Ingatlan megszerzése

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Beco1 # 2006.04.09. 17:33

Üdvözlök mindenkit!

Pécs mellett a Mecsekben van egy gyönyörű telkem. A gyönyörű telek mellé volt nagyon sokáig egy igen kellemetlen szomszédom. mindkét telek belterület, de lakhatási engedéllyel, stb. nem rendelkeznek. elvileg még építmény sem található rajtuk. A szomszéd felhúzott anno 15-20 éve egy félig tégla, félig fa kalyibát. A szomszéd ebben a tákolmányban tengette életét, igen szép látványt okozva. Nemrégen kb 1 éve olyan állapotba került, hogy kénytelen volt beköltözni emberek közé. Utolsó tette az volt, hogy "kiadta" kissebségi csoportnak a kalyibát. Most a gyönyörű telkem mellett kb 10-15 nagyon alantas ember tanyázik, és él kb olyan körülmények között mint a soproni kutyusok. Se Wc, se víz, se villany, tető is allig. Nekem nem adja el az ingatlant. Többször szóltam a jegyzőnek, tegyen lépéseket az ügyben (Hosszúhetény), de nem történik semmi. Kérdéseim:

  • hogyan tudom megvásárolni az ingatlant, anélkül hogy az eladó tudja a vásárló kilétét?
  • Hogyan tudom eltávolítani onnan a telepeseket?
  • Van-e a telekre elővásárlási jogom, illetve hogyan tudok szert tenni rá?

Kérném szakszerű segítségeteket, mert lépni szeretnék ez ügyben

_Lala_ # 2006.04.10. 07:15

„-hogyan tudom megvásárolni az ingatlant, anélkül hogy az eladó tudja a vásárló kilétét?”
Stróman igénybevétele útján. Vadidegen megveszi, majd továbbadja. Persze ez plusz egy illetékezést jelent.

„-Hogyan tudom eltávolítani onnan a telepeseket?”
Jogilag? Birtokvédelmet kérsz a jegyzőtől. Egyébként meg lehet nekik segíteni másik helyet találni (ahol esetleg nem annyira tájidegenek), vagy néhány markos legényt megbízva "meggyőzni" őket a távozás egyszerűbb mivoltáról.

„-Van-e a telekre elővásárlási jogom, illetve hogyan tudok szert tenni rá?”
Nincs, és ha nem állapodsz meg a tulajdonossal, akkor sehogy.

Steps # 2006.04.12. 01:23

szia,
Nem tudom mekkora erteku ingatlanrol van szo, en olyan technikat lattam mar, hogy egy "ismeretlen" KFT veszi meg az ingatlant, es kesobb a cegtulajdonresz gazdat cserel. ezzel az igazi vevot ellehet takarni, es az ingatlan erteketol fuggoen olcsobb is, mint az ingatlanado+illetek.

ricochet # 2019.09.16. 18:45

Kedves Jogászok,

Kérdésem lenne, ha csak széljegyként szerepel a tulajdoni lapon a tulajdonos, attól még továbbadhatja az ingatlant?
Vagyis egy ügyvéd megírná a szerződést egy vevővel?
Remélem érthető voltam.
A tulaj ugye rengeteg módon tudja bizonyítani, hogy övé az ingatlan.
Az előző ügyvéd úgy írta a szerződést, hogy függőbentartási kérelemmel 6 hónapra, gondolom majd valamikor bemegy a földhivatalba, és bemutatja a 6600ft-os csekket, azok meg majd átírják.
Köszönöm.

drbjozsef # 2019.09.16. 18:57

ricochet,

Igen, minden további nélkül.

Természetesen a vevőt informálni kell, az aláíráskor az ügyvéd úgyis friss tullapot kér le, azon amúgy is látni fogja. Úgy kell megállapodni, hogy mindenki elfogadja a helyzetet.

Ha találsz ilyen vevőt...

Ha én lennék vevő ilyen esetben legfeljebb ügyvédi letétbe helyezném, és csak a végleges bejegyzés + az én széljegyem + a végleges bejegyzési nyilatkozat letétbe helyezése után engedném ki, vagy valami ilyesmi. De előtte jó alaposan körbe járnám a dolgot. Ha egyáltalán.

ricochet # 2019.09.16. 19:08

Köszönöm József, közben olyat találtam, hogyha függőben tartási kérelem van, akkor még végrehajtás sem kérhető az ingatlanra. Na meg nem lehet újra eladni.
Akkor ez ilyen esetben nem számít, igaz?

