Társasházi jog

Kedves gúzsbakötve!

Rosszúl érzi.
Nincs gúzsbakötve.
A vízvezeték (alapvezeték) felújítása a közgyűlésen jelenlévők többségének döntésétől függ.
Az természetes, hogy más (kisebbségi) vélemény is van.
Ezt rögzíteni illik és sajnálkozva közölni a "kisebbséggel" a többség így döntött.
Természetesen fordulhat bírósághoz.
Várhatóan pervesztes lesz.

Ami a jegyzőkönyvet illeti, hát ott a hangfelvétel a mértékadó. Viszont a "stilizálás" a határozatokat nem befolyásolja;-)

Az vezérelje Önt, hogy a képviselet javasol és a közgyűlés dönt.
Amennyiben írásban előkészítve adott információt a tulajdonosoknak, nyugodtan aludhat.

Én is berzenkedve figyelem a személyeskedéseket.
A tárgyhoz tartozó érdemi érvek helyett a vitapartner szellemi és testi állapotát, esetleg származási helyét taglaló megjegyzések az illető vitaképtelenségét bizonyítják.

A hozzászólások hangnemét a nyugodt, udvarias válasz tudja moderálni.

Kedves Ismeretlen barátaim!

Egy 50 éves, 24 lakásos társasház "botcsinálta" közös képviselőjeként írok a fórumra.

Hat éve - tulajdonosként - végzem e munkámat, a lakóközösség felkérésére.

Hat éve mindenben egyetért 23 tulajdonos, de egy - a volt közösségi képviselő - mindig mindenbe beleköt és mindent igyekszik megvétózni.

Legutóbbi anyagát mellékelem:

Észrevételek

a xxxxxxxxxxxxxxx társasház

2013.05.25-án megtartott évi rendes közgyűlésének 2013.06.25-án átadott jegyzőkönyvéhez.

8.ponthoz

Nem felel meg a valóságnak a jk.5.oldal 1.bek. szövegének az a része, amely a biztosítás terhére történő javításokat csak addig tartja fontosnak, amíg a ház pénzügyi helyzete meg nem engedi, hogy a csöveket azok meghibásodása nélkül is cseréljük saját pénzünkből. Miért cserélnénk a jól működő csöveket, olyan gazdagok vagyunk ?
Ha ez elhangzott volna, akkor én már ott a közgyűlésen tiltakoztam volna ellene. A közgyűlésen hozzászólásom után az az álláspont alakult ki, - ezt XY mondta - hogy csatlakozunk ahhoz a városi gyakorlathoz, amely szerint a víz-és fűtéscsöveket csak azok meghibásodásakor cseréljük a biztosító előírásai szerint. A biztosító által fizetett kártérítésből a javítások, cserék elvégezhetők, igy nekünk az egész „ingyen” van.
Ekkor visszavontam azt az írásban mellékelt hozzászólásomban szereplő javaslatomat, hogy a csövek műszaki állapotáról a Vízművek és a FŐTÁV -tól kérjünk írásbeli szakvéleményt.
A jkv. említett bekezdését ezért nem fogadom el hitelesnek.
Én úgy gondolom, hogy a fent aláhúzott álláspont közgyűlési határozat, ezért a közös képviselőtől interneten a Közgyűlési Határozatok Könyvéről olyan másolatot kértem, amely már tartalmazza a szóban forgó álláspontot. Ezt a mai napig nem kaptam meg !

Emiatt élek a jelenleg érvényes társasházi törvény 38.par.( 3 ) bekezdésének lehetőségével, amely szerint „a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához, a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges”.
Mint tulajdonos csak akkor járulok hozzá ahhoz, hogy a ház víz-és fűtéscsöveinek javítását, cseréjét társasházunk pénzéből fizessük, ha a biztosító kártérítése után azt az összeget fizetjük a javítást végző vállalkozónak, amelynek árajánlatát a biztosító előzetesen jóváhagyta.

