tulajdoni hányad kiszámítása

Ha ketten csináltok egy társasházat,akkor ezeket kőbe lehet vésni.

Köszönöm József, ez némileg megnyugtató...

Sosge,

Ne keverd a használatot a tulajdonnal.

Árverezni a 4/10 eszemi hányadot fogják. Mást nem is lehet.

Viszont ehhez tartozik egy használati szerződés, ami megmondja, ennek a 4/10 eszmei hányadnak a tulajdonosa mit használhat kizárólagosan, mit közösen, mit meg egyáltalán nem.

Az eszemei hányadnak, és a használati jognak nem kell fednie egymást, bár célszerű a félreértések elkerülése végett. (Elvileg 1/100 hányaddal is használhatná a 99/100-ad részét a teleknek. Nem tilos, csak nem szerencsés).

Ha egyértelműen kiderül a megosztási szerződés helyszínrajzából, hogy a nm szám tévedés, be van jelölve ki mit használ, és a kialakult rend a valóságban is ez, akkor pont ezt fogja majd használni az árverési vevő is (akik általában alig tájékozódnak arról, hogy mit vesznek).

Ha hepciáskodik az új tulaj, pereskedhet legfeljebb, de ha szerinted védhető a szerződés egyértelmű hibája, és a kialakult rend illeszkedik az eszemi hányadokhoz is, akkor nem sok esélye lenne szerintem a változtatásra.

Köszönöm a hozzászólásokat.Még egy kérdés érdekelne:mi a helyzet akkor,ha egyértelmű,hogy a korábbi megosztó el lett írva,mert a 4/10-ed telek méretéhez hozzáadta az ügyvéd a rajta lévő 100nm-es ház méretét,így lett hibásan 100nm-el több az ő 4/10-ed része? A bank nem a 4/10-edet árverezi el,hanem a korábbi megosztón feltüntetett 100nm-el nagyobb telket,ami nem is csak a szomszédé? Nem az számít ami a telekkönyvben le van írva?Köszönöm szépen a választ.

Nem is érdekli őket!

Álláspontom szerint a későbbi használati megállapodás a bankkal szemben hatálytalan, az ő fedezetének a tárgya a 4/10-es tulajdoni illetőség a használati megosztáshoz tartozó rajzon feltüntetett területtel (amely többlethasználatot tartalmaz a 4/10-ed tulajdoni illetőség tulajdonossa/birtokosa javára). Az adásvétel szempontjából ez jogszavatossági kérdés és felelősség.

Köszönöm a gyors választ.Igen,mi is erre gondoltunk,hogy nem fizetjük ki az egészet,eddig még sak a foglalónk van benne és bár aláírtuk az adásvételit,az abban szereplő nm-ek nem felelnek meg a valóságnak,a tulajdonosok és főleg az ingatlaniroda eltitkolta,hogy volt már egy másik használati megosztó...Ilyenkor teljesen új szerződést kell írni?

„Vettünk”
A felsorolt problémákat a vétel előtt kell általában tisztázni... vagy a vételár bizonyos részét visszatartani !!

Kedves Forumozók.Hátha valaki tud tanácsot adni.Vettünk egy osztatlan közös tulajdonú telken egy házat és egy telekrészt 6/10 tulajodni hányadban.A maradék 4/10 tulajodoni hányadon lakik valaki,akinek nagy banki tartozása van,ez a tulajni lapon is látszik,hogy az ő hányadára lett ráterhelve.Úgy vettük a mi telkünket,hogy bemutatták a használati megosztó megállapodást,amiben le van írva,hogy az ő adósága nem terhető a többi tulajdonosra.Megnézettük ügyvéddel,mindent rendben találtak,még a bank is azt állította,hogy neki elég az használati megosztó.
A használati megosztón a nm-ek nem a tulajdoni hányad szerint arányosan voltak kiszámolva, a mi telekrészünk nem 6/10-ed,hanem 100nm-el nagyobb,az övé értelemszerűen kisebb.Most,hogy már van aláírt szerződés,kiderült,hogy amikor a hitelt felvették,akkor még egy másik használati megosztójuk volt,ahol az ő telekrészük volt nagyobb 4/10-nél,a bank is azt a megosztót látta anno.
A földhivatali adatokon csak hányadok szerepelnek, az adásvételin nekünk a tulajdoni hányad mellett a nm is fel van tüntetve az új megosztó szerint,de nem tudjuk,hogy a bank mit fog nézni,ha esetleg elárverezia szomszéd házát.A tulajdoni lap szerinti hányadot,az előző használati megosztót,vagy a jelenlegit?Mind hiteles,ügyvéd és tulajdonostársak által aláírt megállapodás.Valaki tudna tanácsot adni?Köszönöm:Gergő

