közös kert

Egy 7 lakásos kertes /3 szinten terül el/társasházban vásároltunk lakást, melynek előző tulajdonosa a lakás hátsó frontja mögötti kertrészt és az onnan nyíló terméskő barlangot egyedül használta. Erről írásos dokumentum nincs, a kerthasználatról az Alapító Okirat nem rendelkezik, szmsz nincs. A hátsó kertterület nagysága kisebb, mnt ami a tulajdoni hányad alapján megilletne bennünket. Szintünkön van egy kb. ötödakkora előkert rész is, melyet eddig az ugyanezen a szinten lakó másik 2 tulajdonos használt. Közülük az egyik kizárólagosan használja a ház padlását, papír persze erről sincs, csupán kihasználta azt az előnyt, hogy egykori közös képviselőként egyedül neki volt kulcsa hozzá.

Ez a tulajdonos most mindenféle területi igénnyel lépett fel. A barlang felét telerakodta rozsdás hordókkal és lomtalanításból megmentett cuccokkal, melyeket még arra az időre sem enged kitenni, amíg a barlangot a saját költségünkön rendbehozatnánk.
Amikor a lakásunk felújításakor a közgyűlés hozzájárulását kértük, hogy lakásunk helyett az előkert földjében vezethessük át a szomszéd meglevő gázvezetékét ill. csatornánkat a bekötő aknáig teljes egészében kicserélhessük /kb. 20 cm virágágyás bontását jelentette volna/, fent említett volt közös képviselő teljesen felháborodott, s 45 éves használati jogára hivatkozva ezt visszautasította. A közgyűlés többi lakója nem nyilvánított véleményt, mivel ők a nem ezen a szinten lévő kertrészeket használják. Ugyanekkor elhangzott az is, hogy egykori képviselőék más területre nem tartanak igényt. Mérlegeltünk és méltányoltuk kérésüket, így vezetékek kígyóznak házfalon és lakásunkon belül, csatorna nem lett teljesen felújítva.
A cserébe várt méltányosság azonban részükről nem működik. Bejelentették, a barlangon kívül igényt tartanak a hátsó kert egy - egy részére, folyik a termőföld feltöltés, de már kijelölték, hova ne merjünk földet tölteni, mert ide pihenő kertet rendeznek be /kb. 2-3 méterre ablakunktól/. A Felszólítottak bennünket, hogy a hátsó kert locsolását csak a saját költségünkön oldhatjuk meg, ezért kiépítettünk saját kerti csapot vízórával. Most felszólítottak, hogy a locsolócső soha nem zavarhatja őket a közlekedésben, úgy gondoskodjunk az öntözésről.
Ezenkívül az asszony mostantól itt kíván teregetni,mert az előkerti hársfák törzse hangyás. Borzalmas, ugye? Egyelőre egy tescós szatyorban feltekerve a fa törzsén lógva várakozik a kötél.

Kérdés: mivel a kert használatát illetően nincs semmi írásos dokumentum, kénytelen vagyok mindezt tűrni?
Az szmsz talán hozhat megoldást, ám előre bejelentette, ha a közgyűlés határozata nem tetszik neki, bírósághoz fordul kisebbségi jogának érvényesítésére (miszerint az osztatlan közös tulajdon használatában egyik tulajdonos sem korlátozhatja a másikat). Csiki-csuki játék?

A 45 éve kialakult használati viszonyokra TE is ugyanúgy hivatkozhatsz, ha nem tetszik neki elmegy a jegyzőhőz és a Bíróságra!
Alapból hivatkozz a megvásárláskori állapotokra!!!

Kedves "Isioms"!

Ahogy olvasom a társasház alapítása nem történt megfelelően, mivel a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek használatát nem rendezte.

Én először javasonék egy használati megsztási szerződés-javaslat elkészítését és annak közgyűlési elfogadását. A szerződés-tervezet minden tualjdonostárs egyenlő használatát redezhetné. Ha ennek elfogadása nem sikerül a közgyűlésen én javasolnám, hogy bíróásgtól kérjék a szerződés létrehozását, azaz a közös tulajdon használatának rendezését. Hosszadalmas per lesz, de ennek talán lenne ereménye, nem úgy mint a parttalan vitatkozásnak.

