Ingatlan adásvétel - Birtokátruházás megtagadása

Kedves Fórumozok!

Szeretném kérni a segtségeteket, tanácsotokat, gyakorlati tapasztalataitok megosztását.

A sztorink a következő, igykeszem a lényeget leírni:

Vásároltunk egy ingatlant, amit 2021.10.29.-én maradéktalanul kifizettünk. Az illetékes Földhivatal által 2021. november 3.-án érkeztetve lett az Ingatlan- nyilvántartási Kérelem I.-II., illetve a Tulajdonjog Bejegyzéshez Hozzájáruló Nyilatkozat.

Az Ingatlan Adásvételi szerződés szerint a Birtokátruházás \"...az Ingatlan birtokának átruházására a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg – felek által előzetesen egyeztetett időpontban - kerül sor, de legkésőbb 2021. október 31. napjáig. ...\".

Az eladók viszont még azóta sem költöztek ki a házból. A családban kiskorúak is vannak. Korábbi telefonbeszélgetés szerint 2021. november 13. lett volna a kulcsátadás dátuma. Pár nappal előtte telefonon egyeztettem volna a pontos időpontról, mire az eladó a következőt mondta: \"Ide biztos nem fogtok beköltözni szombaton! Madj szólok ha jöhettek!\".

1 nappal később ismét megpróbáltam egyeztetni a kulcsátadás időpontját, mire azt mondta, hogy leghamarabb 2021. november 27. mehetünk, de az sem biztos, majd szól ha mehetünk.

A szerződés szerint \"Amennyiben a birtokba bocsátás az Eladók hibájából kifolyólag nem valósul meg, abban az esetben Eladók napi 10.000 Ft késedelmi kötbér megfizetését vállalják a jelen okirat aláírásával, melynek esedékessége minden egyes késedelmes nap után beáll.\" - Én felajánlottam, hogy abban az esetben ha 2021. november 27. lesz a kulcsátadás dátuma, akkor igényt tartok a késedelmi kötbérre. Jóindulattal azt is felajánlottam, hogy a körbérre vonatkozó igényemet 2021. november 15.-től szeretném érvényesíteni. Ez nagy felháborodást váltott ki az eladókból, és kötbért sem hajlandóak fizetni, valamint csak ígérgetik, hogy mikor mehetünk majd, de amikor közeledik a dátum, egy távolabbi dátumot határoznak meg.

Szerettünk volna lakcímkártyát csináltatni, de még csak széljegyen szereplünk a tulajdoni lapon.

Mit tehetünk?

Amire mi gondoltunk:

• Amint már nem csak széljegyen szereplünk, megcsináltatjuk a lakcímkártyánkat.
• Olvastam olyanról, hogy kényszerkijelentés: mint tulajdonos, az ingatlanomba bejelentkezett birtokhányaddal nem rendelkezőket kijelenthetem onnan.
• Ezután személyesen odamennénk és rendőri segítséget kérnénk az ingatlanunkba történő bejutáshoz és egyúttal magánlaksértésért feljelentenék őket.
• Jegyzőnél kérnénk birtokvédelmet. -> ennek a pontos ügyintézését még nem ismerem.

Van ötletetek, javaslatotok mihez kezdhetünk ilyen esetben?

Igyekeztünk érdeklődni az eladókkal kapcsolatban és sajnos aggodalomra okot adó információkat szereztünk:

• Amikor vásárolták a házat, az eladó túl jószívű és jóhiszemű volt és megengedte nekik, hogy beköltözzenek, mielőtt még fizettek vagy szerződtek volna és több, mint 1 évig egy forintot sem fizettek az akkori eladónak. Majd beperelték a ház minősége miatt (az akkori eladó egyben az éppíttető is volt). A pert nem nyerték meg.
• A korábbi településről és ingatlanból is (vélhetőleg) adósságok illetve a környezetükkel kialakult viszony miatt költöztek el.
• Iskolapszichológus megállapította, hogy egyik gyermekük az otthoni környezet miatt pszichésen sérült.
• A legidősebb gyermekük az erkélyről kiabált, hogy öngyilkos lesz és gyűlöli a szüleit.
• Van fenálló díjtartozásuk szolgáltató felé.

Jelenleg albérletben lakunk és a korábbi egyeztetés miatt, miszerint 2021. november 13. kellett volna, hogy legyen a kulcsátadás ideje, felmondtuk az albérletet (2021. október 15.-én) amit el kellett hagynunk 2021. november 15.-én.