Ez a rendelkezésem jelen „észrevételek” keltezésétől hatályos és a 2,1 MFt összegben kalkulált alagsori vízcsövek cseréjét is tiltja (a vízakna vízórákig), amely a közös képviselő véleménye szerint is „kalandor-politika” volt (2012 évi Hírlevél 2.bek.). Ezek a csövek ma is hibátlanul működnek és ezután csak akkor cseréljük, ha meg hibásodnak.

Egyik lakótárs megkérte, ne rabolja a Ház idejét, erre ezt válaszolta:

Tisztelt XXX Lakótárs,
Kedves X !
Felháborító hülyeségeket irkálsz, Te nem vagy a felettesem és ne parancsolgass ! Én 26 évig voltam mindenki megelégedésére a ház közös képviselője és 9 évvel vagyok idősebb Nálad.
A közgyűlésen azt mondtad a hozzászólásom után, hogy magától értetődőnek tartod, hogy a víz-és fűtéscsöveket csak azok meghibásodásakor cserélhetik, a biztosító előírásai szerint.Mire én ezt amegfogalmazást javasoltam közgyűlési határozatként elfogadásra.Közöltem továbbá, hogy ez esetben nem kérem a VÍzművek és FŐTÁV műszaki vizsgálatát. Az előbbieket a magnófelvétel is igazolja !

Az említett gyakorlat "életfogytiglan" ingyenessé teszi a csőcseréket, ezért ehhez semmilyen távlati pénzügyi terv kialakítására nincs szükség.

Ezen tények visszaigazolását kérem most tőled válaszként.
A közös képviselő a meghibásodásoktól függetlenül szeretné a csöveket cserélni az elkövetkezendő években a közös költségeink terhére 10-15 éven belül, becslésem szerint összesen kb 26 millió Ft nagyságrendben.

Én ezt a gátlástalan pazarlást szeretném elkerülni.
Üdvözlettel XY

Természetesen többször jeleztem, hogy nem akarok csőcserét, de a vízalapvezetéket célszerű lenne felújítani - kerületi felújítási pályázat segítségével.

Ha van valakinek ötlete, hogyan lehetne figyelmen kívül hagyni állandó acsarkodását, az nagy segítség lenne!
Elnézést a hosszúságért.

„"van egy társasházi törvény és annak van egy szervezeti működési szabályzata”" - félreértetted, nem a társasházi törvénynek van szervezeti és működési szabályzata, hanem a társasháznak. Amit a közgyűlés fogad el, tehát amit tartalmaz, az a tulajdonosok megegyezésén és határozatán alapul.
Ez vonatkozhat a közös költségek mértékének - tulajdonosi hányad szerinti számítástól eltérő - fizetési lehetőségére is, például akkor, ha valaki a fűtését egyénileg kívánja megoldani, és nem a közös költség részeként fizeti a távhő díját. Valamennyit azonban nyilván akkor is fizetnie kell, hiszen az osztatlan közös tulajdonban lévő épületrészek fűtési költségeiből továbbra is ki kell vennie a részét.
Ahogy mufurc írta, a leválás megoldható, de megkerülhetetlen a megegyezés a társasház tulajdonosközösségével és a szolgáltatóval.

Kedves stonehenge5!

Igen bosszantó dolog, hogy az ember nem tud egyszerűen áttérni egy kedvezőbb fűtési módra.

A megoldást a jelenlegi jogszabályi keretek között megadtam.
Persze lehet törvényt is módosítani.
(országházi képviselő aktivizálása javaslat benyújtására ,stb...)

A buszos példa sántít. Ott is felszámolják a rendelkezésre állás költségét.(a menetrendszerint a busz akkor is "jár", ha nem utazik senki).
Az utazással arányos díjat a kis szakasz, szakasz, napi, heti jegyek, havi, éves bérlet árában lehet tetten érni;-)

Az önköltség számításban Ft/km bizony részleteire bontják a költséget. (amortizáció, gázolaj, karbantartás, sofőr fizetése, sőőőt a regie költég tartalmazza a vezérigazgató bérét is).

