Adó bérbeadás után

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

osztap # 2023.11.19. 15:21

Imre60,

3. Igen, egyedül is kérheti a törlést, minden olyan szerződésben, ahol ő is fél volt.
4. A vevő nem megy sehova, mert a bank ugyanúgy nem áll vele szóba, mint veled most. Ő csak a tulajdoni lapot látja. Azt fogja kérni, hogy az eladó hozzon egy igazolást a banktól, hogy mennyi a tartozás, és hova kell utalnia. Ha abban az igazolásban az lesz, hogy nincs tartozás, akkor minden pénz mehet az eladónak. Neki mindegy.
5. Akkor lehet, hogy mégis bele kéne írni az értéket a szerződésbe. Például osztályra bocsátásnál fontos lehet, Ptk. 7:56-57. §. Röviden: Majd anyád valamikori halála után, Te kérheted, hogy a féltestvéred örökségéhez számítsák hozzá az általa már megkapott ajándék értékét (a másik lakást), ő meg ugyanígy kérheti, hogy a Te örökségedhez számítsák hozzá a most ajándékozandó tulajdoni hányad értékét. Nem kötelező beleírni most, de kisebb az esélye, hogy később vita lesz közted meg a féltestvéred között, hogy mennyi is volt az annyi.

Imre60 # 2023.11.19. 15:03

drbjozsef
Köszönöm!

osztap
03. Igen van, elidegenítési és terhelési tilalom (kettejük nevén). Anyu, ugye, fix, viszont apai részről még nincs hagyatéki végzés. Anyu egyedül kérheti-e a törlést, és utána a nevemre írathatná az ajándékozott részt?
04. A hagyatéki végzés előtt nem szeretnék szerződni.
„a vevő direkbe a banknak fizeti, ezzel a teljes hitelt törleszti” - és jelen esetben a bank nem fogja találni a hitelt, mert nincs náluk nyilvántartott tartozás. A vevő besétál a bankba a tul.lappal, hogy ő ezt a tartozást fizetné?... és a bank bekaszírozza még egyszer a lóvét...?

05. Bonyolítsam? :)
„Hacsak az anyának nincs egy másik gyereke is” de van!
második házasságból (érdekességként: amit apu adott pénzt, törlesztést, anyu abból vett egy lakást, és 10 év múlva pikk-pakk a húgomra íratta... :(

osztap # 2023.11.19. 14:09

drbjozsef,

Igazad van. Ajándékozott ingatlan eladásakor az eladási ár 25%-a a nyereség, annak 15%-a az adó. Szja-törvény 62. § (2) g) gb) 1. pont.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Így nem fontos, hogy az ajándékozási szerződésbe belekerüljön az érték. Hacsak az anyának nincs egy másik gyereke is (egy esetleges későbbi öröklésnél lehet érdekes az ajándék értéke).

drbjozsef # 2023.11.19. 13:48

osztap,

„ Amikor eladod, akkor csak a NYERESÉG után fizetsz adót, ha eladod x+100 forintért, akkor csak a 100 Ft után, 15%-ot. ”
Ha illetékmentesen szerez, akkor ez nem igaz.

osztap # 2023.11.19. 13:25

Imre60,

  1. Nem kötelező, de érdemes. Ha beleírod, amikor kiszámolod az SZJA alapját képező nyereséget eladáskor, akkor nyereség = eladási ár - az ajándékozási szerződés szerinti érték. Ha nincs benne semmi, akkor nyereség = eladási ár * 25%. Szja-törvény 62. §
  2. Hát persze. Ha nem fordulna elő ilyen, nem lenne szükség bíróságra. :)
  3. A jelzálogtól igen. Ha amellett anyád tulajdoni hányadán elidegenítési tilalom is van, akkor nem. De anyád egyedül is kérheti a banktól, hogy engedjék törölni a jelzálogot és az elidegenítési tilalmat. Vagy adhat Neked meghatalmazást, hogy eljárj helyette. Mert ő szerződő fél abban a hitelben.
  4. Árulni mindent lehet. Csak nem nagyon lesz vevő, aki megvenné a hagyatéki eljárás vége előtt úgy, hogy Te azt mondod, hogy "úttörő becsületszavamra az enyém, apámnak tuti nem volt végrendelete". Te elhinnéd egy vadidegennek? Valószínűleg max. előszerződésre lesznek hajlandóak. A jelzálog és az elidegenítési tilalom a legkisebb gond, mert ilyenkor úgy szoktak szerződni, hogy a vételár első részletét a vevő direkbe a banknak fizeti, ezzel a teljes hitelt törleszti, erre a bank kiadja a törlési engedélyt. Ezután a maradék vételárat meg Neked fizeti meg a vevő. (Tudom, hogy szerinted a hitel rég vissza lett fizetve. De szerinted elhiszi ezt Neked egy vevőjelölt, papír nélkül?)
Imre60 # 2023.11.19. 12:34

„osztap”
Köszönöm!

