Fórum ingatlanügyek újabb elöl     új hozzászólás


ingatlan adózás változása 2004.

Kati #   2004.01.13. 11:48

Az alábbi levelet elküldtem az APEH-nek állásfoglalásra, de azért kiváncsi vagyok a Ti véleményetkre is.

Az 1995. évi CXVII. törvény (Szja) 63/A § (1)-(2) bekezdése 2004.01.01-én lépett hatályba, ami véleményem szerint érinti az egyik ügyfelemet is.
Ügyfelem magánszemélyként évente 3-4 lakást vesz és ad el, közben teljesen felújítja, így növeli az értékét. Eddig alkalmazta az Szja törvény 60-63§ rendelkezéseit, a lakásszerzési kedvezményt az újabb lakás megvételekor igénybe vette. 2003.év végén úgy döntött, hogy nem göngyölíti tovább a lakásszerzési kedvezményt, hanem adóbevallásában bevallja és megfizeti a 20% forrásadót az eddig felszaporodott jövedelme után.

Az Szja törvény 63/A§ szerint nem alkalmazhatók a 60-63§ rendelkezései ha az ingatlan, vagyon értékű jog átruházása rendszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység (gazdasági tevékenység) keretében történik. Ekkor az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

Kérdéseim a következők:
· Mi számit rendszeresen végzett tevékenységnek,mi ennek a pontos definíciója ?
· Mikortól számit rendszeresen végzett tevékenységnek, hány évet kell nézni ? Esetünkben ha 2003.év végén a magánszemély megfizette az adót és nem viszi tovább a lakásszerzési kedvezményt, akkor a 2003.évi (vagy ez előtti évek) lakás adás-vételei beszámítanak-e a rendszeres tevékenység elbírálásánál ?
· Ha az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályokat alkalmazom, tételes költségelszámolásnál milyen költségek számolhatók el lakás adás-vétel esetén. Pl: lakás beszerzési értéke, felújításra, átalakításra fordított költségek, rezsiköltség (a tulajdonos nem lakik ott, tehát nem személyes szükségleteket szolgál), gépkocsi üzemanyag költség (pl: útnyilvántartás alapján, a felújítási munkák miatt és a lakás eladás miatti utak.)
· Az így kiszámított jövedelem utáni adóelőleget mikor kell bevallani és megfizetni.
· Kell-e, és milyen mértékű járulékot fizetni az ilyen jövedelem után ?

Bubó #   2004.01.13. 19:15

Sok embert érint a kérdés, szívesen venném, ha a választ is megjelentetnéd! Üdv. Bubó

Dr. Csomós Lilla (törölt felhasználó) #   2004.01.14. 15:20

Kedves Kati!

Sajnos - a jogszabályi rendelkezések miatt- igaza van az APEH-nek. Ismerősöd ügyanis üzletszerűen végzi a fenti tevékenységet, és sajnos azzal, hogy együttesen felhalmozott kedvezményeit kívánta érvényesíteni ezt kvázi bizonyította is az APEH felé. Ezt a tevékenységet csak önálló bevételszerző tevékenységre az APEH által kiadott adószám mellett - ha ez a tevékenységre az APEH kiad külön adószámot - vagy vállalkozóként (egyéni, gazdasági társaság stb.) lehet végezni ebben a formában. Ebben az esetben mivel ez adóköteles tevékenység ismerősöd még az adófizetési kötelezettség elmulasztása miatt bírság, büntetés stb.-re is számíthat. vigyázni kell az APEH felé történő bejelentgetésekkel. Javaslom ismerősödnk, hogy keressen fel egy jól felkészült adójogász. Üzletszerűség megvalósult egyéként - bírósági gyakorlat alapján a 3. ingatlan vétel-eladásnál.

Üdvözlettel:

Kati #   2004.01.15. 09:45

Kedves Lili !

