Társasház és közös tulajdon

Tisztelt Forumozok!

Ismet segitsegre lenne szüksegem.

#1. A közös költsegek nem merö orai reszenek elosztasat az SZMSZ-ben kell megszavazni es rögziteni?

#2. Milyen szavazati aranyok a mervadok? (5 lakasos tarsashaz)

#3. A nem merö orai költsegek felosztasara en a tulajdonhanyadi felosztast favorizalnam. Merö ora + tulajdonhanyad sz. = tehat, csak ez a ket elszamolasi lehetöseg jöhet (szamomra) szamitasba, azaz en igy szavaznek. A költsegeket igazsagosan elosztani nem lehet, mert valaki mindig hatranyba/elönybe kerül, de szerintem ez lenne a legoptimalisabb megoldas. Jol gondolom?

#4. Az egyik lako a lift költsegeinek felosztasat szazalekos aranyban szeretne. Pl az also ket lakas (Fölszint) 10-10%-ban viselje a lift költsegek reszet. A felsö ket lakas (1. emelet) 20-20%-ban, majd a legfelsö lakas 40%-ban. Ha, megszavazzuk, akkor el lehet a költsegeket igy is osztani? Mi lenne itt a megoldas?

A kerdeseimet pontokba szedtem, megkönnyitve a valaszadast.
Köszönöm figyelmüket.

1. Igen.
2. Egyszerű többség.
3. Lehet így.
4. Lehet így.

a 4. elég igazságtalannak tűnik, de ha a felsőbb emeletiek ezt megszavazzák... bármit lehet.

Ennyi erővel a tetőjavítást is csak a legfölsőknek kellene finanszírozni?

Akkor az emeleti lakók megpróbálhatják megtámadni bíróságon. De én személy szerint ezt igazságosabbnak tartom, mint amikor ugyanannyit fizet a liftre a földszinti lakó is.

Tisztelt Ügyved Ur!

Köszönöm a kielegitö valaszat. Ha, megengedi, kiegeszitenem meg egy kerdessel.

A hasznalatbaveteli engedelyünk most van folyamatban, amihez kell egy karbantartasi szerzödest is kötnie a lakoközössegnek a liftre, hogy le tudjak zarni az e-naplot.

Ezt a karbantartasi szerzödest csak speciel erre, s legfeljebb 1 honapra kötnenk meg. Ajanlatokat mar kaptunk ezzel kapcsolatban.

Mivel 5 lakasos tarsashazrol van szo, igy a lift jövöbeni költsegei 5 albetet alatt osztodna meg.
3 albetet nem akarja a liftet hasznalni (itt van a tulajdonhanyadi többseg is) 2 albetet igen.

Kerdesem/kerdeseim:

#1 Meg kell/lehet szavazni a lift hasznalatat? Liftes tarsashazban kötelezö a liftet üzemeltetni, vagy esetleg le is zarhatjuk?
#2 Lehetseges-e egy olyan verzio, hogy akik hasznaljak a liftet (chipes rendszer, kulcs), csak ök fizessek a lift költsegeit?

@wers

5 lakasos tarsashaz: 2 + 2 +1 lakas/lakasok.
Tehat a fenti lako egyedül nem tud semmit megszavazni.

Tetö: osztatlan tulajdon. Tetö pl. beazik - allagmegörzes - nincs mit szavazni, meg kell csinalni.

Csak néhány kérdés:
liftet nem megszavazó eltöri a lábát, kellene neki mégis 4-6 hétre. Vendége jön, aki nem mászik lépcsőt. Bevásárolt és kivételesen a nagy csomagot felvinné. Bérbe adja a lakást és a lakónak kellene.
Biztos megéri a macerát?
Egyébként is hol húzzátok meg a határt? Aki egyedül lakik, az nem fizet annyit a szemétszállításért, mint aki családos? Aki a liftet használja, annak nem kell a felújítási alapba annyit beleadni, mert nem koszolja a folyosó falát? Netalántán aki eltalál sötétben a lakásáig, az nem száll be a közös villanyszámlába?