Üdvözlettel

Elsődlegesen szerintem a szomszéd által is hivatkozott 45 éves Birtokviszonyokra hivatkozz, aztán hadd pereljen ha kedve van!
Ne hagyd magad!

a közös tulajdonú ingatlanok

1. A közös tulajdon fogalma
Közös tulajdonban áll az az ingatlan, amelynek több tulajdonosa van, és az ingatlanból mindegyik tulajdonost meghatározott eszmei hányad illeti meg. Ez azt jelenti, hogy közös tulajdonú ingatlan esetében nem lehet meghatározni, hogy mely szoba, vagy például a kert mely része áll az egyes tulajdonostársak tulajdonában. Az összes tulajdonost az ingatlan egészének meghatározott eszmei hányada illeti meg. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy a tulajdonostársak ne rendezhetnék az ingatlan használatát oly módon, hogy egyes szobák, illetve a kert meghatározott része valamelyik tulajdonos kizárólagos használatában áll. A tulajdoni arányokat általában a felek között létrejött szerződés határozza meg, de a megállapodások – például törvényes öröklés esetén – alapulhatnak kizárólag jogszabályon is.
Ha a tulajdonostársak tulajdoni aránya nem állapítható meg, a tulajdoni hányadokat – a Polgári Törvénykönyv rendelkezése értelmében – egyenlőnek kell tekinteni. A tulajdoni arányokat az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza. (A tényleges tulajdoni arányok, leggyakrabban házastársak által szerzett ingatlanok esetén, eltérhetnek a tulajdoni lapon nyilvántartott arányoktól. Ilyenkor az arányok helyes megállapítását a bíróságtól lehet kérni.)

2. Jogviszonyok közös tulajdon esetén
Közös tulajdon esetén a jogviszonyok két csoportját különböztetjük meg. Az egyikbe a tulajdonostársak közti belső jogviszonyok, a másikba a tulajdonostársak harmadik személyekkel fennálló külső jogviszonyai tartoznak.

2.1. Belső jogviszonyok
2.1.1. Birtoklás és használat
A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára. E jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére. Közös tulajdon esetén tehát elvileg a tulajdonostársak mindegyike jogosult arra, hogy a teljes ingatlant használja. Ez a gyakorlatban is megvalósulhat, például házastársak esetében. Egyébiránt azonban általános, hogy a tulajdonostársak megállapodnak, hogy ki melyik ingatlanrészeket használja. Ez a megállapodás létrejöhet írásban, szóban vagy ráutaló magatartással is. Ráutaló magatartással létrejött megállapodásnak tekintendő, ha a felek szóbeli egyeztetés nélkül használják a telek és a felépítmény meghatározott részét. Ha valamelyik tulajdonostárs a tulajdoni arányát meghaladó mértékben használja az ingatlant, akkor olyan megállapodást is köthetnek a felek, amelynek értelmében a többi tulajdonostársnak többlethasználati díjat fizet.
A használatot tehát egyik fél sem változtathatja meg egyoldalúan. Ha azonban a hosszabb ideje kialakult használati rend – a használatról született megállapodást követően beállott körülmény miatt – valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti, a fél kérheti a bíróságtól a használati rend, a használatról kötött megállapodás megváltoztatását.
A tulajdonostársak a használat kérdésében szótöbbséggel határoznak. Minden tulajdonostárs tulajdoni hányada arányában bír szavazati joggal. Ha a szótöbbséggel hozott határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja.
A tulajdonostársak használati jogukat csak olyan módon gyakorolhatják, hogy ezáltal a többiek jogait és jogos érdekeit ne sértsék. Ha valamelyik fél a használat jogát a többiek jogait, jogos érdekeit sértve gyakorolja, akkor a tulajdonostársak bírósághoz fordulhatnak.

