társasház - osztatlan közös tulajdon

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

  • 1
  • 2
barbi83 # 2009.06.03. 08:57

Kétlakásos társasházban élünk,ami egy nyeles telken van, igy közös a bejárat az udvarban. Mi lakunk az első lakásban a szomszéd a hátsóban. Az alapitóokirat szerint a telek osztatlan közös tulajdonban van, de a telekrészek fel lettek osztva, albetétesitve vannak. Igy kizárólagos telekhasználat illet meg minket a mi területünkre, azzal a kikötéssel, hogy 3 méteres bejárást kell biztositanunk a hátsó telekre.
A kérdésem az lenne, hogy tekintheti e a szomszédom sajátjának ezt a 3 méteres sávot,ugyanis úgy tűnik hogy annak tekinti, ezzel folyamatosan borsot törve a mi orrunk alá. Itt futtatja a kutyáját, folyamatosan megállnak az udvarban kocsival ezel elállva a mi garázskapunkat. Mit tehetek ez ellen? Mert a helyzet kezd elmérgesedni.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.06.03. 15:41

Háromszor is elolvastam, de nem értem.

A nyeles telek azt jelenti, hogy nincs kapcsolata a közúttal. Tehát, ha ilyen telketek van, akkor mindketten azon a 3 méteres sávon közlekedtek, míg eljuttok a közös telketekhez. Azon van egy ház és a házban van két lakás?
Telkeket nem lehet albetétesíteni, csak magát a lakást.

Kezd előről, szakkifejezések nélkül és írd körül a problémát. Hol vannak a garázsok stb, stb.

fkjani (törölt felhasználó) # 2009.06.04. 09:03

Tisztelt Jogi Fórum!

Egy 150 méter hosszú, 11.15 méter széles osztatlan közös tulajdonú telek hátsó tulajdonosa vagyok (elülső telekrész: 791 négyzetméter, hátsó telekrész: 1201 négyzetméter), mely építési teleknek minősül, és aminek az első részére már egy 72 négyzetméteres házat épített a tulajdonos. Érdeklődni szeretnék a szorgalmi út biztosításának feltételeiről (minimum/maximum szélesség, térítés/kompenzálás az útért cserébe). E kérdésben az elülső tulajdonos és köztem a mai napig vitás helyzet áll fenn. Segítségét előre is köszönöm!

barbi83 # 2009.06.04. 09:20

Na megpróbálom mégegyszer. Van egy 80 m szer 10 m-es telek. Ezen épült két lakás ami független egymától, de mivel társasházi alapitó okirata van igy társasháznak minősül. A lakások egymás mögött vannak, a miénk van az utca felőli részen a szomészéd lakás mögöttünk. A két házat egy garázs köti össze ami a mi tulajdonunk. Az alapitóokirat világosan leirja, hogy a telekhatár az ő házuk főfalának meghosszabitott vonala. Mindketten ugyanazon a kapun jutunk be a házba, de nekünk 3 méter széle szorgalmi utat kell biztositani a szomszédnak, hogy hátra jusson a saját telkére. És ezt a szorgalmi utat teljesen a magáénak véli, holott a mi területünkön van. Úgy járnak kelnek itt és játszanak a kutyával, mintha otthon lennének. Na ebből adódik a probléma. Arról már nem is beszélve, hogy a keritésüket a mi garászunkhoz rögzitették a saját házfaluk helyett.

barbi83 # 2009.06.04. 09:25

fkjani

Nekünk világosan leirja a társasházi alapitó okirat, hogy 3 métert kell biztositani a bejáráshoz. Se többet se kevesebbet. Ez benn volt az adásvételi szerződésben is. Valamit a szomszédodat is kötelezi arra, hogy téged beengedjen a hátsó telekre. Próbálj meg ennek utána járni. Nekünk még a földhivatalban is be van jelentve a szorgami út.

nanemaaa # 2009.06.04. 10:50

fkjani
Szolgalmi jog alapítása közös megyegyezés alapján, vagy bírói ítélettel lehetséges. "Szolgalmi út" fogalom nincs, így ennek paraméterei sem.