@oct₁₈

Teljesen jogosan teszed fel a kerdeseket. A közös költsegeket soha nem lehet igazsagosan elosztani, csak optimalisan.

En azert szavaznek ugy, hogy a merhetö költsegeket - a meröorak szerint, a nem merhetö költsegeket meg tulajdonhanyad szerint.

Ugyanakkor, a fölszinti 2 lakas közül az egyik, a költsegek tulajdonhanyad szerinti elosztasa miatt, hatalmas nagy hatranyba fog kerülni. Egyedül lakik 150 nm-en. Vele szemben ez 'not so fair'

Egy 5 lakasos tarsashazban a lift luxusnak szamit. Ingatlanvasarlasnal mind az öt albetet tudott rola (földszinten lakok is) hogy liftes hazba költöznek. Maga a lift több szazezerbe került, s nem hasznalni ugyancsak luxus, penzegetes, ugyanakkor a liftöltsegek - horror.
Ha, az also ket lakas elzarkozik a lift hasznalatatol es fizetesetöl, (meg tudom erteni) akkor a liftköltsegek csak 3 albetet között osztodnanak meg. Igy a lift hasznalata mar hatvanyozott luxusnak szamit.
Hát ez a dilemma.

Na igen, társasház... Én sanszosan többet fizetek a szemétért egyedül és mindennapi főzés nélkül a négyzetmétereim miatt, mint egy háromgyerekes család, ha kisebb lakásban lakik. Cserébe a földszinti is fizeti a liftet, amit én használok, ő nem. Illetve mindenki fizeti a kertgondozást, az is, aki az elmúlt 10 évben egy percet nem töltött az udvaron és az is, aki oda viszi ki energialevezetni a gyerekeket nyáron.
SzMSz - sok sikert. (Anno mi is végigzongoráztuk ezeket a kérdéseket, maradt a fullos költség négyzetméterre elosztva, függetlenül a "szolgáltatástól".)

Nalunk ugy nez ki, hogy ha, ket albetet összefog es sikerül kettöjüknek egy nevezöre jutni, akkor a tulajdonhanyaduk aranyaban le tudjak szavazni a masik harmat. Ha, jol ertem akkor szavazasoknal az un. "egyszerü többseg" nem a tulajdonosok szamat jelenti, hanem a tulajdonuk hanyadat?

Ezt nevezik demokracianak: egy kisebbseg (parlament vs. lakoközösseg) dönt a többseg sorsa felett.

„Ha, jol ertem akkor szavazasoknal az un. "egyszerü többseg" nem a tulajdonosok szamat jelenti, hanem a tulajdonuk hanyadat?”

Igen.
Tht. 38. § (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.

„Ezt nevezik demokracianak: egy kisebbseg (parlament vs. lakoközösseg) dönt a többseg sorsa felett.”

Hogy mi? Hol? Melyik szava nem világos az "egyszerű többség" szókapcsolatban?

Oct₁₈,

abban igazad van, hogy nincs tökéletes megoldás, legfeljebb kompromisszumos, és abból a tulajdoni hányad arányos a legoptimálisabb. Mert mi van, ha a 8 tagú családból csak egy jelentkezik be a lakásba?
Van ahol ésszerű eltérni (ld. lift), de a legtöbb helyen csak a trükközésnek ágyazna meg.

HausOhneFenster

„Ha, az also ket lakas elzarkozik a lift hasznalatatol es fizetesetöl, (meg tudom erteni) akkor a liftköltsegek csak 3 albetet között osztodnanak meg.”

Cserébe viszont akár egy proxy-üzemű vezérléssel lehet szabályozni, hogy ki mehet fel vele és ki nem. Ez egy kicsit macerás az emeleti lakók esetében, mert ha jön hozzájuk valaki, akkor azért le kell menni a földszintre, viszont így egyértelmű lesz, hogy aki nem fizeti a költségeket, akkor az ne is használja. Az már más kérdés, hogy a lift áramfelhasználását hogy lehet külön mérni...mivel nyilván ehhez sem járul hozzá a két földszinti lakó.