Nem hiszem, hogy az ügyfelem szabálytalanul járt el, ugyanis eddig teljesen legálisan adta vette az ingatlanokat mint magánszemély. Az ingatlan átruházásából származó jövedelemre csak 2004.01.01.-től rótták ki azt a szabályt, hogy nem lehet az SZJA tv. 60-63 §-it alkalmazni, ha az üzletszerűen történik. Tehát mivel a tv. nem visszaható hatályú, véleményem szerint ezidáig minden szabályszerű volt.
Más. A hivatkozott törvényváltozással az a legnagyobb gondom, hogy az összevont adóalapba tartozik majd a jövedelem. Ez annyit jelent, hogy 38% szja-val és még a járulékokkal is lehet számolni. Ezzel szemben ha tőzsdézne, akkor az abból keletkező jövedelem forrásadós (20%) lenne. Pedig mindkét dolog ugyanolyan befektetés !
Az elfogadhatóbb lenne, hogy az üzletszerűen végzett ingatlan átruházásnál ne lehessen igénybe venni a lakásszerzési kedvezményt, hanem a keletkezett jövedelem után a 20% szja-t meg kelljen fizetni.

Kati #   2004.01.22. 09:08

2004. 01. 22.
APEH-VIZSGÁLAT A LAKÁSELADÁSOKNÁL
Az APEH szemében seftelővé válhat az a lakáseladó, aki gyors egymásutánban többször is értékesített ingatlant. A személyi jövedelemadóra vonatkozó egyik új passzus sajátos feltételeket ír elő, s ez több tízezer embert hátrányosan érinthet.
A legutóbbi időkig érvényes gyakorlat szerint, ha valaki eladott egy ingatlant, akkor az így keletkező bevételét függetlenítették a többi jövedelmétől. Az ellenértéket nem progresszív módon adóztatták, az adóalapot a bevétel után számolták ki. Dr. Hidasi Gábor arra hívta fel a figyelmet: amennyiben több ingatlant adott el az a valaki, akkor ingatlanonként kellett kiszámolni és persze leróni a közterhet. A jogalkotók éppen itt változtattak a szabályozáson. A közvélemény figyelmét szinte bizonyosan elkerülte a pár soros módosítás a személyi jövedelemadóra vonatkozó törvény 63/A paragrafusában. E szerint az ingatlaneladásból származó jövedelem összevonandó lesz minden más jövedelemmel, ha az üzleti célú, sorozatos lakásvásárlást és eladást vállalkozásként végzi valaki. Az adókulcs sem a korábbi fix húsz százalék lesz, hanem az szja-ra előírt mértek, Ráadásul a jogszabályból nem derül ki, hogy mely időszakra vonatkoznak a jelzett módon minősített eladások. Azt, hogy valami rendszeres vagy nem rendszeres, az adóhatóság minősíti, praktikusan utólag. Az elévülési idő őt esztendő, ha ennek letelte előtt, ám az értékesítés után akár három-négy évvel az APEH közölheti, hogy szerinte kevés adót fizetett be a polgár, mivel a hivatal rendszeres jövedelemnek minősíti az akkoriban kapott ellenértékeket.
Forrás: Világgazdaság

