Válás - ingatlan

Azt szeretném kérdezni a hozzáértőktől, hogy abban az esetben, ha házasságkötésem előtt volt a nevemen egy lakás, amit már házasként eladtam és az eladási árból vásároltam szintén saját nevemre egy lakást, amelyben 2000 júliusától a családommal laktunk (feleség, 3 gyermek), most, hogy a feleségem elhagyott, a gyermekeimmel együtt egy másik férfihoz költözött (véglegesen szeptember elején) elperelheti-e a lakás felét közös vagyonra hivatkozva?
Az első lakásom 1989 óta volt a nevemen. A házasságunk 1995-ben köttetett. A második lakást az első lakás eladásával egyidejűleg, 2000 májusában vettem.

Nagyon fontos tudnom a választ, mert abszolúte nem ismerem a jogi helyzetet, lehetőségeket és nincs kedvem az utcán végezni.

Kedves cyrano de bergerac!

A Csjt. ( Családjogi Törvény) 28. § (1) A házastárs különvagyonához tartozik:

1. a házasságkötéskor megvolt vagyontárgy,
2. a házasság fennállása alatt öröklés jogcímén szerzett vagy ajándékba kapott vagyontárgy,
3. a személyes használatra szolgáló és szokásos mértékű, illetőleg mennyiségű vagyontárgy,
4. a különvagyon értékén szerzett vagyontárgy.

Amennyiben a második lakásodat ugyanannyiért vetted, mint az elsőt eladtad, vagy az új lakáson nem végeztetek felújítást, akkor ebből a lakásból nem követelhet tőled a feleséged semmit.

A kérdésem a válás utáni vagyonmegosztással kapcsolatos.Az előzmények pár szóban : a férjem 2000-ben elvált. Hosszas pereskedés után megszületett a vagyonmegosztás, mely szerint a lakás 1/2 része a volt feleség nevére került, és a kisebb gyermek 18 éves koráig ingyenes lakáshasználatot biztosított részükre a saját 1/2-ed részére is, valamint szinte minden ingó vagyonát ott hagyta.Ennek ellenéte a gyerekek a mai napig nem tartják vele a kapcsolatot.Az egyezség szerint a határidő 2006.01.31.-én telik le, és az azt követő 30 napon belül szerződéssel megszüntetik a fennálló vagyonközösséget. A volt feleség ügyvédje levélben megkereste férjemet, hogy nyilatkozzon arról,hajlandó-e eladni a volt feleségnek a 1/2 lakásrészét, mivel ő megváltaná, és közöljük a vételárat.Kérdéseim az alábbiak:

• Mivel a határidő még igen messze van kell-e máris választ adni az ügyvédnek, vagy meddig kell válaszolni?
• Az ingatlant 1998-ban hagyta el.Azóta nem volt ott. Egyszer tett rá kísérletet, de akkor a volt feleség ügyvédje közölte,hogy mivel a lakáshasználatot biztosította birtokháborítást követ el ha odamegy, és azt sem szabhatja meg,hogy milyen átalakításokat végez, és kit költöztet oda. Mikor telik le a határidő, ugyanis látatlanban hogy mondjon összeget a megvásárláshoz?
• Milyen lehetőségek vannak a vagyonközösség megszüntetésére a fenti megváltáson kívül, el adhatja -e a férjem kívülálló harmadik személynek pl a volt feleség élettársának?
• Ha nem tudnak megegyezni a vételárról, ami sajnos a fennálló ellenséges viszony miatt igen valószínű, a bírósági eljárást kihagyva, hogyan lehet felkérni független szakértőt , amibe a másik fél sem köthet bele, a lakás értékének megállapításához?
• Ha nem fér bele a szabott határidőbe a megegyezés mikortól lehet lakáshasználati díjat kérni?
• Ha a volt feleség veszi meg kérheti-e a férjem hogy a kialkudott vételárat letétbe helyezze a szerződés megkötése előtt?

