem érhet.

Ha az ingatlant kifizettétek, az adásvételben, vagy nyilatkozatban külön, benne van a tulajdonátruházás, akkor az ingatlan-nyilvántartásban kell a tulajdonjog-bejegyzést kérni.

A károkkal kapcsolatban még az jutott eszembe, hogy nyilván mérlegelni kell, hogy "megéri-e" néhány ezer, esetleg tízezer forintért pereskedni.

Milyen "hivatalos birtokbaadásra" gondolsz? Beköltöztél, tehát birtokbavetted. Ha birtopkba tudtad venni, az azért van, mert birtokba adták neked.
Itt nincs hivatalos eljárás, ez polgári jogi ügylet és a felekre tartozik. Amíg tisztázatlanok voltak egyes kérdések, addig szerintem nem lett volna szabad beköltözni.
Amíg nem vagy birtokon belül, mert a szerződés szerinti birtokbaadás nem történt meg, addig te jogcím nélküli használó vagy, ergo betörtél.... az nem biztosít jogot, hogy véletlenül van egy kulcsod, vagy egyéb módon fel tudsz törni egy zárat.
Ha valamely szerződő fél nem telejsíti a szerződésben foglalt kötelezettségét, akkor vagy a bírósági végrehajtónál lehet a végrehajtást kezdeméynezni, vagy a bíróságnál a szerződés érvénytelenítését.

Szerintem a legrosszabbat tettétek, amit tehettetek. Vagy azt mondjátok, hogy a szerződésben foglaltaknmak megfelelően megtörtént a birtokbaadás. Abizonyítás alighanem mindkét fél részéről elég nehezen menne.

Most már az új tulajdonosok a birtokosok, tehát ez lényegtelen. Ha nem jutottak volna be tanusíthatóan, akkor lehetne ebben a tárgyban pert indítani. Ugyan nem ismerem az ügy pontos részleteit, de a kifizetetlen számlákkal kapcsolatosan nem érdemes aggódni, az a régi tulaj nevén van. Nehogy kifizessék, az nem az ingatlanhoz, hanem a személyhez kötődik. A bejutással kapcsolatos költségek pedig peres úton érvényesíthetőek.

A párom három gyermek után fizeti a tartásdíjat, plusz nálunk jön a negyedik, a lakást is hitel felvételének segítségével vettük meg, az sem kevés összeg havonta. És hát a jelenlegi gazdasági helyzetet mi is megérezzük. Nem panaszkodni szeretnék, de annak a minimum 50-60 ezer forintnak bizony meglenne nálunk is a helye. Gondolom ha megnyerjük a pert, a perköltséget nem nekünk kell fizetni?

De milyen per? És miből adódik az 50-60 ezer?
A mérőórák átírásából? Azt egyébként is kalkulálni kellett... gondolom a szerződés rendezi is, hogy ez kinek a költsége.

Feltételezem lehet kártérítési pert indítani az alábbiak miatt:

1. Ki nem fizetett közüzemi számlák november - december hónapra
2. Zárcsere költsége
3. Itt maradt ingóságok elszállíttatásának költsége

Az 50-60 ezret csak hozzávetőlegesen írtam, mert még nem tudjuk pontosan, mennyi lesz a vége, de kb. ennyi bizonyosan (a zárcsere volt 20 ezer).

A mérőórák ha jól tudom a párom nevén vannak, a válás és elköltözés előtt az ő nevén voltak, és tudomásom szerint ebben azóta sem történt változás.

1. Miért? Kifizetted helyette? kérte tőled valaki?
2. Zárcsere?.... Mi kötelezett rá?
3. Felszólítottad írásban, hogy szállíttassa el a dolgait? Kilátásba helyezted, hogy amennyiben nem teszi, akkor te elvégezteted helyette az ő költségén? Netán valamely hatóság kötelezett erre, s te elvégeztetted helyette?

Ha a párod nevén voltak/vannak a közüzemi órák, akkor eddig is ő volt a fizetésre kötelezett.

Én még mindig nem látom a per indítási lehetőséget, nem beszélve arról, hogy miért is lenne többlet kiadás a hátralékok kifizetése. No jó...különös méltánylást igénylő esetben a zárbetét-csere 2-5000 FT ...talán megér egy pert... valami jó drága ügyvéddel. :(
Talán a válás kapcsán hozott vagyonmegosztási ítélet, vagy a két fél között kötött szerződések adhatnának még megoldást...