"A függőben tartás ténye széljegyként felkerül az ingatlan tulajdoni lapjára (a földhivatal a kérelmet ilyenkor érdemben nem vizsgálja), ezáltal a tulajdoni lapot „fogja”, az ingatlant sem újból eladni nem lehet, továbbá arra semmilyen további jogot vagy tényt nem lehet be- vagy feljegyezni, így pl. végrehajtási jogot vagy jelzálogjogot sem lehet bejegyezni mindaddig, amíg a függőben tartott kérelmet a földhivatal el nem intézte."

Bocs, ha hülyeséget kérdeztem, csak tovább kéne passzolni egy ingatlant, mert gondok vannak. :(

drbjozsef # 2019.09.17. 05:30

richochet,

Azt kérdezted, hogy az ügyvéd megírja-e a szerződést.
Igen, meg.
Akár meg is köthetik a szerződést a felek, az ügyvéd ellenjegyzi.

De bejegyezni a tulajdoni lapra nem fogják az új tulajdonost addig, amíg el nem intéződik a függőben tartott bejegyzés (legfeljebb széljegyre a következő rangsorba, az előző megvalósulásának függvényében, de ebben nem vagyok biztos, a függőben tartás elvileg minden bejegyzést blokkol, igen, a végrehajtási jogot is). Ez elég jelentős kockázat a vevőnek (bár kisebb, mint a tulajdonjog fenntartásos eladás), ezért írtam, ha találsz ilyen vevőt. Én nem vennék így.

Ha "gond" van, akkor meg pláne ne trükközzél, inkább fogalmazd meg mi az, hátha tud rá itt valaki megoldást. Feltételezem valamilyen végrehajtási probléma...

De miért nem történik meg a végleges bejegyzés?

Kovács_Béla_Sándor # 2019.09.17. 05:49

„ezáltal a tulajdoni lapot „fogja””
Ezek az okos ingatlanosok... És még másolják is egymástól az okosságot.

ricochet # 2019.09.17. 07:18

Köszönöm, akkor igen, ez rizikós, bár én se hallottam soha erről a függőben tartásról, vagyis egy laikus vevőnek aztán lehetne magyarázni ennek a kockázatáról, pont olyan hülye képet vágna, mint én. :)

A gond csak az ingatlannal van, olyan szomszédok vannak, de úgy körbe körbe, hogy örülök ha ki tudok szállni még jóval olcsóbban is a helyzetből..
Sajnos mást nem lehet tenni. Meg le van foglalózva már egy másik ház.

Az előző ügyvéd intézgeti a földhivatali átírást, csak úgymond nagyon nehézkesen megy ez nála, van ilyen is. Ez van sajnos.
Bár tudnám én intézni, de úgy tudom nem lehet.

drbjozsef # 2019.09.17. 07:26

Egy laikus vevőnek elég annyit tudni, hogy a tulajdonostól vásároljon, és ő is legyen a tiszta, tehermentes tulajdoni lapon annak bejegyezve. Minden ettől eltérő eset a profiknak van.

Nimpha # 2019.09.24. 16:05

Jó napot!
Olyan ügyben lenne kérdésem, hogy egy, a szomszédunkban levő házat, melyet már 10 éve senki sem használ, el tudnék e birtokolni.
A részletek a következők.
A nagymamám még annak idején meg lett bízva az ingatlan (parasztház) gondozásával. A tulaj, aki megbízta elhunyt egy jó ideje, mi pedig párommal szeretnénk beköltözni ide. A felújításokat megkezdtük, ám felmerült a kérdés, vajon ha 15 évig szakadatlanul itt lakunk, elbirtokolhatjuk e az ingatlant. Az ingatlant az elhunyt gyermekei örökölték, akik külföldön élnek, és akiket a mamám nem tudott semmilyen módon elérni, a rendőrségen még a jelenlegi lakcímüket sem tudták megmondani, ugyanis az előzőről elköltöztek. Mivel már 10 éve senki mégcsak a tájékára sem jött a háznak (csupán mamám, aki rendezgette), azt gyanítjuk, ez továbbra is így lesz.
Szóval a kérdés: elbirtokolható e általunk az ingatlan ebben az adott szituációban?