Kedves Forumozók.Hátha valaki tud tanácsot adni.Vettünk egy osztatlan közös tulajdonú telken egy házat és egy telekrészt 6/10 tulajodni hányadban.A maradék 4/10 tulajodoni hányadon lakik valaki,akinek nagy banki tartozása van,ez a tulajni lapon is látszik,hogy az ő hányadára lett ráterhelve.Úgy vettük a mi telkünket,hogy bemutatták a használati megosztó megállapodást,amiben le van írva,hogy az ő adósága nem terhető a többi tulajdonosra.Megnézettük ügyvéddel,mindent rendben találtak,még a bank is azt állította,hogy neki elég az használati megosztó.
A használati megosztón a nm-ek nem a tulajdoni hányad szerint arányosan voltak kiszámolva, a mi telekrészünk nem 6/10-ed,hanem 100nm-el nagyobb,az övé értelemszerűen kisebb.Most,hogy már van aláírt szerződés,kiderült,hogy amikor a hitelt felvették,akkor még egy másik használati megosztójuk volt,ahol az ő telekrészük volt nagyobb 4/10-nél,a bank is azt a megosztót látta anno.
A földhivatali adatokon csak hányadok szerepelnek, az adásvételin nekünk a tulajdoni hányad mellett a nm is fel van tüntetve az új megosztó szerint,de nem tudjuk,hogy a bank mit fog nézni,ha esetleg elárverezia szomszéd házát.A tulajdoni lap szerinti hányadot,az előző használati megosztót,vagy a jelenlegit?Mind hiteles,ügyvéd és tulajdonostársak által aláírt megállapodás.Valaki tudna tanácsot adni?Köszönöm:Gergő

Na,na
A harcos szupernagyi 103 évesen kiröhögte a koronavírust és felgyógyult.

Ja látom József dr már korábban leírta :

„Ezzel tök mindegy, hogy mekkora eszmei hányadot tart meg : annak piaci értéke nulla.
De mindegy végül egy 3. unoka öcs " becsúszó szereléssel"
” lett a 3. nevető szereplő. Ő vitt mindent. Én voltam a 2 . számú.

Egy közel 90 éves idős asszonnyal kötni eltartási szerződést nem nagy kockázat.

MD. !Nem tudom, de nem 1 % hanem olyan 4,2 % körüli volt a követelése . Amikor ez a móka zajlott, a két ingatlan értéke úgy 50 milla lehetett, tehát kb. 2- 2,5 millában reménykedett. Olyan 20 és 25 év előtti eset. Tehát a két ingatlan 40 + 80 nm az akkor kb. 50 milla lehetett mint írtam, a pórul járt unokaöcs 1/24 részével próbált jelen lenni. Nem jött be neki.
Tényleg mi a helyzet egy töredék tulajdon részre ? Lehet arra árverést kérni. Ha lehet is , aki kéri sokat nem profitálhat belőle .
Vagy tévedek ??

És mi lesz az 1%-al?

Az unoka öcs a férj lévén volt az. Azaz a néhai férjnek volt az unoka öccse.
Amikor kiderült hogy nem ő lsz az egyetemleges örökös, sőt semmilyen, jöttek a Zsófika nénihez a levelek, hogy le kellene rendezni a tulajdonrészét Zs. néni túl a 80 -on a z unoka öcs olyan 60.
Végül már a Zs néni halála után , az új tulaj adott egy ajánlatot, hogy kapsz 100 ft -ot és eltakarodsz.
Ezután a téma elhalt !!