Kati #   2004.03.19. 09:36

Kaptam választ az APEH-től, elnézést hogy csak most másolom be, de eddíg „adóztam”.
Szóval:
„ A 2004. január 15-én a személyi jövedelemadóról szóló, módosított 1995.évi CXVII. Törvény (a továbbiakban: SYJA törvény) 63/A.§ (1)-(2) bekezdéseinek értelmezése tárgyában írt levelével kapcsolatban tájékoztatom, hogy az SYJA törvény által külön nem definiált a rendszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység (gazdasági tevékenység) fogalom alatt az 1994/22. APEH iránymutatás (melyet megerősített az Adó és Ellenőrzési értesítő 2003/7. számának Melléklete a szakmai iránymutatások felülvizsgálatáról) szerint az alábbiakat kell érteni:
A bevétel elérése érdekében rendszeresen, illetve üzletszerűen végzett tevékenység hasonló jellegű, de mégsem azonos fogalmakat takar. Mindkettő feltételez bizonyos fokú állandóságot, ismétlődést, folytonosságot. Az üzletszerűség azonban egy kicsit többet jelent, mint a bevétel elérése érdekében rendszeresen végzett tevékenység. Míg az első esetben – a bevétel elérése érdekében végzett tevékenységnél – mindegy, hogy azt nyereség vagy haszonszerzés szándékával folytatják-e, van-e tényleges haszna az adóalanynak, addig az üzletszerűség feltételez egy bizonyos mértékű nyereségre irányultságot is. Ezeken kívül a bevétel elérése érdekében rendszeresen végzett tevékenység inkább természetes személyt feltételez, míg az üzletszerűen folytatott tevékenység elsősorban a gazdasági társaságok sajátja.
Így a levelében említett azon magánszemély is, aki évente 2-3 lakást vesz és ad el (közben felújításokkal növelve annak értékét) bevétel elérése érdekében rendszeresen végez (és végzett) tevékenységet, aminek következtében nem alkalmazhatja (és korábban sem alkalmazhatta) az SZJA törvény 60-63.§-ai szerinti adózási szabályokat.
Továbbá figyelemmel kell (ett) lennie arra is, hogy az általános forgalmi adóról szóló, többször módosított 1992.évi LXXIV. Törvény 4.§(1) bekezdése értelmében: aki saját nevében az 5.§ (1) bekezdés szerinti gazdasági tevékenységet végez, áfa alanynak minősül.
Az önálló tevékenységet folytató, tételes költségelszámolást alkalmazó magánszemélyek költségelszámolására vonatkozóan az SZJA törvény 3. számú melléklete tartalmaz részletes előírásokat.
Az SZJA előleget az adózás rendjéről szóló 2003.évi XCII. Törvény 2 számú melléklete Határidők 1.A) c) pontja szerint a negyedévet követő hó 12. napjáig kell megfizetni.
Az adóelőleg megállapításánál figyelembe vett összeg után pedig az egészségügyi hozzájárulásról szóló, módosított 1998.évi LXVI. Törvény 3.§(1) bekezdés a) pontja értelmében százalékos egészségügyi hozzájárulást kell fizetni, melynek mértéke 11%.
Kérem a fentiek szíves elfogadását. Stb. „

Kati #   2004.03.19. 09:37

A 2004.évi szabályok számomra teljesen világosak. Nincs kibúvó az ingatlan eladások rendszeres tevékenységnek minősülnek, összevont jövedelem + 11% EHO.
Na de, hogy az ÁFA hogyan jön képbe?
ÁFA tv. 2.számú melléklet 2.pontja: Tárgyi adómentes „ a lakóingatlan értékesítése, kivéve az építés befejezése előtti értékesítést, valamint az építés befejezését követő első értékesítést.”

Viszont nem értek egyet azzal, hogy korábban sem lehetett volna alkalmazni a 20%-os forrásadózást. Ezt ugyanis semmi nem tiltotta. Az SZJA tv. 63.§-ban csak annyi volt, hogy ingatlan és vagyoni jog átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 20 százalék. Nem volt ott, hogy csak akkor, ha …
Egyébként ha ez eddig is így kellett volna, hogy működjön, akkor miért van a 2004-es módosítás?

Rexor # e-mail 2004.03.19. 12:38

A magyarázat azt írja, hogy az Áfa törvény alanya lesz, ami azt jelenti, hogy aki tárgyi mentes tevékenységet folytat is alanya az Áfa törvénynek, annyi különbséggel, hogy a tárgyi mentes tevékenységre jutó "bejövő" Áfa nem vonható le.