• Kisálattal és határozatlan időre pedig igen magas áron sikerült csak megoldanunk a lakhatásunk.
• A vásárláshoz hitelt is vettünk fel, aminek a törlesztése elkezdődött.
• Megbíztunk egy szakmebert a teljes belső festési és javítási munkálatokkal, aki mégsem tudja elkezdeni a kivitelezést. A tervezett kivitelezési idő tekintetében előleget is adtunk neki.
• Költözéshez teherautót béreltünk.

Eléggé el vagyunk keseredve és nem tudjuk mi legjobb ügyintézés és helyzetkezelés.

Minden tippet, lehetőséget és tanácsot szívesen fogadunk. Bármi információra szükség van még, szívesen válaszolok (a személyiségjogot tiszteletben tartásával ).

Nekünk az a célunk, hogy mielőbb - legkésőbb 2021. november 27.-én - be tudjunk költözni az ottnonunkban. Anyagilag is eléggé kiszolgáltatott helyzetbe hoztak és sajnos nem partnerek az általam igénylet késedelmi kötbér fizetésére sem.

Ha nem valósul meg a tervezett beköltözés az említett dátumig, akkor viszont minden lehetséges jogi eljárást szeretnénk megindítani.

Attól tartok nem a megfeleő helyre hoztam létre a témát, de törölni nem szeretném, nehogy valaki hozzászólás írása közben hibaüzenetet kapjon. -> Lehetőség szerint moderátori segítséget szeretnék kérni.

"Jegyzőnél kérnénk birtokvédelmet."
Na azt pont az kérhet, aki bitokban van, azaz az előző tulaj. Csak szólok.

Bizony.

Ha a kérdező november 1-ján benyújtotta volna a keresetlevelet, lassan már ki is tűznék a perfelvételi tárgyalás időpontját.

Szikla,

„Olvastam olyanról, hogy kényszerkijelentés: mint tulajdonos, az ingatlanomba bejelentkezett birtokhányaddal nem rendelkezőket kijelenthetem onnan.”
Nem fog menni. A lakcím fiktiválás esetén ellenőrzik, hogy ki a birtokos. Ha ő, akkor nem törlik a lakcímét. Erősen kevered a birtoklást a tulajdonjoggal. Olyan, hogy "birtokhányad", nem is létezik, értelmezhetetlen fogalom.

'„Ezután személyesen odamennénk és rendőri segítséget kérnénk az ingatlanunkba történő bejutáshoz és egyúttal magánlaksértésért feljelentenék őket.”
Esélytelen. A rendőrség ilyen ügybe nem avatkozik. Ha te vagy ajtón kívül, akkor sem fog beengedni, ha te vagy a tulajdonos. Ahhoz neki nincs köze.

Meg kell értened : a magyar jog a birtokost védi, akkor is, ha jogcím nélküli (kivéve az önkényes lakásfoglalást, de az más történet), vagy a jogcímen vita van. Sajnos nincs más utad, mint a lakáskiűrítési per indítása bíróságon, ahogy KBS írta.

Mármint : nincs más jogszerű utad...

Szikla,

Ha végre kiköltöznek, majd indíthatsz ellenük fizetési meghagyást, kérheted az elmaradt szerződés szerinti kötbért, és a károdat is, ami a kiköltözés miatt ér. De majd utólag. Ha sok tartozásuk van, akkor jó eséllyel a végrehajtás sem lesz sima, sőt, van esélyed, hogy sose látod ezt a pénzt, és még a pert is fizetheted...

Igazából kiköltözésig nem kellett volna kifizetni az utolsó részletet...

„Az Ingatlan Adásvételi szerződés szerint a Birtokátruházás "...az Ingatlan birtokának átruházására a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg – felek által előzetesen egyeztetett időpontban - kerül sor, de legkésőbb 2021. október 31. napjáig. ...".”

Talán így is kellett volna. Átadtad a kiürített lakást, kulcsot, indítom az átutalást.

„De majd utólag.”
Célszerűtlen lenne. Megy az a kiürítési keresettel együtt is.