Oct₁₈

„Cserébe a földszinti is fizeti a liftet, amit én használok, ő nem.”

Nyilván a földszinti lakó sohasem megy fel vele egyetlen szomszédjához vagy esetleg a padlásra, tetőtérbe, ugye? Megértem, hogy nem mindennap használja, de ettől még tuti, hogy nem lépcsőzik ilyenkor felfelé, ha ott a lift. Szóval ez a megközelítés nem igazán felel meg szerintem a valóságnak.

A vízhasználatnál viszont egyértelműen én személyek számához kötném az elosztást, ha nincs almérő a lakásban, ugyanis az előző lakhelyemen nekem is bebizonyosodott, hogy hiába volt a rokonom lakása kisebb négyzetméter, mégis a két felnőtt és három gyerek az én egyszemélyes lakásommal szemben klasszissal több vizet fogyasztott. Amit persze nagyon sok alkalommal kétségbe akartak vonni, azonban a mérőóra által mutatott köbméter egyértelműen jelezte a valóságot - nekem volt, neki meg nem - így fizetni kellett.

Oct₁₈

„Aki egyedül lakik, az nem fizet annyit a szemétszállításért, mint aki családos?”

Nálunk az egyszemélyes lakások kérhetik, hogy ne 110 literes kukára fizessenek, hanem fele akkorára, értelemszerűen fele költségért. Tehát ez csak a szolgáltatón - illetve a lakó agilisságán - múlik, hogy van-e lehetőség rá és ha igen, akkor utána jár-e bárki.

Na látod?

Ezért ,,demokratikus,, a 10 emeletes házakban hogy mindenki egyformán fizet!

Az öt lakásra vagy ne használjátok a liftet,vagy fizessétek egyformán,de arra vigyázzatok,hogy az Émi felügyelet miatt,a gatyátokat ráfizetitek,ha nincs kabantartó céggel átalánydijas karbantartási szerződés.

Az önkormányzat ezt felügyeli.

Na látod?

Ezért ,,demokratikus,, a 10 emeletes házakban hogy mindenki egyformán fizet!

Az öt lakásra vagy ne használjátok a liftet,vagy fizessétek egyformán,de arra vigyázzatok,hogy az Émi felügyelet miatt,a gatyátokat ráfizetitek,ha nincs kabantartó céggel átalánydijas karbantartási szerződés.

Az önkormányzat ezt felügyeli.

@drbjozsef

Tisztelt Doktor Ur!

„Tht. 38. § (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.”

Köszönöm a valaszat. Hogyan nez ki ez a törveny a gyakorlatban?
Adott 5 albetet:
1 lakas X tulajdonhanyadu
2 lakas ugyancsak X tulajdonhanyadu
3 lakas X + 20
4 lakas X + 20
5 lakas X + 30

Kinek mennyi szavazata van?

@MajorDomus

Megszavazhatjuk azt, hogy hasznaljuk-e vagy ne hasznaljuk a liftet?

Egy masik kerdes a KK kapcsolatban.
Az egyik lako kert egy ajanlatot KK-töl.
5 albetetre 15ezer forint lenne havonta. Ezt az összeget a potencialis KK irasban adta meg
Eljött a KK az alakulo közgyülesre bemutatkozni, akkor mar szoban 20ezret mondott.
30ezerert vallalna, hogy segit a tarsashaz megalakulasaban.
Mi a velemenyed erröl?

A th meg nem alakult meg, KK meg nincs.

@Szomoru örökös

A mi lakohazunknal ugy nez ki, hogy a kis kaputol lepcsö vezet fel a bejarati ajtoig. A bejarati ajtoval egy szintben van 2 lakas es a lift bejarata. Igy a liftet az also ket lakas nem is hasznalna, sem azok akik, a ket földszinti lakasba kivannak bejutni. A földszinti lako egyikenek meg teremgarazsa sincs az epületben, hogy a földszintröl lifttel menjen le a teremgarazsba.
Igy meg tudom erteni öket, hogy nem tartjak gazdasagosnak es celszerünek a lift hasznalatat.
A masik oldalrol nezve, meg ugy gondolom, hogy a lakas megvetelekor mind a kettö albetet tulajdonosa tudta, hogy liftes tarsashazba fog költözni.