Ha a busz nem termeli meg az önköltség árát (jegybevétel, állami, önkormányzati támogatás) akkor a szolgáltatás csődbe megy és lehet bringával közlekedni.
Így a busz rozsdásodhat ingyen és nem kell jegyet sem venni;-)

A nagy trükk itt is az volt, hogy nem az van a távhőnél hogy minden költség benne van a fűtési díjban, hanem kettébontották rendelkezésre állási díjra meg hődíjra!
Kár hogy a buszjegyet nem bontják 4-5 felé, mondjuk az autóbusz vezető munkabére, a gázolajköltsége, a gumikopás, és a karbantartás, valamint a busz takarítása!
És ha nem veszed igénybe a buszt akkor is fizesd a buszvezető bérének egy részét, mert buszvezető akkor is van ha 10 éve meg se mozdul az a busz hanem mondjuk a telephelyen rozsdásodik!
Meg persze sokmindennél el lehetne ezt játszani!!

Tisztelt Mufurc!
Nem igazán értem amit ír! vagyis hát majdnem értem!
Az rendben van, hogy van egy társasházi törvény és annak van egy szervezeti működési szabályzata!Azt persze nem tudom, hogy ebben mit mondanak ki!
Tény, hogy van olyan társasház ahol nem távhővel fűtenek, hanem mondjuk van nekik egy közös gázkaszánjuk és mondjuk 4 lakást fűtenek egy nagyobb gázkazánnal! Na most akkor ők is kötelezhetőek arra, hogy ha nem akarnak gázzal fűteni már, mert drága, akkor fizesssenek továbbra is a gázszolgáltatójuknak valamilyen jogcímen még akkor is ha mással olcsóbban fűtenének?Én azt szeretném tudni hogy van-e jogom mondjuk egyedül a 4 lakás közül kiszállni a távhőrendszerből! Ha jogilag van jogom hozzá akkor mi a teendőm? És mi a módja?Olyanról tudok, ahol a 4 lakás közül az egyik lakás tulajdonosa, nem fűt távhővel, de az alapdíjat, ami éves szinten 100 ezer forint azt így is fizeti, na de így meg amit nyerne a más fűtési módra áttéréssel azt pont kifizeti egy olyan fűtési mód rendelkezésre állási díjaként amit meg nem is akar igénybevenni!
Ez olyan mintha én egy mobiltelefoncég szolgáltatását igénybevenném, aztán át akarok menni egy másik mobilszolgáltatóhoz, de mondjuk a rendszer kiépítési költségeket meg a karbantartási költségeket a régi szolgáltatóm még fizettetni akarná velem évtizedekig!!
Ez normális? Európai Unió, szerintem ez a szabadságjogom korlátozása ami a távhőnél történik!! Az elég gáz hogy azt mondják hogy nem kell ezzel fűtened ha nem akarsz, de fizesd meg a rendelkezésre állási díjat akkor is! Én nem kérem hogy rendelkezésre álljanak, hiszen nem is akarom már soha használni a távhőjüket! Most piacgazdaság van vagy nincs piacgazdaság? Már mindenhol dönthetek hogy villanyt, gázt, kiflit, sört, honnét vásárolok!! A megegyezés az persze hogy jó lenne, de vajon miért ez a makacsul ragaszkodása a fogyasztókhoz a távhőszolgáltatóknak? Hiszen ha életképesek és árversenyképesek lennének, akkor egy fogyasztó leválik egy másik meg mondjuk rácsatlakozik! Nem tudom mi a helyzet a bíróságon ebben az ügyben, de ha valaki jogi útra terelné ezt és elmenne a végsőkig, tehát az eu bírőságig, akkor mi lenne ott a döntés? kötelezhető valaki hogy rabszolgaságban tartsa egy pénznyelő autómataként működő szolgáltató?

Kedves stonehenge5!

Természetesen a fűtés felhasználására nem kötelezhető.

DE.

A th. SzMSz - e alapján felszámítható költségek kifizetésére igen.

Csak közös (th. , tulajdonosok, szolgáltató ) megegyezés alapján lehet megnyugtató módon leválni a távfűtésről;-(

Tisztelt fórumozók!
Távfűtés van a 4 lakásos társasházunkba!
Lehetőségem van-e arra hogy én egyedül vagy a társasház egésze áttérjen más fűtési módra?
Kötelezhet-e engem bármilyen törvény arra, hogy távhővel fűtsek akkor is ha van olcsóbb megoldás?