2.1.2. Hasznosítás és hasznok szedése.
Hasznosítás például a bérbeadás vagy a hasznok szedése. (Például a tulajdonost megillető termés.) A tulajdonostársak a haszonra tulajdoni hányaduk arányában tarthatnak igényt.
A hasznosítás kérdésében is a szótöbbség a mérvadó, a tulajdonostársak itt is tulajdoni hányaduknak megfelelő szavazati joggal rendelkeznek. Ha a tulajdonostársak nem tudnak határozni, vagy a határozat a kisebbségre nézve sérelmes, bírósághoz lehet fordulni. A bíróság a hasznosítás módját a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek, valamint az okszerű gazdálkodás követelményeinek megfelelően szabályozza. Ilyen eset lehet például, hogyha a termőföld parlagon hever, és a többség ezzel nem törődik, míg a kisebbség szeretné haszonbérbe adni.
Bérbeadás illetve haszonbérbeadás esetén a tulajdonostársakat előbérlet, illetve előhaszonbérleti jog illeti meg. Ha az egyik fél ennek ellenére – anélkül, hogy azt azonos feltételek mellett a tulajdonostársaknak felajánlaná – az ingatlant harmadik személynek adja bérbe, vagy haszonbérbe, a tulajdonostársak a harmadik személlyel szemben bíróságon érvényesíthetik igényüket.

2.1.3. Terhek és kárveszély viselése
Az ingatlan terhei a közterhek (például az adó), a közszolgáltatóknak járó díjak (például víz- és csatornadíj) és az ingatlan felújításával kapcsolatos költségek. De a tulajdonosokat terhelik az ingatlan károsodásából eredő költségek (például a vihar következtében sérült tető kijavításának költsége) is.
A tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terhelik a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.
Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat (például beázás esetén a leesett cserepek pótlását, a testi épségre veszélyes lépcső kijavítását) bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni. Mégpedig anélkül, hogy erről ezt megelőzően határozat született volna. Ilyen kiadások előtt azonban a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell. A kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles, tehát a munkát elvégző fél a többiektől követelheti a rájuk eső költségeket. Az igény érvényesítése érdekében bírósághoz is fordulhat.
A rendes gazdálkodás körébe tartozó egyéb kiadások (például biztonsági zár felszerelése) esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában szótöbbséggel határoznak. A kisebbség az okszerű gazdálkodásra, vagy jogos érdekeinek sérelmére hivatkozva bíróság előtt megtámadhatja a határozatot.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz (ilyen például az épület bővítése, az épület beosztásának megváltoztatása) a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. Ilyen döntés esetén csak a joggal való visszaélésre hivatkozva lehet bírósághoz fordulni.

2.2. Külső jogviszonyok
2.2.1. A rendelkezési jog
A rendelkezési jog gyakorlatilag azt jelenti, hogy a tulajdonostárs saját tulajdoni hányadát eladhatja, elajándékozhatja, eltartási szerződést köthet rá, stb., továbbá bérbe, haszonbérbe adhatja, illetve az ingatlan tulajdonáról és használatáról egyéb módon is rendelkezhet. A rendelkezési jog egyetlen korlátja a tulajdonostársak elővásárlási, előbérleti, előhaszonbérleti joga. Ami azt jelenti, hogyha a tulajdonos saját hányadát el akarja adni, bérbe, vagy haszonbérbe kívánja adni, akkor elsősorban a többi tulajdonostársnak köteles azt megvásárlásra, illetőleg bérbe vagy haszonbérbe vételre felajánlani. Harmadik személynek azonos feltételekkel csak akkor adhatja el, illetve bérbe vagy haszonbérbe, ha a tulajdonostársak a jogukkal nem élnek. Ha a tulajdonostárs elmulasztja az ingatlant vételre, illetve bérbevételre felajánlani, akkor bármelyik tulajdonostárs bírósághoz fordulhat és kérheti, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy az adásvételi, illetve bérleti, haszonbérleti szerződés a harmadik személlyel hatálytalan és a szerződés vele jött létre. Természetesen szóba sem jön az elővásárlási jog, ha a tulajdonostárs a tulajdoni hányadát elajándékozza, hiszen ilyenkor nem adásvétel, hanem ajándékozás jogcímén történik az ingatlan átruházása.
A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges az egész dolog (tehát nem csupán a saját tulajdoni hányad) feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog haszonélvezetbe, vagy használatba adásához, biztosítékul lekötéséhez vagy más módon való lekötéséhez.