Kati #   2004.03.19. 13:42

Rexor
ezt értem, csak a technikai részét nem tartom ésszerűnek. Ezek szerint:

  • adószámot kell kérni a tevékenységre.
  • számlatömböt venni, és minden eladáskor számlát kiállítani tárgyi adómentessen.
  • mivel az illetőnek nincs vállalkozása, csak ezért kellene (határidőre) 0-ás ÁFA bevallást beadnia?
  • az ingatlan eladásokból származó jövedelmét amúgy sem tudja eltitkolni, mert az adásvétel során adatot kell szolgáltatni az APEH felé is. Tehát ezért sem indokolt a számla kiállitása.
Rexor # e-mail 2004.03.19. 14:48

Indokolt vagy nem ez a jogszabály. Aki üzletszerűen végez gazdasági tevékenységet áfa alany lesz, tehát számláznia kell, bevallást benyújtani, stb.

anubis # e-mail 2004.03.22. 13:45

Mi a helyzet az ingatlanadóval akkor, ha az egyetlen fedelet adod el a fejed fölül, esetleg egy-két év leforgása alatt legalább kétszer. Természetesen azzal a szándékkal, hogy szebb, picit nagyobb lakásba költözz. Persze a szándék nem tartozik az APEH-re, gondolom.
Ez esetben is szja-ként adózom?

Rexor # e-mail 2004.03.22. 14:16

Nem, én ebben az esetben nem látok semmi üzletszerűségre utaló bizonyítékot, hiszen ha a lakóhelyedet adod el valószinű hogy nem az üzeltszerű bevételszerzés motivál.

Kati #   2004.03.23. 09:45

Rexor ezzel csak az a baj, hogy értelmezés és jó vagy rosszindulat kérdése, hogy miként értelmezi a hatóság a sorozatos értékesítéseket.
Végül is ha az egy ingatlanod adás-vételével ügyeskedsz úgy, hogy ebből pár év alatt jelentős vagyongyarapodásra teszel szert, azt is minősítheti rendszeres tevékenységnek. (nem üzltszerűnek).

Kati #   2004.03.23. 09:47

Az APEH oldalán találtam az Információs füzetek alatt (3-as számú), most jelent meg a 2003.évre vonatkozó ingatlan értékesítésből származó jövedelmek adózásáról, és tartalmazza a 2004.évi változást is.
Idézek belőle pár a témámhoz kapcsolódó részt: „Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 20% személyi jövedelemadót kell fizetni.
Az ingatlan és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem nem része az összevont adóalapnak.
2004. január l-jétől hatályos változás, hogy az ingatlan átruházásra vonatkozó, előzőekben foglalt szabályok nem alkalmazhatók, ha:
· az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházása rendszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység (gazdasági tevékenység) keretében történik;
· az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételnek arra a részére, amely meghaladja az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a szerződéskötés időpontjában ismert szokásos piaci értékét.
Ekkor az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. „
Ez szerintetek, hogyan áll összhangban a lentebb megtalálható APEH tájékoztatóval, amit nekem küldtek. Arra a részre gondolok, hogy korábban sem lehetett volna alkalmazni ezt az adózási módot, ha az ingatlanok értékesítése rendszeresen történt.

anubis # e-mail 2004.03.23. 12:44

Inkább egyetértek Rexorral, mert ha van egy lakásod, ami még nem bűn, illetve egyenlőre nem számít gazdasági tevékenységnek, pl. egy garzon, elég hülye dolog lenne azt vagyongyarapodásnak minősíteni, ha egy másfél szobásra növeled, hogy emberi körülmények között élhess. Bár ez a gusztustalan mai modern rabszolgatartó világ már ezt is elkobozná, ill. megadóztatná legszívesebben.

Rexor # e-mail 2004.03.23. 13:48

Az Áfa törvényben már kezdetektől fogva szerepel az, hogy gazdasági tevékenység a renszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység. Tehát nem az Szja törvény bővült egy plusz fogalommal, hanem betették egyfajta magyarázó szakaszként ide is az üzletszerűség fogalmát. Pontosan azért módosították így a törvényt, mert sokan "összekeverték" az üzeltszerűséget és a magáncélú lakásvásárlást bővítést. Azért gondoljunk bele: mikor van szükség arra normál esetben, hogy egy magánszemély, aki nem akar "üzletszerűen" lakást venni-eladni, hogy évente négyszer ötször cserélgesse a lakását?