tomi0927 # 2019.09.26. 19:07

Üdvözletem a fórumtársaknak!
Ha valaki tud segíteni (tanáccsal szolgálni) az alábbi ügyben, kérem lehetőség szerint válaszoljon.
Idén augusztus végén egy 77 éves bácsi elajándékozott egy garázst egy hölgynek (nem rokon). A hölgy eladta az ingatlant nekünk (teljesen szabályos, ügyvédi közreműködéssel történt). A földhivatalba már be is érkeztették a mi adás-vételi szerződésünk. A csavar viszont most jön: a bácsi szerint ő nem ajándékozott semmit, kicsalták tőle a garázst. Csak testvére van, felesége elhunyt, ill. egy nevelt fia, akivel nincs túl jó kapcsolata. A hölgy szerint viszont megtörtént a szabályos ajándékozás (ő segíti, ápolja, bevásárol neki stb.). Az idős úr, kissé zavart és a memóriája szemmel láthatólag nem jó, de hogy cselekvőképes-e azt nem tudjuk megítélni.
Most pert szeretne indítani a hölgy ellen.
A kérdésem, mi mire számítsunk? Lehet-e semmis az ajándékozási szerződés ill. megtámadható-e? Amennyiben igen, az ingatlan nálunk marad és a hölgynek kell az árát (amit mi kifizettünk) átadni az eredeti ajándékozónak, vagy a mi tulajdonjogunk is semmis? Ilyen esetben mi a bírói gyakorlat? Ha nincs hamisítás és tényleg aláírta az úr, akkor milyen esélyei lehetnek egy ilyen eljárásban? Köszönettel veszem, ha tudtok segíteni. Üdvözlettel: Tóth Tamás

lajcsó # 2019.09.27. 12:46

5Ptk. :174. § [Jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzők védelme]

"(1) A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér. Ennek alapján a szerző az e törvény szerinti védelemben részesül.

(2) A jóhiszemű szerző az (1) bekezdésben foglalt védelemre nem hivatkozhat azzal szemben, aki ellene az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése iránt vagy az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett bejegyzési igény alapjául szolgáló jogügylet érvénytelenségének vagy ezen igény elévülésének megállapítása iránt pert indít. Ugyanez irányadó arra az esetre is, ha az ingatlan-nyilvántartásba a kérelem benyújtása előtt a törlési vagy kiigazítási pert feljegyezték."

tomi0927 # 2019.09.27. 14:43

Tisztelt ügyvéd Úr! Köszönöm a válaszát. Az értelmezéshez némi segítséget kérhetek? Mit jelent a "valódi anyagi jogi jogállapottól" való eltérés?

Mi mint jóhiszemű vevők joggal tarthatunk-e attól, hogy a bíróság az eredeti állapotot visszaállítja,azaz az idős úr tulajdonjogát ismeri el (ha jól tudom itt egyedül az ajándékozási szerződés semmisségére irányuló kereset lehet reális az úr részéről)?

Köszönettel veszem válaszát! Üdvözlettel: Tóth Tamás

drbjozsef # 2019.09.27. 18:24

tomi0927,

Ha egy ingatlanról van szó, akkor annak akár ajándékozás, akár adásvétel a jogcíme tulajdonoscserénél, mindig kötelező az ügyvédi közreműködés.

A hölgy csak akkor lehetett bejegyezve tulajdonosnak (be volt?), ha megfelelő szerződést adott be. Ha a bácsi nem volt ezt kizáró gondnokság alatt, akkor az ügyvédi közreműködés miatt szinte kizárt, hogy semmis legyen az ügylet.

Hogyan történt az ajándékozás? Tudsz róla részleteket? Ügyvédi ellenjegyzett okirat készült róla?

tomi0927 # 2019.09.28. 06:59

Kedves drbjozsef!