1. Még nem, de nem is szeretnénk.
2. Semmi nem kötelezett, hacsak az nem, hogy nem szerettünk volna határozatlan ideig a garázson keresztül ki- és bejárni a saját, kifizetett lakásunkba.
3. Felszólítás megtörtént ügyvéden keresztül is, kulccsal kapcsolatban szintén, a hölgy azt mondta, ezzel nem hajlandó foglalkozni.

Tehát ha jól értelmezem:
Eladó megteheti, hogy a szerződésben aláírtak dacára fogja magát és kisétál a lakásból, kulcsokat nem adja át, ingóságait nem viszi el, mi pedig orvosoljuk ezeket a dolgokat, ahogy tudjuk. Természetesen saját költségünkön.

Nem tudom, azért kérdezem: ha az adásvételi szerződésben le van írva, hogy a közüzemi tartozásokat kiegyenlíti, dec. 31-ig átadja a kulcsokat és minden ingóságával együtt elköltözik, akkor ha ezt nem tette meg, azt nem úgy hívják, hogy szerződésszegés?

De. Éppen ezért lehet a bírósághoz fordulni a szerződés érvénytelenítésre.
Egyébként meg ha van ügyvéded, akkor nyugodtan hallgass rá.

Ahogy leírtad a lakásotokba jutásotok körülményeit,az valóban nem az eladó általi birtokba ADÁS volt, hanem lényegében kulcsátadás nélkül birtokba vettétek az ingatlant.

Az nekem nem egyértelmű, hogy egy polgári jogi jogügylet teljesítéséhez mi köze az önkormányzatnak, de legalább leírták amit tanácsoltak? (Azt sok éves tapasztalatom mondatja, hogyha egy hatóságnál szóban mondanak valamit, és azt követve a polgár megszívja, elég kisesélyes, hogy a hatóságnál bárki is elimerné, hogy ő adta volna a tanácsot.)

Legalább a birtokbavétekor ott volt az ügyvéd is?
Készítettetek részletes, a tanúk által és az ügyvéd által is aláírt leltárt, hgy az ingatlan birtokba vételekor pontosan mi volt az ingatlanban?

Csak azért kérdezem, mert nekem volt hasonló esetem, amikor az eladó "eltűnt", és nem adta birtokba az ingatlant, a vevők meg nem bírtak várni, hogy össze lehessen hozni egy szabályszerű birtokbaadást, hanem hozzátok hasonló módon (persze leltár felvétele nélkül) birtokba vették a tulajdonukat.

Aztán néhány hét múlva előkerült az eltűnt eladó, mint kiderült kórházban volt, csak a vevőket nem tudta erről értesíteni, aztán egy többszázezer forintos kártérítési pert akasztott a vevők nyakába, mert az udvarra kirakott ingóságai megrongálódtak, illetve az eladó állítása szerint több, a lakásban volt nagyértékű ingósága eltűnt...

A jegyzőnek szerintem annyi köze van hozzá, hogy birtokvédelmi ügyekben eljár. EGyébként egyáltalán nem egyértelmű, hogy ők helytelenül jártak el. Ha nyilván egy "hivatalos" (értem ezalatt például jegyző) szerv megkeresése nélkül uszkve feltörték volna, az oké, hogy annak vitatható a jogszerűsége.

Itt azért - ha jól olvastam az elején - az történt, hogy a vételár megfizetésével a tulajdonjogot megszerezte ugyan a vevő, de a birtokbaadás (a dolog átadása)nem történt meg, emiatt egy sajátos helyzet állt elő.

Nekem továbbra is az a véleményem, hogy az előző tulajdonos kvázi "felhagyott a birtoklással", az új tulajdonos pedig a jegyző segítségével (akihez lehet fordulni, ha nagyon akarjuk értelmezhető úgy, hogy azzal, hogy nem adta át az ingatlant a régi tulajdonos az új tulajdonosnak - akit ugye megillet a birtoklás, használat (hasznok szedése) és a rendelkezési jog - a birtoklásban zavarta. Ergo a jegyző kiment, és helyreállította a birtokállapotot azzal, hogy felteszem jegyzőkönyvvel, írásban szépen bementek a lakásba.

Itt ha jól olvastam nem arról van szó, hogy eltűnt az eladó, hanem, hogy megromlott a viszony. Ezt azért nem tekinthetjük "önhibán kívüli ok"-nak.