Az már önmagában ellentmondás, hogy "osztatlan közös tulajdonú telek hátsó részének kizárólagos tulajdonosa vagyok". Ha osztatlan közös, az azt jelenzóti, hogy közös. Ergo nincs enyém, tiéd... és pláne nincs szolgalmi jog. Csak közös használat. Persze lehet a felek között közös megállapodás a telek elkülönített használatára, de az már 3 fél részére sem jelent semmi elkötelezettséget.

nanemaaa # 2009.06.04. 10:54

barbi
A problémád lényegében azonos fjaniéval, így a válasz is azonos. Az alapító okirat elméletileg nem oszthatná meg a telket, de ha már megteszi, akkor pontosan kellen rendelkeznie a telek használatáról. Ami közös, az közös. Ott akár futtahatja a kutyáját is, vagy parkolhat ha ezzel nem zavar. Ha zavar akkor birtokvédelmi eljárást kezdeményezhetsz ellene.

szerintem

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.06.04. 12:45

„szorgalmi út biztosításának feltételeiről (minimum/maximum szélesség, térítés/kompenzálás az útért cserébe”

Értéke: a telek értékének egynegyede, ha határozatlan időre szól.

Mérete: Úgy szokta a szakértő megállapítani, hogy azon az úton meg lehessen fordulni. 2,6-3 m közötti szélesség.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.06.04. 12:47

„szorgalmi út biztosításának feltételeiről (minimum/maximum szélesség, térítés/kompenzálás az útért cserébe). ”

Értéke: az egész ingatlan értékének az egynegyede

Mérete: 2,6-3m széles út, hogy azon gépkocsival meg lehessen fordulni.

barbi83 # 2009.06.04. 12:52

nanemaaa!

Az a helyzet, hogy az alpitóokiratban ez áll szó szerint:
"A közös tulajdonba tartozó telekingatlanra vonatkozóan a lakásokat elválasztó főfalazat meghosszabitott vonalában kizárólagos telekhasználat illeti meg az egyse lakástulajdonosokat úgy, a belső lakást a telek jobb oldalán levő 3 méter széles nyélen lehet megközeliteni."
Továbbá kitér a telekhasználati vázrajz arra hogy minket 204 nm telekhasználat tartozik, amiben benn van a bizonyos 3 méter széles nyél.

Lehet rosszul értelmezem, de ezek szerint ők ezen csak és kizárólag átjárhatnak és nem kutyafuttatásra meg parkolásra használhatják. Arról már nem is beszélve, hogy az ő telekrészük kétszer akkora mint a miénk.

nanemaaa # 2009.06.04. 13:47

A fejétől büdös a hal. Ha van 3 m széles "nyél", akkor nincs szolgalmi jogú átjárás, mivel a nyél nem a másik telekrész. De úgy látom, itt kellemesen ötvözve van az egész, így egyszerre az övé a nyél, és egyszerre van ugyan ez a te birtokodban, hogy azon ő járjon át. Bár valljuk be, az idézett szöveg nem véletlenül de igyekszik is kerülni a szolgalmi jog kiejtését.
Melelsleg az egyébként közös kert használatának híven kellene tükröznie a tulajdoni hányadokat is. Ha túl nagy az aránytalanság, netán meg lehetne támadni az alapító okiratot is.

A használati megosztás egyébként azért zűrzavaros, mert kizárólag birtokviták eldöntésére alkalmas, amivel egyből mehetsz a bíróságra.
Így hát bármerről is nézem, vagy ezért, vagy azért, de bíróság lesz a dologból, az már biztos.

barbi83 # 2009.06.05. 08:43

Azt még had kérdezzem meg, hogy van egy kapu az utcafronton, amin mindketten bejrunk kocsival, mellette egy kiskapu a gyalogosbejárásra. Már maga a nagykapu kimeriti a három métert, igy a kiskapun én cserélhetek zárat, ezzel lezárva az ott való közlekedést a szomszéd előtt? Természetesen úgy, hogy a három méter keretein belül az ő szorgalmi joga biztositva van.

nanemaaa

Köszi a választ. Tulajdonképpen ezen megy a vita, amit irtál. a ptk erre vonatkozó része értelmében nekem el kell tűrnöm, hogy ő ott keresztül JÁRJON. Nem pedig, hogy használja az udvaromat, többek közt arra, hogy ott tárolja a kukáját, és a már emlitett kutya dolog. De azt hiszem a végtelenségig sorolhatnám, azt amit eddig lenyeltünk nekik.
A másik fél továbbra is a sajátjának tekinti a 3 méteres sávot, igy a nézőpotok nem hogy közelednek, hanem távolodnak és már nyilvános lejárató hadjáratba kezdtek ellenünk.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.06.05. 19:56

Barbi!

Vagy ilyen feltételekkel vettétek az ingatlant, vagy csak egyszerűen számotokra hárányos használati megállapodást kötöttetek.