Senkire nem fogja ráhúzni az Apeh, még ha rosszhiszemű sem, hogy üzletszerűen végez ilyen tevékenységet, ha saját lakását eladva más, nagyobb lakásba költözik.

nagrol # e-mail 2004.04.05. 11:55

Tisztelt Tanácsadók,
Kérdésem:
Hogyan adózik az a magánszemély aki értékesítés céljából épít új lakást és azt eladja?
Egy társasház tetőterét készülünk megvenni (2 magánszemély).
3 lakás készül, kettő saját célra 1 pedig értékesítésre. Erről nyilatkoznunk is kell, hogy a leendő vevő szocpolt kaphasson.
üdv
nagrol

Kati #   2004.04.07. 13:41

Ez most jelent meg az APEH oldalán. Rexor szeretném felhívni a figyelmedet az írás utolsó mondatára.

"Rendszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység fogalma az ingatlan átruházás témakörében
A személyi jövedelemadóról szóló törvény 2004. január l-jétől hatályos 63/A. §-ában foglalt rendszeresség vagy üzletszerűség tényállás megvalósulása esetén nem alkalmazhatók az ingatlan átruházásnak a törvény 59-63. §-ában foglalt különös szabályai. Az üzletszerűség vagy a rendszeresség megállapítása esetén az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

A személyi jövedelemadóról szóló törvény nem határozza meg sem a rendszeresség, sem pedig az üzletszerűség fogalmát, sőt ezeket a fogalmakat más adójogszabályok sem tartalmazzák, ezért az adott szó általános, köznapi értelmezését kell alapul venni, illetve - figyelemmel a Szja törvény l. § (4) bekezdése, és az Art. 1. § (7) bekezdése és a 2. §-ában foglaltakra is - az eset összes körülményeinek, és a magánszemély tevékenységének alapos vizsgálatával kell eljárni.

A közfelfogás szerint üzletszerű az a tevékenység, amelyet akár eseti alkalommal, akár ismétlődően vagy állandó jelleggel végez a magánszemély ellenérték fejében, haszonszerzés céljából.
Ilyen gazdasági tevékenység például az, ha a magánszemély abból a célból vásárol meg egy rossz állapotban lévő lakást, hogy azt felújítás után (az abba való beköltözés nélkül) jelentős haszonnal továbbadjon. Eseti jellegű ugyan, mégis üzletszerűnek minősíthető.
Üzletszerűnek minősül továbbá az az eset is, amikor a magánszemély azzal a szándékkal vásárol meg egy nagyméretű telek-ingatlant, hogy azt felparcellázás után akár egyedi lakóház, akár társasház építés céljára továbbadjon, függetlenül attól, hogy az értékesítés egyszerre, vagy részletekben történik-e.

Ugyanakkor nem tekinthető üzletszerűnek az az eset, ha a magánszemély a családi körülményeiben bekövetkezett változások (pl. a gyerekszám megnövekedése, idős szülőkkel való összeköltözés, haláleset stb.) miatt akár egy adóéven belül is többszörös lakásváltást hajt végre.

A rendszeresség esetében ugyanakkor mindegy, hogy a tevékenységet nyereség vagy haszonszerzés céljából végzik-e, a hangsúly az ismétlődésen van. Ez esetben sem mellőzhető az eset összes körülményeinek és a magánszemély tevékenységének a vizsgálata.

Ezt a szabályt a 2004. január 1-jétől megszerzett jövedelmekre és keletkezett adókötelezettségekre kell alkalmazni. "

baccardi22 # e-mail 2007.12.13. 19:34

Üdv mindenki.

Egy olyan kérdést vetnék fel, miszerint ugye 2008-től bevezetik az úgynevezett fordított adózást, azaz ha valaki vesz egy ingatlant, akkor a vevőnek kell majd megfizetnie az ingatlan vételárának ÁFA tartalmát?

Kérdezem én, hogy aki ingatlanforgalmazó, és ÁFA körös és a főtevékenységi köre a TEAOR besorolás szerint a 7012, - „azok eddigiek szerinti ingatlanforgalmazói tevékenysége tárgyi adómentes volt ”- akkor most nekik is meg kell fizetni, mint kereskedőknek a vett ingatlan ÁFA-ját?

