Hitellel terhelt ingatlan átírása? Mi a buktató?

Egy rokonom nevére több milliós adósság került. Ezt a csaló, bűnöző párjának köszönheti (akit csak most tudott ott hagyni végre), aki aláíratott vele mindenféle hitelszerződést és vállalkozást is iratott a nevére (tetemes tartozással együtt, mint most kiderült). Most hagyjuk azt, hogy mennyire ostobaság volt mindez, szeretnénk neki segíteni. Semmilyen vagyona nincs már,csak egy munkahelye és hitellel terhelt lakása. Egy ügyvéd azt tanácsolta, hogy irassuk át a lakását az én nevemre úgy, hogy én leszek a tulajdonos, de az adós és a haszonélvező marad a rokonom. A lakáshitelét természetesen fizetné tovább, viszont a tanácsadó szerint így elkerülhető lenne, hogy az egyéb tartozásai miatt a hitelezők elvigyék a lakását.
Azt nem értem, hogy ha a lakás hitellel terhelt, akkor hogyan engedheti meg a bank a tulajdonosváltást (fedezetelvonás?)?
A tulajdonosnak kell egyben az adósnak is lenni, egyébként a bank hozzájárulása nélkül (azaz a hitel kifizetése) át sem lehetne iratni a lakást, nem? Hogy van ez, valaki felvilágosítana? És ha így mégis működik, milyen buktatója lehet rám és rokonomra nézve?
Köszönöm szépen!

Túl azon, hogy elidegenítési és terhelési tilalom lehet az ingatlanon, és így nem valószínű, hogy kivitelezhető, az a szerződés, amellyel harmadik személy igényének kielégítési alapját részben vagy egészben elvonták, e harmadik személy irányában hatálytalan, ha a másik fél rosszhiszemű volt, vagy reá nézve a szerződésből ingyenes előny származott.

Rád nézve minimum perköltség-vonzata lesz ennek majd.

Ezt ügyvéd tanácsolta?

"Azt nem értem, hogy ha a lakás hitellel terhelt, akkor hogyan engedheti meg a bank a tulajdonosváltást (fedezetelvonás?)?"
Amennyiben az ingatlan átruházható, az ingatlant jelenleg terhelő tartozások viszonylatában nem beszélhetünk fedezetelvonásról. Ugyanis csupán a zálogtárgy (ingatlan) tulajdonosa változik, ami nem érinti a zálogjogosult (bank) jogait. Az viszont nem kizárt, hogy a kölcsönszerződésben ki lett kötve, hogy az ingatlan átruházásához (eladás, ajándékozás stb.) a bank előzetes engedélye szükséges. Aminek elmulasztása esetén a bank - szerződésszegésre hivatkozva - felmondhatja a kölcsönszerődést. Az adós meg a zálogtárgy tulajdonosa lehet más személy is.

Érdekes problémát vet fel, hogy ha a tul.lapon nincs elidegenítési tilalom, (pl. mert ombudsmani állásfoglalás szerint tilos) akkor a hitelszerződés tilthatja-e?
A földhivatal persze átírja... no de a bank felmondhat-e így, hisz a zálogtárgy meg az adós, az volt és az is marad.
Szerintem hokuszpoknak helyes tanácsot adtak.

Feltéve, ha helyes az a tanács, amelynek nyomán az ingatlan ugyanúgy megy a levesbe, csak az adós még kifizet némi perköltséget is.

vagy nem...

„a bank felmondhat-e így?”

Mindenek előtt a kölcsönszerződésben foglaltakon múlik, másodsorban pedig a bankon. Ha a bank nem kezd el pánikolni, az adós pedig továbbra is fizet, akár maradhat is minden a régiben. Fedezetelvonás (a kölcsönszerződés vonatkozásában) nem történt, ám hókuszpók adott esetben zálogkötelezetté tehető. Ez bekövetkezhet, ha az új adósság(ok) miatt letiltás(ok) kerül(nek) az adós munkabérére, és akkor már nem biztos, hogy tudja majd fizetni a lakáskölcsönt.

Az adós szempontjából kockázatos is lehet az átíratás. Hiszen hókuszpóknak lehet egy nem fizetett parkolása, és máris ott a végrehajtási jog az ingatlanon, és ha bepánikol a bank, bukhat a kölcsönszerződés. Aztán, ha az adós kihúzza valahogy 15-20 évig, kifizeti a kölcsönt, hókuszpók még mindig megteheti, hogy megköszöni a közreműködést, és nem adja vissza az ingatlant, hanem megvárja, míg az adós haszonélvezetestül elhal, és ha hókuszpóknak nem is, de az örökösének lesz egy ingyen lakása.

Az ingatlan átruházásához azért kell a bank jóváhagyása mert a kölcsönszerződésben az adós kötelezettségeket vállalt az ingatlannal kapcsolatban (értékmegőrzés, állagmegóvás, vagyonbiztosítás, nem bontja le stb.) Ezek a kötelezettségek viszont az új tulajdonost nem terhelik.

Hasonló esetem van sajnos! Mire rá tudtam tetetni az adósom ingatlanára a végrehajtói jogomat, ő beiktatta a földhivatalnál a lánya és fia javára a holtig tartó haszonélvezeti jogot. Tehetett ilyet? Nem számít ez fedezet elvonásnak, vagyonmentésnek? Mivel ki vesz meg egy olyan ingatlant árverezésen, melyen ez a jog fent van?
Tudom, hogy Takarékszövetkezetes hitel van az ingatlanon, tehet ilyet az engedélye nélkül? Vagy engedhet ilyet a Takarék? A földhivatal amúgy bármit bejegyez csak úgy?