  1. Az ajándékozási szerződésbe mindenképpen kell írni Ft értéket? Nem elég annyi, hogy anyám 50%-os tul. részéből nekem ad 60%-ot?
  2. „Az általad vázolt szerződés szerintem egyébként megköthető. De ha anyád nem teljesíti,” egy írásos szerződést?
  3. Több jelzálog is van az ingatlanon, ami még nem lett levetetve. Az elsőt még anya-apa közösen vette fel-fizette ki(elég kicsi összeg). Átírják-e így is a földhivatalban anyám részét az én nevemre?
  4. Árulhatjuk-e az ingatlant, eladhatjuk-e, ha csak ajándékozási szerződés van, de még nincs földhivatali átírás, jelzálog levéve?
osztap # 2023.11.19. 10:56

Imre60,

„Adó szempontjából nyernénk rajta.”
Az ajándékozás, amint írtam, anya-fia között illeték- és adómentes. A szerződésbe bele kell írni, hogy x forint az ajándék értéke. Ez lehet viszonylag magas (de még hihető, nem pedig nevetségesen magas) érték. Amikor eladod, akkor csak a NYERESÉG után fizetsz adót, ha eladod x+100 forintért, akkor csak a 100 Ft után, 15%-ot. Tehát a TULAJDONI HÁNYAD ÉRTÉKÉHEZ képest keveset.
Az általad vázolt szerződés szerintem egyébként megköthető. De ha anyád nem teljesíti, akkor Neked kell perre menned, és soha nem bizonyos, hogy megnyernéd a pert. Meg aztán: Akarsz anyáddal később pereskedni? Én inkább bevállalnám azt a kevés adót, de rendezném a dolgot most.

„Elévülhet, ha nem lett rendezve?”
Mi az hogy, nagyon is! A Ptk. szerint érvényes ingatlan-adásvételi szerződés csak írásban köthető, most is, 1985-ben is. Mivel a szerződés érvénytelen, főszabály szerint az eredeti állapotot kell visszaállítani, a pénzt anyádnak vissza kell fizetnie Neked mint apád jogutódjának, ő meg marad tulajdonos. Anyád erre mondhatja, hogy ez a pénzkövetelés 2023-ra elévült. Tudod-e Te bizonyítani az ellenkezőjét, pl. legfeljebb ötévente küldött tértis felszólításokkal?
Nem? Az még egy érv, hogy gyorsan és békésen le kellene ezt zárni.

Imre60 # 2023.11.19. 09:53

„osztap”
„elévült-e már apád követelése anyáddal szemben”
Elévülhet, ha nem lett rendezve? (a földhivatalnál 50-50% tulajdonosként vannak bejegyezve még mindig)
1985-1990 körül fizetgette apu a tartozásokat.

Imre60 # 2023.11.19. 09:37

„drbjozsef”
Sokszor az ember utólag látja, milyen hülyeséget írt.
Átfogalmazva a kérdést: mikor jár(na) nekem az anyai rész után az 1/3 köteles rész?

„Majordomus”
„De az anyjának van követelése az apjával szemben s nem fordítva.”
Anyu követelése a kifizetetlen 40%, apu követelése a 60% (ami nem lett átírva, és még anyu nevén van).

„osztap”
Köszönöm a részletesen leírt javaslatokat, magyarázatokat!
„anyád meggondolhatja magát, és mondhatja, hogy mégis fele-fele legyen”
Ha most nem csináljuk meg az ajándékozást, hanem írnánk egy szerződés félét, hogy a ház eladásakor anyu az 50 % helyett csak a vételár 20%-ára tart igényt, az érvényes, legális lenne? (Nekem "ajándékozná" a 30 %-át).
Adó szempontjából nyernénk rajta.

Majordomus # 2023.11.18. 21:36

De az anyjának van követelése az apjával szemben s nem fordítva.

osztap # 2023.11.18. 06:59

Imre60,

HA anyád elismeri, hogy a fél lakás árának a 60%-át megkapta anno apádtól, AKKOR egyszerűen kezelhető ez: Anyád most neked ajándékozza az ő fél tulajdoni hányadának 60%-át (3/10 az egészből). Te meg cserébe nem veteted fel az apád által anyádnak kifizetett pénzt a hagyatéki leltárba mint apád anyáddal szembeni követelését. Illeték, adó nincs, csak egy pár tízezer forintos ügyvédi díj.
Ezzel megspóroltok egy hosszú vitát (pert) pl. arról, hogy (i) apád adott-e és mennyi pénzt adott anyádnak, (ii) azt anyád tulajdoni hányada vételárának előlegeként adta, és (iii) elévült-e már apád követelése anyáddal szemben. Aztán majd véget ér a hagyatéki, Te törölteted az apádtól örökölt félen levő terheket, és eladjátok az egész házat. Akkor majd anyád megkapja a maradék 2/10 tulajdoni hányadával arányos részt a vételárból.