2.2.2. A tulajdonjog védelme
A tulajdonjog védelmében bármelyik tulajdonostárs önállóan felléphet. Vagyis mindegyik tulajdonostárs az egész ingatlan vonatkozásában önállóan jogosult igénybe venni a tulajdon védelmének eszközét. Vagyis a tulajdonostárs önhatalommal elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást, vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza, vagy lehetetlenné teszi. Továbbá követelheti a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetését, illetve a dolog visszaadását. Igénye érvényesítése érdekében a helyi önkormányzat jegyzőjéhez, illetve bírósághoz fordulhat.
A tulajdonostársak egymás közti megállapodásuk alapján egymással szemben is igényt tarthatnak birtokvédelemre.

3. A közös tulajdon megszüntetése
Senki sem kényszeríthető arra, hogy másokkal tulajdonközösségben maradjon, ezért a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti.
A közös ingatlan-tulajdon megszüntetésének négy lehetséges módja van. Egyrészt az ingatlan természetbeni megosztása (ha ennek építésügyi feltételei fennállnak), másrészt az a mód, hogy az egyik tulajdonostárs a többiek tulajdoni hányadát magához váltja, harmadrészt az ingatlan közös értékesítése, negyedrészt, lakóház esetén, ha annak egyéb feltételei fennállnak, az épület társasházzá alakítása.
A tulajdonközösséget a felek megállapodással is megszüntethetik. Ha a tulajdonostársak a tulajdonközösség megszüntetésében, illetve a megszüntetés módjában nem tudnak egyhangúlag megállapodni, a bíróság a közös tulajdont bármelyik fél kérelmére megszünteti. Viszont nem alkalmazhatja a megszüntetés olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Dr. Skrabski Luca

A tulajdonostársak egymás közti megállapodásuk alapján egymással szemben is igényt tarthatnak birtokvédelemre.

Nagyon köszönöm a válaszokat. Próbálom a jelen esetre konkrétan lefordítani, mit tegyek, ugyanis a motyó már bent van a barlangban, kicédulázva, hogy hozzányúlni tilos. A kerti garnitúra is hamarosan ott fog állni az igényelt területen.

Úgy tűnik, szomszéd nem akar majd holmi hivatalos utakat bejárni, csak egyszerűen területet foglal. Nekem kell bebástyáznom magam mindennemű fellépésem igazolására kézzelfogható írott határozatokkal. Vagyis:

1. kell egy közgyűlési határozat, mely megerősíti az eddig kialakult használat rendjét, vagy egyéb módon rendezi azt
2. birtokvédelem címén a jegyzőhöz vagy a bírósághoz fordulok?
3. a határozat meghozataláig sem kell tűrnöm szomszéd önkényes lépéseit, vagyis tértivevényes felszólító levél után kirakathatom a holmiját?

Pakolj ki mindent, és zárd le a kertrészt! Ha vacakol hívj rendőrt és hivatkozz birtokháborításra! Õ is ezt fogja tenni! Birtokvédelmet a Jegyzőtől lehet elsőfokon kérni!
Persze elösször járd végig a többi tulajdonostársat. A Barlangot nem lehet védetté nyílvánítani? A lomozás és guberálás mindennapos összeegyeztethető a környéketeken? A szemetet esztétikailag tárolja a saját lakásában ne a közös területen. A rendőrnek is magyarázd el, hogy senki sem szereti, gondolod Õ sem, hogy a szomszéd a lakása elé szemetel.

Jelentsd be az illegális szemétlerakót az ÁNTSZ-nek, kérd a megszüntetését!
Vagy csak vidd fel a padlásra! Közös rész, tehát bármikor bemehetsz!