ObudaFan
2007.12.15. 11:04
Nem az ingatlan jellege a döntő. Az áfát meg kell fizetni a 2 éven belül eladott 4. ingatlantól kezdve, kivéve, ha azt az eladó öröklés vagy kisajátítás útján szerezte.
ingatlan adózás változása 2004.
baccardi22
#
2007.12.15. 15:56
Ez vonatkozik az ingatlanforgalmazókra is, vagy csak magán személyekre?
Mert hát az inagtlan forgalmazó abból él, vaszi-adja az ingatlanokat, és ugyebár elképzelhető, hogy akár 4 hónap alatt el is adja a vett 4 db ingatlanját. És akkor utána már az 5.-nél meg kell fizetni az ÁFA-t????
Akkor melyik ingatlanra vonatkozik az adó mentesség?
üdv
baccardi22
baccardi22
#
2007.12.15. 16:00
........ Illetve milyen ingatlanokra vonatkozik az adó mentesség?
Visszatérve a magánszemélyek esetében megértem a 2 éven belül értékesített ingatlanok esetébeni ÁFA-terhet, mert hát ugye ők nem nem cégszerűen vásárolnak és máshogy adóznak illetve szja-ba számolják be a nyereséget.
Mondjuk így visszalehet szorítani a nem cégszerű ingatlankereskedelmet.
üdv
baccardi22
ObudaFan
#
2007.12.16. 10:31
Ez pont az ingatlanforgalmazókra lett kitalálva. Speciel nekik eddig is kellett volna áfát fizetniük, mert mindenben megfelelnek az áfa törvény meghatározásainak, csak éppen nem tették, és nem is lehetett ezt eddig ellenőrizni. Nem az ötödikre, hanem a negyedikre már meg kell fizetni.
baccardi22
#
2007.12.16. 12:35
Aha.
Csakhogy eddig a ingatlanforgalmazás tárgyi adó mentes volt. Legaláb is eddig!!!! Akkor ez hogy is van?
üdv
baccardi22
Jack13
#
2007.12.16. 20:43
Rosszul tudod, mert az ingatlanforgalmazás idén már biztosan nem volt tárgyi mentes...
ObudaFan
#
2007.12.17. 18:24
Az ingatlanforgalmazók szerették úgy kezelni, mintha az lenne, ez igaz. :)
monalisa1
#
2007.12.17. 20:02
baccardi22,
ha f. évben már nem volt tárgyi adómentes a tevékenységed (...), akkor iparkodni kell az elmulasztott adót mielőbb befizetni - gáz van...
baccardi22
#
2007.12.18. 15:12
Nem mulasztottam el semmit, mert választható volt és én ezt választottam.
De köszi a figyelmeztetést.
baccardi22
baccardi22
#
2007.12.18. 15:27
Nos ezt most ollóztam ki az új ÁFA törvénnyel kapcsolatban egy másik fórumból:
"Az ingatlannal kapcsolatban számos új elem került a törvénybe. Az uniós előírásokkal egyezően a fő szabály az, hogy az ingatlan értékesítése áfamentes. Ha viszont az értékesítő már benne van az áfakörben, akkor választhatja azt is, hogy áfásan értékesíti az ingatlant (ekkor az adólevonás joga is megilleti). Az áfát nem neki, hanem a vevőnek kell befizetnie (ez a fordított adózás egyik esete). Amelyik cég az adóalanyiságot választja, az a választás évét követő ötödik év végéig kötelezően bent marad az ingatlanos áfakörben."
Na ugye, hogy nem adóköteles az ingatlan értékesítés, csak némely esetben? mármint aki ezt a formát kívánja választani.
üdv
baccardi22
baccardi22
#
2007.12.18. 16:08
"A 2008. január 1-jétől hatályos új áfatörvény számos új rendelkezést tartalmaz az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenységekre. A lakóingatlan, a beépített ingatlan valamint a beépítetlen ingatlan értékesítése a főszabály szerint adólevonásra nem jogosító adómentes értékesítésnek minősül majd. Kivételt jelent az építési telek, az új ingatlan és a beépítés alatt álló ingatlan, amelyek első rendeltetésszerű használata még nem történt meg, vagy a használatbavételtől számított 2 év még nem telt el."
továbbá ...
