5 lakásos társasházban szenved a párom. A társasházi törvény szerint működnek (közgyűlés, közös képviselő stb.) SZMSZ viszont nincs. Amikor vita van, a törvényben található félmondatra hivatkoznak ami szerint 6 lakásnál kevesebb esetén, ha nem rendelkeztek másként( és miért tették volna és mint itt nincs SZMSZ ) akkor a ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései az irányadóak. Amikor néztem, hogy miről van szó a ptk.-ban közös képviselőről közgyűlésről nem esik szó, csak általános dolgokról, ami vita esetén nem használható. Segítséget kérek, hogy mikor ptk. és az mit is mond a társasházról (semmit) és mikor kell figyelembe venni a 2003. évi társasházi törvényt? Vagy mikor éppen melyik esik jól? Ha az a kedvezőbb akkor társasházi törvény, ha nem akkor ptk. közös tulajdon?
mikor társasház a társasház
A kérdésedre a válasz a társasházi törvényben van. A max 6 lakásos társasház (amit mint Mazsola is írta, ekként bejegyzett a földhivatal) dönthet úgy, hogy magára nézve kötelezőnek tartja a Tt előírásait és megalkotja a maga szervezeti és működési szabályzatát. Csak ez esetben van közös képviselő és egyéb nyalánkságok. Amíg ilyen nincs, nincs közös képviselő és nincs lakógyűlés, vannak viszont Ptk szerinti osztatlan közös tulajdonra vonatkozó általános szabályok (az elővásárlási jog kivételével). Akit te most közös képviselőnek látsz, a valóságban nem más, mint a tulajdonosok által (vélhetőleg egyetemleges meghatalmazásuk alapján) megbízott személy. A megbízatása arra vonatkozik, amire meghatalmaztátok. Aki viszont őt nem hatalmazta meg, azt nem is képviselheti.
Ez így van. Menj be a Földhivatalba és nézd meg az ingatlan törzslapját. Ha ott az van hogy Társasházi különlap akkor van Alapító Okiratuk és a T.tv. Kötelező rájuk. Ha nincs ilyen akkor a Ptk.ahogy a többiek leírták.
Én nem ezt írtam.
Lehet úgy társasház, hogy nincs szmsz-e, de akkor a ptk szerint működik és nem a Ttv szerint.
Társasházzá alakulni már 2 lakástól lehet, de 6-ig nem kötelező az szmsz és a közös képviselő.
Köszönöm a hozzászólásokat, de még a tisztázáshoz kíváncsi vagyok a véleményetekre. Tehát van alapító okirat, szabályosan megválasztott közös képviselő nincs, nincs SZMSZ és semmi egyéb a működéshez szükséges szabályzat csak olyan hogy 2 néni összeül és kiagyalják hogy mi a fontos. Évente egyszer vmi közgyűlésszerűt összehoznak és abban olyan finomságok vannak, hogy 30 000Ft postaköltség (5 lakás nem tudom kivel levelezik ennyit úgy hogy kb. 400Ft egy tértivevényes ajánlott levél, teraszépítési költség, kertész stb.) de ezek úgy teremtődnek meg hogy a két helyes asszony kiagyalja és ha a párom szól akkor kijelentik hogy ez így jól van. És ezért fontos számunkra hogy most akkor ptk vagy Ttv.
Várom válaszaitokat.
Köszönettel:
D-day
Ja és segítsetek abban, hogy a ptk. szerint hogy kell egy ilyen háznak működnie?
Köszönettel:
D-day
Ha nincs SzMsz és-nincs közös-képviselő, akkor a PTK szerint müködtök. Ólvasd el a közös tulajdonra vonatkozó fejezetet.
Bocs hogy értetlennek tűnök de az alapító okirat szerint van közös képviselő, de nincs SZMSZ- ezért nem értem, hogy akkor most mi van.
Mazsola !
Nem egészen. Az Alapitó Okirat megléte önmagában nem jelenti azt,hogy kell közös kincs és közgyűlés. A legfeljebb 6 lakásból álló tulajdonosi közösség eldöntheti hogy a T,házi tv.- vagy a PTK szerint mükődik. A kérdés -az hogy itt anno mit döntött a plénum.minden ház társasház ahol 2 lakásnál több van, de nem minden társasházra vonatkozik a T.házi tv.