Ráadásul a Kedves Vezető csökkenti az ő alattvalóinak terheit az Ő nagy bölcsességében, ezzel ez a gyönyörű és egyben célszerű (már akinek) törvényszöveg is a lakcím törvénybe kerül :

„Nytv. 26.§(5c) Nem vezethet a lakcímadat érvénytelenségének megállapítására az a körülmény, hogy a
polgár nem él életvitelszerűen a lakóhelyként bejelentett lakásban.”

gylab: Nem voltam teljeskörű a birtokvédelemmel kapcsolatban. Azt úgy kérnénk, hogy bent vagyunk az ingatlanba és van ott ingóságunk (egy kabát, egy cipő).

drbjozsef: Lakcím fiktivitás - valóban nem értünk a joghoz és beleesünk abba a hibába, hogy a saját gondolatmenetünk szerinti logikát véljük helyesnek. Van olyan Földhivatal által érkeztetett Tulajdonjog Bejegyzéshez Hozzájáruló Nyilatkozat, amiben az eladók „Feltétlen, Végleges és Visszavonhatatlan Hozzájárulásunkat” adják ahhoz, hogy„ ... tulajdoni arányban vétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.”
A illetékes Földhivatallal amikor arról beszéltem, hogy mikor kerülünk ténylegesen a tulajdoni lapra nem csak széljegyre, akkor az ügyintéző azt mondta, hogy ugyanakkor majd az eladók törlésre kerülnek. Tehát onnantól kezdve ők nem leszenk birtokosok... -> vagy ez sem így van?

""Ezután személyesen odamennénk..."" A helyi rendőrségen voltunk és két rendőr javasolta, hogy tegyük ezt. Kérjük őket, hogy 1 szobát ürítsenek ki számunkra és biztosítsák a szabad bejárást, azaz adjanak 1-1 kulcsot az ajtókhoz. Azt javasolták, hogy hívjuk a 112-t, ha ezt megtagadják az eladók és amikor kijönnek a kollékát azonosítsuk magunkat személyivel és lacímkártyával. Mondták, hogy a rendőrök nem járnak el birtokvitában, viszont felszóljtják az eladót arra, hogy engedjen be a házunkba és adjon kulcsokat.

És ezután mennénk a jegyzőhöz. Vele is beszéltünk már telefonon és mondta, hogy nem tisztje birtokvitában vizsgálni a tulajdonjogot. Ahhoz, hogy el tudjuk indítani az ügymenetet, menjünk oda és költözzünk be az egyik szobába; legyen kulcsunk és legyen bent ingóságunk, ami lehet 1 pár cipő vagy 1 darab kabát.

Kovács_Béla_Sándor drbjozsef Lakáskiürítési per - köszi az infót, utánanézek. Igazából bízunk abban, hogy november 27. sikerül költöznünk és úgy terveztuk, hogy ha nem akkor pereskedünk, addig pedig minden más elérhető eszköz által szeretnénk nyomást gyakorolni az eladóra.

drbjozsef : fizetési meghagyás - ennek is utánanézek, az elmúlt napi fórumokon való keresgélés során találkoztam a kifejezéssel.
Viszont ha perre a kerül a sor, akkor a szerződésszegés vitathatatlan tényállása miatt elképzelhető, hogy nem egyértelmű, hogy mi nyernénk a pert?

wers: Első ingatlanvásárlásunk és ateljes mértékben az adásvételt bonyolító ügyvédre bíztuk magunkat. Az eladókat kenyérre lehetett kenni. Még volt, hogy vasárnap is felhívott, hogy beszéljen az udvarról, a kutyakennelről... Egészen addig voltak ilyenek, amíg meg nem kapták az utolsó részletet is. Utána filmcsere és mind a telefonos, mind az e-mailes kommunikációnál nem lehetett rájuk ismerni.

Kértünk tanácsot két ügyvédtől is. Az elsővel nem jártunk szerencsésen, Ő bűntetojogi ügyvéd és azt tanácsolta, hogy tegyünk a rendürségen feljelentést: "Büntető feljelentés vélelmezett csalás törvényi tényállása miatt ismeretlen elkövetők miatt"
Azt is javasolta, hogy az adásvételt bonyolítő ügyvédnél helyezzem kilátásba azt, hogy az ügyvédi kamaránál feljelentem azzal az indoklással, hogy nem a mi érdekeinket eljárva szerkeztette az okiratot, és annak ellnére, hogy én teljesítettem a szerzpdésben foglaltakből a rám eső részt, nem biztosított, hogy az engem megillető tulajdont birtokbavegyem. Nyújtsak be kártérsítést és ha az eladő nem tud/akar fizetni akkor az egyetemleges felelősségvállaás miatt pedig fizessen az adásvételis ügyvéd.
Egyrészt nem vagyok meggyőződve, hogy ez így helytálló - hiszen a javasolt rendőrségi bűntető feljelentés sem volt megalapozott, másrészt pedig a kialakult helyzetért az eladókat hibáztatom és nem feltétlenül szeretnék emiatt másnak is kellemetlenséget okozni. Az adásvételis ügyvéd az ügymenet alatt segítőkész volt.

