Ingatlan adás-vétel, öröklés, bankhitel

30mFt-ért vásároltam ingatlant 3 évvel ezelőtt. 10mFt bankhitellel egészítettem ki a saját erőmet. Most 33mFt-ért szeretném eladni. ebből kb. 7.5mFt-ot kell a banknak visszafizetnem, 1mFt az ingatlanközvetítőé, a maradékból 19.5 mFt-ért vennék magamnak egy ingatlant és 5mFt-t adnék a lányomnak a saját lakás vásárlásához. Ebben az esetben mennyi lenne a konkrét illeték és adó?
A bankhitelre is kell adót, illetéket fizetni, vagy csak az önerőre? Ha a lányomnak ajándékozok, az hogy történjen, a lakás eladás előtt vagy után?
(Az alapelveket tudom, de ebben az összetett esetben nem tudom a pontos megoldást, főként ami a bankhitelrészt és az ajándékozást illeti. )
Nagyon köszönöm, ha valaki segít eligazodni ebben a kérdésben.

Az adóhatóság nem kérdezi, hogy bankhitel vagy saját pénz után keletkezett a jövedelem.

Tehát kell fizetni, 3 millió után adózni, de ha a teljes jövedelmet lakásba fekteted (ez az ún. lakásszerzési kedvezmény), akkor nincs adózási kötelzettség.

Illetéket pedig az eladott és a vásárolt lakás közötti vételár-különbség után kell fizetni. Leányodat elképzelhető, hogy megilleti az első lkásszerzőknek járó illetékkedvezmény, de mivel ő a 19.5 után fizetné az illetéket, valszeg még így is jobb, ha te veszed ezt az ingatlant.

Köszönöm szépen a válaszotolat.

1. Az adót ezek szerint csak a keletkezett jövedelemre kell fizetni - azt hittem azt is a két lakás különbözetére.
2. ObudaFan, a 19,5 millió az enyém, az övé 5mFt lesz. De ezek szerint ebbe a részbe az adó nem játszik bele, így ha jól értem legjobb, ha a 19.5m feletti részre kifizetem a 2 ill. 4 százalék illetéket - annál is inkább mert az ajándékozási ill. 8%.

(Igen, a lányomat megilleti a az első lsz. kedvezmény.)
Ugye jól értem mindkét dolgot?

Clivia!

1. Adó
Igen, a keletkezett jövedelemre, azaz 3 Mio Ft-ra kell fizetni. De az adóalap csökkenthető a vásárolt ingatlan értékével, ami ezt jóval meghaladja, tehát adót nem kell fizetni. Hacsak nem volt korábban egy olyan lakáseladásod, amely során a keletkezett jövedelmet éppen a 3 évvel ezelőtti vásárlás (30 Mió) értékével csökkentetted. Ugyanis akkor a mostani eladás miatt a korábbi esetleges adózási kötelezettség ismét "ketyeg".

2. Illeték.
Igen jól érted, a különbözet után kell fizetni. Egész pontosan az eladott lakás eladási ára (33 MIó), és a vásárolt lakás vételára (19,5 Mió) közötti részre. Néhány éve ez 6 % volt, nem tudom ez aktuális-e még (nemrég volt módosítás). Arra figyelj, hogy a kedvezményes rész itt nem játszik szerepet (ami korábban 2 % volt), mert a számítás módja szerint a különbözet már mindkét (az eladandó és a megvásárolandó) lakás kedvezményes sávja feletti részt illeti.
Egyébként nem tudom ez az eljárás mennyire korrekt, és mennyire tükrözi a törvényalkotó szándékát. A vagyonszerzési illetéket ugyanis (általában) jellemzően a vagyon értékének gyarapodására kellene kiróni, nem pedig a vagyontárgy értékének csökkenésére. Akkor ugyanis éppen pénzbeli bevételem származik, amire adót szokás fizettetni, mint ahogy azt az SZJA befizetéskor meg is kell tenni (általános esetben). A hazai illetékkirovási gyakorlat nem ismer előjelet, tehát mindegy, hogy én egy 33 milliós eladáskor 19,5 Mióért, vagy 46,5 Mióért veszek lakást, a különbözet (abszolút értékben) azonos, tehát a gyakorlat szerint az illetékalap, az illeték mértéke is egyező.
Erről a gyakorlatról mi a véleményetek?

csellos!
Ez a borzasztó gyakorlat teljes egészében tükrözi a jelenlegi parlamenti többség törvényhozói akaratát (még ha a törvényszöveget ráadásul sikerült is kétértelműen megfogalmazni), minden szakmai kifogás ellenére módosították így az Itv-t.

Kedves Csellos!
3 évvel ezelőtt 20mFt-ért adtam el egy lakást, amit előzőleg 21 éve vettem 600eFt-ért. Ebből + 10mFt bankhitelből vettem ezt a 30mFt-os lakást.
Jól értem, hogy ebben az esetben nem kell adót fizetnem a 3mFt után? (bocsánat, de egy kicsit bonyolultnak tűnik, nem biztos, hogy tisztán értettem.)