Ha most nem csináljátok meg az ajándékozást, akkor elvben várhattok az eladásig. Az nem tilos, hogy úgy szerződtök egy vevővel, hogy anyád az ő feléért mondjuk 2 milliót kap, Te meg a Te feledért 8-at. De addig persze anyád meggondolhatja magát, és mondhatja, hogy mégis fele-fele legyen a vételár elosztása, ahogy a tulajdoni lapon van.

drbjozsef # 2023.11.18. 06:00

„még életében is követelhetném, mint örökös?”

Öööööö... ezt így most hogy? - hogy egy klasszikussal éljek.

Gondold még egyszer át az "élő" és az "örökös" szavak egymással való összeegyeztethetetlenségét...

Imre60 # 2023.11.17. 20:45

„Majordomus”

  1. még életében is követelhetném, mint örökös?
  2. kéri is! ok, anyunak jár a fennmaradó 40%, a ház eladáskor megkapja, viszont utána nekem járna-e az 1/3 köteles rész anyai ágon?
Majordomus # 2023.11.17. 20:32

Ha az örököse lennél akkor igen.

Szerintem inkább édesanyád kérhetné tőled mint örököstől a követelését az örökségedből mint hagyatéki terhet.

Imre60 # 2023.11.17. 20:15

„drbjozsef”
nem volt írásban rögzítve semmi, csak szóbeli megállapodás kettőjük között, hogy apu kifizeti anyunak járó részt.
törlesztgette egy darabig, aztán "megunta".
most apu halála után, a ház eladás kapcsán anyu kérné a fennmaradó 40 %-ot.
kérdésem arra vonatkozna, hogy én követelhetném-e anyámtól az 1/3 köteles részt?

Majordomus # 2023.11.17. 20:11

Valószinűleg nem tudta kifizetni a teljes összeget.

drbjozsef # 2023.11.17. 15:11

„ház eladás esetén, ha anyu követelné a maradék 40 %-ot, abból nekem járna-e az 1/3 köteles rész?”

Milyen alapon követelné? Mi volt a megállapodás? Miért nem lett kifizetve a 100%?
Megannyi részlet...

Imre60 # 2023.11.17. 12:58

„Majordomus”
igen, közös tulajdon volt.

„drbjozsef”
akkor röviden :)
50-50 % tulajdonosa volt apu, és anyu az ingatlannak.
válásuk után apu fizettet anyunak (50 % 60%-át).
ház eladás esetén, ha anyu követelné a maradék 40 %-ot, abból nekem járna-e az 1/3 köteles rész?

Majordomus # 2023.11.16. 20:16

Valószinűleg közös tulajdon volt...

drbjozsef # 2023.11.16. 19:37

Három oldalt nem olvasok vissza, ebből most egy szót sem értek.

Imre60 # 2023.11.16. 14:48

Újabb fordulat az ügyben :)
„Majordomus” az idő tényleg nem áll meg!

Anyámmal beszéltem, sztem ő is vérszemet kapott, minél többet szeretne megkaparintani a házból.
Követelné azt a pénzt, amivel még apu tartozna neki (kb 40 % a ház anyura eső részéből). (remélem csak annyit)
Eladás esetén megtarthatja-e az egész rá eső részt, vagy kell-e neki 1/3 köteles részt fizetnie nekem?

Majordomus # 2023.11.15. 20:29

Az idő nem áll meg...

Imre60 # 2023.11.15. 20:24

Majordomus
köszönöm, lassan elkezdem árulni, meglátom, ki mit ajánl

drbjozsef
köszönöm, akkor a kör bezárult, várnom kell...

drbjozsef # 2023.11.15. 04:39

„a jelzálogot lehetne-e töröltetni hamarabb valahogyan?”
Nem.

„ hagyatéki végzés előtt valahogyan a régi tulajdonos nevében (mivel ő vette fel a hitelt) el tudna-e járni,”
Nem. Ugyanazon az alapon, amiért te sem.

Majordomus # 2023.11.14. 20:32

Gonbdolkodj előre.
Tedd ki a házra az eladó táblát és a telefonszámodat.
Fogadd az ajánlatokat.
Ha a szomszédokat érdekli sietni fognak.lesz reális képed az értékéről.
Eladni akkor tudod ha a neveden lesz.