Köszönöm segítségét.
Tisztelettel: Iboly

Mielőbb válaszolni kell, ugyanis nyilvánvalóan ennek megfelelően intézkedik a volt feleség. Ugyanis nem biztos, hogy van ennyi készpénze, lehet, hogy bankhitelt kell felvennie, az pedig nem megy azonnal. Ha késlekedtek a válaszadással, és emiatt éri kár a volt feleséget, perelhet.

„azt sem szabhatja meg,hogy milyen átalakításokat végez, és kit költöztet oda. ” - na ez nem igy van. Ugyanis a tulajdonjogáról nem mondott le véglegesen, és mint tulajdonos, mindenhez a hozzájárulása kellett volna.

Látatlanban ne mondjon összeget, hanem jelezze az ügyvédnek, hogy egy ingatlanszakértőt vinne magával, aki felértékeli az ingatlant, továbbá jelezze, hogy természetesen az ellen sincs kifogása, ha a feleség is visz szakértőt, azonban a szakértői vizsgálaton mindenképpen jelen kíván lenni, és mindenképpen visz saját szakértőt is.

Csak igy, azonban ha vita van, és nem tudnak megegyezni, az igen sokba kerül mindkét félnek. Általában többe, mintha mindketten engednek egy kicsit.

Természetesen 2006. február 01-től tud lakáshasználati dijat kérni, azonban ezt jelentse be a volt feleségnek, hogy megegyezés hiányában kéri. Ezt ugy kell csinálni, hogy megkeres egy környékbeli ingatlanirodát, hogy egy ilyen paraméterü lakást körülbelül mennyiért lehet bérbeadni, erről kér igazolást, és ennek a fele összegét kéri a volt feleségtől.

Kérheti, azonban ha a feleségnek nincs annyi pénze, akkor nyilván nem tudja letétbe helyezni, igy csak olyan szerződést tudnak kötni, hogy a hitelfelvételt követően fizet a volt feleség.

Kedves Derill!
Köszönöm a válaszát, időközben még egy kérdés felmerült bennem. Kérhetünk-e kártérítést, ha a kötelezően elvárható állagmegóvásról sem gondoskodott azért , hogy kevesebb legyen az ár?
Tisztelettel Iboly

Az állagmegóvásról mindkét tulajdonosnak kellett volna gondoskodnia. Elvileg persze kérhetik, a Ptk. ugyanis azt mondja, hogy a hasznjálat következtében tönkrement dolgokat a használónak kell rendbehoznia, azonban ez csak pl. egy csőtörésre, egy festésre stb. vonatkozik. Nem érdemes ilyenen pereskedni, mert többe kerül a per, mint amennyit nyerhet rajta. Ha mindenki kicsit enged, akkor nem fizet ki dupla annyit ügyvédi és perköltségre és jobban jár, mert nem idegeskedni halálra magát.

Mi a helyzet, ha egy ingatlan (telek rajta házzal) 50-50%-ban a férj és feleség tulajdona és válás után az egyik fél el akarja adni a tulajdonrészét egy harmadik félnek? Köteles-e hozzájárulni a volt házastárs az értékesítéshez, ha nincs lehetősége megváltani a tulajdonrészt? Erről dönt-e a bíróság vagy milyen szabályok vonatkoznak hasonló esetekre?

Előre is köszönöm a választ!

Elővásárlási joga van a másik félnek, nem a hozzájárulását kell kérni. A másik lehetőség a közös tulajdon megszüntetése iránti per.

Ez azt jelenti, hogy megkötöd a másik féllel a szerződést, de beleirjátok, hogy a feleségnek elővásárlási joga van. Ezután felajánlod a szerződéskötési lehetőséget a feleségnek (ugyanolyan feltételekkel), és adsz neki mondjuk 15 napot, hogy nyilatkozzon, kiván-e élni az elővásárlási jogával. Ha nem nyilatkozik (de bizonyithatóan átvette a felszólitást, tehát tértivevénnyel küldtétek), vagy nem kiván élni vele, akkor az a fél szerzi meg, akivel a szerződést kötötted.

Nem kell hozzá biróság, de ügyvéd igen.

Szia ObudaFan!