"Az új áfa törvény az ingatlan bérbeadásán túl az előbbiek szerint újnak nem minősülő lakóingatlan és egyéb ingatlan értékesítésére is kiterjesztette az általános szabályok szerinti adózás választásának lehetőségét. Ezen túl tehát nemcsak a bérbeadásra, hanem a fenti kritériumoknak megfelelő, tehát 2 évnél régebben kiadott használatba vételi engedéllyel rendelkező ingatlanok értékesítése esetén is lehetőség van az általános szabályok szerinti adózás választására. (Ugyanakkor ilyen esetben az ingatlan értékesítése a fordított adózás alá eső ügyletnek fog minősülni, így az adófizetési kötelezettség áthárul a vevőre).
Ez teljesen új tartalmú jogszabályi rendelkezés, így ha az adóalany áfás adózást választ az ingatlanértékesítésre vagy az ingatlan bérbeadásra, ezt be kell jelentenie az adóhatósághoz 2007. december 31-éig."
Na még ezt találtam hirtelen, de végül is az olvasatomban az ÁFA fizetés elkerülhető, ha cég 2007. dec 31-ig az alanyi adómentességet választja.
Ha mégis valamit rosszul értelmeznék, akkor várom a pontos kijavítást.
Köszönöm üdv
baccardi22
monalisa1
#
2007.12.18. 16:26
Részletesen leírtad, bizonyára úgy is van. Köszönet érte.
(Prívát megjegyzés: hogyan- miként tud egy ingatlanforgalmazó/értékesítő megélni amikor szinte minden második utcasarkon található egy ilyesmi cég, valamint az újságok és az internet is tele hírdetéssel. Vélem a palimadártól felveszik az eladni kívánt ingatlan adatait, aztán majd-, esetleg- talán betéved egy vevő., ha mégsem, akkor is jár valamiféle "munkadíj" a 90 napi szorgos (?) fáradozásuk gyanánt - lévén okosan van megszerkesztve a megállapodás...)
Kovács_Béla_Sándor
#
2007.12.18. 17:40
Baccardi, te összemosod a jelenleg hatályos meg a január elsejétől életbe lépő szabályokat. Valamint az ingatlanforgalmazást is kevered az ingatlan értékesítésével.
baccardi22
#
2007.12.18. 17:54
Nem nem. Tisztelt KBS nem mosok össze semmit. Folyamatosan figyelemmel kísérem az ÁFA-val kapcsolatos dolgokat és egyre jobban az igazam felé hajlok, mint amit már leírtam. Teszek hozzá még egy kis olvasmányt, ami az konkrét ingatlan FORGALMAZÁSRA vonatkozik. De ha mégis keverném, inkább elmenek mixernek. :)
üdv
"Adófizetési kötelezettség keletkezése, az adómentességre vonatkozó szabályok:
Főszabály szerint adómentességet élveznek alól – akár lakóingatlan, akár egyéb ingatlan értékesítéséről van szó, továbbá akárhányadik értékesítés történik is – a nem új (azaz a használatba vett és két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel bíró) ingatlan-értékesítések, és a telkek értékesítése, valamint minden ingatlan bérbe- és haszonbérbeadása. Mindenképpen adóköteles azonban az új, tehát használatba még nem vett, vagy legfeljebb két éves használatbavételi engedéllyel bíró ingatlan és ehhez tartozó földterületet (továbbiakban új ingatlan), vagy építési telek értékesítése.
Az adóalany dönthet azonban úgy is, hogy a fenti termékértékesítésre, szolgáltatásnyújtásra irányuló ügyleteket adókötelessé teszi. Választásától az adóalany a választása évét követő ötödik év végéig ugyanakkor nem térhet el. (A választás lehetősége nem ingatlanonként külön-külön értendő, hanem a tevékenységek szerint, azaz választható adózás külön a bérbeadásra és külön az értékesítésre.) Jövőre tehát áfa-mentessé válik minden „használt” ingatlan értékesítése, amelyre azonban az értékesítő választhat áfa-kötelezettséget is.
Fontos újítás, hogy ha a terméket – így az ingatlant – most eladó adóalany előzőleg a terméket kizárólag tárgyi mentes tevékenységhez használta (így az előzetesen felszámított áfát nem tudta levonni még részben sem) akkor ennek az eszköznek a továbbértékesítése is tárgyi mentes lesz. Ehhez hasonlóan tárgyi mentes lesz az olyan termék (így ingatlan) értékesítése is, amelynek a külön nevesített, a termékhez kötődő levonási tilalom miatt nem lehetett levonni az áfáját (pl. lakóingatlan nem továbbértékesítési célú beszerzése). Ez a tárgyi mentesség a nem új ingatlan értékesítésére csak akkor vonatkozik, ha az értékesítő nem választott adókötelezettséget.