A másik, hogy én semmiképpen nem tanácsolnám érvénytelenségi pert indítani. Különösen, hogy én nem látom az érvénytelenségi (akár semmisségi, akár megtámadási) okot, arról nem is beszélve, hogy a kérdezőnek nem az volt a kérdése, hogy hogyan tudja az eredeti állapotot helyreállítani, a szerződést felbontani. A szerződésszegésre inkább - ha már pereskedni akar a kérdező - kártérítési pert lehetne indítani, ha felmerült kár. Ezt azért fontolnám meg, mert nyilván függ attól is a megindítása, hogy

1. tudja-e az okozati összefüggést igazolni a szerződésszegő magatartás és a kár között
2. akkora-e ez az összeg, amiért érdemes, azaz "nem lesz-e több a leves, mint a hús"

"Ergo a jegyző kiment, és helyreállította a birtokállapotot azzal, hogy felteszem jegyzőkönyvvel, írásban szépen bementek a lakásba."

Na ez a nagy kérdés, hogy így történt-e, mert ez nekem a beírásból nem derül ki. (A két tanú nem egyenlő a hatósági eljárással.)

Egyjogász,

Ez igaz. Azért írtam, hogy ha a jegyzővel mentek (és igen, ha van írásos nyoma -tényleg pontatlanul fogalmaztam), nagy baj nem érheti. :)

No akkor kezdjük az elejéről. Kriszta azt írta, a párjának volt kulcsa, tehát beköltöztek. Szó nem volt hatósági eljárásról, tanukról meg pláne. Sőt, az egész topic abból indult, hogy mikor, hogyan kényszeríthető ki a birtokbaadási eljárás.
A szerződésszegés meg véleményem szerint ott található, hogy a szerződésben szerepelt a birtokbaadás időpontja, melynek az egyik (no melyik?) fél az ügyvédi felszólítás ellenére sem tett eleget.

Jelen esteben az "egyjogász" által ismeretetett eset ikertestvére jelentkezett, a vevők az eladó hozzájárulása és tudta nélkül önhatalmúlag felnyitották a lakást, majd használatba vették. Az ott talált holmikat meg vagy tárolják, vagy kidobták.... Egy esteleges kártérítési per során pedig olyan holmik is "a lakásban voltak" amik alkalmasint sosem léteztek.

Bocs.... a két tanu az volt.

Senki nem mondta, hogy nem szerződésszegés, ha valaki a szerződésben vállalt kötelezettségét megszegi (akár azzal, hogy időben vagy egyáltalán nem adja birtokba az ingatlant). DE! A szerződésszegés nem érvénytelenségi ok és nem is megtámadási ok!!! Tehát, a szerződés érvénytelensége iránti pert nem lehet rá indítani.

A birtokba vétel nem volt éppen jogszerű, de a két tanúval annak a veszélye elhárítható, hogy az eladó esetleg olyan dolgokat is követeljen, amelyek nem is voltak a lakásban. Az ingóságokkal kapcsolatban meg a felelős őrzés szabályai szerint kell eljárni. Ha felszólításra nem vitte el, akkor el lehet adni, és a befolyt vételárral elszámolni felé, vagy ha semmit nem ér, akkor a szeméttelepre szállíttatni és a költségeket lehet követelni rajta. Természetesen minderről előtte, írásban, igazolahtó módon tájékoztatni kell. A zárcsere meg bagatell dolog, meg amúgy is indokolt, ha valaki új lakásba költözik. Nyilván nem hagysz az ajtóban egy olyan zárat, amiről nem tudod, hogy ki-mindenkinek van kulcsa hozzá.

Sziasztok ! Lenne egy SOS kérdésem ! Birtokba vétellel kapcsolatban . Pereskedés alatt levő ingatlant hogyan lehetne elfoglalni ?
Köszi a választ . ..

Toruk Makto,

Találkozol a birtokossal, elkéred a kulcsokat, írtok egy birtokbaadási jegyzőkönyvet, és utána birtokba veszed.

Üdvözlet,
Az előzményekben olvastam, hogy valaki átadás nélkül birtokba vette az ingatlant.
Ez nem jogellenes? Nem kell kötelezően birtokbaadási pert indítani?
Nekem egy kis tároló lenne ami nincs birtokba adva. Köszönöm

Szerintem te is érzed, hogy ez így megválaszolhatatlan.

Mi a kérdés?