Kicsit részletesebben, kérlek. Az eladhatja, gondolom, a saját részére értendő. Mivel a ház megoszthatatlan, ennek nem sok értelme van (legalábbis az adott esetben, így eladhatatlan a házrész). Az egészet ugye nem tudja eladni, mert a másik fele fölött nem rendelkezik?

A közös tulajdon megszüntetése iránti pernek mi a lényege? Mennyibe kerül (gondolom van valami illeték %-ban meghatározva az ingatlan értékére alapozva, vagy nem így van?)?

Ez igy igaz, eladni csak azt lehet, ami a tied. Nyilvánvaló, hogy nehéz eladni egy oszthatatlan lakást, de azért nem lehetetlen, vannak akik megvennék. Ettől nyilván az is fél, aki benne lakik, ezért van elővételi joga. A közös tulajdon lényege, hogy ilyen esetben vagy Te megvásárolhatod a másik fél részt, vagy a tulajdonostárs megvásárolhatja a Te részed, és ha egyik sem mükszik, eladhatjátok az ingatlant és osztozhattok rajta. Ezen felül ha ez sem, akkor elárverezik a házat, és a befolyt összeget osztják, ez azonban senkinek nem jó, mert jóval áron alul fog valószinüleg elmenni, igy mindenki veszit vele. Van azonban, hogy nincs más lehetőség ahhoz, hogy a résztulajdonos pénzhez jusson, és még igy is megéri neki.

Első fokú polgári peres eljárás illetéke

Az illeték tárgya: a bíróság eljárásáért illetéket kell fizetni. Nem tárgya az eljárási illetéknek az olyan eljárási cselekmény (szolgáltatás), amelyért külön jogszabályban megállapított igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni.

Az illetékkötelezettség keletkezése: az illetékkötelezettség az eljárás megindítása iránti kérelem (kereset) előterjesztésekor keletkezik.

Az illeték alapja: a polgári eljárásban az illetéket - ha törvény másként nem rendelkezik - az eljárás tárgyának az eljárás megindításakor fennálló értéke után kell megfizetni. Ha a pertárgy értéke nem állapítható meg - és az illetéktörvény sem tartalmaz egyéb rendelkezést - a helyi bíróság előtti peres eljárásban 250 000 forint, a Fővárosi Bíróság és a megyei bíróság előtt első fokon indult peres eljárásban pedig 350 000 forint összeget kell az illeték számításánál alapul venni. Ha egy eljárásban több igényt érvényesítenek, a pertárgy értékeként - a járulékok figyelmen kívül hagyásával - az igények együttes értékét kell figyelembe venni. Vagylagosan előterjesztett kereseti kérelmek esetén az illetéket csak egyszer, azon kérelem vonatkozásában kell megfizetni, amely után a legmagasabb illeték jár. Ha a bíróság az eljárás tárgyának értékét a fél által megjelöltnél magasabb összegben állapítja meg, az illeték alapjának ezt kell tekinteni.

A polgári perrendtartási törvény bizonyos perek esetében a fentiektől eltérően határozza meg a pertárgy értékét. (Pl. munkaügyi perben - ha a per tárgya nem pénzkövetelés - az egyévi átlagkereset az illeték alapja, ha a perben maga a munkaviszony vitás. Bérkülönbözettel kapcsolatos jogvita esetén a bérkülönbözet egyévi összegét; bérleti haszonbérleti jogviszonyra vonatkozó perben az egy évi bér, illetőleg haszonbér összegét tekinti a pertárgy értékének, így az illeték alapjának is.)

Az illeték mértéke: eltérő törvényi rendelkezés hiányában az illetékalap 6%-ának megfelelő, de legalább 7000 forint, legfeljebb 900 000 forint illetéket kell fizetni. Az eljárási illetéket úgy kell kerekíteni, hogy az 50 forint alatti maradékot el kell hagyni, az 50 forintot és az azt meghaladó összeget pedig 100 forintnak kell tekinteni.