Kérheted a tulajdonostársadat, vagy a bíróságot az arányos használati megállapodás megkötésére. Most egy olyan nyúlványhoz ragaszkodsz, amit mindkettőtöknek szükséges használnia. Nem érdemes ilyenre kizárólagos használatot kérni, majd megterhelni szolgalmi joggal, ez a lehető legnagyobb hülyeség, olyan, mintha meg sem kötöttétek volna arra a területre. Szükséges a használata mindkettőtök számára és kész.

Ha a használati megosztás úgy van ahogy mondtad, hogy a tiétek az 1/3-d és a másik tulajdonostársé a 2/3-d , akkor gondold át, hogy lenne arányos és gondolkodj más területen.

nanemaaa # 2009.06.06. 08:41

Osztatlan közös tulajdon, így a beközlekedést biztosító kapun önkényesen nem cserélhetsz zárat. Illetve cserélhetsz, de akkor köteles vagy a társtulajdnosnak új kulcsokat adni. Egyébként meg nincs is értelme.
A tulajdonviszonyok rendezhetőek esetleg tulajdonközösség megszüntetésével, perrel. A telekméretek alapján sanszos, hogy lehetséges a telekalakítás úgy, hogy a jelenleg beközlekedésre használt terület pl magánútként kerüljön kialakításra. A probléma viszont az, hogy a magánút használatával sem szűnnének meg a problémáid, hiszen a másik felet figyelmen kívül hagyó viselkedés ellen nincs orvosság. A leírtakból az derül ki, hogy olyan szinten elmérgesedett közötettek a kapcsolat (ha volt egyáltalán) amit ember már nem képes kibékíteni. A vége vélhetőleg a kisebb tűrőképességgel rendelkező fél elköltözése lesz.

Csuklósbusz # 2020.07.07. 05:26

Adott egy hrsz, rajta 4 lakásos társasház, osztatlan közösben de nincs társasházzá alakítva.
Az én részemen kívül az összesen jelentős végrehajtási jog van.

Egy új tulaj csinálhat olyat hogy "osztatlan közös megszüntetése per" és akkor kiraknak mindenkit és elárverezik?

drbjozsef # 2020.07.07. 05:39

Röviden : csinálhat, de a bíróság nem biztos hogy úgy ítélne. Kiemeltem a miérteket. Különösen árverési vevőnél érvényesítik a nem adós tulajdonostárs méltányos érdekét, hiszen az árverési vevő ennek tudatában vásárolja meg az adott tulajdonrészt. Pláne, ha lakottan vásárol.

„Ptk.

5:83.§
(1) A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.
(2) A közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik.

5:84.§
(1) A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.
(2) Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.
(3) A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a bíróság nem változtathatja meg.
(4) Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy - ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti - részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál. A használati jog bíróság által meghatározott és törvény által biztosított terjedelmének jelentős túllépése esetén a bíróság a tulajdonos kérelmére a használati jogot megszünteti.
(5) Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.
(6) A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.”

matthiasi # 2020.07.07. 08:05

Érdekesen kérdez a topiktárs :

.„Adott egy hrsz, rajta 4 lakásos társasház, osztatlan közösben de nincs társasházzá alakítva”
tehát van egy telek, azon egy 4 lakásos lakóház és nem társasház mert az egy jogi fogalom. A lakóház viszont lakásokból állhat , a lakások pedig mint önálló műszaki egységek léteznek. Az egyik legfontosabb kritérium az önálló bejárat és egy megfelelő méretű és természetes fnyt kappó ablak. tehát lakás lehet egy 15 nm -es szoba is ha rendelkezik ezen kritériumokkal.
Víz villany stb. nem biztos hogy kell.
Nos ha az illető rendelkezik jó kapcsolatokkal a birói -, végrehajtói stb karnál, mindent csinálhat, amúgy pedig csak azon részekre amelyekre , amelyekre teher /adóság / van bejegyezve. A teherből csak a birói eljárás után (per és ítélet ) lehet végre hajtás.

Habár a mikró környezetemben volt olyan, hogy egy 10 millás tartozást egyből rá terheltek egy 35 millás lakásra.
A képlet nagyjából . küldtek egy fizetési meghagyást az adósnak, azt kilopták a postaládájából... még egyszer majd mivel nem mondott ellent ( nem tudott ) az adósság elismerését feltételezték és a jó kapcsolatokkal rendelkező követelő ráterhelte a lakásra, sőt a nyugdíjából is 30 % -ot letiltatott

matthiasi # 2020.07.07. 08:11

„Az én részemen kívül az összesen jelentős végrehajtási jog van.”
Cs.b.
Tehát a te részed jól elkülöníthető.