Villanyossal beszelt egy lako, almerövel meg lehet oldani, hogy a liftet külön el lehessen szamolni. A chip-es megoldast is ki lehet alakitani.

A kerdes csak az, hogy egyaltalan szavazhatunk-e arrol, hogy hasznaljuk a liftet vagy sem? Ha, mar lift van, akkor nem kellene mindenkinek a lift költsegeit fizetni függetlenül attol, hogy hasznalja-e vagy nem?

HausOhneFenster

Hát ez attól függ mennyi az X, 1 vagy 1000.
Mert akkor nem ugyanaz a domináns hím a családban...

Egyébként, a menet ugyanaz.
Közgyűlés, napirend, határozati javaslat, szavazás. Igen, nem, tartózkodás.

Akik szavaztak, azok tulajdoni hányadait összeadod, és ezzel elosztod az összes (NEM a jelenlévő) tulajdoni hányadot. Ha ez nagyobb mint 0.5, akkor az adott szavazás tekintetében határozatképes a közgyűlés.

(Folyamatosan vita van róla, de a tartózkodás és a nem szavazás nem ugyanaz. Ha valaki ott ül, és a közgyűlés megnyitásakor vele együtt megvolt a határozatképesség, tehát a közgyűlés megnyitható volt, de egyes kérdésekben tartózkodással SEM szavaz, és emiatt nincs meg az 50% az összes hányadhoz képest az adott kérdésnél, akkor az adott kérdés nem lett elfogadva akkor se, ha a szavazók egyöntetűen igenre szavaztak.)

Ezután külön-külön az igen, a nem, és a tartózkodás szavazataihoz tartozó tulajdoni hányadok összegével elosztod az ezen három kategóriának az összegéhez tartozó tulajdoni hányadát (tehát nem az összes tulajdoni hányaddal, nem is annyival, akik összesen ott vannak, és a megnyitáskor határozatképessé tették esetleg a közgyűlést, csak annak az összegével akik TÉNYLEGESEN is szavaztak most, ebben a kérdésben). Ha az igenekhez tartozó hányados nagyobb 0.5-nél (egyszerű többség esetén), a határozatot elfogadta a közgyűlés, ha nem, nem.

Ha minősített többség kell a döntéshez (2/3-ad, 4/5), akkor azt kell nézni hányadosnak (0.67, 0.8), ha pedig olyan kell, ahol az összes tulajdoni hányadhoz képest kell nézni a szavazást (SZMSZ elfogadás, AO módosítás, rendes gazdálkodás körét meghaladó költség, etc), ott az osztásnál az osztandó nem az összes _szavazó_ tulhányad lesz, hanem a tényleges összes tulhányad (azoké is, akik nincsenek ott).

@drbjozsef

Doktor Ur!
Köszönöm a valaszat, mert nem csak szamomra segitseg, hanem azoknak is, akik hasonlo temaban keresnek informaciot az interneten.

Egy kiegeszitö kerdest meg feltennek.

Szavazasnal, a melygarazsok tulajdoni hanyadat hozza kell szamitani a lakoingatlan tulajdoni hanyadahoz?

Most a hozzaertö azt mondana, hogy milyen 'hüje' kerdes. A magantulajdonhoz, minden tulajdoni hanyad hozzatartozik.

Miert kerdezem megis?

Azert, mert az 5 lakasbol, 2 lakasnak a melygarazsokkal együtt nagyobb a tulajdoni hanyada (0,5217) mint a fenmarado 3 lakasnak melygarazsokkal együtt.
Ha, olyan temakban kell szavazni, ahol eleg az "egyszerü többseg" szavazata, akkor azt tkp. 2-en el is dönthetik. A maradek 3 lakasnak el kell fogadni azt a döntest, amit 2-en hoztak a fejük felett?