Mondjuk az illetékről én azt tudom, hogy 13.5 mFt esetén 4mFt-ra 2%, az a fölötti részre 4 vagy 6 (?). Ez ennél a lakásvásárlásnál is így volt 3 éve.

a lényeg hogy az adóköteles jövedelem 33M-30M=3m. azaz három millió után kellene adózni ez a 'jödelem'. ennek lenne a SZJA-ja 25%. DE! mivel új lakást veszel (19,5M-ért) lakásszerzési kedvezményt lehet igénybe venni az adóügyi eljárásban, azaz nulla forint fizetendő adó. feltétele, hogy a bevallásban szerepltetni kell és a bevallás időpontjáig az új (19,5M) lakást addig meg kell vásárolni.

az illeték lakás esetében 4M-ig 2% lakástulajdononként, e feletti összegre 6%.

Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.

Kedves Tanácsadóim!
Már majdnem világosan látok, de mindig van valami homály. Ptcruiser válaszában pl. az "új" szócska. Nem tudom itt ennek pontos értelmét.
Én másik lakást akarok venni 19.5-ért, de nem újat, azaz nem új építésűt. Ekkor is igaz, amit írsz?

Clivia!

Adó:
Ha Te a 3 éve eladott lakásodat azt megelőzően 21 éve vetted, akkor annak értékesítéséből 3 éve sem származott adóköteles jövedelmed. Így az a mostani eladáskor sem "kegyeg" ismét, azaz teljesen figyelmen kívül hagyható. Ptcruiser által írt "új" szócska megtévesztő, de a törvény lakóingatlant említ (használt és új egyaránt lehet), tehát a 3 millió adóköteles jövedelmedet csökkentheted 19,5-tel, tehát nem kell fizetni semmit. (Az adótörvény nem különbözetre fizettet, tehát ott a negatív érték gyakorlatilag nulla.)

Illeték.
Valóban 4 Mió-ig 2%, afölött 6%, az is igaz, hogy az illeték alapja a vásárolt és eladott ingatlan ... forgalmi értékének különbözete, ha max. egy év telik el az eladás és a vétel között. Hozzáteszem, hogy abszolút értékben, tehát illeték fizetendő akkor is, ha az ingatlanvagyonod értéke csökkent. (ld. korábban)
Az Illetékhivatal az illeték alapjaként valóban a különbözetet, azaz a 13,5 milliót tekinti, de az ő felfogásuk szerint ez már mindkét ingatlan esetében a 4 Mió feletti rész, tehát minden bizonnyal az egészre 6% illetéket fognak kiróni. (Ez valójában szerintem sem korrekt, mert ez nem az illeték alapok közti különbözet utáni illeték, hanem az illetékkülönbözet.)
Ha ezzel nem értesz egyet, fellebbezhetsz, írhatsz az Ombudsmannak, de mindenképp erre számíts.

Köszönöm szépen.
Még egy utolsó kérdés.
És az valóban igaz, hogy akkor is a 13,5 után kell illetéket fizetnem, ha abból 8mFt-ot vissza kell fizetnem a banknak?, mert 10mFt hitelt vettem fel a lakásra és még 8 hátra van. Hiszen egyik okom, hogy eladom a lakást, hogy nem tudom fizetni a kölcsönt. És ez tényleg így lenne, hogy a visszafizetendő bankhitelre is megfizettetik velem az illetéket? - mindent el tudok persze képzelni, de ebben az esetben ez a 8m nem számolható el költségként és csak az 5,5 után kell illetéket fizetni?

Az illeték alapja kizárólag az ingatlanok forgalmi értékének különbözete. Az nem csökkenthető semmilyen költséggel, teherrel, így a banki hitellel sem. Így szól a törvény.
Egyébként szerintem ezzel szemben még etikai okból sem lehet kifogást emelni. Inkább az az érthetetlen, hogy Te nem vagyonszerzésre, hanem "vagyonvesztésre" fizetsz vagyonszerzési illetéket. Ez végülis egyfajta adóztatás, az egyébként fizetendő adón felül (ami neked jelen esetben 0 Ft). De a tv. így szól...

Hát még egyszer nagyon köszönöm az infókat!!!!!!!!!!!!!

a pontosság kedvéért: az általam írt új szócska clivia által újonnan megszerzett ingatlan jelenti és semmiképpen sem új építésű lakóingatlant. hiszen lakáscélú kevezményként számolható el akár a telek is ha arra lakóingatlan építhető...
minden más csellos által leírt helytálló kiegészítésért köszönet, egyetértek vele, a törvényhozói és illetékhivatali gyakorlat ebben az esetben felháborító, de mit tehet?!

a nem egyértelműségért bocs

egy gyors kérdés:

adott egy ingatlan, fele-fele arányban tulajdonos x és y személy. el szeretnék adni a lakást, de y-nak a menye, akit nevezzünk z-nek, egy régi, 3éves adásvétei szerződést lobogtat, amiben az áll, hogy ő adott pénzt y-nak a lakásra azzal a feltétellel, hogy ha y meghal, akkor z gyereke nevére kerül a lakás. ezt a szerződést viszont a másik tulaj, azaz x nem írta alá, hanem egy új adásvételi íródott, amiből z teljesen kimaradt.

a kérdés, hogy a meny beleszólhat-e abba, hogy x és y milyen módon, mennyiért, kinek, mikor, stb.. adja el a lakást? Főleg az érdekelne, hogy y és z összejátszhat-e x ellen (akármilyen háttérszerződéssel, vagy bármi mással)

köszönettel: bajussz

„a kérdés, hogy a meny beleszólhat-e abba, hogy x és y milyen módon, mennyiért, kinek, mikor, stb.. adja el a lakást?”