Kedves Zsolti₇₅!

A társasház megalakítása alapító okirat.
Egy tulajdonos is kérheti a bíróságtól.
A fővízmérő átírása a társasházra.

Ha más nem megy, egy önálló csatlakozás a gerincvezetékre órával.
(A két üzlet és a 2 lakás)

Nem kevés mani és nem tudni, hogy a vízmű mit szól hozzá?;-)

Zsolti₇₅
Nincs!

Szia Mufurc_nagyon!
Lakhatási engedély van a lakásra. Sőt nekem névre szóló vízórám van a szolgáltatónál. Csak az a probléma, hogy a felszámolás alatt álló KFT nevén van az főmérő. Annyit elértem, hogy egyenlőre nem kötik ki a vizet, de annyit tudok, hogy csak korlátozhatják, de hát az sem jó nekünk.
Próbálják ők is elérni a felszámolót, de nem tudom mi lezs ha az nem akar vagy nem tud fizetni! A szolgáltató is hibás szerintem, mert régóta felszámolás alatt van a cég, és most próbálják az igényüket behajtani, lehet, hogy már nem is fogadja be a felszámoló, mert késői az időpont.
Ennyi erővel kár volt fizetnem a vizet, ha a vége a korlátozás lesz :-(
Nincs valami jó tanácsod? Köszi:
Zsolti

Kedves Zsolti₇₅!

És lakhatási engedély van?;-)

Tisztelt Fórumozók!
Egy újépítésű társasházban lakunk, 1,5 éve. Rajtunk kívül még 1 lakó van és 2 üzlet. A társasház építtetője felszámolás alatt van. Ma jöttek volna kikötni a vizet a házban, mert a csődbe ment építtető Kft. 270.000 Ft-al tartozik a helyi vízműnek. A házban lakó 2 családnak és a 2 üzletnek nincs víztartozása, mindig fizettünk.
Jövő héten visszajönnek, addig próbálom az ügyfélszolgálatnál intézni az ügyet.
A szolgáltatónak jogában áll-e kikötni a vizet a házban, víz nélkül hagyva 5 embert és 2 üzletet ilyen esetben? Vagy hajtsa be a felszámolóbiztoson és minket, eddig is fizetőket ne korlátozzon a fogyasztásban? Mi ilyenkor a teendő? (Úgy gondolom maximum korlátozhat de akkor is a fizetőket, minket büntet. Értesítőket, felszólításokat sem kaptunk, gondolom az építtetőnek címezték, de erre hivatkozhatok, hogy felszólítás sem volt?). A háznak nincs alapító okirata még (ha ez számít valamit).
Köszönettel:
Zsolti

Kedves Ndre!

2005 től, már a th SzMSz (szervezeti és működési szabályzat) tartalmazza a közös költségekhez történő hozzájáreulás módját.
Az SZMSz-t a tul 50+1th%-a változtathatja meg jogkövetően;-)

Az SzMSz váltotató közgyűlés esetén a tervezetet 15 naptári nappal hamarabb kell feladni a tulajdonosok felé. Érvényes határozat csak a tulajdonosok (nem a jelenlévők) 50+1 th% val lehet elfogadni jogszerűen;-)

részletek alant.

Szeretném kérdezni, hogy igaz-e, hogy egy társasházban kizárólag az összes tulajdonos beleegyezésével lehet megváltoztatni az alapító okiratban a közös költség elosztásának arányát. Ha nem igaz, akkor milyen módon lehetséges? Előre is köszönöm a választ!

Kedves DVVV!

Nem tudom megmondani kinek a költsége.
Ezt is az SzMSz szabályozza.
Az általam ismert szabályzatok alapján valószínüleg az Öné.

A tulajdon jogokat a th AO (alapító okirata) szabályozza.(elvileg kapott egyet az ingatlan vételekor)

Ebben talál válaszokat arra, hogy a közművezetékek (elek

Kedves Mufurc_nagyon!