Az illeték megfizetése: a bírósági eljárási illetéket illetékbélyeggel az eljárást kezdeményező iraton (keresetlevél) kell megfizetni, kivéve, ha jogszabály más fizetési módot - ideértve az elektronikus illeték fizetés módját - is megenged, vagy ha az illeték viseléséről a bíróság az eljárást befejező határozatában dönt (pl. költségmentesség, illetékfeljegyzési jog esetén)

Fizetésre kötelezett: az illetéket az eljárás megindításakor az a személy köteles megfizetni, aki az eljárást megindította, kivéve, ha az illeték megfizetéséről utólag kell határozni. Ilyen esetben az illetéket az a fél viseli, akit a bíróság erre kötelez. Több kötelezett esetén - ha az érvényesített jog nem osztható meg, vagy az érdekeltség aránya nem állapítható meg - a kötelezettek egyetemlegesen, egyébként az érdekeltség arányában kötelesek az illetéket megfizetni. Ha az eljárást az érdekelt nevében és érdekében arra feljogosított személy indítja, az illetékfizetési kötelezettség azt terheli, akinek érdekében az eljárás indul.

Jogforrás: 1990. évi XCIII. törvény 3. § (4) bek., 37. § (1)-(2) bek., 38. §, 39. § (1)-(2) bek., (3) bek. a)-b) pont, 40. § (1)-(2) bek., 41. § (1) bek., 42. § (1) bek. a) pont, 74. § (1) bek., 74/A. § (1) bek.

Közös tulajdon megszüntetésének vagyonszerzési illetéke

Az illeték tárgya: ingatlannak visszteher mellett történő megszerzése

Illetékkötelezettség keletkezése: a szerződés megkötése napján, árverési vételnél az árverés napján. Bírósági vagy hatósági határozattal történő szerzéskor a határozat jogerőre emelkedése napján, egyébként pedig a vagyonszerzéskor keletkezik az illetékkötelezettség. A hatósági jóváhagyástól (engedélytől, hozzájárulástól, tudomásulvételtől) függő jogügylettel kapcsolatban az illetékkötelezettség a jóváhagyás - több hatósági jóváhagyás esetén az utolsó jóváhagyás - napján keletkezik. Ez irányadó akkor is, ha a szerződés érvényességéhez harmadik személy beleegyezése szükséges.

Az illeték alapja: akkor kell vagyonszerzési illetéket fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével szabják ki.

Az illeték mértéke: az illeték általános mértéke 10%. Lakástulajdon megszerzésekor az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%. Lakás résztulajdonának megszerzésekor a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6% illetéket kell fizetni.

Az illeték megfizetése: kiszabás alapján pénzzel

Fizetésre kötelezett: a szerző fél

Jogforrás: 1990. évi XCIII. törvény 3. § (3) bek., (5)-(6) bek., 18. § (1) bek., 19. § (1) bek., 21. § (1) bek., 25. § (1) bek., 27. § (1) bek., 77. § a) pont

A közös tulajdon megszüntetése iránti per arról szól, hogy a közös tulajdonlás megszűnjön.
Az összes tulajdonostársnak vagy felperesnek vagy alperesnek kell lennie, hiszen mindannyiukra vonatkozóan kell a bíróságnak határoznia.
A bíróságnak több választása is van:

1. ha természetben meg lehet osztani az ingatlant, akkor elsősorban így,
2. ha valamelyik tulajdonostárs hajlandó megváltani a másik részét, akkor így,
3. ha a fentiek nem mennek, akkor úgy, hogy árverésen értékesíti a bíróság az egészet, és a bevételt a tulajdonarányok szerint felosztják.

Azt a módot nem választhatja a bíróság, amely ellen minden tulajdonos tiltakozik. Ha pl. a osztatlan közös ingatlanból lehet társasházat csinálni, akkor az az a) pontnak felel meg.
Egyébként pedig minden egyes tulajdonostársnak nyilatkoznia kell, hogy melyik verziót támogatja. Az érték meghatározására a bíróság értékbecslő szakértőt rendel ki, ez alapján kerül meghatározásra a megváltási ár ill. a kikiáltási ár (tehát nem az van, hogy X nem tudja megvenni Y részét, de eladni sem hajlandó a maga részét csak irreális áron).