Úgy tudom, mivel alapításkor a párom még nem volt képben, hogy igazából kifejezett döntés nem volt. Anno megalkották az alapító okiratot, közös képviselőt választottak, bankszámlát nyitottak és kész. A bajom az hogy a társasházi törvényben van erről szó hogy 6 lakásig irányadó lehet a ptk. De a ptk-ban 10 sor van a közös tulajdonra vonatkozóan azután semmi és egy társasháznál azért jóval több dolog van pl. döntéshozás, a párom meghívása nélkül "választottak" ún. közös képviselőt aki az alapító okiratban is szereplő bankszámlát kezelgeti (milyen alapon?) és úgy viselkedik amikor neki tetszik mint közös képviselő, máskor mint lakó. Számtanilag hibás kimutatásokat készít, közös költséget egyszer m2 alapon számol máskor tulajdoni hányad alapján. Ahány év annyi változat és idén meglépték a teraszépítést is közös költségből - egyeztetés nélkül közös tulajdoni részen a párom kifejezett tiltakozása ellenére. Tehát nekünk ezért lenne fontos érteni, hogy mikor mi van mert a ptk-val nem vagyunk kisegítve, mert az nem mond igazából semmit. Minden a Ttv-ben van részletesen leszabályozva, hát ezért próbálom megérteni, mert a jogászok is ahányan vannak annyi mindent mondanak.
Köszönöm válaszaitokat.
D-day
Egyetértek !
Egy-dolog-nem vitás, akár-PTK akár Th. Tv.-mindkét esetben-a töbség akarata dönt. Ha ez a többi 4 lakónak -igy megfelel akkor vagy pereskedtek vagy elköltöztök, nyilván egyik sem kivánatos. Más megoldás ami hosszadalmas hogy magad mellá -állitasz 2 lakót s mint többség behozzátok a házba a Th. Törvény szerinti működést. Ez megoldja a gondotokat, de hosszadalmas és konfliktusokkal jár.
Egy kis jogszabályi háttér:
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. 13. § (3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
Tehát ha nincs szmsz, akkor nincs közös képviselő, lakógyűlés...és semmi "társasházszerűség", hanem csak PTK. A társasház ilyen esetben mindössze a közös- és különtulajdonok meghatározására korlátozódik.
PTK:
A közös tulajdon
139. § (1) A tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet.
(2) Kétség esetén a tulajdonos társak tulajdoni hányada egyenlő.
140. § (1) A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.
(2) A birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében a tulajdonostársak - ha a törvény másként nem rendelkezik - szótöbbséggel határoznak; minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga.
141. § A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.
143. § (1) Ha a törvény szótöbbséges határozatot kíván meg, és a határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti.
(2) Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a tulajdonostársak között vitás, hogy a tervezett munkálat feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához.
(3) Ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg, és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz.
144. § A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges
- a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz,
- az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog haszonélvezetbe vagy használatba adásához, biztosítékul lekötéséhez vagy más módon való megterheléséhez.
Hát ennyi.
Na,most már csak annyi van hátra- hogy a 2 nénikének el kell juttatni a kinyomtatott szöveget. Az eddigi tapasztalatok alapján ajánlatos puha papirra nyomtatni.
Egy 2003-ban épült, 36 lakásos házban élünk, melynek még mindig nincs meg az alapító okirata, még mindig nem társasház. Én nem tudok arról, hogy van-e SZMSZ (ez nem zárja ki, hogy van), de szednek közös költséget, amihez a csekken kívül még egy levelet sem adnak, hogy mit tartalmaz.
Kérdésem az lenne, hogy jogos-e a kkts szedése, illetve milyen módon, mire hivatkozva kérhetném számon a közös képviselőt, hogy milyen alapon szedi a pénzt.
A házban minden jellegű munkálatra, izzóra, festésre összedobjuk a pénzt, miközben fizetjük a kkts-et is, de semmit nem javíttat a képviselő.
Mit tehetnénk? Köszönettel, egy tanárnő
Természetesen jogos a k.költség, hiszen a házat üzemeltetni kell valamiből, takaritanak, elviszik a szemetet, fizetik a biztositást, a közös képviselő sem ingyen dolgozik.
Az is természetes, hogy a befizetett pénzről el kell számolnia a k,k-nak. Kérdés miért nem vagytok társasház ? Ennek járj utána, mert addig nem müködhetnétek társasházi formában, s nem is működtök,mert nincs elszámolás, nincs közgyülés, nincs költségvetés.
Ha nincs társasház, nincs közös képviselő...és közös költség pláne. Az osztatlan közös tuljdon szabályait kell alkalmazni. Melelsleg így nem juttok messzire, 36 lakásnál már időszerű lenne a társasházzá alakítás. ;)
És az osztatlan közös tulajdont nem kell fenntartani, és működtetni ?
Szerintem széljegyként már szerepel, csak nem mindenki irta alá az Alapitó Okiratot.
Ha nem írták alá, akkor nincs is beadva. Ergo széljegyen sem lehet.
Fenntartási költségek természetesen vannak, de azt közösen állják, és nem képeznek felújítási alapot.
Bár a tulajdonosok elvileg megállapodhatnak ebben. De semmi esetre sem keverném ezt bele, pláne nem egy önjelölt közös képviselő privilégiumaként.