„Ügyvédnek nem tünt fel?” kérdi MD.
Régen volt, nem tudom-
A lényeg volt egy 80 nm -es lakás és egy 40 nm-es.
Tulajdoni lapon 16/24 és 8/24 szerepelt.-
Ez a 67 és 33 % valóságban is tényleges helyzet volt. Sok évig semmi probléma, majd a kisebb tulajdonos eladta az egész 40 nm -ét, birtokba adta, de az egészet nem íratta le a névéről.
Jelen volt mint tulajdonos 1/24 résszel ezt próbálta érvényesíteni.... pénzzel, de amikor megkapta a 100 ft -os ajánlatot , eltakarodott.
A nagynénit viszont zaklatta vagy 5 évig.

Amúgy nagyon sok résztulajdonos nincs tisztában azzal, hogy a résztulaj sokszor semmit sem ér.
Legyen egy 100nm -es 50 millás ingatlan ... mondjuk egy lakás. Ebben lehet valaki pl. 1 /8 -as hányadban tulaj, kiszámolhatja ,hogy neki elvileg 12,% 5 van, ha nem tudja értékesíteni akkor az nem 6 milla hanem néha semmi.

Pont ez az.

Eladhatott volna 1/10000 részt is, ha a megosztási szerződés szerinti használati jogot ahhoz tartozónak elismeri.

Ezzel tök mindegy, hogy mekkora eszmei hányadot tart meg : annak piaci értéke nulla. Nem tartozik hozzá semmilyen használati jog. Legfeljebb szavazásnál tud kellemetlenkedni, szóval a valóságban nem szerencsés.

Ügyvédnek nem tünt fel?

Írtam korábban :
„Hogy véletlen vagy tudatos volt nem derült ki soha, a nagynéni sokára , de meghalt az új örökös pedig...”

Így utólag inkább tudatos volt, mert az illető állandóan kérte a részét. A tudatos elírás pedig nem hibázás, hanem csalás. Eladta minden részét, de papíron azért meghagyott egy tulajdonrészt.

Valaki hibázott.....

Hogy mennyire bonyolult lehet néha a tulajdoni hányad és a tényleges használat közötti eltérés, azt a következő példa illusztrálhatja. A történet úgy 25 évvel ezelőtti.
Az egyik nagynéném a férje ágáról rászállt 80 nm -es lakásban lakott. Mellette egy 40 nm-es un. leválasztott lakás. Ez a két ingatlan 'képződmény' úgy 40 éve jött létre, maga az ingatlan most cirka 100 éves a félidőben volt egy bővítés, de a két lakás ami majd tökéletesen szétválasztott.... minden külön, a tulajdoni lapon a sok öröklés lemondás folytán 24/24 törtben szerepelt, a nagynéni 16/24, a másik tulaj, egy unoka öcs pedig 8/24 arányban. Probléma semmi.... egy darabig. Az unoka öcs titkos reménye az volt, hogy a nagynéni ráhagy mindent.
Ettől függetlenül a 40 nm -ét ami 33 % és a 8/24 hányad szintén 33 %, tehát fedte a tul - hányad a tényleges állapotott, az adásvételibe csak 7/24 et írtak. Az újtulaj különösebben nem foglakozott vele, sőt ha belegondolunk az általa megvettnél több birtokába jutott. Az új helyzet :nagynéni 16/24,
új tulaj 7/24,

.unoka öcs 1 /24
Matematikailag minden stimmel. csakhogy a nagynéninek nem akaródzott a meghalás, sőt úgy gondolta, hogy más, az ő ágából valónak adja az egész obere vancott.
Az unoka öcs elvesztette a türelmét és állandóan szólítgatta a nagynénit, hogy fizesse ki azt az 1/24- et rész. Ami alapjában véve nem is létezett, csak egy, vagy tudatos vagy véletlen folytán került be az adásvételibe.
Majd a tulajdoni lapra.
Mert az unokaöcs ténylegesen eladta a 40 nm -ét azt a 8/24 részt azt a 33 % -át, de az adásvételibe csak az került, hogy 7/24 -et adott el, az pedig 29 %.

Hogy véletlen vagy tudatos volt nem derült ki soha, a nagynéni sokára , de meghalt az új örökös pedig simán elküldte az újra próbálkozását. Mondta adja el ő megveszi ad érte 100 ft -ot. Aztán az unoka öcs is belátta nincs tovább értelme a próbálkozásnak.

• 2/12 . hányadát és az I. -es a 8 /12 -ből 1 /12 -t.