Mivel pénzbe kerül a dolog, ráadásul sokáig tart, ezért csak akkor szokták ezt csinálni, ha csökönyös a tulajdonostárs.

A történet szereplője nem csökönyös, csak nem tudja megváltani a részét, viszont azzal sem menne sokra, ha eladnák az egészet és a feléből kellene biztosítani a lakhatását, mivel kisnyugdíjas a hitelfelvétel sem lehetőség. A másik fél már tudtommal kiköltözött, csak pénzt szeretne látni...

Köszi a részletes választ, már tisztább a helyzet, legalábbis, ami a jogi oldalát illeti.

Ha sikerül a saját részt eladni, a másik fél csak annyit tehet, hogy él az elővásárlási jogával, és felkínál érte ugyanakkora összeget. Ha ezt nem teszi, el lehet adni az ingatlant. Az eladásnál azonban a vevő tudni fogja, hogy közös tulajdonban van az ingatlan, és eladóként arról is köteles vagy tájékoztatni, hogy hogyan egyeztek meg a tulajdonostársak a használatról, illetve van-e erről bírói döntés.
Ha eladni nem sikerül, közös tul. megszüntetési perben a másik tulaj. megválthatja ezt. Ha nem él az ingatlaban, akkor erre kötelezni nem lehet, így ha nem akarja megváltani, a bíróság által megállapított kikiáltási ár alapul vételével - végrehajtási eljárás keretében - árverezésre kerül sor.

Na itt egyértelmüen benne él. Viszont idős (kisnyugdijas), ami azt jelenti, hogy kötelezni itt sem lehet a vételre, azonban elképzelhető, hogy hamar találsz olyat, aki megvenné a részét azzal, hogy majd ha meghal, akkor a másik részre elővásárlási joga lesz.

Na ja, de akkor az a valaki, aki megveszi az ingatlan felét, ugye akár be is költözhet vagy bejárhat? Hiszen az ő tulajdona is lesz?

Ez elég faramuci helyzet. Egy kis házat képzeljetek el! Ugyan két szobája van, de azok egymásból nyílnak, vagyis az egyik szobába nem lehet bemenni, anélkül, hogy a másikon átmennének. És átalakítani sem lehet, már amennyire én tudom.

Szóval én csak azt tudom elképzelni, hogy valaki megveszi, de nem használja. Akkor meg kérhet a felére bérleti díjat. De egy kisnyugdíjból már az is katasztrófa, épp elég a rezsit, meg a mindennapi megélhetőshez szükséges dolgokat kifizetni.

Lehet olyan is, hogy jön egy vevő, az megveszi az egész ingatlant, a bentlakó holtig tartó haszonélvezetével (az egész ingatlanra), majd az illető halála után az övé lesz az egész, mintegy befektetésképpen.
A bentlakó megkapja a saját felének értéke és az egész haszonélvezetének különbségét (így még zsetonja is lesz belőle), a másik tulaj meg megkapja a saját feléért járó ellenértéket. Ha kellően öreg a bentlakó, akkor talán nem túl nehéz ilyet találni (vagy sokat kell engedni az árból).

A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fûzôdô törvényes érdekeinek sérelmére.

A birtoklás, a használat, a hasznosítás, kérdésében a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak; minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga - itt ez nyilván egyenlő.

(Ha a törvény szótöbbséges határozatot kíván meg, és a határozat az okszerû gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti.)

Ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg, és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz.

Ha a tulajdonostársak már most megállapodnak a használatról, akkor az esetleges eladó a vevőt erről tájékoztatni köteles, és a megállapodás hatályát az átruházás ténye nem érinti.

Óbuda: ez ahogy kivettem egy lakás, aminek két tulajdonosa van, itt nincs szótöbbség, ez nem társasház.