Nem. X és Y a saját tulajdonrészét annak és anniyiért adja el, amennyiért jólesik nekik, feltéve, hogy nincs a tulajdoni lapon teher (jelzálogjog, elidegenítési tilalom, stb.). Akár külön-külön is eladhatják - ekkor a másik félnek ugyan elővásárlási joga van, de ez nem befolyásolja a kialkudott vételárat.

Az, hogy kinek ki adta a pénzt a vételre anno, meg hogy mit vállalt szerződésben, lényegtelen; ha az a kötelezettség a tulajdoni lapon nem szerepel, akkor harmadik személy, aki ellenértéket fizet az ingatlanért, nem köteles tudni, hogy az eladó fél mikor milyen kötelezettséget vállalt.

csak egy haszonélvezeti jog van a tul. lap harmadik részében, de a néni már meghalt, aki a jogosult volt.

remélem, hogy nem lesz semmi gond. talán annyi lehet, hogy a meny megpróbálja befolyásolni a tulajdonost, akinek a pénzt adta, de ez már nem jogi kérdés.

„Az, hogy kinek ki adta a pénzt a vételre anno, meg hogy mit vállalt szerződésben, lényegtelen.”

itt ugye arról a szerzősédről van szó, amit x és y mint vevő, és a régi eladó írt alá?

mi van akkor, ha a két fél, akik fele-fele arányban tulajdonosok, nem tudnak megegyezni, hogy menniyért adják el az ingatlant? mi ilyenkor a "gyakorlat"?

Nem teljesen értem a kérdést, mert egy ingatlant annyiért lehet eladni, amennyiért akad rá vevő. Ha még abban sem tudnak megegyezni, hogy mennyiért kínálják, bízzanak meg egy olyan ingatlan értékbecslőt a forgalmi értékének meghatározásával, akinek a véleméynét kölcsönösen hajlandóak elfogadni. Végső esetben bármelyik tulajdonostárs pert indíthat a másik ellen a bíróságon a közös tulajdon megszüntetése iránt.

Segítséget szeretnék kérni az alábbiakban:

1. Adózás szempontjából az adásvételi szerződés létrejöttének, vagy az ellenérték átvételének dátuma számít-e adózás szempontjából kezdő időpontnak? (Pld. 2006. november hónapban lett megkötve az adásvételi szerződés, a kifizetés határidejét 2007. január 31-ig módosítottuk, így a kifizetés is januárban történik.)
2. Van-e olyan lakáscélú befektetési lehetőség, amely mentesít az adófizetés alól, ha 1 éven túl ténylegesen nem szerzek lakáscélú tulajdont?

Előre is köszönöm a választ

Szia Owner!

Én úgy tudom, hogy az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának az időpontja számít.

Hogy egészen pontos legyek, már ha erre gondoltál:
Szja. 59. § Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából (végleges átengedéséből), megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból (a továbbiakban: a vagyoni értékű jog átruházása) származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor az erre vonatkozó szerződés kelt.

Köszönöm a segítségedet. Már csak a 2. kérdésemre szereténk választ kapni.

Nem egy éven belül kell a jövedelmet lakáscélra fordítani az adómentesség érdekében, hanem 60 hónapon belül.

Szeptemberben lefoglalóztunk egy házat,a szerződésben nov.20.volt a határidő,2ezer Ft lett meghatározva ködbérként.NOv.8-án kiderült,hogy BAR listán vagyunk.Lekértük bank által az ügyféltudakozványt,hogy megtudjuk,miből adódóan.Az ígért 1 hét helyett többszöri érdeklődésre 4 hét után derült ki,hogy elkeveredett a papírunk. A banknál,ahol a régi tartozás volt,megkaptuk a lezárásról az igazolást,amit eljuttattunk a bankhoz,ahol a lakáshitelt intézzük.Hivatalból ellenőrizték a KHR-nél ,hogy passzív-e a listánk.Kiderült,hogy nem,ekkor kiderült,hogy az előző banknál rendszerhiba miatt adatátviteli hiba volt,de ahogy szóltam és észrevették,kijavították. Megint lekérdezett a bank,már rendben is voltunk. Most már elvileg az utolsó ellenőrzéseknél tart a lakáshitel intézésünk. Az érdekelne,hogy ilyen esetben,amikor végül is önhibánkon kívül tartott hónapokig az igazolások beszerzése( Elkeveredett papírok,rendszerhiba) van-e valamiféle jogom,vagy egy az egyben bukom a foglalót és minden plussz költséget,amit a házba fektettem(Drágább burkoló anyag,mint amit az építkező állt)?