Egy másik tanácsadás során (tegnap kértem tanácsot egy másik, ingatlangoggal foglalkozó ügyvédtől) pedig azt javaolták, hogy vannak ilyen helyzetekre szakosodott szolgáltatók, akik segítenek 'kiköltöztetni' az eladót. Azt mondta, hogy fél éven belül nem lesz peres eredmény.

Mindenkinek hálásan köszönöm a gondolatokat és véleményeket. Nem azért reagáltam rájuk külön-külön, hogy kontrázzak vagy okoskodjak. Tisztában vagyok vele és elismerem, hogy nem vagyok jártas a jogban. A lakcímes kényszerkijelentést illetve azt, hogy köteles az eladó egy szobát felszabadítani számunkra és biztosítani a bejutást a rendőrségen mondták és javasolták.

Azt például megtehetem- amennyiben sikerül bejutni a házba - elkezdem kipakolni a cuccait? Hivatkozva például arra, hogy bérbeadom a házat és emiatt szükséges a kiürítés.

Javasolták azt is, hogy szerdjük le a kerítésléceket, hivatkozva arra, hogy felújítás/ festés miatt viszem el.

Az évszak és a hőmérséklet miatt tudtommal a nyilászárókat nem vehetem le, mert akkor veszélyeztetném az ott lakók egészségét.

Van bármi hasonló tippetek, amivel kellemetlenséget okozhatok és arra sarkallhatom az eladót, hogy mielőbb költözzön ki?

OFF
Ne politizálj, doktor, főleg ne gúnyolódj!
ON

„„Nytv. 26.§(5c) Nem vezethet a lakcímadat érvénytelenségének megállapítására az a körülmény, hogy a
polgár nem él életvitelszerűen a lakóhelyként bejelentett lakásban.””

Na jó, akkor részletesebben, hogy miért. Mer nem volt egyértelmű, és pl. fiktiválták a férj kérelme alapján a feleség lakcímét, mert ő éppen beteg édesanyját ápolta és leginkább nála tartózkodott. Leginkább. De néha hazarongyolt, rendet rakott, takarított és telefőzte a férjnek a fagyasztóládát két hétre.
Tehát az idézett szöveget úgy kell érteni, hogy minden körülményt összességében kell vizsgálni, és maga az a tény, hogy jelenleg többnyire nem a lakásban tartózkodik nem alapozza meg a fiktiválást. Korábban lehetett úgy érteni, ha épp nem ott lakik akkor fiktiválni kell.

Szikla

A illetékes Földhivatallal amikor arról beszéltem, hogy mikor kerülünk ténylegesen a tulajdoni lapra nem csak széljegyre, akkor az ügyintéző azt mondta, hogy ugyanakkor majd az eladók törlésre kerülnek. Tehát onnantól kezdve ők nem leszenk birtokosok... -> vagy ez sem így van?""
A tulajdonog és a birtok nem ugyanaz. Attól, hogy a földhivatalban tulajdonosként bejegyeznek, nem leszel az ingatlan birtokában. A birtokbavétel az a pillanat, amikor az eladó átadja, te pedig átveszed a kulcsokat. A vevő tulajdonjogának bejegyzése pedig az eladó tulajdonjogának törlésével egyszerre, egy határozatban történik: "xy vevőt bejegyzem, zz eladót törlöm".

""Azt például megtehetem- amennyiben sikerül bejutni a házba - elkezdem kipakolni a cuccait? Hivatkozva például arra, hogy bérbeadom a házat és emiatt szükséges a kiürítés.
Javasolták azt is, hogy szerdjük le a kerítésléceket, hivatkozva arra, hogy felújítás/ festés miatt viszem el.
Az évszak és a hőmérséklet miatt tudtommal a nyilászárókat nem vehetem le, mert akkor veszélyeztetném az ott lakók egészségét.
Van bármi hasonló tippetek, amivel kellemetlenséget okozhatok és arra sarkallhatom az eladót, hogy mielőbb költözzön ki?""
Ezek nem jogszerű lépések, visszaüthetnek.

Ahogy az előzőekben írták, ha a határidőig nem költöznek ki, lakáskiürítési pert indíthatsz.