• Lala - ehhez a másik tulaj hozzájárulása kell, különben nem mükszik. Figyeljetek, mert nem jogászoknak irtok, félrevezető lehet az infó, nem fogja tudni a saját ügyébe beilleszteni. Ebből amit irtál, az jön le, hogy eladhatja az egészet valakinek, ha meghagyja a másik tulajnak a holtig tartó haszonélvezetét, holott erről szó nincs.

Tény, hogy az infó is elég kevés.

Az összes infó.

Van egy válófélben lévő 60 feletti házaspár.
Adott egy telek rajta egy kicsi kétszobás ház, aminek szobái egymásból nyílnak, nem megosztható (szerintem).

Az egyik lakó már évek óta elköltözött, de a válás után szeretné a tulajdonrészét pénzzé tenni.

Aki bent lakik kisnyugdíjas, nem tudja megváltani a másik részt és nem szeretné eladni sem a sajátját, mivel az ingatlan értéke kicsi és a felének árából nem tudna magának másik lakhelyet venni.

Kihagytam volna valami fontosat?

A jogi lehetőségeket már ismered. Azt még megteheti egy közös tulajdon megszüntetési perben a bíróság, hogy az árverést úgy rendeli el, hogy csak lakottan lehessen azt értékesíteni, és a vételárkülönbözetet a bent maradó tulajdonostárs a másik felé kompenzálja, csak ki vesz meg egy kis lakást olyan feltételekkel, hogy nem költözhet be? Lehetne szó két még kisebb lakásra cserélésről, de ha már ez is kicsi, akkor kérdés, hogy megoldható-e. E mellett az utóbbi időben nagy a kínálat a lakáspiacon, és kicsi a kereslet.

derill, igazad van, abból indultam ki, hogy a másik tulaj "nem csökönyös", azaz aktívan keresi a számára legjobb megoldást (annak tudatában, hogy a status quo fenntartása nem választható), mert ha nem ezt teszi, a bírósági eljárással sokkal rosszabb pozicíóba kerül.

Persze tudom, hogy válásoknál ez sokszor nem így van...

_Lala_, mondom, nem csökönyös, de kb. 2 millió lenne az ő része. Na, ebből meg egy kisnyugdíjból, te mit tudnál kihozni, aktívan keresve a legjobb megoldást?

Előre is köszönöm, mert minden megoldás érdekel és eddig én még nem tudtam értelmeset javasolni neki.

Sziasztok! Talán egy érdekes esettel szolgálhatok nektek. Májusban beadtam a válókeresetet a volt feleségemmel szemben.Néhány nappal a kereset beadása után ügyvéd előtt kötöttünk egy házastársi vagyonközösséget megszüntető szerződést/nyilatkozatot/,melyben-mondhatni-minden elég pontosan le lett szabályozva.A válás viszonylag gyorsan és símán ment /a szokásos "apád egy gazember" szindrómát leszámítva/.Az érdekes rész most jön.Volt nejem a közös lakásban maradt a két gyerekkel,a tőlem kapott kedvezményekkel együtt.A fél tulajdonom használatáért lakbért nem kérek tőle/tőlük/,és a gyerekek zavartalan neveltetése érdekében kizárólagos lakáshasználatot adtam hármójuknak.Mint utólag kiderült,barom voltam,mert volt nejem azzal kezdte,hogy kizárt a közös lakásból,amiben a vagyonmegosztó nyilatkozat szerint a jogerős válásig /okt.26-ig/ lakhattam volna.Nem is ez a legszebb az egészben,hiszen ez egy magyar válásban megszokott dolog /mármint a kizárás/.Újfent azt csinálta őnagysága,hogy bíróságon megtámadta azt a szerződést,amit ügyvéd előtt aláírt,gondolom azért,hogy a félrészemre valami jelképes összegért rátehesse a kezét.A bíróság kötelezhet arra,hogy a részemtől szabaduljak meg?Nem mondtam még,hogy a lakás tavalyelőtt félszocpolosan meg lett bővítve,és így elméletileg még nyolc és fél évig nem adható el.

Az előbb nem írtam oda azt,hogy a házastársi vagyonközösséget megszüntető nyilatkozat szerint a lakás válás után is közös tulajdonban marad.