Mert, hogy ez eléggé visszás helyzetet alakít ki, miszerint az állam 1 db ingatlanról annyi ÁFA-t nyúz le, ahányszor eladják, és + a vevőt még terheli a vételi ár utánni illeték is !!!! Tehát ha egy 7 millás ingatlant vesz egy ingatlanforgalamzó cég, annak ÁFA-ja = 1.4 millió és + az illeték (2%-kal számolva) = 140 ezer, azaz 1,52 milió !!!! Nem is beszélve a magán szmély vásárlásánál, ahol ugye 4 millióig 2%, afölött 6% az illeték.

Véleményem szerint ez visszaveti, vagy akár csődbe is viheti az ingatlanokkal foglalkozó cégeket,vagy akár az ingatlan piacot, továbbá az ingatlanok ára is leeshet, mivel nem sok embernek lesz kedve majd megfizetni - ennek a jó indulatú államnak - azt a bizonyos ÁFA összeget.

Most lehet hogy rosszul értelmezem az új trv. használt ingatlanokra vonatkozó részét, vagy ha jól, akkor ez nagy szemétség lenne az államtól.

Válaszukat előre is köszönöm. üdv.

baccardi22

monalisa1 #   2007.12.13. 21:11

A 2x áfa fizetést kikerülendő, a használtautó-kereskedők legtöbbször csak bizományi értékesitésre veszik át az autót., adózzon az aki ténylegesen megveszi majd.

Vélem az ingatlanforgalmazó is megteheti ezt, legfeljebb nem spájzol be önmaga kockázatára saját készlettel...

ObudaFan # e-mail 2007.12.13. 21:39

ha valaki vesz egy ingatlant, akkor a vevőnek kell majd megfizetnie az ingatlan vételárának ÁFA tartalmát”?

Nem.

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2007.12.14. 08:37

De.:) Csak nem közvetlenül az APEH-nak.
(Már ha terheli ÁFA egyáltalán.)

www.kbs-ugyved.hu

baccardi22 # e-mail 2007.12.14. 10:46

Az ingatlan forgalmazó az effectíve megveszi az ingatlant és ha akrja felújítja, ha akarja nem.
Aztán tovább értékesíti. Azokat akik csak az ingatlan paramétereit tartják nyilván és csak kiközvetítik, azok ingatlan közvetítők. Nekik kevesebb a bukni valójuk, de kevesebb a hasznuk is.

Így az ingatlanforgalmazó nem teheti meg, mert nem kerül a nevére az ingatlan. Ha nem kerül a nevére, akkor visszaélésekre adhat lehetőséget, amit sokan már eddig is megtettek. Egy ügyfél csak adig jó szándékú ügyfél, amíg az égő házat eloltják a feje felett. Ha már elaludt, akkor nyílik ki a csipája és kezdődik a gond, meg a pereskedés.

Mind ilyen szinte egytől egyig. Kevés a kivétel.

üdv

baccardi22

ObudaFan # e-mail 2007.12.14. 19:25

De.:) Csak nem közvetlenül az APEH-nak.
(Már ha terheli ÁFA egyáltalán.)

Pont ez az, hogy többségében nem terheli. :)

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

baccardi22 # e-mail 2007.12.15. 11:41

Köszi ÓbudaFan a tájékoztatást.

De abban tudna valaki segíteni, hogy mely ingatlanokat terheli, illetve melyeket nem?

konkrétan: a 2 évnél idősebb panel, vagy tégla lakásokat terheli ÁFA? Engem ezek jobban érdekelnek, mert ilyenekben utazom. Ugyan is ezen ingatlanok gyorsabban megforgathatók ( mármint a befektetett összeg), mint a nagyértékű családi házak, vagy ipari létesítmények.

Illetve hol tudok pntosan utána nézni. Trv, rendelet, §, esetleg bekezdés.

Köszi előre is a választ.

baccardi22