Igen, volt ajándékozási szerződés a hölgy az ügyvéd nevét is említette. Ha jól tudom ügyvédi közreműködés nélkül a földhivatal be sem jegyezheti tulajdonosként az ajándékozottat vagy szerzőt. Természetesen be volt jegyezve a tulajdonjog a földhivatalba augusztus 29-én. A hölgy (ajándékozott) 1/1-es tulajdonosként adta el a ingatlant (garázst). Mi is ügyvédi közreműködéssel bonyolítottuk a adás-vételt.
A probléma ott van, hogy az idős úr két nappal később megjelent a garázsnál (ahol elvileg mi birtokon belül vagyunk) és azt mondja, hogy ez márpedig az övé és ő nem ajándékozott semmit a hölgynek. Az szemmel látható, hogy a memóriája ill. a mentális állapota nem 100%-os, de hogy egy ajándékozási szerződésre ne emlékezzen az nagyon erős számomra. Ezért lett gyanús az egész ügylet, csak már későn, hiszen mi kifizettük a vételárat, az ügyvédünk beérkeztette a dokumentumokat a földhivatalba, ott már széljegyként szerepel a tranzakció.(Tulajdonjog még nincs bejegyezve).
Ugye a kérdés az, hogy volt-e ajándékozási szerződés (mi nem láttuk) vagy a bácsitól valamilyen módszerrel kicsalták a garázst ill. annak tulajdonjogát. Ahhoz persze nem elég az ajándékozott, sztem az ügyvédi segédlet is szükségeltetik. Viszont ilyen értékű tranzakciónál nem tudom, hogy kockáztat-e bárki akár szabadságvesztéssel járó büntetést.
Tehát a bácsi nem megtámadni akarja az ajándékozási szerződést bármilyen okra hivatkozva, hanem egész egyszerűen azt állítja, hogy az nincs! Tehát csaló a hölgy, aláhamisították az aláírását stb.
Ennek tükrében kérdezném, hogy ilyen esetben mi mire számíthatunk?
Ha bebizonyosodik, hogy tényleg egy kapitális csalás áldozata az idős bácsi, (hamis a szerződés) mit tud ő tenni és az milyen hatással van ránk, mint jóhiszemű, ellenérték fejében szerzőkre?

Elnézést kérek, hogy kicsit hosszúra sikeredett, de talán így teljesebb és tisztább a kép az eset kapcsán.

Köszönettel veszem ha tudtok segíteni! Üdvözlettel: Tóth Tamás

drbjozsef # 2019.09.28. 15:34

tomi0927,

Nem tudom, az ügyvéd úr által idézett passzus (1) bekezdése védene titeket, az ingatlannyilvántartás alapján szereztétek jóhiszeműen ellenérték fejében.
Elvileg az öregúr értesítést is kapott a földhivataltól a bejegyzésről, így akkor fellebbezhette volna.

De ha az egész egy csalás lenne, abban az ügyvéd is benne volt, és a fenti levelet is el kellett tüntetnie a hölgynek. Ez esetben az idézett szakasz (2) bekezdése alapján az öreg indíthat pert ellenetek is. Szerintem - de én laikus vagyok. Nem hiszem, hogy ha nem veszem észre, hogy bejegyeznek mást az ingatlanom tulajdonosának, akkor azt simán el is vesztem. Például az autókat simán elkobozzák a jóhiszemű szerzőktől is, ha kiderül, hogy lopott. Bár az ingatlan más, a nyilvántartása miatt, ami közhitelesnek tekintendő, de akkor is.

El kellene kérned az ajándékozási szerződést a hölgytől, ha nem adja, az már önmagában gyanús, de elvileg a földhivataltól minden további nélkül kikérheted, azon rajta van az ügyvéd is, őt kellene megkeresni.

Azért az tényleg fura lenne, ha az öreg elfelejtette volna, hogy elment egy ügyvédhez és ott elajándékozott valamit...

lajcsó # 2019.09.28. 16:20

"El kellene kérned az ajándékozási szerződést a hölgytől, ha nem adja, az már önmagában gyanús, de elvileg a földhivataltól minden további nélkül kikérheted, azon rajta van az ügyvéd is, őt kellene megkeresni."
Minek nyomozzon a kérdező?
Akinek problémája van vele, az keresse meg őt!

drbjozsef # 2019.09.28. 18:54

„Minek nyomozzon a kérdező?”

Nem tudom, én nem értek hozzá, de mint laikus a helyében nekem is tele lenne a gatyám és rágnám a kefét, szóval én megpróbálnék utánajárni, amennyire lehetséges. Legalább a meglepetések elkerülése végett.