Ha, a szavazasnal csak a lakoingatlan tulajdoni hanyadait vennem alapul, akkor mar egesz maskepp alakulna az eredmeny.

A rezsi is ugy lett elszamolva, hogy a melygarazsok tulajdoni hanyadat hozzaadtak a lakoingatlan hanyadahoz es igy lett elosztva (hütes/fütes, villany) holott a melygarazs nincs hütve/fütve.
Ez igy helyes?

Az AO-ban a melygarazsok es a lakoingatlanok külön-külön vannak feltüntetve.

HausOhneFenster

„Tht. 9. § Az alapító okiratban meg kell határozni:

1. a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
2. a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
3. a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
4. az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
5. a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.”

A lakáshoz tartozó különtulajdoni hányadok számításának konkrét módja nincsen szabályozva.
A jogalkotó azt a társasház alapítóira bízza.

Főszabály szerint a tulajdoni hányadokat a lakás négyzetméteréhez arányosítják, de ettől el lehet térni.
Jellemzően nagy terasz, garázs, más helyiség esetén érdemes eltérni, de fontos, hogy ezt csak 100%
egyetértéssel lehet.
(Ha 30nm lakásnak 50nm terasza van, 60nm lakásnak meg 10nm, az ugyanannyi közös költséget fizet, ha nm alapú a közös költség meghatározása, pedig a lakások értéke és használhatósága közel sem azonos)

Szoktak olyat, hogy bizonyos részeket nem teljes értéknek számítanak a tulajdoni hányadhoz. A lakás területét 1-es szorzóval, a garázst 0.7-esssel, a teraszt 0.5-össel. Így mondjuk 275/1000 helyett 185/1000 vagy éppen 315/1000 jön ki egyes lakásokra. Közös megegyezéssel bárhogy lehet.

És a szavazásnál akinek 124/1000 tulajdoni hányada van, annak a szavazata 124-et számít ezerből (illetve, ha nem teljes a közgyűlés, akkor értelemszerűen kevesebbhez kell arányosítani).

Így már érthető.

A legnagyobb fejfájást az a két lakás okozza, melyek a tulajdoni hányaduk arányában és az összetartó majoritásuknal fogva leszavazhatnak minden olyan kezdeményezést, ami nem az érdekeiket szolgálja.
Itt a kisebbségben maradt 3 lakásnak, csak egy módja van védekezni, hogy bíróságra viszi az ügyet
Ott sem könnyű bebizonyítani , hogy a 2 tulajdonostárs ne vette volna figyelembe a közösség érdekeit amikor szavaztak.

Érdemes akkor a 3 kisebbségben maradt tulajdonosoknak a lakógyűlésen részt vennie?

Igen, feltétlenül.

„Tht. 42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.”

Az érdeksérelem feltétele, hogy az keresetet beadó a közgyűlésen részt vett, és nem szavazta meg a kérdéses határozatot. Ha ott se volt, akkor nem tekintik félnek.

Már csak ezért is érdemes közgyűlésekre járni.

S szavazásnál minden esetben a bejrgyzett tulajdoni hányadot kell alapul venni,tök mindegy,hogy az garázs,vagy lakás. Arra azért vigyázzatok,hogy több házban egy 32 m2-es garázs nem akkora tulajdoni hányad,mint egy 35 m2-es lakás.

A közgyűlésen többségi szavazással eldönthetitek azt,hogy a liftet kikapcsoljátok. Azt viszont csak szmsz módositással,hogy a lift költségeit csak azok fizessék,akik használják.

Vigyázzatok,mert a lift működéséért minden esetben a közös képviselő felel büntetőjogilag,a társasház meg anyagilag.

Azt nem irtad,hol laksz,gondolom Pesten ha 5 lakásért 15 ezret kér a kolléga.

A házat ő nem tudja beinditani,ahhoz ügyvéd kell,dijazásra a 10 ezer ft bőven elegendő.