Köszönöm a válaszát. Bár nem oszt nem szoroz, de azért nem fizettem be a közös költséget mert ritkán használom a lakást (mondjuk 3 havonta vagyok ott 1 napot). Így kimaradt egy hónap ,viszont az meg tolódik így ha következő befizetés nem dupla akkor meg is van az 1 hónapos csúszás.Alapjában véve nincs lelkifurdalásom mert így ,hogy nem használom van a valóságban vagy 40eFt túlfizetésem. Szemétségnek is tartom ezért azt,hogy a házat ténylegesen megkárosító lakókkal egy szintre emelnek és büntetnek.
Még ezekre tud esetleg válaszolni?

• az újra plombálás kinek a költségére megy?
• maga a beavatkozás a vízórán belül történik,ami már elvileg az én tulajdonom.A vízórától lakás felé eső rész gondolom nem osztatlan közös tulajdon.Van jelentősége?
• köteles vagyok elfogadni az általuk kijelölt szerelőt?Pl. a (nyomás alatt lévő) flexibilis csövet nem is csőbilincsezték vissza. Ha ilyen hanyagságot elkövettek mi a biztosíték rá,hogy nem bántak hanyagul a mérőkkel is?Amúgy meg magam is megtudom csinálni a helyreállítást.

Előre is köszönöm a válaszokat.

Kedvess DVVV!

Szóval az első "védelmi" vonal a th. SzMSz-e.

Ha ott úgy van szabályozva, hogy korlátozhatják, akkor sok keresni valója nincs.

A leirásból azt következtetem, hogy egy új építésű th. van szó, ahol a mérő berendezések az albetéteken kívül vannak.

A vízművek félreértette magyarázatát.

A th. főmérője után van az ön almérője.
Így a vezeték a telekhatártól az ön ingatlanáig osztatlan közös tulajdon. Tehát ezen a szakaszon jogszerűen végeznek bármilyen változtatást.

Igen kellemetlen, hogy lemaradt a fizetéssel, de még kamatot is felszámolhatnak Ön felé, ha ez van az SzMSz-ben.

Egyetlen egy enyhítő körülmény van, hogy az ütk. írásban kapott egy másik értesítési címet és nem tudja bizonyítani, hogy feladta az értesítés önnek.

Én javaslom a banki rendszeres átutalást a társasház felé, így nem felejti el a fizetést.
Mert úgy-e csak ez történt;-)

Ez van.

Tisztelt Fórumozók!

Néhány napja díjtartozás miatt korlátozták a meleg vizemet. Viszont a beavatkozással a vízórán lévő plombát leszakították. A plombázásért fizetni kell a vízműveknek. jogában áll e a közös képviseletnek engem ezzel plusz költségekbe verni?Mivel ritkán lakom a lakást ezért értesítést sem kaptam ,hogy tartozásom van és hogy emiatt majd korlátoznák a szolgáltatást. Holott írásban korábban már kértem ,hogy bármilyen ilyen jellegű dolog van akkor milyen elérhetőségeken tudnak értesíteni.
Maga a vízóra az én tulajdonom. Ha megérzésem nem csal akkor a vízóra bejövő ága előtt van betéve valamilyen záróidom.A bontásból erre lehet következtetni.Meg az a plomba is hiányzik.
A fővárosi vízműveknél azt az infót kaptam,hogy ha magántulajdonban van az épületen belüli vízhálózat akkor is jogellenes a méretlen ágba belenyúlni. Lévén lophatnám is ennyi erővel a vizet.
Korábban volt már egy hasonló eset,akkor nem az én saram volt. Viszont akkor fizikailag is eltávolították a vízmérőt és a hőmennyiség mérőt. Mindkettő saját tulajdon. Még esetleg fontos lehet az,hogy kb 15 perc pluszmunka árán a plomba roncsolása nélkül is ki lehetett volna zárni a fogyasztásból. szóval szerintem indokolatlan is volt.
Előre is kösz!

Kedves Endre111!

ez pech!!!