De persze igazad van, ha nem jut semmire, akkor sincs baj, majd kiderül mi lesz.

tomi0927 # 2019.09.29. 13:52

Először is köszönöm nektek a válaszokat és reagálást. Amikor egy normál úton lezajló adás-vétel után egyszer csak ott terem a kettővel ezelőtti tulajdonos és állítja, hogy övé az ingatlan, akkor az ember óhatatlanul gyanítja, hogy vmi nem kerek. Valóban nem nekem, nekünk kell(ene) nyomozni, de szeretnék a végére járni az ügynek, pláne úgy, hogy bizonyos esetben mi is érintettek lehetünk. Ha jól értem, mi bemehetünk a földhivatalba és kikérhetjük az ingatlant érintő,viszont nem velünk köttetett ajándékozási szerződést?
Ezt az ajándékozási szerződést a földhivatal nekünk mint harmadik félnek minden további nélkül odaadja? Elvileg ugye ahhoz nekünk semmi közünk...
Nem tudom sért-e bármilyen szabályt, de az ajándékozási szerződést dr. Máté Péter készítette (legalábbis a hölgy nekünk ezt mondta). Az ügyvéd úr az Országos Ügyvédi Nyilvántartásban szerepel (ellenőriztem), de eddig a kapcsolatot nem tudtam vele felvenni. Ha nem unalmas és a továbbiakban még érdekes lehet számotokra az ügy, akkor fejlemény esetén jelentkeznék. Köszönöm mégegyszer az eddigi segítséget! Üdvözlettel: Tóth Tamás

Praetor Peregrinus # 2019.09.29. 14:01

Nimpha,

Igen, elbirtokolható ingatlan ha sajátjaként, szakadatlanul birtokolja.
Hátralévő öt évben még nem szabad megszakadnia az elbirtoklásnak. ( Ptk 5:49)
5 év múlva - amikor letelik a 15 év - indítsanak pert a bíróságon ,hogy a bíróság állapítsa meg az elbirtoklással történt tulajdonszerzés tényét. Ennek a bírósági határozat alapján fogják majd az ingatlan tulajdonjogát bejegyeztetni.

tomi0927 # 2019.10.28. 17:54

Üdvözletem! Ahogy korábban írtam, ha lesz fejlemény -és érdekel szakmabelieket és laikusokat-, megosztom.
Feljelentés lett az ügyből, csalás miatt. Engem is kihallgattak, a hölgyet akitől vettük az ingatlant, már több hete nem érjük el. A hadnagy több oldalas listát mutatott a nő eddigi ténykedéséről. Idős korúak sérelmére elkövetett csalás, közokirat hamisítás stb. Ijesztő! Az aláírásokat is megmutatták, sztem nem az ajándékozóé, azaz hamis. A közbenjáró ügyvéd, aki elvileg ismerte a nőt, ügyes volt: adott egy üres ajándékozási szerződést és elvileg nyilatkoztatta a bácsit, hogy az övé az aláírás, DE nem előtte írták alá. Ez így egyébként szabályos? Egy ügyvéd arra nem figyel, hogy minden érintett előtte írja alá a szerződést?
Benne vagyunk nyakig az ügyben, a rendőr szerint simán el is fogják venni az ingatlant (garázst), hiába vagyunk jóhiszemű szerzők (vevők). Lehet itt bármit csinálni, vagy végignézzük ahogy 5 millió forint elégett az utcán? Köszönöm a válaszokat előre is. Üdv: Tamás

drbjozsef # 2019.10.28. 20:11

tomi0927,

Szabályos.

„Ppt.325. §(1) Teljes bizonyító erejű a magánokirat, ha
...
e)ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos az általa készített okirat szabályszerű ellenjegyzésével bizonyítja, hogy az okirat aláírója a más által írt okiratot előtte írta alá vagy aláírását előtte saját kezű aláírásának ismerte el.”

A rendőrök sok ökörséget tudnak beszélni, ha jogról van szó. Ellenérték fejében, jóhiszeműen, a közhiteles nyilvántartás adatai alapján : ezek elég kell hogy legyenek. Egy jó ügyvéddel.

tomi0927 # 2019.10.29. 06:48

drbjozsef,

Köszönöm a választ. Adott a kérdés: kirendelik az írásszakértőt -nagyon úgy néz ki, hogy ez lesz a nyomozás szempontjából a legfontosabb bizonyíték- és ő azt mondja, hogy márpedig az ajándékozási szerződésen lévő aláírás NEM egyezik a bácsitól levett mintával, azaz azt nem a bácsi írta alá. Viszont az ügyvéd tanúsítja, hogy ő a sajátjának ismerte el. Ilyenkor ki ill. mi dönti el, hogy kinek van igaza, ill. a bíróság, hogy értékeli ezeket? (elvonatkoztatva ettől az ügytől, így egy több százmilliós ingatlant is átruházható ügyvédi segédlettel...) üdv!

Kovács_Béla_Sándor # 2019.10.29. 08:18

„így egy több százmilliós ingatlant is átruházható ügyvédi segédlettel”