Ja közben sajnos elszált az hogy az ingatlanrészek lesznek A -val és B -vel jelőlve és a résztulajok I. II. III számmal. Az egyik csak tárgy a másikak pedig természetes személyek.
Nos alakul a púpos gyerek...
Még erre a közös vízaknára mérőre kellene valami észszerű megoldást találni

Nos ez még nem a megállapodás, hanem a megosztás tervezet része. A megosztás rajzon lesz ábrázolva.
Most csak a közös részek felsorolása következik :
Közös akarat kell és kész.

Lenne egy megállapodó okirat, amiben le lesz írva a két / A és B lakás rajzon M 1 :50 ábrázolva / lakások műszaki jellemzői, a kizárólagos használati jog és a közösen használt műtárgyak / építmények.

Ezeket un. szolgalmi joggal rendelkező valaminek neveznénk.

Így ezek :

1. közös kombinált kapú /kis és nagykapú /,

2. Fő - víz-akna, mérővel ( B területén )

3. Szennyvíz átadó/csatlakozó akna, ( B területén )

4. víz nyomó és szennyvíz elvezető vezeték (föld alatt ),

5, víz és szennyvíz akna a B lakáshoz, de az A területén,

6. falban menő mérő előtti villanyvezetékek az A lakásé 20 m -en a B lakás falán megy,

7. a két telekrészt elválasztó kerítés …. belső kerítés és kapu,

8. kerti csap csak az B lakáshoz,

9. betonjárda az A lakáshoz , de a B területén 20 fm,

10 . közös hulladék szállítás,

11. a lakások feletti tető fedés ( lécezés és héjalás )-külön tulajdon ,de a lakások feletti elválasztó vonalnál 50 - 50 cm -es sáv közös.
12. Ereszcsatornák közösek. vannak /lesznek méretarányos rajzok 3 db. mint mellékletek

Minden leírás, rajz a tulajdonosok által alá írva. Dátumozva.

Nyitott kérdések - a közös teherviselés és a befizetés nagysága, valamint az un. 'közgyűlés' mivel a szavazati hányad mindig 50 - 50 %.

Mi van ilyenkor ? Sorsolás az elvégzendő munkálatokról. Vagy elvégzik a tulajdonosok vagy nem.

Környékünkön rengeteg ilyen szétválasztott ház van... van ahol működik a közösség van ahol nem. Van ahol a tulajdonos társak nem beszélnek egymással.

Azt nem szeretnénk ha nálunk nem működne.

Erre a legalkalmasabb módszer az előre kidolgozott használati megállapodás és azt minden félnek el kell fogadnia .

Tulajdonváltásnál a legegyszerűbb..... ilyenkor az új tulaj vagy elfogadja vagy sem.

Ha nem fogadja el, nem lesz tulajdonos.

Tulajdon váltásnál az adásvételi szerződés készítését és az ellenjegyzést ügyvéd végezheti, de mint mellékletre a szerződésben hivatkozni lehet erre. ????

Arra amit a leendő tulajok közös akarattal előre elfogadnak. Aki nem fogadja el az nem lesz új tulaj.

Természetesen minden megállapodásnak vannak alaki - formai és tartalmi követelményei. Azokat nagyjából ismerem, de még utána járok.Azokat be kell tartani.

Nos :
„ Ha valaki venni akar egy ilyet, megnézi a házat, megnézi a telket, megnézi a szomszédságot persze, meg minden más ezer paramétert ami őt éppen érdekli, legfőképpen egy részletes, térképes, úgyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződést, és az alapján eldönti, hogy megveszi-e azt a bizonyos eszmei hányadot, pontosan azzal a területtel, házzal, ami a használat szerint hozzá tartozik.”
A megnézésre lesz az érdeklődőnek kettő éve. Jelenleg olcsók az ingatlanok, na meg szükség sincs különösebben a pénzre.
Viszont erre : „használati megosztási szerződés” Ez most készül. Mivel a három tulaj egy család , most még könnyű a megegyezés. Az A én az egyik szülő, a B és C a két felnőtt gyerek. Mondtam nekik most kell csinálni mert amikor új tulaj lesz már nehezebb az egyességre jutás.

drbjozsef !

Köszönöm a tanácsot !
Majd még jövök !