Viszont ez a "hőelszámolási szabályzat" az SzMSz része?

Elfogadta a közgyűlés?

Ha két nem a válasz akkor már más a helyzet.

Az egy éves "előleg" szerintem megfelelő "büntetés".

Ha a tényleges költség 5000Ft/év talán igen.

15.000 illeték 6600 ft telekkönyvi kivonat.
Két év.

De akkor pontosítani kell a "szabályzatot" kedvező ítélet esetén. (elméletileg;-)

A következőt tartalmazza a "Hőelszámolási szabályzat" :

Amelyik tulajdonos az albetét mérőállását határidőre nem jelenti be, jelen szabályzat által meghatározott előirányzott fogyasztás díját köteles megfizetni. Az ily módon előírt összeg későbbi leolvasás után sem kerülhet jóváírásra"

Egy ügyvéd ismerős is azt mondta, hogy "Jogtalan gazdagodás" címen meg lehet támadni a szabályzatot, kérdés, hogy mennyire éri meg 85 ezer forint...

Kedves Endre111!

Én azért elkérném az SzMSz-t.
Nem hiszem, hogy a befizetett magasabb összeg későbbi sorsáról rendelkeztek volna.

Amennyiben igen, akkor kemény a dió.

Akkor talán a megalapozatlan előnyhöz jutás címén lehet valamit a th. szemben keresni.

Ehhez viszont egy minden hájjal megkent jogtudor kell.

Bizonyítani kell a mérőórák hitelességének folytonosságát és a leolvasás időpontjában a távolmaradás szükségességét (szerintem)

NB ha ilyen meghatározások vannak, hogy „maximális lehetséges érték”, akkor van ott mit keresni;-)

Kedves agyasdezso!

Mivel központi és nem távhő szolgáltatásról van szó, nem is kell, hogy illeszkedjen.

De az sem gond.Csak meg kell ismerni a fogadó file szekezetét;-)

Kedves Mufurc_nagyon!

Köszönöm a választ. Az SZMSZ valóban ezt írja elő, az összeget be is fizetném, ha elszámolnák jövőre, de sajnos ez nem történik meg...

Valójában a problémát az okozza, hogy bele írtak a szabályzatba egy olyan pontot, ami alapján utólagosan sem lehet elszámolni. És ez az amit inkorrektnek tartok.

Ha az áram szolgáltatónál egyik évben többet fizetek, azt következő évben jóvá írják.

Válaszából idézve:
"Műszakilag és számszakilag a 2014 elszámoláskor ezt az összeget be kell tudni.
Amennyiben nem így csinálják megalapozottan fordulhat bírósághoz öt éven belül."

Meg tudná mondani kérem, hogy mire hivatkozhatok annak érdekében, hogy az összeget 2014-ben figyelembe vegyék?

Az Excel tábla elkészítését én is felajánlottam, de nem voltak együttműködők.

Köszönöm megtisztelő válaszát.

Tisztelt Fórumozók!

A következő lenne a kérdésem: korlátozhatja e a társasház a vezetékes ivóvíz nyomásást a vízdíjjal tartozó lakásoknál?
A társasház 81 lakásból áll. Minden lakás rendelkezik vízórával, költségelosztás okán. A vízórák a lépcsőházban vannak a közös területen.
Az elképzelés az lenne, hogy mivel a vízórák a közös területen vannak, valamint a vízóra előtt is és után is van elzáró csap, ezért technikailag kivitelezhető egy szűkítő betét elhelyezése a közös tulajdonú vízvezetékbe. A szűkítő eredménye, hogy minimális nyomáson kapná a tartozó lakás a vizet. A víznyomáscsökkentés végrehajtását lakógyűlésen megszavaznánk. Vagy egy egységes vízhasználati szabályzatot hoznánk amit elfogadnánk a közgyűlésen, és annak tartalma lenne , hogy 3 havi tartozás esetén szűkítést hajt végre a vezetéken a társasház.
Jogilag Önök szerint van e az elképzelésnek valami akadálya? (mert addig nem fordulnék ügyvédhez,hogy az elképzelést megvalósítsuk)