""""Ezután személyesen odamennénk..."" A helyi rendőrségen voltunk és két rendőr javasolta, hogy tegyük ezt.""
A rendőrök nem jogászok, tévedhetnek. Ezek a rendőrök tévedtek.

""És ezután mennénk a jegyzőhöz. Vele is beszéltünk már telefonon és mondta, hogy nem tisztje birtokvitában vizsgálni a tulajdonjogot.""
Igaza van. A jegyző olyan birtokvitában illetékes, ahol a birtoklás ténye a kérdés, nem az, hogy kinek van hozzá joga.

Szikla
Neked itt azt kell mérlegelni, hogy akkor jársz jobban, ha törvényesen veszed birtokba akár 5 év után, vagy törvénytelenül hamarabb, és viseled ennek következményeit, büntit fizetsz, napi szinten fogja a jegyző belakoltatni őket rendőri segítséggel. Nekem volt ilyenben részem, kifizettem a büntit, még az is jegyzőkönyvbe került, hogy ellenáltam, és kényszerítő intézkedés kellett a belakoltatáshoz. Utóbbi jól is jött, mert a későbbi perben azt állították, én engedtem be önszántamból. Így utólag azt mondom, megérte, de ezt sem akkor előtte, sem most a te esetedben nem lehet tudni. Én biztosan valahol a határon ingázva próbálkoznék nyomással, de a keresetet is beadnám. Csak ingatlant írtál, nem lakást. Esetleg van olyan része, ahová bejutsz?

Kedves Fórumozók!
Írtátok többen is, hogy birtokvédelmet az kérhet aki birtokon belül van.
Van egy ingatlanom, amit szeretnék megtekinteni, állapotfelmérés céljából, de a birtokos nem enged be.
Azt mondta az ügyvédem, hogy ha szeretném megtekinteni az ingatlant, akkor birtokvédelmi eljárást kell indítanom. Még nem indítottam el, de akkor felmerül a kérdés, hogy pontatlan infót kaptam-e, illetve ti milyen jogi lépéseket javasoltok nekem?

gylab: Íg van, nem lakás, hanem kertes ikerházfél egy kis relekrésszel/ udvarral.
wers oligaliga : Nektek is köszi az infót és hozzászólást!

UPDATE
Az eladó jobb belátásra tért és tegnap e-mailt írt, amiben jelezte, hogy szeretné ha a kulcsátadásra 2021.11.20.-án délelőtt sor kerülne.
Ha holnap minden rendben lesz és a korábbi megbeszélések alapján történik az átadás (pl. a gépiesített beéípett konyhabútorból elviszik a mosogatógépet, de helyette ott hagyják nekünk a mosogépet...) és nem lesz jele semmiféle szándékos rongálásnak, akkor békében elbúcsúzunk tőlük és kötbérre vonatkozó fizetéfi meghagyást sem indítunk.

A Birtokbaadási jegyzőkönyv aláírásakor köteles nekem az eladó ugyenvezett 'nullás igazolásokat' adni a közüzemekkel kapcsolatban?
Ha ilyet nem ad akkor is aláírjam a jegyzőkönyvet és megjegyzésként ezt tűntessem fel, vagy akkor ne is írjam alá?

„A Birtokbaadási jegyzőkönyv aláírásakor köteles nekem az eladó ugyenvezett 'nullás igazolásokat' adni a közüzemekkel kapcsolatban?
Ha ilyet nem ad akkor is aláírjam a jegyzőkönyvet és megjegyzésként ezt tűntessem fel, vagy akkor ne is írjam alá?”

Az ún. nullás igazolás a társasházaknál kötelező a közös képviselőnek kiadni.
Esetedben nincs közös költség, a közüzem meg teljesen más tészta. Minden mérőóra gyári száma és mérőállása szerepeljen rajta. Az az előtti fogyasztást az fizeti, aki addig fogyasztott, onnantól az, aki birtokba kerül.
Esetleg ezt írasd bele, hogy a merőállásokig számlázott fogyasztás kifizetését vállalja. De ha nem akarja beleírni, asse baj, mert akkor is így van.

Litespeeds,

Szerintem nem pontosat.
A jegyző meg fogja nézni, mi a birtokos, ki kér birtokvédelmet, ha a kettő nem esik egybe, akkor elutasítja.
Te mint tulajdonos követelheted az ellenőrzés lehetővé tételét, ha kell írásban, amiben szerepeljen, hogy annak elmaradása esetén minden kár őt terheli, ha ez után sem enged be, pert indíthatsz bíróságon, és végrehajtást kérhetsz a bejutáshoz.