Amúgy egy osztatlan közöstulajdonnál buta az a tulajdonos társ aki egy hitel felvételnél bármi beleegyezést ad.
adóság pl. így keletkezhet, de lehet másképpen is, pl. az egyik résztulaj valami okból nagy kárt okoz és azt a bíróság az ingatlanjára terheli.

drbjozsef # 2020.07.07. 10:07

Ha természetben megosztható az ingatlan (ez már megis van, ha tényleg önálló lakások), akkor szinte bizonyosan a társasházzá alakulást rendelné el a bíróság. Ez lényegében nem jár érdeksérelemmel a nem adós, ott lakó tulajdonostársnak.

Grave7 # 2020.07.07. 11:43

@matthiasi:
Pf, ha már félrebeszélsz („A teherből csak a birói eljárás után (per és ítélet) lehet végre hajtás.”), legalább a konteókat hagynád otthon...

„Habár a mikró környezetemben volt olyan, hogy egy 10 millás tartozást egyből rá terheltek egy 35 millás lakásra.”
Ez meg kb. természetes (és az lenne a hiba, ha nem így történne), hiszen egy nagy összegű követelésről van szó: nem túl gyakori, hogy az adós farzsebében lapul 10 misi és rögtön kifizeti a tartozást. Az ingatlan elsősorban biztosíték - értékesítésre akkor kerül sor, ha az adós nem fizet (lásd a Vht. 7. § (2) bek. első és második mondatát).
Megjegyzés: ha most ér 35 milliót a lakás, akkor 5-6 éve még csak ~10-12 milliós lehetett...

MajorDomus # 2020.07.07. 18:15

Én inkább magas összegű közüzemi tartozásokra gondolok,azt könnyen össze tudja gyüjteni a többiek tudta nélkül,a hiteleket kevésbé.

Csuklósbusz # 2020.07.08. 09:11

Köszönöm a válaszokat! Fizikailag külön lakás külön bejárattal és ablakkal!

Juszuf85 # 2020.07.08. 09:16

Tisztelt Fórumozók!

Vásároltam egy ingatlan részt, az adásvételi szerződés részét képezi egy kizárólagos használati megállapodás, amely tisztázza, hogy melyik tulajdonos melyik ingatlanrészt használhatja kizárólagosan. Közös részek nincsenek, csak két elkülönülő ingatlan rész, kizárólagos használattal.

Kérdéseim:

  • Van-e a társtulajdonosnak előbérleti joga, kell-e az erről való lemondását kérném, mielőtt kiadom az én ingatlanrészem egy részét?
  • Későbbiekben megtámadható-e az adásvételi szerződés részét képező használati megállapodás, tekintve, hogy a másik fél van többségi tulajdonban eszmei hányad alapján.

Jelenleg ez nem merül fel, mivel jó a viszony, viszont mi történik, ha ő eladja a részét másnak, stb.

A közművek bekötésére nekem van egy kb 2 méteres sávom az utcafrontig, itt beköthetem külön önálló mérőórákkal a közműveket, vagy mindenképpen közösködni kell?

Köszönöm a válaszokat!

matthiasi # 2020.07.08. 10:21

Grave7 !

Mi ebben az összeesküvés ?

matthiasi # 2020.07.08. 12:39

Grave7
Amúgy ez a 10 milla úgy jött össze, hogy egy társasház felújításnál az illető aláírt egy 25 milliós teljesítést. Amikor ezt konstatálta a kivitelező a munkát természetesen nem folytatta, simán levonult. Mert a valóságban jó ha 15 millió volt, de a ház kifizetett 25 milliót. Tehát 10 millió előnye volt a vállalkozónak.
Az illetőre, aki egy kk volt, rákentek 10 millát. szerintem ilyennél a pert nem lehet kihagyni. A követelés a fizetési meghagyásra történő nem reagálás miatt ment át végrehajtási szakaszba.
Ezen logika szerint ha egy illető kitalálja , hogy valaki tartozik neki X összeggel, kibocsáttat egy fizetési meghagyást, majd a postással összejátszva úgy alakítható a dolog, hogy nem reagálás esetén jöhet a végre hajtás , némely postásnál 2 üveg borral elérhető ez.

  • 1
  • 2