Ugyanakkor ezzel egyidejűleg ebben az esetben értelemszerűen megszűnik az a lehetőség, hogy a továbbértékesítéskor a korábban le nem vonható adó időarányos része visszajár. Ha viszont a beszerzéskor a termék (az ingatlan is) csak részben esett levonási tilalom alá, mert például a nem lakóingatlan részben szolgált tárgyi mentes, részben adóköteles tevékenységet, akkor az értékesítést adókötelezettség választása esetén adó terheli, azonban tárgyi eszköznek minősülő ingatlan esetében a beszerzéskor részben le nem vonható adóra vonatkozó pótlólagos korrekcióval az értékesítéskor lehet élni.
Visszaigénylési szabályok
A törvény az adó-visszaigénylés feltételeit jelentős mértékben megkönnyíti, és egyszerűsíti a jelenlegi szabályozáshoz képest. Így az adó éves göngyölített bevételi határtól függetlenül, és tárgyi eszköz beszerzés hiányában is visszaigényelhető, ugyanakkor továbbra is tisztában kell lenni azzal, hogy csak a megfizetett adó igényelhető vissza.
baccardi22
Kovács_Béla_Sándor
#
2007.12.18. 17:59
Ez szerinted a forgalmazásra vonatkozik... Érdekes... Ehhez képest 12-szer szerepel benne az "értékesítés" vagy valamely származéka, és egyetlen egyszer sem a "forgalmazás".
baccardi22
#
2007.12.18. 17:59
Nos tisztelt KBS nem én keverem az értékesítést a forgalmazással, hanem "Monalisa1".
Ő összekeveri az ingatlan nyilvántartással kapcsolatos dolgokat, ahol nem kerüll effektíve pénz az ingatlanba, csak a számítógépen nyilván tartjuk a paramétereket. A forgalmazásnál pedig oda is tesszük a lóvénkat, "de oszt rendesen ", hogy a nevünkre kerüljön, amit majd vagy felújítunk, ami + lóvé, vagy eladjuk, úgy csak haszonnal. Az tény, hogy nem lehet túl sokat sem venni, sem eladni, de meg lehet belőle élni úgy, hogy maradhjon állambácsinak is, meg nekem is.
Nos erről ennyit. Ja! és igen van benne haszon, csak jól kell csinálni. Na meg jó sok kapcsolat kell hozzá, hogy minden símán és baj nélkül menjen.
Sok ügyfelem volt már hálás!
üdv
baccardi22
baccardi22
#
2007.12.18. 18:04
Hát igen... ebben van valami.
mert hát valóban az értékesítésről van szó, viszont a forgalmazásról sehol sem találok semmit. akkor nem lehetséges, hogy az értékesítésről lévén szó, ahhoz meg is kell vennem valamit, hogy értékesíthessek. Vagy nem?
üdv
baccardi22
baccardi22
#
2007.12.18. 18:12
visszatérve a témához és visszaolvasva az idézetteket nem hinném - bár lehet - hogy az értékesítésnél és a vételnél is számítanának fel ÁFA-t, mert az már tényleg pofátlanság lenne!
Akkor elvileg miért is kellen választanom az értékesítésnél, az ÁFA-ság és a mentesség között?
Miért is lenne nekem az jó - ha már engednek választani ! - hogy akkor is fizessek ÁFA-t ha veszek, de akkor is ha eladok?
Ennek mi értelme?
Az államnak van, mert ő zsebre veri az egészet, na de én??
Nekem mi benne a ráció? hogy 2x fizetek 1 nyomorult ingatlanért? Ez valahogy nem áll össze nekem.
Lehet hogy tudatlan vagyok, állom a kritikát, ha így van és vállalom.
üdv
baccardi22
baccardi22
#
2007.12.18. 18:19
Monalisa1 reagálására azt mondanám, hogy igaza van, mert én is voltam ingatlan értékesítő és bele untam abba, hogy sok ember dolgoztatja a beosztottat, de amikor eladásra kerül az ingatlanja, akkor már húzza a fogát, és nem akar fizetni.
Aztán jön a felszólítás, majd a bíróság és a végrehajtás. -már ha marad miből behajtani a kintlévőséget -.
Igen a jól megszerkesztett szerződéssel lehet valamit fogni, de ezek csak morzsák és egy igazi kereskedőnek ez vajh mi kevés.
Jelenleg nagyon rossz időket élünk és nem csodálkoznék, ha jövőre lenne egy újabb "állam ellenes" megmozdulás, mert ami itt van az igazi kizsákmányolásnak minősül.
Főleg azóta izzik az agyam, amióta megtudtam, hogy Gyurcsány papának 4,8 milliárdos vagyona van!!!!!
baccardi22
baccardi22
#
2007.12.18. 18:45
Bocsi, de a közvetítést értettem az értékesítésen, és lehet hogy ez nem egyértelmű, ezért sorry.
De az értékesítés ( vagy forgalamzás ) akkor már egyértelműbb az ÁFA kedvezmény szemszögéből.
üdv
baccardi22
baccardi22
#
2007.12.18. 18:52
Na jó, akkor tegyük helyre a dolgokat.
Van ingatlan közvetítő: akik beregisztrálják az adott ingatlant, de nem fektetnek bele pénzt.
Éa van az ingatlan értékesítő, forgalamzó: aki belefekteti a pénzt az adott ingatlanba, vagy a nevére írja, vagy egyéb opciós szerződéssel bebiztosítja és vagy ő vagy közvetítő révén adja el.
Így érthető?
üdv
baccardi22
monalisa1
#
2007.12.18. 18:57
baccardi22,
zárójelben jegyzem meg, hogy O.V. édesapja is milliárdos vagyonnal rendelkezik - tehát lehet "vizesruházni" az agyadat, na.
Jack13
#
2007.12.19. 08:04
Továbbra is fenntartom, hogy 2007-ben az ingatlanforgalmazás ÁFA köteles tevékenység volt, nincs semmilyen választási lehetőség. Ingatlanforgalmazás alatt azt értem, ha egy közvetítő kiszámlázza a jutalékát. Amiben választani lehetett az ingatlan bérbeadás volt, alapból tárgyi mentes, de lehetett választani az adókötelest.
Hangsúlyozom, ezek idei szabályok jövőre egész más a helyzet.
baccardi22
#
2007.12.19. 15:18
Jack13 nagyon rosszul gondolkozol.
A forgalmazó ( értékesítő ), amit eddig én saját hibámból rosszul írtam, - „mert a közvetítőt értékesítőnek tituláltam -” az aki a pénzét bele teszi az ingatlanba és vagy a nevére írja, vagy opcionális szerződéssel bebiztosítja, majd értékesíti.
A közvetítő csak beregisztrálja az adott ingatlan paramétereit, majd az eladóval megalkotott vételáron hirdeti, mint állat. ( már aki! )A közvetítő nem fekteti bele a pénzét az ingatlanba csak a hirdetésekbe, mert azt ugye neki kell. Majd ha elkel, akkor kiszámlázza azt eladónak.
Visszatérve az ÁFA-ságra ebben az évben sem kellett fizetni ÁFA-t annak, aki ezt választotta ere az évre!!!
Az új ÁFA trv. azaz a 2007. évi CXXVII. trv 86.§-sa egyértelműen meghatározza azt, hogy aki cég és ingatlant értékesít ( forgalamaz magyarul ) annak meg kell jelölnie a 08TAFA-T adatlapon, hogy az elkövetkező 5 évben mit választ. Akar-e fizetni ÁFA-t vagy sem.
Egyértelmű a dolog. Azt hiszem eddig is erről beszéltem. A közvetítői tevékenységet is beszabályozza, de annak már nem néztem utána, mert nem érdekel.
Monalisa1 írására reagálva csak annyi, hogy a milliárdos vagyon nem O.V.-é, hanem az faterjáé, de majd később az övé lesz ha megörökli. Ez más, mint a Gy.F. esetében.
Ha valaki zokon vette volna azt amit írta akkor sorry, mert senkit sem akaor okítani, vagy lenézni, mert mindenki tévedhet, még én is mint az ábra mutatja.
Te Jack13 megkérdezhetem, hogy mivel foglalkozol?
üdv
baccardi22
Jack13
#
2007.12.19. 16:05
Én részemről nem sértődtem meg csak pontosan kell fogalmazni mert egyáltalán nem mindegy miről beszélünk. Idén amúgy csakis bérbeadásra lehetett választani a tárgyi mentes helyett az adókötelest, semmi egyéb választási lehetőség nem volt. Jövőre valóban más a helyzet, viszont nem az ingatlanforgalmazásra, hanem ingatlan értékesítésre és bérbeadásra vonatkozik ez a választási lehetőség.
Amúgy adótanácsadással foglalkozom.
